Can I buy land in जम्मू और कश्मीर?
5 अगस्त 2019 को Article 370 और 35A हटाए जाने के बाद से जम्मू और कश्मीर में गैर-कृषि भूमि खरीद पर राज्य-मूल आधारित कोई प्रतिबंध नहीं है. J&K Reorganisation Act, 2019 और Fifth Adaptation Order, 2020 ने गैर-कृषि बाज़ार सभी भारतीयों के लिए खोल दिया. पहले लगने वाली Permanent Resident Certificate (PRC) की शर्त अब खत्म हो चुकी है. हालाँकि, कृषि भूमि अब भी स्थानीय किसानों के लिए ही आरक्षित है.
- 5 अगस्त 2019: Article 370 और 35A हटाए गए; J&K को केंद्र शासित प्रदेश के रूप में पुनर्गठित किया गया.
- 26 अक्टूबर 2020: Fifth Adaptation Order ने 12 राज्य कानून निरस्त किए, जिसमें Big Landed Estates Abolition Act, 1950 (जिसमें 22.75 एकड़ की सीलिंग थी) भी शामिल है.
- गैर-कृषि भूमि खरीद के लिए PRC की शर्त खत्म कर दी गई.
- किसी भी खरीदार के लिए गैर-कृषि भूमि पर कोई सीलिंग सीमा नहीं.
- अक्टूबर 2019 से अब तक 631 गैर-निवासियों ने J&K की ज़मीन में ₹129.97 करोड़ का निवेश किया है.
पुरुष खरीदारों के लिए स्टाम्प ड्यूटी 7% और महिला खरीदारों के लिए 3% है, साथ ही 1.2% रजिस्ट्रेशन फीस. NGDRS पोर्टल के ज़रिए पूरी रजिस्ट्रेशन प्रक्रिया गैर-कृषि भूमि के लिए 15–30 दिन लेती है; अगर change-of-land-use (CLU) चाहिए हो तो 45–90 दिन.
- Bhulekh पोर्टल (jk-landrecords.nic.in) पर जाँच लें कि प्रॉपर्टी गैर-कृषि के रूप में दर्ज है; टाइटल साफ़ है और कोई विवाद नहीं, यह पक्का करें.
- गैर-कृषि वर्गीकरण बताते हुए सेल एग्रीमेंट तैयार करें.
- e-Stamping पोर्टल (jkestamps.nic.in) पर स्टाम्प ड्यूटी और 1.2% रजिस्ट्रेशन फीस चुकाएँ और e-Stamp सर्टिफिकेट लें.
- NGDRS अपॉइंटमेंट बुक करें; बायोमेट्रिक वेरिफिकेशन के लिए दोनों पक्ष ID और एड्रेस प्रूफ़ लेकर जाएँ, और रजिस्टर्ड डीड प्राप्त करें.
- अगर कन्वर्ज़न चाहिए हो, तो प्रॉपर्टी डिटेल्स, इच्छित उपयोग, सेल एग्रीमेंट और मालिकाना हक के प्रूफ़ के साथ District Collector के पास आवेदन करें; इसके बाद साइट निरीक्षण होगा; NOC 30–60 दिन में मिलता है.
- बातचीत शुरू करने से पहले Bhulekh पोर्टल पर पक्का करें कि पार्सल गैर-कृषि के रूप में दर्ज है.
- 10 साल का टाइटल सर्च करें और म्यूटेशन हिस्ट्री जाँच लें.
- एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट (EC) निकलवाएँ; पक्का करें कि कोई कोर्ट विवाद या लंबित अधिग्रहण नोटिस नहीं है.
- विक्रेता की पहचान और पहले की कोर्ट हिस्ट्री जाँच लें.
- खासकर सीमावर्ती या ज़्यादा पर्यटन वाले ज़िलों में, टाइटल इंश्योरेंस पर विचार करें.
- साइट विज़िट से पहले लक्षित ज़िले की मौजूदा ज़मीनी स्थिति और सुरक्षा हालात का आकलन करें.
सुरक्षा सलाह: J&K के सुरक्षा हालात लिक्विडिटी, टाइटल-क्लीयरेंस की समयसीमा और साइट तक भौतिक पहुँच को प्रभावित कर सकते हैं — खासकर कश्मीर घाटी में. लेनदेन की योजना में अतिरिक्त समय रखें और साइट विज़िट के लिए स्थानीय वकील पर भरोसा करें.
- Buying land in another person's name to circumvent state-origin, residency, occupation or tribal-area restrictions is a benami arrangement, prohibited under the Prohibition of Benami Property Transactions Act, 1988 (as amended in 2016).
- Penalty: 1 to 7 years rigorous imprisonment plus a fine of up to 25% of the property's fair-market value.
- The property can be confiscated by the Government of India and the deed cancelled.
- Power-of-attorney workarounds, ownership-mimic 99-year leases, and shell-company structures are not recognised — do not attempt them.