JD रेश्यो इंडेक्स · हैदराबाद · Q2 2026

जॉइंट डेवलपमेंट (JD) रेश्यो — हैदराबाद और माइक्रो-मार्केट

लैंड ओनर का हिस्सा 28% से 65% तक होता है, यह इस पर निर्भर करता है कि आपकी ज़मीन कहाँ है और उस पर क्या बन सकता है. यह पेज पूरा मैट्रिक्स दिखाता है — ज़ोन, डेवलपमेंट टाइप, ज़मीन और रोड की ज़रूरतें, FSI, और हर डील आम तौर पर किस शेयर बैंड में सेटल होती है.

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Q2 2026

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ज़्यादा FSI,कम हिस्सा— लेकिन बड़ा पाई.

डेवलपमेंट डेंसिटी बढ़ने के साथ आपका शेयर प्रतिशत घटता है, क्योंकि ऊँची इमारतों में डेवलपर को ज़्यादा कंस्ट्रक्शन और सेल्स रिस्क उठाना पड़ता है. लेकिन ट्रेड-ऑफ एब्सोल्यूट वैल्यू में होता है: 2 एकड़ पर हाई-राइज़ का 35% आम तौर पर उसी 2 एकड़ पर लो-राइज़ के 55% से ज़्यादा वैल्यू का होता है.

नीचे दिए गए शेयर रेंज सिर्फ आधा जवाब हैं. आपकी ज़मीन का ज़ोन तय करता है कि उस पर क्या बन सकता है — और यही तय करता है कि आप बड़े पाई पर बात कर रहे हैं या छोटे पर.

अल्ट्रा हाई-राइज़ · FSI ~1028–35%

हाई-राइज़ · FSI 5–833–40%

मिड-राइज़ · FSI 2.5–440–50%

लो-राइज़ · FSI 1.5–2.545–60%

FSI फ्लोर स्पेस इंडेक्स — परमिटेड बिल्ट-अप एरिया और प्लॉट एरिया का रेश्यो. 1 एकड़ पर 5 का FSI मतलब डेवलपर कुल 5 एकड़ तक फ्लोर स्पेस बना सकता है (2,17,800 sft). तेलंगाना में, GO 86 सिद्धांत रूप से अनलिमिटेड FSI देता है — हैदराबाद में असली सीमा प्लॉट साइज़, सटे हुए रोड की चौड़ाई, और सेटबैक नियमों से तय होती है. सब-अल्ट्रा टियर को TDR (ट्रांसफ़रेबल डेवलपमेंट राइट्स) सर्टिफिकेट से और भी बढ़ाया जा सकता है.

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ज़ोन 1 · प्रीमियम

अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर

हैदराबाद का सबसे महंगा और सबसे वर्टिकल JD मार्केट — हैदराबाद वेस्ट और ORR बेल्ट. यहाँ IT और प्रीमियम रेजिडेंशियल डेवलपर्स का दबदबा है, तेलंगाना के अनलिमिटेड-FSI रिजीम (GO 86) के तहत अल्ट्रा हाई-राइज़ प्रोजेक्ट्स पर बिल्डेबल FSI ~10 तक जाता है. TDR से सब-अल्ट्रा टियर और ऊपर उठते हैं. ज़मीन की सप्लाई कम है, रोड इंफ्रास्ट्रक्चर मज़बूत है, और यहाँ डील लगभग कभी प्लॉटेड नहीं जाती.

Areas in this zone · 19

तेल्लापुर फाइनेंशियल डिस्ट्रिक्टगचीबावलीकोल्लूर नरसिंगी कोकापेटपुप्पलगुडानानकरामगुडानल्लागंडलानियोपोलिसहाईटेक सिटीमणिकोंडाखाजागुडारायदुर्गकोंडापुरकुकटपल्लीKPHBउस्मान नगरमियापुर

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FSI	Land owner share
अल्ट्रा हाई-राइज़ 25+ फ्लोर	3+ एकड़	100+ फीट	~10 TDA	28–35%
हाई-राइज़ 11–25 फ्लोर	1+ एकड़	60+ फीट	5–8 TDA	33–40%
मिड-राइज़ 7–10 फ्लोर	2,400+ वर्ग गज	40+ फीट	2.5–4 TDR	40–50%
लो-राइज़ 5–6 फ्लोर	600+ वर्ग गज	30+ फीट	1.5–2.5	45–60%

TDR (5 फ्लोर) — बेस FSI 5 को खरीदे गए ट्रांसफ़रेबल डेवलपमेंट राइट्स से ~8 तक बढ़ाया गया · TDR (3 फ्लोर) — बेस FSI ~2.5 को TDR से ~4 तक बढ़ाया गया.

ज़ोन 2

हाई-राइज़ ज़ोन

हैदराबाद की बढ़ती हुई हाई-राइज़ बेल्ट — दक्षिणी कॉरिडोर (शमशाबाद, राजेंद्रनगर), उत्तरी कॉरिडोर (कोम्पल्ली, बाचुपल्ली), और पटनचेरु व उप्पल जैसे स्थापित इलाकों में सक्रिय. हाई-राइज़ और मिड-राइज़ अपार्टमेंट्स का दबदबा है; विला और प्लॉटेड डील दुर्लभ हैं लेकिन बड़े पार्सल पर मुमकिन हैं.

Areas in this zone · 19

बाचुपल्लीTSPAराजेंद्रनगरकिस्मतपुरगंगनपहाड़शमशाबादसातमराईपटनचेरुउप्पलनगोलेचंदानगरLB नगरबंदलागुडा जागीर बुदवेलकोम्पल्लीवेलिमालापतिघनपुरमोकिलामंचिरेवुला

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FSI	Land owner share
हाई-राइज़ 11–25 फ्लोर	1+ एकड़	60+ फीट	5–8 TDR	30–35%
मिड-राइज़ 7–10 फ्लोर	2,400+ वर्ग गज	40+ फीट	2.5–4 TDR	35–40%
लो-राइज़ 5–6 फ्लोर	600+ वर्ग गज	30+ फीट	1.5–2.5	40–50%
विला 2–3 फ्लोर	3+ एकड़	40+ फीट	—	50–60%
प्लॉटेड	इस ज़ोन में यह आम नहीं है — ज़मीन की ज़ोनिंग और मार्केट की पसंद वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है.

TDR (5 फ्लोर) and TDR (3 फ्लोर) — खरीदे गए ट्रांसफ़रेबल डेवलपमेंट राइट्स जो बेस FSI को बढ़ाते हैं.

ज़ोन 3

लो-राइज़ और मिड-राइज़ ज़ोन

हैदराबाद की उभरती हुई और सैटेलाइट लोकैलिटी — जहाँ प्लॉटेड डेवलपमेंट आर्थिक रूप से फायदेमंद हो जाता है और विला मिड-राइज़ अपार्टमेंट्स को टक्कर देते हैं. यह एक बड़ी बेल्ट है जो पूर्वी (घाटकेसर, पोचारम), उत्तरी (मेडचल, शमीरपेट), और दक्षिणी (आदिबतला, तुक्कुगुडा) फ्रिंज तक फैली है.

Areas in this zone · 37

तुक्कुगुडापेदागोलकोंडाशंकरपल्लीकोंडाकलकर्दानूरआदिबतलारविरायलपहाड़ी शरीफबालापुरनादरगुलबडंगपेटतुर्कयामजलहयातनगरहयातनगरहयातनगरशमीरपेटजीदीमेटलामेडचलअलवालयापरालसैनिकपुरीगुंडलापोचमपल्लीकंडलाकोयाथुमकुंटाकोवकूरगंडीमैसम्मागौडावेल्लीपोचारमबोवरामपेटइस्नापुररानपल्लीमामिडीपल्लीजालपल्लीमल्लापुरगुर्रमगुडाइंजापुरकुर्मागुडा

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FSI	Land owner share
मिड-राइज़ 7–10 फ्लोर	2,400+ वर्ग गज	40+ फीट	2.5–4 TDR	35–40%
लो-राइज़ 5–6 फ्लोर	600+ वर्ग गज	30+ फीट	1.5–2.5	40–45%
विला 2–3 फ्लोर	3+ एकड़	40+ फीट	—	45–55%
प्लॉटेड ओपन प्लॉट	2+ एकड़	40+ फीट	—	55–65%

TDR (3 फ्लोर) — उपलब्ध है लेकिन ज़ोन 3 में कम इस्तेमाल होता है क्योंकि बेस FSI पहले से ही मार्केट की डिमांड से मेल खाता है.

ज़ोन 4

विला एरिया

हैदराबाद की दूर की परिधि पर बसी कम-डेंसिटी बेल्ट — चेवेल्ला, महेश्वरम, इब्राहिमपटनम, दुंडीगल और पश्चिमी गांव. यहाँ सिर्फ विला और प्लॉटेड डील होती हैं; मौजूदा एब्जॉर्प्शन रेट पर अपार्टमेंट कंस्ट्रक्शन अभी कमर्शियली फायदेमंद नहीं है.

Areas in this zone · 24

सरस्वतीगुडालेमूरनागाराममहेश्वरमहर्षागुडाचेवेल्लातुम्मलूरकोंगरा कलानरचलूरइब्राहिमपटनमबाघमनखलपुदुरतुर्कपल्लीदबिलपुरदुंडीगलगगिल्लापुरमल्लमपेटसुल्तानपुरइंद्रेशमइनोलेलकडारामनंदिगामाभानुरक्यासाराम

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FSI	Land owner share
विला 2–3 फ्लोर	3+ एकड़	40+ फीट	—	45–55%
प्लॉटेड ओपन प्लॉट	2+ एकड़	40+ फीट	—	55–65%

ज़ोन 1 · प्रीमियम

अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर

Areas in this zone · 19

Share by development type

अल्ट्रा हाई-राइज़

25+ फ्लोर

Min land3+ एकड़

Road100+ फीट

FSI~10 TDA

हाई-राइज़

11–25 फ्लोर

Min land1+ एकड़

Road60+ फीट

FSI5–8 TDA

मिड-राइज़

7–10 फ्लोर

Min land2,400+ वर्ग गज

Road40+ फीट

FSI2.5–4 TDR

लो-राइज़

5–6 फ्लोर

Min land600+ वर्ग गज

Road30+ फीट

FSI1.5–2.5

ज़ोन 2

हाई-राइज़ ज़ोन

Areas in this zone · 19

Share by development type

हाई-राइज़

11–25 फ्लोर

Min land1+ एकड़

Road60+ फीट

FSI5–8 TDR

मिड-राइज़

7–10 फ्लोर

Min land2,400+ वर्ग गज

Road40+ फीट

FSI2.5–4 TDR

लो-राइज़

5–6 फ्लोर

Min land600+ वर्ग गज

Road30+ फीट

FSI1.5–2.5

विला

2–3 फ्लोर

Min land3+ एकड़

Road40+ फीट

FSI—

प्लॉटेड

इस ज़ोन में यह आम नहीं है — ज़मीन की ज़ोनिंग और मार्केट की पसंद वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है.

ज़ोन 3

लो-राइज़ और मिड-राइज़ ज़ोन

Areas in this zone · 37

Share by development type

मिड-राइज़

7–10 फ्लोर

Min land2,400+ वर्ग गज

Road40+ फीट

FSI2.5–4 TDR

लो-राइज़

5–6 फ्लोर

Min land600+ वर्ग गज

Road30+ फीट

FSI1.5–2.5

विला

2–3 फ्लोर

Min land3+ एकड़

Road40+ फीट

FSI—

प्लॉटेड

ओपन प्लॉट

Min land2+ एकड़

Road40+ फीट

FSI—

ज़ोन 4

विला एरिया

Areas in this zone · 24

Share by development type

विला

2–3 फ्लोर

Min land3+ एकड़

Road40+ फीट

FSI—

प्लॉटेड

ओपन प्लॉट

Min land2+ एकड़

Road40+ फीट

FSI—

ज़ोन के अंदर रेश्यो को क्या प्रभावित करता है

ज़ोन बैंड तय करता है. हर बैंड के अंदर, ये फैक्टर तय करते हैं कि आपकी डील रेंज के ऊपरी हिस्से में जाएगी या निचले हिस्से में.

आपका हिस्सा किससे बढ़ता है

ये फैक्टर टेबल को लैंड ओनर के पक्ष में झुकाते हैं.

✓
स्पष्ट, बेदाग टाइटलसिंगल-नेम/कंपनी के नाम पर, कोई पेंडिंग मुकदमेबाज़ी नहीं, कोई पेंडिंग म्यूटेशन या सर्वे नंबर/पजेशन मिसमैच नहीं — इससे डेवलपर का काफी ड्यू डिलिजेंस समय बचता है.
✓
न्यूनतम से चौड़ी अप्रोच रोडहाई-राइज़ प्लॉट पर 80 फीट का अप्रोच, मिड-राइज़ पर 60 फीट — चौड़ी अप्रोच रोड डेवलपर के सेलेबल प्रीमियम और आपके हिस्से को बढ़ाती है. प्लॉट के साथ लंबा रोड फ्रंटेज इसे और बढ़ाता है.
✓
न्यूनतम साइज़ से काफी बड़ा पार्सलज़ोन 1 में अल्ट्रा हाई-राइज़ के लिए 3-एकड़ न्यूनतम की तुलना में 5 एकड़ — डेवलपर को डिज़ाइन एफिशिएंसी मिलती है और वह इसका फायदा हिस्से में देता है.
✓
कंसीडरेशन टालने को तैयारकोई अपफ्रंट रिफंडेबल डिपॉज़िट नहीं मांगा गया — डेवलपर कैश फ्लो को काफी अहमियत देता है और इसके लिए हिस्से में भुगतान करता है.
✓
पहले से कन्वर्ट की गई NALA ज़मीनइससे डेवलपर के कन्वर्ज़न चार्ज बचते हैं — जिसका फायदा लैंड ओनर को बेहतर हिस्से के रूप में मिलता है.
✓
कन्फर्म इंफ्रास्ट्रक्चर के पास होनामेट्रो, ORR इंटरचेंज, या IT कॉरिडोर से 2 किमी के अंदर — डिमांड की निश्चितता डेवलपर का सेल्स रिस्क कम करती है.

आपका हिस्सा किससे घटता है

ये फैक्टर शुरुआती बातचीत में डेवलपर को बढ़त देते हैं.

!
पेंडिंग कन्वर्ज़नRERA और बिल्डिंग अप्रूवल हमेशा डेवलपर ही लेता है. अगर ज़मीन को अभी भी NALA कन्वर्ज़न की ज़रूरत है, तो यह लागत ओनर के कम हिस्से में जोड़ी जाती है.
!
बिखरा हुआ मालिकाना हककई पट्टादार या उत्तराधिकार विवाद वाले हिस्से कानूनी समय और जोखिम बढ़ाते हैं; उसी हिसाब से हिस्सा भी घटता है.
!
साइट तक खराब अप्रोचसिर्फ प्लॉट पर चौड़ी रोड होना काफी नहीं है — अगर अप्रोच संकरी गांव की गलियों या बॉटलनेक से होकर गुज़रती है, तो डेवलपर हिस्से में कटौती करते हैं.
!
ज़ोनिंग रिस्क या बफ़र ज़ोन ओवरलेHMDA/HYDRAA प्रतिबंध, FTL बफ़र, एयर फनल ज़ोन — सेलेबल एरिया घटता है, और हिस्सा भी उसी के साथ घटता है.
!
बड़ी कैश एडवांस की मांगलोकेशन के सामान्य स्तर से ज़्यादा अपफ्रंट रिफंडेबल डिपॉज़िट हिस्से को घटाता है — डेवलपर इसमें कैश-फ्लो के दबाव की कीमत जोड़ते हैं.
!
ज़ोन की क्षमता से कम डेंसिटी वाला प्रोडक्ट चुननाअगर ज़ोन 1 की ज़मीन हाई-राइज़ के लायक है लेकिन डील को लो-राइज़ के तौर पर स्ट्रक्चर किया जाता है, तो लैंड ओनर FSI का फायदा छोड़ देता है — डेवलपर यह जानते हैं और उसी हिसाब से मोलभाव करते हैं.

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हैदराबाद JD रेश्यो — अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

हैदराबाद JD डील में लैंड ओनर का हिस्सा 28% से 65% तक होता है, यह ज़ोन और डेवलपमेंट टाइप पर निर्भर करता है. CBD और प्राइम टेक कॉरिडोर में अल्ट्रा हाई-राइज़ सबसे कम हिस्सा (25–32%) देता है लेकिन सबसे बड़े सेलेबल एरिया पर; बाहरी ज़ोन में प्लॉटेड डेवलपमेंट सबसे ज़्यादा हिस्सा (50–60%) देता है लेकिन छोटे सेलेबल एरिया पर.

ज़्यादा FAR मतलब प्रति एकड़ ज़्यादा सेलेबल एरिया, इसलिए डेवलपर की कंस्ट्रक्शन लागत, अप्रूवल, और सेल्स रिस्क सभी बढ़ जाते हैं. वे अपनी ज़्यादा लागत की भरपाई बिल्ट एरिया में बड़ा हिस्सा लेकर करते हैं. एब्सोल्यूट टर्म में, लैंड ओनर अक्सर उसी 2-एकड़ प्लॉट पर हाई-राइज़ के 30% में लो-राइज़ के 50% से ज़्यादा कमाते हैं.

जुबली हिल्स हाई-राइज़ ज़ोन में आता है. यहाँ हिस्से की रेंज: हाई-राइज़ (11–25 फ्लोर) के लिए 30–35%, मिड-राइज़ (7–10) के लिए 32–40%, लो-राइज़ (5–6) के लिए 38–48%, विला के लिए 45–55%. इस ज़ोन में प्लॉटेड डेवलपमेंट आम नहीं है.

गचीबावली अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर में आता है — हैदराबाद के सबसे प्रीमियम JD ज़ोन में से एक. यहाँ हिस्से की रेंज: अल्ट्रा हाई-राइज़ (25+ फ्लोर) के लिए 25–32%, हाई-राइज़ (11–25) के लिए 30–38%, मिड-राइज़ (7–10) के लिए 35–45%, लो-राइज़ (5–6) के लिए 40–50%.

हाई-राइज़ (11–25 फ्लोर) के लिए न्यूनतम 1 एकड़, अल्ट्रा हाई-राइज़ (25+ फ्लोर) के लिए न्यूनतम 3 एकड़. GHMC/HMDA नियमों के अनुसार सटी हुई रोड की चौड़ाई हाई-राइज़ के लिए 18 मीटर और अल्ट्रा हाई-राइज़ के लिए 100+ फीट होनी चाहिए.

तेलंगाना की 2025 प्रीमियम FAR पॉलिसी के तहत, डेवलपर गाइडेंस वैल्यू के प्रति वर्ग फुट 28% की दर पर बेस एंटाइटलमेंट से ज़्यादा FAR खरीद सकते हैं. हैदराबाद में, अल्ट्रा हाई-राइज़ पर बेस FAR 3.0–3.25 से बढ़कर 4.2–5.2 तक जा सकता है, हाई-राइज़ 2.5–3.0 से 3.5–4.2 तक, मिड-राइज़ 2.25–2.5 से 2.9–3.5 तक, और लो-राइज़ 1.75–2.25 से 2.2–2.7 तक — यह रोड की चौड़ाई, एयर फनल क्लीयरेंस, फायर एक्सेस, और सेटबैक एनवेलप पर निर्भर है. प्रीमियम FAR स्टैक करने से सेलेबल एरिया बढ़ता है, जिससे बातचीत में लैंड ओनर की स्थिति मज़बूत होती है.

अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर या हाई-राइज़ ज़ोन में प्लॉटेड डेवलपमेंट आम नहीं है — ज़मीन की कीमतें बहुत ज़्यादा हैं और HMDA ज़ोनिंग वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है. प्लॉटेड JD डील मुख्य रूप से लो-राइज़/मिड-राइज़ ज़ोन (शंकरपल्ली, घाटकेसर, इब्राहिमपटनम, चेवेल्ला) और विला एरिया (शमशाबाद, यचाराम, मोइनाबाद, बीदर रोड) में होती हैं, जहाँ हिस्सा 45–58% है.

हां. इनकम टैक्स एक्ट की धारा 45(5A) (फाइनेंस एक्ट 2017 द्वारा जोड़ी गई, 1 अप्रैल 2018 से लागू) व्यक्तियों और HUF को एक अहम राहत देती है: रजिस्टर्ड JD एग्रीमेंट पर कैपिटल गेन उस साल तक टाला जाता है जिस साल सक्षम अथॉरिटी द्वारा कंप्लीशन सर्टिफिकेट (CC) जारी किया जाता है — न कि जिस साल JDA साइन होता है. अगर प्रोजेक्ट के किसी हिस्से के लिए पहले CC जारी होता है, तो उस अनुपात में टैक्स उसी समय लागू हो जाता है. कंसीडरेशन की पूरी वैल्यू, CC की तारीख पर प्रोजेक्ट में लैंड ओनर के हिस्से की स्टाम्प ड्यूटी वैल्यू, प्लस मिला हुआ कोई भी कैश होती है. ज़मीन और बिल्डिंग पर LTCG फिलहाल बिना इंडेक्सेशन के 12.5% पर टैक्स होता है (बजट 2024 के बाद, 23 जुलाई 2024 या उसके बाद के ट्रांसफर के लिए). अगर ज़मीन 23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी गई थी, तो लैंड ओनर बिना इंडेक्सेशन के 12.5% या इंडेक्सेशन के साथ 20% में से कोई भी चुन सकता है (इस स्थिति में इंडेक्सेशन सिर्फ JDA साइन होने के साल तक चलेगा, CC वाले साल तक नहीं). अलग से, डेवलपर को लैंड ओनर को दिए गए किसी भी कैश कंसीडरेशन पर धारा 194-IC के तहत 10% TDS काटना होगा (PAN न होने पर 20%, कोई थ्रेशोल्ड लिमिट नहीं) — यह अंतिम टैक्स देनदारी के खिलाफ क्रेडिट के रूप में मिलता है. यह फायदा तब उपलब्ध नहीं है अगर JDA अनरजिस्टर्ड है, अगर कंसीडरेशन पूरी तरह कैश में है (प्रोजेक्ट में कोई हिस्सा नहीं), या अगर लैंड ओनर CC जारी होने से पहले अपना हिस्सा ट्रांसफर कर देता है. यह प्रावधान सिर्फ व्यक्तियों और HUF पर लागू होता है — फर्म, LLP, या कंपनियों पर नहीं. अपनी विशेष स्थिति के लिए हमेशा टैक्स सलाहकार से सलाह लें.

तेलंगाना स्टाम्प एक्ट 1957 के आर्टिकल 5(f) के अनुसार, जॉइंट डेवलपमेंट एग्रीमेंट पर 2% स्टाम्प ड्यूटी मार्केट वैल्यू पर लगती है (अधिकतम Rs. 15 लाख तक सीमित). JDA पर रजिस्ट्रेशन फीस, जो पहले 1% (अधिकतम Rs. 1.5 लाख तक सीमित) थी, को बदलकर2% कर दिया गया, जो राज्य के राजस्व घाटे को पूरा करने के लिए 31 अगस्त 2025 से लागू है. अगर एक ड्यूली स्टाम्प्ड JDA के साथ जनरल पावर ऑफ़ अटॉर्नी भी एक्ज़ीक्यूट की जाती है, तो 2013 के संशोधन के तहत उस पर सिर्फ Rs. 200 स्टाम्प ड्यूटी लगती है — पुराने नियम की तुलना में यह एक बड़ी राहत है, जिसमें दोनों दस्तावेज़ों पर पूरी स्टाम्प ड्यूटी लगती थी. रजिस्ट्रेशन एक्ट के तहत लागू होने के लिए रजिस्ट्रेशन ज़रूरी है. दरें समय-समय पर बदलती हैं; साइन करने से पहले kaverionline.telangana.gov.in पर या किसी लोकल वकील से मौजूदा दरें कन्फर्म करें.

तेलंगाना भर में 1acre के 1,000+ एजेंट नेटवर्क से मिले हालिया JD डील डेटा का इस्तेमाल करते हुए ज़ोन-वाइज़ रेश्यो रेंज को हर तिमाही रिव्यू किया जाता है.

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