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How to Check Section 118 HP ज़मीन खरीद in Himachal Pradesh — Complete Guide 2026
Section 118 परमिशन वह राज्य सरकार की मंज़ूरी है जो किसी गैर-किसान को हिमाचल प्रदेश में कृषि या बागवानी भूमि कानूनी तौर पर खरीदने की इजाज़त देती है। इसके बिना सब-रजिस्ट्रार सेल डीड रजिस्टर नहीं कर सकता। इस गाइड में बताया गया है कि किसे परमिशन चाहिए, अप्लाई कैसे करें, और यह स्टेप छोड़ने के क्या कानूनी नतीजे होते हैं।
Quick Reference
Also calledSection 118 permission (HP Tenancy & Land Reforms Act 1972)
Issued byState Government / District Collector, Himachal Pradesh
Valid forPermission for the specific approved purchase and purpose
CostAs prescribed by the State Government; confirm current fee
Time takenTypically 6 to 12 months
Online portalemerginghimachal.hp.gov.in/section118
noteWithout Section 118 permission the Sub-Registrar cannot register a sale deed for a non-agriculturist
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हिमाचल प्रदेश में Section 118 परमिशन क्या है?
परिभाषा
हिमाचल प्रदेश टेनेंसी एंड लैंड रिफॉर्म्स एक्ट, 1972 का Section 118 ऐसे किसी भी व्यक्ति के पक्ष में कृषि या बागवानी भूमि के ट्रांसफर पर रोक लगाता है जो राज्य का बोनाफाइड किसान नहीं है। यह परमिशन राज्य सरकार द्वारा राजस्व विभाग के ज़रिए दी जाती है, और इससे पहले डिस्ट्रिक्ट कलेक्टर जांच करते हैं।
यह कानून उन सभी लोगों पर लागू होता है जो HP में रजिस्टर्ड किसान नहीं हैं। यानी गैर-हिमाचली भारतीय नागरिक, दूसरे राज्यों के निवासी, NRI, कंपनियां, और यहां तक कि वे हिमाचली निवासी भी जिन्हें एक्ट के तहत किसान नहीं माना जाता। यह रोक बिक्री, गिफ्ट, अदला-बदली, लीज़, और कब्ज़े के साथ मॉर्गेज पर भी लागू होती है। बिना पहले परमिशन लिए खरीदना सिर्फ जोखिम भरा ही नहीं है। सुप्रीम कोर्ट ने अजय डाबरा बनाम प्यारे राम (2023) मामले में यह पुष्टि की थी कि Section 118 का पूरा मकसद गरीब लोगों की छोटी कृषि होल्डिंग की रक्षा करना और कृषि भूमि को गैर-कृषि उद्देश्यों में बदलने से रोकना है।
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हिमाचल प्रदेश में Section 118 परमिशन कैसे लें: स्टेप-बाय-स्टेप
Section 118 परमिशन के लिए आवेदन emerginghimachal.hp.gov.in/section118 पर ऑनलाइन या उस ज़िले के डिस्ट्रिक्ट कलेक्टर ऑफिस में ऑफलाइन जमा किया जा सकता है जहां ज़मीन स्थित है। शुरू करने से पहले ज़मीन का खसरा नंबर, जमाबंदी की कॉपी, प्रस्तावित उद्देश्य, और अपनी पहचान व निवास से जुड़े दस्तावेज़ तैयार रखें।
ऑनलाइन तरीका (सुझाया गया)
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पोर्टल पर जाएं emerginghimachal
hp.gov.in/section118 पर जाएं। यह Section 118 परमिशन के लिए आधिकारिक ऑनलाइन आवेदन पोर्टल है, जिसे शिमला और अन्य ज़िलों के HP डिस्ट्रिक्ट एडमिनिस्ट्रेशन द्वारा संचालित किया जाता है।
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आवेदन भरें (Form LR-XIV) Form LR-XIV में आवेदक की जानकारी, खरीदी जा रही ज़मीन की जानकारी (खसरा नंबर, गांव, तहसील, ज़िला, क्षेत्रफल), जिस उद्देश्य के लिए परमिशन मांगी जा रही है, और विक्रेता की जानकारी भरें
आवेदन भरें (Form LR-XIV) Form LR-XIV में आवेदक की जानकारी, खरीदी जा रही ज़मीन की जानकारी (खसरा नंबर, गांव, तहसील, ज़िला, क्षेत्रफल), जिस उद्देश्य के लिए परमिशन मांगी जा रही है, और विक्रेता की जानकारी भरें
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ज़रूरी दस्तावेज़ अटैच करें अपलोड करें: पहचान प्रमाण, डोमिसाइल या निवास प्रमाण, जमाबंदी की कॉपी जिसमें ज़मीन की श्रेणी और मौजूदा मालिक की पुष्टि हो, साइट प्लान, संबंधित विभाग (टाउन एंड कंट्री प्लानिंग या IPH, उद्देश्य के अनुसार) से एसेंशियलिटी सर्टिफिकेट, और लागू विभागों से NOC
ज़रूरी दस्तावेज़ अटैच करें अपलोड करें: पहचान प्रमाण, डोमिसाइल या निवास प्रमाण, जमाबंदी की कॉपी जिसमें ज़मीन की श्रेणी और मौजूदा मालिक की पुष्टि हो, साइट प्लान, संबंधित विभाग (टाउन एंड कंट्री प्लानिंग या IPH, उद्देश्य के अनुसार) से एसेंशियलिटी सर्टिफिकेट, और लागू विभागों से NOC
एसेंशियलिटी सर्टिफिकेट यह पुष्टि करता है कि तय ज़मीन का क्षेत्रफल बताए गए उद्देश्य के लिए वाकई ज़रूरी है। यह दस्तावेज़ न होने पर आवेदन सुधार के लिए वापस भेज दिया जाएगा।
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ट्रैक करें और फॉलो-अप करें आवेदन सब-डिविज़नल ऑफिसर से होते हुए डिस्ट्रिक्ट कलेक्टर तक जाता है
कलेक्टर साइट इंस्पेक्शन का आदेश दे सकते हैं। इसके बाद यह अंतिम निर्णय के लिए राज्य सरकार (राजस्व विभाग) के पास जाता है। यह प्रक्रिया आमतौर पर 6 से 12 महीने लेती है, और इससे ज़्यादा भी लग सकते हैं। स्टेटस पोर्टल के ज़रिए या DC ऑफिस में फॉलो-अप करके ट्रैक करें।
ऑफलाइन तरीका (सब-रजिस्ट्रार ऑफिस)
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DC ऑफिस जाएं उस ज़िले के डिस्ट्रिक्ट कलेक्टर ऑफिस में जाएं जहां ज़मीन स्थित है
कलेक्टर Section 118 आवेदनों के लिए मुख्य प्राप्तकर्ता अथॉरिटी हैं।
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Form LR-XIV लें और भरें Form LR-XIV DC ऑफिस से लें या himachalforms
nic.in से डाउनलोड करें। सभी फील्ड भरें: आवेदक की जानकारी, ज़मीन का विवरण, प्रस्तावित उद्देश्य, और विक्रेता की जानकारी। पहचान प्रमाण के तौर पर आधार या PAN की सेल्फ-अटेस्टेड कॉपी अटैच करें, जो राजस्व विभाग की 20 अगस्त 2011 की अधिसूचना के अनुसार एफिडेविट की ज़रूरत की जगह लेती है।
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सहायक दस्तावेज़ों के साथ जमा करें फॉर्म को जमाबंदी की कॉपी, एसेंशियलिटी सर्टिफिकेट, ज़रूरी विभागों से NOC, और Form LR-XIV के साथ लगी चेकलिस्ट में बताए गए किसी भी अन्य दस्तावेज़ के साथ जमा करें
काउंटर पर बताई गई लागू फीस चुकाएं।
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इंस्पेक्शन में शामिल हों और सरकारी आदेश का इंतज़ार करें DC ज़मीन का स्पॉट इंस्पेक्शन करने का आदेश दे सकते हैं
अगर दस्तावेज़ सही पाए जाते हैं, तो आवेदन राज्य सरकार को भेज दिया जाता है। मंज़ूरी या अस्वीकृति "H.P. टेनेंसी एंड लैंड रिफॉर्म्स एक्ट के Section 118 के तहत परमिशन" के रूप में औपचारिक तौर पर जारी की जाती है। यह आदेश मिलने के बाद ही सेल डीड बनाई और रजिस्टर की जा सकती है।
Section 118 का आदेश हाथ में आने से पहले विक्रेता को पूरी खरीद राशि न दें। आवेदन खारिज हो सकते हैं; मंज़ूरी की उम्मीद में एडवांस भुगतान करने से गंभीर वित्तीय जोखिम पैदा होता है।
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हिमाचल प्रदेश में Section 118 परमिशन में क्या शामिल होता है?
Section 118 परमिशन के आदेश में खास फील्ड होती हैं जो यह तय करती हैं कि खरीदार ज़मीन के साथ बिल्कुल क्या कर सकता है, और कितने समय तक।
| Field | Description | What to Verify |
|---|---|---|
| आवेदक का नाम और पता | परमिशन पाने वाले व्यक्ति की पहचान | पुष्टि करें कि यह सेल डीड में नामित खरीदार से बिल्कुल मेल खाता है। नाम में गड़बड़ी रजिस्ट्रेशन में देरी या रुकावट पैदा कर सकती है। |
| ज़मीन का विवरण | खसरा नंबर, गांव, तहसील, ज़िला, और ज़मीन का क्षेत्रफल (हेक्टेयर में) | पुष्टि करें कि ये जानकारियां जमाबंदी की एंट्री और साइट इंस्पेक्शन में पुष्टि की गई भौतिक सीमाओं से मेल खाती हैं। |
| अनुमत उद्देश्य | ज़मीन खरीदने के लिए मंज़ूर उद्देश्य (आवासीय, वाणिज्यिक, औद्योगिक, पर्यटन, आदि) | सुनिश्चित करें कि ज़मीन का उपयोग केवल मंज़ूर उद्देश्य के लिए हो। किसी भी बदलाव के लिए राज्य सरकार से नई परमिशन चाहिए होगी। |
| उपयोग की अवधि | वह समय-सीमा जिसके भीतर ज़मीन का मंज़ूर उद्देश्य के लिए उपयोग करना ज़रूरी है, आमतौर पर सेल डीड रजिस्ट्रेशन के दो साल के भीतर | इस समय-सीमा को ध्यान से ट्रैक करें। तय अवधि के भीतर ज़मीन का उपयोग न करने पर वह राज्य सरकार में निहित हो सकती है। |
| शर्तें और प्रतिबंध | कलेक्टर या राज्य सरकार द्वारा लगाई गई खास शर्तें | हर शर्त ध्यान से पढ़ें। कुछ मंज़ूरियां पुनर्विक्रय, उप-विभाजन, या प्रॉपर्टी के आगे ट्रांसफर पर रोक लगाती हैं। |
| अथॉरिटी और तारीख | जारी करने वाली अथॉरिटी का नाम और मंज़ूरी आदेश की तारीख | पुष्टि करें कि आदेश पर अधिकृत राजस्व विभाग अधिकारी के हस्ताक्षर हैं और आधिकारिक मुहर लगी है। |
Good sign: आदेश में सही खरीदार का नाम, सही क्षेत्रफल के साथ तय खसरा नंबर, स्पष्ट अनुमत उद्देश्य, और बिना किसी अनसुलझी शर्त या बकाया NOC के साफ 2-साल की उपयोग की समय-सीमा होनी चाहिए।
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हिमाचल प्रदेश में Section 118 परमिशन से जुड़ी आम समस्याएं
ये Section 118 से जुड़ी सबसे गंभीर और सबसे आम समस्याएं हैं जिनका सामना खरीदारों को करना पड़ता है, हर एक के सीधे नतीजे के साथ।
परमिशन मिलने से पहले खरीदना
कुछ विक्रेता और एजेंट खरीदारों पर पहले सेल डीड रजिस्टर करने और Section 118 को बाद में "सुलझाने" का दबाव डालते हैं। सब-रजिस्ट्रार ऐसा कोई भी दस्तावेज़ रजिस्टर नहीं करेगा जो Section 118(1) का उल्लंघन करता हो। अगर किसी तरह रजिस्ट्रेशन हो भी जाता है और उल्लंघन पाया जाता है, तो ज़मीन को शुरू से ही अमान्य (void ab initio) घोषित कर दिया जाता है और यह हमेशा के लिए राज्य सरकार में निहित हो जाती है।
Fix: जब तक Section 118 परमिशन का आदेश भौतिक रूप से हाथ में न आ जाए, तब तक HP में कृषि भूमि के लिए सेल डीड न बनाएं और न ही रजिस्टर करें।
2-साल की उपयोग बाध्यता की समय-सीमा चूकना
अगर खरीदार सेल डीड रजिस्ट्रेशन के 2 साल के भीतर ज़मीन को मंज़ूर उपयोग में नहीं लाता (राज्य सरकार की मंज़ूरी और लिखित कारणों के साथ 1 साल तक बढ़ाई जा सकती है), तो ज़मीन सभी भार-मुक्त होकर राज्य सरकार में निहित हो जाती है। यह तब भी लागू होता है जब खरीद पूरी तरह कानूनी थी और परमिशन वैध थी।
Fix: ऐसे विक्रेता से ज़मीन खरीदने से पहले जिसने पहले Section 118 परमिशन ली थी, मूल परमिशन की तारीख की पुष्टि करें और यह जांचें कि 2-साल की बाध्यता अवधि पहले से खत्म तो नहीं हो चुकी। अगर नई खरीद कर रहे हैं, तो रजिस्ट्रेशन के तुरंत बाद विकास कार्य शुरू करें।
बिना नई परमिशन के उद्देश्य में बदलाव
बिना नया सरकारी आदेश लिए ज़मीन का उपयोग परमिशन में बताए गए उद्देश्य से अलग किसी उद्देश्य के लिए करना (उदाहरण के लिए, आवासीय उपयोग के लिए मंज़ूर ज़मीन पर होटल बनाना) उल्लंघन माना जाता है। ऐसी ज़मीन Section 118 के तहत राज्य सरकार वापस ले सकती है।
Fix: किसी भी बदलाव से पहले उद्देश्य बदलने के लिए आवेदन करें। Section 118 स्पष्टीकरणों का कंपेंडियम इसे स्पष्ट रूप से एक अलग आवेदन प्रकार के रूप में सूचीबद्ध करता है जिसके लिए नई सरकारी मंज़ूरी चाहिए।
टाइटल चेन में Section 118 का उल्लंघन
हो सकता है खरीदार उस व्यक्ति से ज़मीन खरीद रहा हो जिसने इसे पहले Section 118 परमिशन के तहत हासिल किया था, और बाद में वह परमिशन उल्लंघन में पाई गई हो। वह पहले वाला ट्रांसफर पहले से ही शुरू से अमान्य (void ab initio) हो सकता है, यानी मौजूदा विक्रेता के पास ट्रांसफर करने के लिए कोई वैध टाइटल नहीं है।
Fix: पूरी 30-साल की टाइटल चेन में किसी भी Section 118 परमिशन एंट्री की जांच करें। अगर कोई मिले, तो डिस्ट्रिक्ट कलेक्टर के ऑफिस से पुष्टि करें कि परमिशन बाद में रद्द या उल्लंघन तो नहीं हुई थी।
शहरी क्षेत्रों की छूट को लेकर गलतफहमी
कई खरीदार गलती से मान लेते हैं कि हिल स्टेशन की किसी भी प्रॉपर्टी के लिए Section 118 परमिशन चाहिए। म्युनिसिपल कॉरपोरेशन सीमा, म्युनिसिपल कमेटी क्षेत्र, नोटिफाइड एरिया कमेटी, और कैंटोनमेंट बोर्ड के भीतर बनी-बनाई प्रॉपर्टी के लिए Section 118 परमिशन की ज़रूरत नहीं है। HIMUDA या डेवलपमेंट अथॉरिटी की मंज़ूर स्कीमों से खरीदी गई प्रॉपर्टी भी इससे छूट में हैं।
Fix: आवेदन करने से पहले ज़मीन का वर्गीकरण और नगरपालिका की सीमाओं की पुष्टि करें। छूट वाली प्रॉपर्टी को Section 118 प्रक्रिया से खरीदने पर बेवजह 6 से 12 महीने बर्बाद होते हैं।
दिसंबर 2024 RERA संशोधन को लेकर अनिश्चितता
HP सरकार ने 2024 के अंत में ऐसे संशोधन प्रस्तावित किए जिनसे गैर-किसान RERA-रजिस्टर्ड मंज़ूर कॉलोनियों में बिना Section 118 परमिशन के फ्लैट खरीद सकें। ये संशोधन विवादित हैं और मध्य-2026 तक इनकी कोई आधिकारिक गैज़ेट अधिसूचना जारी नहीं हुई थी। बिना कानूनी पुष्टि के इन संशोधनों पर भरोसा करना गंभीर जोखिम है।
Fix: अपनी खरीद पर कोई भी RERA-आधारित छूट लागू मानने से पहले दिसंबर 2024 के संशोधनों की मौजूदा कानूनी स्थिति की पुष्टि किसी योग्य HP वकील से करें।
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हिमाचल प्रदेश में ज़मीन खरीदारों के लिए Section 118 परमिशन क्यों ज़रूरी है
Section 118 कोई प्रक्रियागत औपचारिकता नहीं है; यह HP में किसी गैर-किसान द्वारा की जाने वाली हर कृषि भूमि खरीद की कानूनी नींव है।
इसके बिना सेल डीड रजिस्टर नहीं हो सकती सब-रजिस्ट्रार को कृषि भूमि ट्रांसफर के ऐसे किसी भी दस्तावेज़ को रजिस्टर करने से कानूनी तौर पर रोका गया है जो Section 118(1) का उल्लंघन करता हो
बिक्री का साइन किया गया एग्रीमेंट और चुकाया गया एडवांस, परमिशन आदेश के बिना कोई मायने नहीं रखते। रजिस्ट्रेशन कानूनी ट्रांसफर का पल होता है, और यह इस दस्तावेज़ के बिना नहीं हो सकता।
उल्लंघन से ज़मीन और पैसा दोनों हमेशा के लिए गंवाने पड़ते हैं अगर कलेक्टर या अपील में किसी ट्रांसफर को शुरू से अमान्य (void ab initio) घोषित किया जाता है, तो ज़मीन और सभी निर्माण सभी भार-मुक्त होकर राज्य सरकार में निहित हो जाते हैं
इस प्रक्रिया के ज़रिए खरीदार के पास खरीद राशि वापस पाने का कोई उपाय नहीं होता। वित्तीय नुकसान पूरा होता है।
बैंक गलत तरीके से हासिल की गई ज़मीन पर लोन नहीं दे सकते कोई भी बैंक या हाउसिंग फाइनेंस कंपनी Section 118 के उल्लंघन में हासिल की गई ज़मीन पर मॉर्गेज नहीं बनाएगी
ऐसी ज़मीन पर मौजूदा मॉर्गेज भी कानूनी तौर पर लागू नहीं होता। EC में मॉर्गेज दिख सकता है, लेकिन मूल टाइटल अमान्य होता है।
HP-विशेष: 2-साल की उपयोग बाध्यता को कलेक्टर ट्रैक करते हैं परमिशन मिलने और सेल डीड रजिस्टर होने के बाद, डिस्ट्रिक्ट कलेक्टर का ऑफिस निगरानी करता है कि ज़मीन का उपयोग बताए गए उद्देश्य के लिए हो रहा है या नहीं
अगर उपयोग किए बिना 2-साल की अवधि बीत जाती है, तो कलेक्टर निहित करने (vesting) की कार्यवाही शुरू करते हैं। यह एक सक्रिय प्रवर्तन तंत्र है, कोई कागज़ी ज़रूरत नहीं।
Red flag: अगर कोई विक्रेता अपने नाम पर वैध Section 118 परमिशन आदेश दिखाए बिना HP में कृषि भूमि ऑफर करता है, या कहता है कि परमिशन "प्रोसेस में है" और एडवांस भुगतान मांगता है, तो लेन-देन तुरंत रोक दें।
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अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
हिमाचल प्रदेश 2026 में ज़मीन खरीद के लिए Section 118 परमिशन किसे चाहिए?
जो भी व्यक्ति हिमाचल प्रदेश का बोनाफाइड किसान नहीं है, उसे HP में कृषि या बागवानी भूमि खरीदने से पहले Section 118 परमिशन चाहिए। इसमें गैर-हिमाचली भारतीय, NRI, OCI कार्डधारक, और यहां तक कि वे HP निवासी भी शामिल हैं जिनके पास राज्य में कोई कृषि भूमि नहीं है।
हिमाचल प्रदेश में Section 118 परमिशन के लिए आवेदन कैसे करें?
emerginghimachal.hp.gov.in/section118 पर ऑनलाइन आवेदन करें या उस डिस्ट्रिक्ट कलेक्टर के ऑफिस में Form LR-XIV जमा करें जहां ज़मीन स्थित है। जमाबंदी की कॉपी, एसेंशियलिटी सर्टिफिकेट, संबंधित विभागों से NOC, और पहचान प्रमाण अटैच करें। DC की जांच के बाद आवेदन राज्य सरकार के पास जाता है।
हिमाचल प्रदेश में Section 118 परमिशन में कितना समय लगता है?
आमतौर पर 6 से 12 महीने। इस प्रक्रिया में डिस्ट्रिक्ट कलेक्टर साइट इंस्पेक्शन करते हैं और आवेदन को राजस्व विभाग को भेजते हैं। बड़े प्रोजेक्ट या जटिल लेन-देन के लिए राज्य सरकार कभी-कभी कैबिनेट स्तर पर आवेदनों की जांच करती है, जिससे समय-सीमा और बढ़ जाती है।
Section 118 HP के तहत 2-साल की उपयोग बाध्यता क्या है?
सेल डीड रजिस्टर होने के बाद, खरीदार को 2 साल के भीतर ज़मीन को परमिशन आदेश में बताए गए ठीक उसी उद्देश्य के लिए इस्तेमाल में लाना ज़रूरी है। लिखित कारणों के साथ राज्य सरकार 1-साल का विस्तार दे सकती है। अगर समय-सीमा बिना अनुपालन के बीत जाती है, तो ज़मीन सभी भार-मुक्त होकर राज्य सरकार में निहित हो जाती है।
अगर HP में कृषि भूमि बिना Section 118 परमिशन के ट्रांसफर हो जाए तो क्या होगा?
ट्रांसफर शुरू से ही अमान्य (void ab initio) होता है। Section 118(3D) के तहत, डिस्ट्रिक्ट कलेक्टर जांच के बाद ट्रांसफर को अवैध घोषित कर सकते हैं। ज़मीन, सभी निर्माण के साथ, राज्य सरकार में निहित हो जाती है। खरीदार ज़मीन और चुकाई गई रकम, दोनों गंवा देता है। राजस्व सिस्टम के ज़रिए वापसी की कोई प्रक्रिया नहीं है।
हिमाचल प्रदेश में Section 118 परमिशन से किसे छूट है?
म्युनिसिपल कॉरपोरेशन सीमा, म्युनिसिपल कमेटी क्षेत्र, नोटिफाइड एरिया कमेटी, और कैंटोनमेंट बोर्ड के भीतर बनी-बनाई प्रॉपर्टी खरीदने वाले खरीदारों को Section 118 परमिशन की ज़रूरत नहीं है। HIMUDA और डेवलपमेंट अथॉरिटी की मंज़ूर स्कीमों की प्रॉपर्टी भी इससे छूट में हैं। इन सीमाओं के बाहर की कृषि भूमि के लिए गैर-किसानों को हमेशा परमिशन चाहिए होती है।
अगर HP में Section 118 परमिशन खारिज हो जाए तो क्या इसे अपील किया जा सकता है?
हां। कलेक्टर के फैसले से पीड़ित व्यक्ति कलेक्टर के आदेश के 30 दिनों के भीतर डिविज़नल कमिश्नर के पास अपील कर सकता है। डिविज़नल कमिश्नर का फैसला अंतिम और निर्णायक होता है। फाइनेंशियल कमिश्नर अपनी पहल पर कानूनी वैधता या औचित्य के लिए कार्यवाही की समीक्षा कर सकते हैं।
क्या NRI और OCI कार्डधारक हिमाचल प्रदेश में कृषि भूमि खरीद सकते हैं?
नहीं, सीधे तौर पर नहीं। NRI और OCI कार्डधारकों को Section 118 के तहत गैर-हिमाचली खरीदारों जैसा माना जाता है और वे बिना राज्य सरकार की परमिशन के कृषि या बागवानी भूमि नहीं खरीद सकते। सबसे सुरक्षित कानूनी रास्ता HIMUDA-आवंटित प्रॉपर्टी या म्युनिसिपल सीमा के भीतर बनी-बनाई यूनिट ही रहता है, जो Section 118 से छूट में हैं।
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