JD अनुपात इंडेक्स · चेन्नई · Q2 2026

जॉइंट डेवलपमेंट (JD) अनुपात — चेन्नई और माइक्रो-मार्केट

आपकी ज़मीन कहाँ है और उस पर क्या बन सकता है, इसके आधार पर लैंड ओनर का हिस्सा 35% से 65% तक होता है. इस पेज पर पूरा मैट्रिक्स है — ज़ोन, डेवलपमेंट टाइप, ज़मीन और रोड की ज़रूरतें, FSI, और हर डील आमतौर पर किस शेयर बैंड में सेटल होती है

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Q2 2026

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ज़्यादा FSI,कम हिस्सा— लेकिन बड़ी पाई.

डेवलपमेंट डेंसिटी बढ़ने के साथ आपका शेयर प्रतिशत घटता है, क्योंकि ऊँची बिल्डिंगों में डेवलपर को कंस्ट्रक्शन और सेल्स का ज़्यादा जोखिम उठाना पड़ता है. लेकिन ट्रेड-ऑफ एब्सोल्यूट वैल्यू में है: 2 एकड़ पर हाई-राइज़ के 40% की कीमत आमतौर पर उसी 2 एकड़ पर लो-राइज़ के 55% से ज़्यादा होती है.

नीचे दिए शेयर रेंज सिर्फ आधा जवाब हैं. आपकी ज़मीन का ज़ोन तय करता है कि वहाँ क्या बन सकता है — और यही तय करता है कि आप बड़ी पाई पर मोलभाव कर रहे हैं या छोटी पर.

अल्ट्रा हाई-राइज़ · FSI 2.50–3.2535–45%

हाई-राइज़ · FSI 2.00–3.0038–48%

मिड-राइज़ · FSI 1.75–2.2542–50%

लो-राइज़ · FSI 1.50–1.9548–55%

FSI फ्लोर स्पेस इंडेक्स — परमिटेड बिल्ट-अप एरिया और प्लॉट एरिया का अनुपात. 1 एकड़ पर 3 का FSI मतलब है कि डेवलपर कुल 3 एकड़ तक का फ्लोर स्पेस बना सकता है (1,30,680 sft). चेन्नई में बेस FSI तमिलनाडु कम्बाइंड डेवलपमेंट एंड बिल्डिंग रूल्स (TNCDBR) 2019 के तहत तय होता है और इसे CMDA (चेन्नई मेट्रोपॉलिटन डेवलपमेंट अथॉरिटी) प्रशासित करती है — अक्टूबर 2022 में चेन्नई मेट्रोपॉलिटन एरिया को 1,189 वर्ग किमी से बढ़ाकर 5,904 वर्ग किमी कर दिया गया था, जबकि सेकंड मास्टर प्लान 2026 अभी भी मूल 1,189 वर्ग किमी शहर के कोर हिस्से को कवर करता है. GCC (ग्रेटर चेन्नई कॉर्पोरेशन) शहर के कोर हिस्से के लिए लोकल बिल्डिंग परमिट अथॉरिटी है, और CMA के बाहर के इलाकों के लिए DTCP (डायरेक्टोरेट ऑफ़ टाउन एंड कंट्री प्लानिंग) नियम बनाता है. TNCDBR के तहत प्रीमियम FSI से बेस FSI और ऊपर बढ़ता है — रोड की चौड़ाई के हिसाब से (9-12 मीटर के लिए +20%, 12-18 मीटर के लिए +30%, 18 मीटर+ के लिए +40%, बेस से अधिकतम +1.0 तक) गाइडलाइन वैल्यू का 50% (नॉन-हाई-राइज़) या 40% (हाई-राइज़) देकर. 2024 के TOD गज़ट नोटिफिकेशन ने MRTS और सबअर्बन रेल कॉरिडोर के 500 मीटर के अंदर इन चार्जेस को 50% घटा दिया — यानी असल में गाइडलाइन वैल्यू का 25% / 20%. फिलहाल फुल स्टैकिंग के साथ अल्ट्रा-हाई-राइज़ प्राइम प्लॉट्स के लिए अधिकतम संभव FSI 4.87 है; पेंडिंग TOD-1 / स्टेशन एरिया प्रस्ताव इसे 18 मीटर+ रोड पर ≥3,000 sqm के प्लॉट्स के लिए 6.5 (TOD-2: 5.7) तक बढ़ाएगा. आइलैंड ग्राउंड्स और दो अन्य नोटिफाइड एक्विफर रिचार्ज ज़ोन में हाई-राइज़ (>18.30 मीटर) की मनाही है; रेड हिल्स कैचमेंट या CMWSSB वॉटर-सोर्स एरिया में प्रीमियम FSI की अनुमति नहीं है.

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ज़ोन 1 · प्रीमियम

अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर

चेन्नई का प्राइम सेंट्रल रेज़िडेंशियल बेल्ट और प्रीमियम IT कॉरिडोर — CBD कोर में बोट क्लब रोड, पोएस गार्डन, नुंगमबक्कम, अलवरपेट, आरए पुरम, कैथेड्रल रोड, चैमियर्स रोड और तेयनमपेट; ग्रेम्स रोड और एग्मोर के प्रीमियम स्ट्रेच; अन्ना सलाई (माउंट रोड फ्रंटेज); गिंडी TIDEL पार्क फ्रंटेज और माउंट-पूनमल्ली DLF IT पार्क स्ट्रेच; उत्तर में पेरम्बूर; और थोराइपक्कम से करापक्कम, शोलिंगनल्लूर, नवलूर होते हुए एगट्टूर तक OMR IT कॉरिडोर की मुख्य फ्रंटेज. 2024 के TOD गज़ट नोटिफिकेशन के तहत MRTS या सबअर्बन रेल कॉरिडोर के 500 मीटर के अंदर के प्लॉट्स को प्रीमियम FSI चार्जेस पर 50% की छूट मिलती है. यहाँ ज़मीन की सप्लाई सीमित है और डील लगभग कभी प्लॉटेड डेवलपमेंट में नहीं जातीं.

Areas in this zone · 19

बोट क्लब रोडपोएस गार्डननुंगमबक्कमअलवरपेटआरए पुरमकैथेड्रल रोडचैमियर्स रोडतेयनमपेटग्रेम्स रोडएग्मोर (प्रीमियम स्ट्रेच)अन्ना सलाई (माउंट रोड फ्रंटेज)गिंडी (TIDEL पार्क फ्रंटेज)माउंट-पूनमल्ली रोड (DLF IT पार्क)पेरम्बूरथोराइपक्कम में OMR मुख्य फ्रंटेजकरापक्कमशोलिंगनल्लूरनवलूरएगट्टूर

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FAR	Land owner share
अल्ट्रा हाई-राइज़ 25+ मंज़िलें	2+ एकड़	24+ मीटर	2.50–3.25 PFSI	35–45%
हाई-राइज़ 11–25 मंज़िलें	1+ एकड़	18+ मीटर	2.00–3.00 PFSI	38–48%
मिड-राइज़ 7–10 मंज़िलें	9+ ग्राउंड	12+ मीटर	1.75–2.25 PFSI	42–50%
लो-राइज़ 5–6 मंज़िलें	2+ ग्राउंड	9+ मीटर	1.50–1.95 PFSI	48–55%

PFSI — TNCDBR 2019 के तहत प्रीमियम FSI का उपयोग करके बेस FSI को स्टैक किया जा सकता है: 9-12 मीटर रोड के लिए +20%, 12-18 मीटर के लिए +30%, 18 मीटर+ के लिए +40%, बेस FSI से अधिकतम +1.0 तक; चार्जेस गाइडलाइन वैल्यू का 50% (नॉन-हाई-राइज़) / 40% (हाई-राइज़). 2024 के TOD गज़ट नोटिफिकेशन के तहत MRTS / सबअर्बन रेल कॉरिडोर के 500 मीटर के अंदर के प्लॉट्स के लिए ये चार्जेस 50% कम हो जाते हैं. फिलहाल अधिकतम संभव FSI 4.87 है; पेंडिंग TOD-1 प्रस्ताव 18 मीटर+ रोड पर ≥3,000 sqm के प्लॉट्स के लिए इसे 6.5 तक बढ़ाएगा. एक ग्राउंड = 2,400 sqft; 1 एकड़ ≈ 18 ग्राउंड.

ज़ोन 2

हाई-राइज़ ज़ोन

चेन्नई का बड़ा हाई-राइज़ बेल्ट — प्लांड नॉर्दन ग्रिड (अन्ना नगर वेस्ट एंड ईस्ट एक्सटेंशन, किलपॉक, चेटपेट), साउथ-सेंट्रल रेज़िडेंशियल पॉकेट (टी नगर, अड्यार, बेसेंट नगर, तिरुवनमियूर, कोट्टूरपुरम, मायलापुर, MRC नगर), साउथ-ईस्ट टेक बेल्ट (वेलाचेरी, तारामणि, पेरुंगुडी इंटीरियर, कंडनचावडी), वेस्टर्न हाई-राइज़ कॉरिडोर (पोरूर, रामापुरम, वडपलानी, सलिग्रामम, केके नगर, अशोक नगर, वलसरावक्कम, विरुगमबक्कम, कोडमबक्कम), और नॉर्थ-वेस्ट मोगप्पैर–नोलमबूर बेल्ट. यहाँ हाई-राइज़ और मिड-राइज़ अपार्टमेंट का बोलबाला है; विला डील दुर्लभ हैं लेकिन बड़े पार्सल पर संभव हैं.

Areas in this zone · 26

अन्ना नगर (वेस्ट एंड ईस्ट एक्सटेंशन)टी नगरकिलपॉकचेटपेटअड्यारबेसेंट नगरतिरुवनमियूरकोट्टूरपुरमवेलाचेरीMRC नगरतारामणिपेरुंगुडी (इंटीरियर)कंडनचावडीपोरूररामापुरमवडपलानीसलिग्राममकेके नगरअशोक नगरवलसरावक्कमविरुगमबक्कमकोडमबक्कममोगप्पैर (ईस्ट एंड वेस्ट)नोलमबूरमायलापुरतिरुवोट्टियूर (प्रीमियम स्ट्रेच)

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FAR	Land owner share
हाई-राइज़ 11–25 मंज़िलें	1+ एकड़	18+ मीटर	2.00–3.00 PFSI	40–48%
मिड-राइज़ 7–10 मंज़िलें	9+ ग्राउंड	12+ मीटर	1.75–2.25 PFSI	42–50%
लो-राइज़ 5–6 मंज़िलें	2+ ग्राउंड	9+ मीटर	1.50–1.95 PFSI	45–55%
विला 2–3 मंज़िलें	2+ एकड़	12+ मीटर	1.50	45–55%
प्लॉटेड	इस ज़ोन में यह आमतौर पर नहीं होता — लैंड ज़ोनिंग और मार्केट की पसंद वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है.

PFSI — TNCDBR 2019 के तहत प्रीमियम FSI से बेस FSI स्टैक किया जा सकता है: +20% (9-12 मीटर), +30% (12-18 मीटर), +40% (18 मीटर+), बेस से अधिकतम +1.0 तक; चार्जेस गाइडलाइन वैल्यू का 50% / 40%, MRTS / सबअर्बन रेल कॉरिडोर के 500 मीटर के अंदर आधे. रेड हिल्स कैचमेंट या CMWSSB वॉटर-सोर्स एरिया में प्रीमियम FSI की अनुमति नहीं है.

ज़ोन 3

लो-राइज़ और मिड-राइज़ ज़ोन

चेन्नई के उभरते और सैटेलाइट इलाके — जहाँ प्लॉटेड डेवलपमेंट आर्थिक रूप से व्यावहारिक हो जाता है और विला मिड-राइज़ अपार्टमेंट से मुक़ाबला करते हैं. यह बड़ा बेल्ट दक्षिणी पल्लिकरनई–मेदावक्कम–पेरुम्बक्कम कॉरिडोर (मडिपक्कम, कीलकट्टलई, नंगनल्लूर), GST रोड इनर बेल्ट (क्रोमपेट, पल्लावरम, पम्मल, टैम्बरम इनर, सेलैयूर, सेम्बक्कम, राजाकिलपक्कम, चित्लापक्कम), उत्तरी मादावरम–कोलाथूर स्ट्रेच, नॉर्थ-वेस्टर्न अम्बत्तूर–कोरट्टूर–अवाडी इनर ज़ोन, वेस्टर्न इयप्पनथंगल–मनापक्कम–मुगलिवक्कम–गेरुगमबक्कम–कुंद्रथूर–तिरुमुलैवोयल बेल्ट, और नवलूर से आगे साउथर्न OMR इंटीरियर (सिरुसेरी, केलम्बक्कम इनर, सेम्मनचेरी, पुदुपक्कम, थलम्बूर), साथ ही GST इनर (पेरुंगलथूर, उरापक्कम) को कवर करता है.

Areas in this zone · 33

मेदावक्कमपेरुम्बक्कमपल्लिकरनईमडिपक्कमकीलकट्टलईनंगनल्लूरक्रोमपेटपल्लावरमपम्मलटैम्बरम (इनर)सेलैयूरसेम्बक्कमराजाकिलपक्कमचित्लापक्कमकोलाथूरमादावरमअम्बत्तूरकोरट्टूरअवाडी (इनर)इयप्पनथंगलमनापक्कममुगलिवक्कमगेरुगमबक्कमकुंद्रथूरतिरुमुलैवोयलनवलूर (ऑफ-OMR इंटीरियर)सिरुसेरीकेलम्बक्कम (इनर)सेम्मनचेरीपुदुपक्कमथलम्बूरपेरुंगलथूरउरापक्कम

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FAR	Land owner share
मिड-राइज़ 7–10 मंज़िलें	9+ ग्राउंड	12+ मीटर	1.75–2.25 PFSI	35–42%
लो-राइज़ 5–6 मंज़िलें	2+ ग्राउंड	9+ मीटर	1.50–1.95 PFSI	40–48%
विला 2–3 मंज़िलें	2+ एकड़	12+ मीटर	1.50	40–50%
प्लॉटेड ओपन प्लॉट	2+ एकड़	12+ मीटर	—	50–60%

PFSI — ज़ोन 3 में प्रीमियम FSI उपलब्ध है लेकिन इसका इस्तेमाल कम होता है क्योंकि बेस FSI ही मार्केट की ज़रूरत के बराबर होता है. MRTS/सबअर्बन रेल या प्रस्तावित मेट्रो फेज़ 2 कॉरिडोर (जैसे शोलिंगनल्लूर–मादावरम, लाइटहाउस–पूनमल्ली बाईपास) के इनर स्ट्रेच पर मौजूद प्लॉट 50% TOD डिस्काउंट के लिए योग्य हो सकते हैं.

ज़ोन 4

विला एरिया

चेन्नई की दूर परिधि पर लो-डेंसिटी बेल्ट — तट के साथ नीलंकराई से आगे ECR (इंजाम्बक्कम, अक्करई, पनैयूर, कोवलम, मुत्तुकाडु, महाबलिपुरम, उथंडी); केलम्बक्कम से आगे OMR (पदूर, तिरुविदंथाई, थैयूर, तिरुपोरूर दिशा); वंडलूर से आगे GST रोड (गुडुवांचेरी, चेंगलपट्टु दिशा, किलमबक्कम, मम्बक्कम, सिंगापेरुमलकोइल); वेस्टर्न पूनमल्ली आउटर, तिरुमझिसई, मेवलूरकुप्पम, श्रीपेरुम्बुदूर दिशा बेल्ट; उत्तरी रेड हिल्स परिधि (संरक्षित कैचमेंट के बाहर), मिंजूर और पोन्नेरी दिशा; दक्षिण-पश्चिमी मुदिचूर–वंडलूर स्ट्रेच; और ओरगदम इंडस्ट्रियल-रेज़िडेंशियल कॉरिडोर. यहाँ सिर्फ विला और प्लॉटेड डील होती हैं; मौजूदा एब्जॉर्प्शन रेट पर अपार्टमेंट कंस्ट्रक्शन अभी कमर्शियली फायदेमंद नहीं है.

Areas in this zone · 28

इंजाम्बक्कमअक्करईपनैयूरकोवलममुत्तुकाडुमहाबलिपुरमउथंडीपदूरतिरुविदंथाईथैयूरतिरुपोरूर दिशागुडुवांचेरीचेंगलपट्टु दिशाकिलमबक्कममम्बक्कमसिंगापेरुमलकोइलपूनमल्ली आउटरतिरुमझिसईमेवलूरकुप्पमश्रीपेरुम्बुदूर दिशारेड हिल्स (कैचमेंट के बाहर)मिंजूरपोन्नेरी दिशामुदिचूरओरगदम कॉरिडोरवंडलूरकट्टुपक्कमकोलपक्कम

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FAR	Land owner share
विला 2–3 मंज़िलें	2+ एकड़	12+ मीटर	1.50	40–50%
प्लॉटेड ओपन प्लॉट	2+ एकड़	9+ मीटर	—	55–65%

ज़ोन 1 · प्रीमियम

अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर

Areas in this zone · 19

Share by development type

अल्ट्रा हाई-राइज़

25+ मंज़िलें

Min land2+ एकड़

Road24+ मीटर

FAR2.50–3.25 PFSI

हाई-राइज़

11–25 मंज़िलें

Min land1+ एकड़

Road18+ मीटर

FAR2.00–3.00 PFSI

मिड-राइज़

7–10 मंज़िलें

Min land9+ ग्राउंड

Road12+ मीटर

FAR1.75–2.25 PFSI

लो-राइज़

5–6 मंज़िलें

Min land2+ ग्राउंड

Road9+ मीटर

FAR1.50–1.95 PFSI

ज़ोन 2

हाई-राइज़ ज़ोन

Areas in this zone · 26

Share by development type

हाई-राइज़

11–25 मंज़िलें

Min land1+ एकड़

Road18+ मीटर

FAR2.00–3.00 PFSI

मिड-राइज़

7–10 मंज़िलें

Min land9+ ग्राउंड

Road12+ मीटर

FAR1.75–2.25 PFSI

लो-राइज़

5–6 मंज़िलें

Min land2+ ग्राउंड

Road9+ मीटर

FAR1.50–1.95 PFSI

विला

2–3 मंज़िलें

Min land2+ एकड़

Road12+ मीटर

FAR1.50

प्लॉटेड

इस ज़ोन में यह आमतौर पर नहीं होता — लैंड ज़ोनिंग और मार्केट की पसंद वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है.

ज़ोन 3

लो-राइज़ और मिड-राइज़ ज़ोन

Areas in this zone · 33

Share by development type

मिड-राइज़

7–10 मंज़िलें

Min land9+ ग्राउंड

Road12+ मीटर

FAR1.75–2.25 PFSI

लो-राइज़

5–6 मंज़िलें

Min land2+ ग्राउंड

Road9+ मीटर

FAR1.50–1.95 PFSI

विला

2–3 मंज़िलें

Min land2+ एकड़

Road12+ मीटर

FAR1.50

प्लॉटेड

ओपन प्लॉट

Min land2+ एकड़

Road12+ मीटर

FAR—

ज़ोन 4

विला एरिया

Areas in this zone · 28

Share by development type

विला

2–3 मंज़िलें

Min land2+ एकड़

Road12+ मीटर

FAR1.50

प्लॉटेड

ओपन प्लॉट

Min land2+ एकड़

Road9+ मीटर

FAR—

एक ज़ोन के अंदर अनुपात को क्या प्रभावित करता है

आपका हिस्सा बढ़ाने वाली बातें

ये बातें टेबल को लैंड ओनर के पक्ष में झुकाती हैं.

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साफ़, बेदाग़ टाइटलसिंगल-नेम/कंपनी के नाम पर, कोई पेंडिंग मुकदमेबाज़ी नहीं, साफ़ पट्टा–चिट्टा–EC (एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट) ट्रेल, सर्वे नंबर / पज़ेशन में कोई मिसमैच नहीं — इससे डेवलपर का ड्यू डिलिजेंस में लगने वाला काफ़ी समय बचता है.
✓
न्यूनतम से चौड़ी एप्रोच रोडअल्ट्रा हाई-राइज़ प्लॉट पर 24 मीटर एप्रोच, हाई-राइज़ पर 18 मीटर — चौड़ी रोड ज़्यादा प्रीमियम FSI (बेस से +30% / +40%) अनलॉक करती है और डेवलपर का सेल करने योग्य प्रीमियम बढ़ाती है. प्लॉट के साथ लंबा रोड फ्रंटेज होने से फ़ायदा और बढ़ता है.
✓
न्यूनतम साइज़ से काफ़ी बड़ा पार्सल18 मीटर+ रोड पर ≥3,000 sqm — यह पेंडिंग TOD-1 / स्टेशन एरिया FSI अपलिफ्ट के 6.5 तक जाने की सीमा है. बड़े पार्सल डिज़ाइन एफिशिएंसी और TOD एलिजिबिलिटी हासिल करते हैं, और डेवलपर हिस्से में इसका फ़ायदा देते हैं.
✓
500 मीटर MRTS / सबअर्बन रेल बेल्ट के अंदर2024 गज़ट नोटिफिकेशन: MRTS या सबअर्बन रेल सेंटर-लाइन के 500 मीटर के अंदर प्लॉट्स के लिए प्रीमियम FSI चार्जेस आधे (असल में गाइडलाइन वैल्यू का 25% / 20%) — स्टैकिंग कॉस्ट में अच्छी बचत, जिससे डेवलपर की हिस्सा देने की इच्छा बढ़ती है.
✓
कंसीडरेशन टालने को तैयारकोई अपफ्रंट रिफंडेबल डिपॉज़िट नहीं माँगा गया — डेवलपर कैश फ़्लो को काफ़ी अहमियत देता है और इसके बदले हिस्से में भुगतान करता है.
✓
कन्फर्म्ड इन्फ्रास्ट्रक्चर के करीबमौजूदा या निर्माणाधीन चेन्नई मेट्रो स्टेशन (ब्लू / ग्रीन लाइन), MRTS चेन्नई बीच–वेलाचेरी कॉरिडोर, OMR / ECR / GST रोड फ्रंटेज, चेन्नई एयरपोर्ट, या किसी बड़े IT पार्क (TIDEL पार्क, SIPCOT IT पार्क, DLF, तमारई) के 2 किमी के अंदर होने पर — डिमांड की निश्चितता डेवलपर का सेल्स रिस्क घटाती है.

आपका हिस्सा घटाने वाली बातें

ये बातें शुरुआती बातचीत में डेवलपर को बढ़त देती हैं.

!
पेंडिंग पट्टा–चिट्टा करेक्शन या लैंड-यूज़ चेंजडेवलपर हमेशा RERA, CMDA प्लानिंग परमिट, और GCC बिल्डिंग परमिशन का ज़िम्मा लेता है. अगर पट्टा साफ़ नहीं है, सर्वे नंबर की एंट्री मिसमैच है, या लैंड-यूज़ कन्वर्ज़न पेंडिंग है, तो समय और जोखिम कम हिस्से में जोड़ दिए जाते हैं.
!
रेड हिल्स कैचमेंट या CMWSSB वॉटर-सोर्स ज़ोनइन संरक्षित ज़ोन में प्रीमियम FSI की अनुमति नहीं है — सेल करने योग्य एरिया सिर्फ़ बेस FSI तक सीमित है, और डेवलपर उसी हिसाब से डिस्काउंट देते हैं.
!
आइलैंड ग्राउंड्स / एक्विफर रिचार्ज ज़ोनआइलैंड ग्राउंड्स और दो अन्य नोटिफाइड एक्विफर रिचार्ज ज़ोन में हाई-राइज़ (>18.30 मीटर) की मनाही है — ज़ोन क्लासिफिकेशन चाहे जो हो, प्लॉट पर सिर्फ़ मिड-राइज़ या उससे कम ही बन सकता है.
!
बँटा हुआ मालिकाना हकपट्टे पर कई सह-मालिक, पैतृक उत्तराधिकार विवाद, या अनसुलझे बंटवारे के मामले कानूनी समय और जोखिम बढ़ाते हैं; इससे हिस्सा घट जाता है.
!
साइट तक खराब पहुँचसिर्फ़ प्लॉट पर चौड़ी रोड होना काफ़ी नहीं है — अगर एप्रोच संकरी गलियों या अनऑथराइज़्ड स्ट्रेच से होकर गुज़रती है, तो डेवलपर हिस्सा घटा देते हैं. चेन्नई में यह टी नगर, मायलापुर, और पुराने टैम्बरम / क्रोमपेट की सड़कों के इंटीरियर पॉकेट में आम है.
!
बफ़र या ओवरले प्रतिबंधचेन्नई एयरपोर्ट फ़नल ज़ोन ओवरले, ECR पर HTL के 500 मीटर के अंदर कोस्टल रेगुलेशन ज़ोन (CRZ) प्रतिबंध, ASI हेरिटेज बफ़र (फ़ोर्ट सेंट जॉर्ज, सैन थोम, कपालीश्वरर), अड्यार / कूवम नदी बफ़र, और नोटिफाइड स्लम रीडेवलपमेंट ओवरले — ये सभी सेल करने योग्य एरिया घटाते हैं, और हिस्सा भी उसी के साथ घटता है.
!
बड़ी कैश एडवांस की माँगलोकेशन के सामान्य स्तर से ज़्यादा अपफ्रंट रिफंडेबल डिपॉज़िट हिस्सा घटा देता है — डेवलपर कैश-फ़्लो पर पड़ने वाले असर को हिसाब में जोड़ते हैं.
!
ज़ोन की क्षमता से कम डेंसिटी वाला प्रोडक्ट चुननाअगर ज़ोन 1 की ज़मीन TOD-डिस्काउंटेड प्रीमियम FSI के साथ अल्ट्रा हाई-राइज़ के लिए योग्य है लेकिन डील लो-राइज़ के रूप में बनाई जाती है, तो लैंड ओनर FSI का फ़ायदा छोड़ देता है — डेवलपर यह जानते हैं और उसी हिसाब से बातचीत करते हैं.

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चेन्नई JD अनुपात — अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

चेन्नई में JD डील में लैंड ओनर का हिस्सा ज़ोन और डेवलपमेंट टाइप के आधार पर 35% से 65% तक होता है. CBD और OMR/ECR/IT कॉरिडोर में अल्ट्रा हाई-राइज़ सबसे कम हिस्सा (35–45%) देता है लेकिन सबसे बड़े सेल करने योग्य एरिया पर; बाहरी विला एरिया ज़ोन (नीलंकराई से आगे ECR, वंडलूर से आगे GST रोड, ओरगदम कॉरिडोर) में प्लॉटेड डेवलपमेंट सबसे ज़्यादा हिस्सा (55–65%) देता है, लेकिन छोटे सेल करने योग्य एरिया पर. चेन्नई में लैंडओनर का हिस्सा दूसरे भारतीय महानगरों से ढांचागत रूप से ज़्यादा है क्योंकि यहाँ बेस FSI कैप कम है — चेन्नई का मौजूदा अधिकतम संभव FSI 4.87 है, जबकि मुंबई और बेंगलुरु के TOD ज़ोन में FSI 4.0+ है.

ज़्यादा FSI मतलब प्रति एकड़ ज़्यादा सेल करने योग्य एरिया, इसलिए डेवलपर की कंस्ट्रक्शन कॉस्ट, अप्रूवल, और सेल्स रिस्क सभी बढ़ जाते हैं. वे अपनी बढ़ी हुई लागत बिल्ट एरिया में बड़ा हिस्सा लेकर वसूलते हैं. एब्सोल्यूट टर्म में, लैंड ओनर अक्सर उसी 2 एकड़ प्लॉट पर लो-राइज़ के 55% से ज़्यादा हाई-राइज़ के 40% में कमाते हैं.

थोराइपक्कम, करापक्कम, शोलिंगनल्लूर, नवलूर, और एगट्टूर में OMR (ओल्ड महाबलिपुरम रोड / IT एक्सप्रेसवे) की मुख्य फ्रंटेज — फेज़ 1 / SIPCOT IT बेल्ट — अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर में आती है. MRTS या सबअर्बन रेल कॉरिडोर सेंटर-लाइन के 500 मीटर के अंदर के प्लॉट्स 2024 के TOD गज़ट नोटिफिकेशन के तहत प्रीमियम FSI चार्जेस पर 50% छूट के योग्य हैं. यहाँ हिस्से की रेंज: अल्ट्रा हाई-राइज़ (25+ मंज़िलें) के लिए 35–45%, हाई-राइज़ (11–25) के लिए 38–48%, मिड-राइज़ (7–10) के लिए 42–50%, लो-राइज़ (5–6) के लिए 48–55%. मुख्य फ्रंटेज से दूर OMR इंटीरियर — पेरुंगुडी, कंडनचावडी, तारामणि — हाई-राइज़ ज़ोन में आता है.

बोट क्लब रोड, पोएस गार्डन, नुंगमबक्कम, अलवरपेट, आरए पुरम, कैथेड्रल रोड, चैमियर्स रोड, और तेयनमपेट सभी अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर में आते हैं — चेन्नई का प्राइम सेंट्रल रेज़िडेंशियल बेल्ट. यहाँ हिस्से की रेंज: अल्ट्रा हाई-राइज़ (25+ मंज़िलें) के लिए 35–45%, हाई-राइज़ (11–25) के लिए 38–48%, मिड-राइज़ (7–10) के लिए 42–50%, लो-राइज़ (5–6) के लिए 48–55%. इस ज़ोन में प्लॉटेड डेवलपमेंट व्यावहारिक नहीं है — ज़मीन की कीमतें बहुत ज़्यादा हैं और GCC ज़ोनिंग वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है. ध्यान दें: आइलैंड ग्राउंड्स (नेपियर ब्रिज के पास कूवम की शाखाओं के बीच) और दो अन्य नोटिफाइड एक्विफर रिचार्ज ज़ोन में हाई-राइज़ (>18.30 मीटर) की मनाही है.

हाई-राइज़ (11–25 मंज़िलें) के लिए न्यूनतम 1 एकड़, अल्ट्रा हाई-राइज़ (25+ मंज़िलें) के लिए न्यूनतम 2 एकड़. तमिलनाडु कम्बाइंड डेवलपमेंट एंड बिल्डिंग रूल्स (TNCDBR) 2019 के तहत हाई-राइज़ की सीमा 18.30 मीटर ऊँचाई है, जिसके लिए न्यूनतम 18 मीटर की एप्रोच रोड ज़रूरी है. OMR/ECR IT कॉरिडोर पर या MRTS/सबअर्बन रेल कॉरिडोर के 500 मीटर के अंदर के प्लॉट्स को 2024 के TOD गज़ट नोटिफिकेशन के तहत प्रीमियम FSI चार्जेस पर 50% छूट मिलती है — यानी असल में गाइडलाइन वैल्यू का 25% (नॉन-हाई-राइज़) या 20% (हाई-राइज़). चेन्नई में एक ग्राउंड = 2,400 sqft; 1 एकड़ ≈ 18 ग्राउंड.

इसके तहत TNCDBR 2019, डेवलपर रजिस्ट्रेशन डिपार्टमेंट की गाइडलाइन वैल्यू के प्रतिशत के रूप में चार्ज देकर बेस एंटाइटलमेंट पर अतिरिक्त FSI स्टैक कर सकते हैं. उपलब्ध प्रीमियम रोड की चौड़ाई के हिसाब से बढ़ता है: 9–12 मीटर रोड के लिए बेस से +20%, 12–18 मीटर के लिए +30%, 18 मीटर+ के लिए +40%, बेस से अधिकतम +1.0 FSI तक. प्रीमियम FSI चार्जेस हैं गाइडलाइन वैल्यू का 50% (नॉन-हाई-राइज़) या 40% (हाई-राइज़). 2024 TOD गज़ट नोटिफिकेशन ने MRTS/सबअर्बन रेल कॉरिडोर के 500 मीटर के अंदर के प्लॉट्स के लिए इन्हें 50% घटा दिया — यानी असल में गाइडलाइन वैल्यू का 25%/20%. फिलहाल अधिकतम संभव FSI है 4.87 फुल स्टैकिंग (MSB + प्रीमियम + मिक्स्ड यूज़) के साथ अल्ट्रा-हाई-राइज़ प्राइम प्लॉट्स के लिए. पेंडिंग TOD-1/स्टेशन एरिया प्रस्ताव इसे बढ़ाकर कर देगा 6.5 18 मीटर+ रोड पर ≥3,000 sqm के प्लॉट्स के लिए, और TOD-2 के लिए 5.7 — अभी भी नोटिफिकेशन का इंतज़ार है. रेड हिल्स कैचमेंट एरिया या CMWSSB वॉटर-सोर्स ज़ोन में प्रीमियम FSI की अनुमति नहीं है. प्रीमियम FSI स्टैक करने से सेल करने योग्य एरिया बढ़ता है, जिससे बातचीत में लैंड ओनर की स्थिति मज़बूत होती है — खासकर चेन्नई मेट्रो ब्लू लाइन, ग्रीन लाइन, और MRTS चेन्नई बीच–वेलाचेरी कॉरिडोर के साथ.

अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर या हाई-राइज़ ज़ोन में प्लॉटेड डेवलपमेंट आमतौर पर नहीं होता — ज़मीन की कीमतें बहुत ज़्यादा हैं और GCC/CMDA ज़ोनिंग वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है. प्लॉटेड JD डील मुख्य रूप से लो-राइज़/मिड-राइज़ ज़ोन (मादावरम, अम्बत्तूर, अवाडी, कुंद्रथूर, टैम्बरम, सेलैयूर, पेरुंगलथूर, उरापक्कम, पुदुपक्कम, थलम्बूर) और विला एरिया (नीलंकराई से आगे ECR, केलम्बक्कम से आगे OMR, वंडलूर से आगे GST रोड, पूनमल्ली आउटर, श्रीपेरुम्बुदूर दिशा, ओरगदम कॉरिडोर) में होती हैं, जहाँ हिस्सा 50–65% है.

हाँ. इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 45(5A) (फाइनेंस एक्ट 2017 से जोड़ा गया, 1 अप्रैल 2018 से लागू) व्यक्तियों और HUF को एक अहम राहत देता है: रजिस्टर्ड JD एग्रीमेंट पर कैपिटल गेन्स उस साल तक टाला जाता है जिस साल सक्षम अथॉरिटी कम्प्लीशन सर्टिफिकेट (CC) जारी करती है — न कि जिस साल JDA साइन होता है. कंसिडरेशन की पूरी वैल्यू CC की तारीख पर प्रोजेक्ट में लैंड ओनर के हिस्से की स्टाम्प ड्यूटी वैल्यू है, साथ ही मिली कोई भी नकद राशि. ज़मीन और बिल्डिंग पर LTCG फिलहाल बिना इंडेक्सेशन के 12.5% पर टैक्स होता है (बजट 2024 के बाद, 23 जुलाई 2024 या उसके बाद हुए ट्रांसफर के लिए). अगर ज़मीन 23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी गई थी, तो लैंड ओनर बिना इंडेक्सेशन के 12.5% या इंडेक्सेशन के साथ 20% में से कोई एक चुन सकता है. इसके अलावा, डेवलपर को लैंड ओनर को दिए गए किसी भी नकद कंसिडरेशन पर सेक्शन 194-IC के तहत 10% TDS काटना होगा. अगर JDA अनरजिस्टर्ड है, कंसिडरेशन पूरी तरह नकद में है, या लैंड ओनर CC जारी होने से पहले अपना हिस्सा ट्रांसफर कर देता है, तो यह फ़ायदा नहीं मिलता. यह प्रावधान सिर्फ़ व्यक्तियों और HUF पर लागू होता है — फर्म, LLP, या कंपनियों पर नहीं. अपनी विशेष स्थिति के लिए हमेशा किसी टैक्स सलाहकार से सलाह लें.

तमिलनाडु में भारत की सबसे ज़्यादा प्रॉपर्टी ट्रांज़ैक्शन लागतों में से एक है: एक सामान्य सेल डीड पर लगता है 7% स्टाम्प ड्यूटी + 4% रजिस्ट्रेशन फ़ीस = 11% मार्केट या गाइडलाइन वैल्यू (जो भी ज़्यादा हो) का. खासतौर पर जॉइंट डेवलपमेंट एग्रीमेंट के लिए, तमिलनाडु में महाराष्ट्र के आर्टिकल 5(g-a) जैसा कोई समर्पित स्टाम्प ड्यूटी आर्टिकल नहीं है — JDA आमतौर पर डेवलपमेंट एग्रीमेंट के रूप में रजिस्टर होते हैं, जिन पर स्टाम्प ड्यूटी स्ट्रक्चर के आधार पर डेवलपमेंट कंसिडरेशन या डेवलपर के हिस्से की वैल्यू पर तय होती है. साथ में दी गई जनरल पावर ऑफ़ अटॉर्नी पर 4% स्टाम्प ड्यूटी + 1% रजिस्ट्रेशन (अधिकतम Rs. 10,000) लगता है. प्रोजेक्ट पूरा होने पर, हर फ़र्स्ट-सेल अपार्टमेंट पर लगता है UDS पर 7% स्टाम्प ड्यूटी + 4% रजिस्ट्रेशन (अनडिवाइडेड शेयर ऑफ़ लैंड) सेल डीड पर, साथ ही कंस्ट्रक्शन एग्रीमेंट पर 1% स्टाम्प ड्यूटी + 3% रजिस्ट्रेशन (दिसंबर 2023 के सुधार और जुलाई 2023 की कंस्ट्रक्शन एग्रीमेंट रजिस्ट्रेशन फ़ीस बढ़ोतरी के हिसाब से). Rs. 10 लाख से कम की प्रॉपर्टी खरीदने वाली महिलाओं को रजिस्ट्रेशन में 1% की छूट मिलती है (1 अप्रैल 2025 से लागू). JDA को किसी टैक्स सलाहकार के साथ ध्यान से स्ट्रक्चर करें; डेवलपमेंट एग्रीमेंट ट्रीटमेंट और कन्वेयंस ट्रीटमेंट के बीच का फ़र्क़ प्रोजेक्ट वैल्यू के 4–5 प्रतिशत अंक जितना हो सकता है. साइन करने से पहले tnreginet.gov.in पर मौजूदा रेट कन्फर्म कर लें.

ज़ोन-वाइज़ अनुपात रेंज को हर तिमाही में तमिलनाडु भर में 1acre के 1,000+ एजेंट नेटवर्क से मिले हाल के JD डील डेटा का इस्तेमाल करके रिव्यू किया जाता है.

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