JD Ratio Index · मुंबई · Q2 2026

जॉइंट डेवलपमेंट और रीडेवलपमेंट रेश्यो — मुंबई और MMR

मुंबई का मार्केट दो अलग-अलग हकीकतों में बंटा है। आइलैंड सिटी और वेस्टर्न/ईस्टर्न सबर्ब्स में, नई सप्लाई का 90% से ज़्यादा हिस्सा redevelopment से आता है, DCPR 2034 के सेक्शन 33 के तहत — यहाँ इकोनॉमिक्स रीहैब कारपेट एरिया, इन्सेंटिव FSI और कॉर्पस फंड से तय होते हैं, न कि किसी एक शेयर परसेंटेज से। एक्सटेंडेड सबर्ब्स, ग्रीनफील्ड बेल्ट और NAINA में, पारंपरिक जॉइंट डेवलपमेंट लागू होता है, जिसमें लैंडओनर का हिस्सा 30% से 65% तक होता है। यह पेज दोनों दिखाता है — ज़ोन, DCPR सेक्शन, डेवलपमेंट टाइप, ज़मीन और रोड की ज़रूरतों, और FSI के हिसाब से।

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Q2 2026

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दो अलग-अलग हकीकतें:redevelopmentबनाम पारंपरिक JD.

मुंबई के आइलैंड सिटी और सबर्ब्स में अब लगभग कोई ग्रीनफील्ड ज़मीन बची नहीं है। यहाँ डील डेवलपर और मौजूदा टेनेंट या सोसाइटी मेंबर्स के बीच होती है, DCPR 2034 के सेक्शन 33 के तहत — यहाँ "शेयर" कोई परसेंटेज नहीं बल्कि रीहैब कारपेट एरिया, इन्सेंटिव FSI और कॉर्पस फंड का एक पैकेज होता है।

एक्सटेंडेड सबर्ब्स, ग्रीनफील्ड बेल्ट और NAINA में पारंपरिक जॉइंट डेवलपमेंट लागू होता है। शेयर परसेंटेज 30% (हाई-राइज़) से 65% (प्लॉटेड) तक होता है। नीचे दिए बार्स JD ज़ोन में डेवलपमेंट टाइप के हिसाब से आम JD शेयर दिखाते हैं।

हाई-राइज़ (25+) · FSI 2.5–4.030–38%

मिड-राइज़ (11–24) · FSI 2.0–2.535–42%

लो-राइज़ (5–10) · FSI 1.5–2.040–50%

विला / प्लॉटेड (ग्रीनफील्ड + NAI45–65%

FSI फ्लोर स्पेस इंडेक्स — परमिटेड बिल्ट-अप एरिया और प्लॉट एरिया का रेश्यो; गणितीय रूप से फ्लोर एरिया रेश्यो (FAR) के बराबर। 1 एकड़ पर 3 का FSI मतलब है कि डेवलपर कुल 3 एकड़ तक फ्लोर स्पेस बना सकता है (1,30,680 sft)। मुंबई में (MCGM / BMC एरिया), बेस FSI DCPR 2034 से तय होता है — यानी Development Control and Promotion Regulations for Greater Mumbai, जो MRTP Act 1966 §31(1) के तहत सैंक्शन हुआ और नवंबर 2018 में नोटिफाई हुआ। MCGM के बाहर, MMRDA पूरे मुंबई मेट्रोपॉलिटन रीजन (~6,328 वर्ग किमी) को गवर्न करता है, और CIDCO नवी मुंबई और NAINA के लिए स्पेशल प्लानिंग अथॉरिटी है। मुंबई का सबसे प्रमुख रीडेवलपमेंट रीजीम है सेक्शन 33 DCPR 2034 का: 33(7) आइलैंड सिटी में सेस्ड बिल्डिंग्स (सिंगल प्लॉट, FSI 3.0 या रीहैब + 50% इन्सेंटिव), 33(9) सेस्ड क्लस्टर (4,000+ वर्ग मीटर, FSI 4.0+), 33(5) MHADA लेआउट्स (4,000+ वर्ग मीटर, FSI 4.0), 33(7B) नॉन-सेस्ड सोसाइटी रीडेवलपमेंट (कोई भी साइज़, बेस + 15% BUA), 33(10) SRA स्लम स्कीम (FSI 4.0+)। सभी स्कीम्स फंजिबल FSI (MCGM को प्रीमियम देकर 35% अतिरिक्त सेलेबल एरिया) और लोडेड TDR (ट्रांसफरेबल डेवलपमेंट राइट्स, रोड की चौड़ाई ≥9 मीटर होने पर) के साथ स्टैक हो सकती हैं। सेस्ड, MHADA और SRA रीडेवलपमेंट के लिए टेनेंट कंसेंट थ्रेशोल्ड 70% से घटाकर 51% कर दिया गया है ताकि शहरी नवीनीकरण तेज़ हो सके। लगभग 16,000+ सेस्ड बिल्डिंग्स and MMR में 25,000+ बिल्डिंग्स रीडेवलपमेंट के लिए एलिजिबल हैं।

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ज़ोन 1 · रीडेवलपमेंट

आइलैंड सिटी रीडेवलपमेंट

मुंबई का सैचुरेटेड दक्षिणी कोर — कोलाबा, कफ़ परेड, मरीन ड्राइव, गिरगांव, भुलेश्वर, कालबादेवी, ताड़देव, महालक्ष्मी, वरली, लोअर परेल, प्रभादेवी, परेल-लालबाग, दादर (पश्चिम और पूर्व), और वडाला। यहाँ अब लगभग कोई ग्रीनफील्ड ज़मीन बची नहीं है। नई सप्लाई का 90% से ज़्यादा हिस्सा सेस्ड बिल्डिंग्स (30 सितंबर 1969 से पहले बनी, जो MHADA को रिपेयर सेस चुकाती हैं) और सेस्ड क्लस्टर स्कीम्स के रीडेवलपमेंट से आता है। यहाँ डील डेवलपर और मौजूदा टेनेंट्स के बीच होती है — "शेयर" कोई एक परसेंटेज नहीं बल्कि रीहैब कारपेट एरिया, इन्सेंटिव FSI, और लॉन्ग-टर्म कॉर्पस फंड का पैकेज होता है।

Areas in this zone · 14

कोलाबाकफ़ परेडमरीन ड्राइवगिरगांवभुलेश्वरकालबादेवीताड़देवमहालक्ष्मीवरलीलोअर परेलप्रभादेवीपरेल / लालबागदादर (पश्चिम और पूर्व)वडाला

Redevelopment regime under DCPR 2034

Redevelopment regime	Eligibility	Min road	Max FSI / benefit	Owner / tenant benefit
सेस्ड बिल्डिंग DCPR 33(7)	सिंगल प्लॉट, प्री-1969 सेस्ड	9+ मीटर	3.0 या रीहैब + 50% इन्सेंटिव क्लस्टर अप	रीहैब एरिया पर +50–70% इन्सेंटिव FSI; प्रति टेनेंट न्यूनतम 300 sqft यूज़ेबल कारपेट; कॉर्पस फंड
सेस्ड क्लस्टर DCPR 33(9)	4,000+ वर्ग मीटर (आइलैंड सिटी)	13.5+ मीटर	4.0+ तक HPC	+60–70% इन्सेंटिव FSI; रीहैब कारपेट + कॉर्पस; असेंबल्ड–प्लॉट स्केल इकोनॉमिक्स

टेनेंट कंसेंट — 33(7) के तहत सेस्ड बिल्डिंग्स के रीडेवलपमेंट के लिए 51% (पहले की DCR 1991 के तहत 70% से घटाकर)। सभी स्कीम्स फंजिबल FSI (MCGM को प्रीमियम देकर 35% अतिरिक्त सेलेबल एरिया) और TDR (लोडिंग रोड की चौड़ाई ≥9 मीटर होने पर निर्भर) के साथ स्टैक हो सकती हैं। आइलैंड सिटी में लगभग 16,000+ सेस्ड बिल्डिंग्स एलिजिबल हैं। इन्सेंटिव FSI, रीहैब कंपोनेंट के ऊपर अतिरिक्त होता है।

ज़ोन 2 · रीडेवलपमेंट

सबर्बन रीडेवलपमेंट

मुंबई के वेस्टर्न और ईस्टर्न सबर्ब्स — दक्षिण में माहिम, माटुंगा और सायन से लेकर, वेस्टर्न कॉरिडोर पर बांद्रा (पश्चिम और पूर्व), खार, सांताक्रुज़, विले पार्ले, अंधेरी (पश्चिम और पूर्व), जोगेश्वरी, गोरेगांव, मलाड, कांदिवली और बोरिवली तक; और ईस्टर्न साइड पर चेंबूर, घाटकोपर, विक्रोली, पवई और मुलुंड। यहाँ बड़े MHADA लेआउट्स, नॉन-सेस्ड ऑथराइज़्ड हाउसिंग सोसाइटीज़ (अक्सर 30+ साल पुरानी), और नोटिफाइड स्लम रीडेवलपमेंट स्कीम्स का मिक्स्ड मार्केट है। ज़मीन की सप्लाई सैचुरेटेड है; यहाँ मुख्य डील डेवलपर और टेनेंट्स/सोसाइटी मेंबर्स के बीच कई सेक्शन 33 सब-क्लॉज़ के तहत होती है।

Areas in this zone · 20

माहिममाटुंगासायनबांद्रा (पश्चिम)बांद्रा (पूर्व)खारसांताक्रुज़विले पार्लेअंधेरी (पश्चिम)अंधेरी (पूर्व)जोगेश्वरीगोरेगांवमलाडकांदिवलीबोरिवलीचेंबूरघाटकोपरविक्रोलीपवईमुलुंड

Redevelopment regimes under DCPR 2034

Redevelopment regime	Eligibility	Min road	Max FSI / benefit	Owner / tenant benefit
MHADA लेआउट DCPR 33(5)	4,000+ वर्ग मीटर MHADA स्कीम	18+ मीटर	4.0 तक MHADA	मौजूदा कारपेट + 35% (न्यूनतम 35 वर्ग मीटर) निवासियों को; कॉर्पस फंड
सोसाइटी रीडेव DCPR 33(7B)	कोई भी साइज़, 30+ साल पुरानी बिल्डिंग्स, नॉन-सेस्ड	9+ मीटर	बेस + 15% BUA फंजिबल	प्रति मेंबर +10 वर्ग मीटर या 15% BUA (जो भी ज़्यादा हो); कॉर्पस फंड
SRA स्लम स्कीम DCPR 33(10)	नोटिफाइड स्लम ज़मीन	वैरिएबल	4.0+ तक इन-सीटू	प्रति एलिजिबल स्लम परिवार फ्री 300 sqft यूज़ेबल कारपेट; उसी प्लॉट पर रीहैब

टेनेंट कंसेंट — MHADA और SRA के लिए 51% (70% से घटाकर); 33(7B) के तहत सोसाइटी रीडेवलपमेंट के लिए महाराष्ट्र कोऑपरेटिव सोसाइटीज़ एक्ट के अनुसार बहुमत प्रस्ताव। सभी स्कीम्स फंजिबल FSI (प्रीमियम पर 35% सेलेबल एरिया) और TDR (लोडिंग रोड की चौड़ाई ≥9 मीटर होने पर निर्भर) के साथ स्टैक होती हैं। सेल्फ-रीडेवलपमेंट एक उभरता हुआ विकल्प है, जिसमें सोसाइटी इंस्टीट्यूशनल फंडिंग और एक स्ट्रक्चर्ड कंसल्टेंट फीस (आमतौर पर कुल लैंड कॉस्ट का ~25%) के ज़रिए सरप्लस वैल्यू खुद अपने पास रखती है।

ज़ोन 3 · JD

एक्सटेंडेड सबर्ब्स और MMR पेरिफेरी

पारंपरिक जॉइंट डेवलपमेंट बेल्ट — ठाणे (घोडबंदर रोड, माजीवाड़ा, कासारवडवली, मानपाडा), मीरा रोड, भायंदर, नायगांव, वसई, विरार, बोईसर वेस्टर्न कॉरिडोर पर; कल्याण, डोंबिवली, अंबरनाथ, बदलापुर, उल्हासनगर, दिवा सेंट्रल कॉरिडोर पर; और नवी मुंबई के नोड्स — पनवेल (पुराना), खारघर, कामोठे, तलोजा, नेरुल, वाशी, बेलापुर, ऐरोली, घनसोली। यहाँ कुछ ग्रीनफील्ड उपलब्धता, बाहरी विस्तार, और रीडेवलपमेंट के लिए तैयार लो-राइज़ स्टॉक की बड़ी मात्रा के साथ मिक्स्ड मार्केट है। यहाँ पारंपरिक लैंडओनर शेयर % लागू होता है।

Areas in this zone · 25

घोडबंदर रोड (ठाणे)माजीवाड़ा (ठाणे)कासारवडवली (ठाणे)मानपाडा (ठाणे)मीरा रोडभायंदरनायगांववसईविरारबोईसरकल्याणडोंबिवलीअंबरनाथबदलापुरउल्हासनगरदिवापनवेल (पुराना)खारघरकामोठेतलोजानेरुलवाशीबेलापुरऐरोलीघनसोली

Share by development type (Joint Development)

Development type	Min land	Approach road	FAR	Land owner share
हाई-राइज़ 25+ मंज़िलें	1+ एकड़	18+ मीटर	2.5–4.0 स्टैक	30–38%
मिड-राइज़ 11–24 मंज़िलें	2,000+ वर्ग मीटर	12+ मीटर	2.0–2.5 स्टैक	35–42%
लो-राइज़ 5–10 मंज़िलें	500+ वर्ग मीटर	9+ मीटर	1.5–2.0	40–50%

स्टैक — ऊपरी FSI मैक्सिमम (जैसे 4.0) तक पहुँचने के लिए प्लानिंग अथॉरिटी (नोड के हिसाब से MMRDA / CIDCO / TMC / KDMC / VVMC / NMMC) से खरीदा गया प्रीमियम FSI, लोडेड TDR, और फंजिबल FSI (35%) चाहिए होता है। FSI मल्टीप्लायर सख्ती से प्लॉट फ्रंटेज, रोड की चौड़ाई, और संबंधित डेवलपमेंट कंट्रोल रेगुलेशन (MCGM एरिया के लिए DCPR 2034; MMR के अन्य म्युनिसिपल एरिया के लिए UDCPR 2020; नवी मुंबई नोड्स के लिए CIDCO रेगुलेशन) पर निर्भर करता है।

ज़ोन 4 · ग्रीनफील्ड

ग्रीनफील्ड बेल्ट और NAINA

MMR का विस्तार फ्रंटियर और इंस्टीट्यूशनल लैंड-बैंकिंग बेल्ट — NAINA (Navi Mumbai Airport Influence Notified Area, CIDCO की 94 गांवों के एक्टिव कोर पर फैली 12 टाउन प्लानिंग स्कीम्स); नवी मुंबई के ग्रोथ नोड्स पनवेल (नया), उलवे, द्रोणागिरी, और रंजनपाडा; ईस्टर्न कॉरिडोर पर कर्जत, खोपोली, और खलापुर (जो MIDC रेगुलेशन के तहत डेटा सेंटर्स, वेयरहाउसिंग और लॉजिस्टिक्स पार्क्स के लिए भी आकर्षण का केंद्र हैं); दक्षिणी तटीय दिशा में पेन और अलीबाग के रास्ते; और उत्तरी गांव वाडा, भिवंडी आउटर, शाहपुर, मुरबाड, असनगांव, और तितवाला आउटर। यहाँ सिर्फ विला, प्लॉटेड, और इंटीग्रेटेड टाउनशिप प्रोजेक्ट्स (ITP) होते हैं।

Areas in this zone · 16

NAINA पनवेल (नया)उलवेद्रोणागिरीरंजनपाडाकर्जतखोपोलीखलापुरपेनअलीबाग दिशावाडाभिवंडी आउटरशाहपुरमुरबाडअसनगांवतितवाला आउटर

Share by development type (Joint Development + NAINA)

Development type	Min land	Approach road	FAR	Land owner share
विला 2–3 मंज़िलें	1+ एकड़	12+ मीटर	ज़ोन के हिसाब से अलग	45–55%
प्लॉटेड ओपन प्लॉट्स	2+ एकड़	12+ मीटर	ज़ोन के हिसाब से अलग	55–65%
NAINA CIDCO लैंड पूलिंग	न्यूनतम 10 हेक्टेयर एग्रीगेशन	TPS प्लान के अनुसार	फाइनल प्लॉट्स पर 2.7 TPS	लैंडओनर्स को 40% सर्विस्ड प्लॉट वापस (60:40 लैंड पूलिंग); फाइनल प्लॉट्स पर FSI 2.7; ट्रंक इंफ्रास्ट्रक्चर शामिल

NAINA — CIDCO यहाँ स्पेशल प्लानिंग अथॉरिटी है। एक्टिव कोर 12 टाउन प्लानिंग स्कीम्स में फैले 94 गांवों तक है (TPS 1-2 प्रॉपर्टी ट्रांसफर के लिए तैयार; TPS 3-7 प्रारंभिक मंज़ूरी में; TPS 8-12 आर्बिट्रेशन में)। वैल्यू ड्राइवर्स: अटल सेतु (मुंबई ट्रांस हार्बर लिंक, 2024 से ऑपरेशनल), मुंबई मेट्रो लाइन 1, 2A, 2B, 7 (ऑपरेशनल) + लाइन 3 (निर्माणाधीन), और NMIA (नवी मुंबई इंटरनेशनल एयरपोर्ट, 2025-26 में कमीशनिंग)। NAINA के बाहर कर्जत/मुरबाड/वाडा में ग्रीनफील्ड JD अब तेज़ी से इंटीग्रेटेड टाउनशिप प्रोजेक्ट्स (ITP नॉर्म्स, स्पेशल FSI रियायतें) और इंडस्ट्रियल डिमांड (डेटा सेंटर, वेयरहाउसिंग, MIDC) से चल रहा है।

ज़ोन 1 · रीडेवलपमेंट

आइलैंड सिटी रीडेवलपमेंट

Areas in this zone · 14

Redevelopment regimes under DCPR 2034

सेस्ड बिल्डिंग

DCPR 33(7)

Eligibilityसिंगल प्लॉट, प्री-1969 सेस्ड

Road9+ मीटर

Max FSI3.0 या रीहैब + 50% इन्सेंटिव क्लस्टर अप

सेस्ड क्लस्टर

DCPR 33(9)

Eligibility4,000+ वर्ग मीटर (आइलैंड सिटी)

Road13.5+ मीटर

Max FSI4.0+ तक HPC

ज़ोन 2 · रीडेवलपमेंट

सबर्बन रीडेवलपमेंट

Areas in this zone · 20

Redevelopment regimes under DCPR 2034

MHADA लेआउट

DCPR 33(5)

Eligibility4,000+ वर्ग मीटर MHADA स्कीम

Road18+ मीटर

Max FSI4.0 तक MHADA

सोसाइटी रीडेव

DCPR 33(7B)

Eligibilityकोई भी साइज़, 30+ साल पुरानी बिल्डिंग्स, नॉन-सेस्ड

Road9+ मीटर

Max FSIबेस + 15% BUA फंजिबल

SRA स्लम स्कीम

DCPR 33(10)

Eligibilityनोटिफाइड स्लम ज़मीन

Roadवैरिएबल

Max FSI4.0+ तक इन-सीटू

ज़ोन 3 · JD

एक्सटेंडेड सबर्ब्स और MMR पेरिफेरी

Areas in this zone · 25

Share by development type (JD)

हाई-राइज़

25+ मंज़िलें

Min land1+ एकड़

Road18+ मीटर

FAR2.5–4.0 स्टैक

मिड-राइज़

11–24 मंज़िलें

Min land2,000+ वर्ग मीटर

Road12+ मीटर

FAR2.0–2.5 स्टैक

लो-राइज़

5–10 मंज़िलें

Min land500+ वर्ग मीटर

Road9+ मीटर

FAR1.5–2.0

ज़ोन 4 · ग्रीनफील्ड

ग्रीनफील्ड बेल्ट और NAINA

Areas in this zone · 16

Share by development type (JD + NAINA)

विला

2–3 मंज़िलें

Min land1+ एकड़

Road12+ मीटर

FARज़ोन के हिसाब से अलग

प्लॉटेड

ओपन प्लॉट्स

Min land2+ एकड़

Road12+ मीटर

FARज़ोन के हिसाब से अलग

NAINA

CIDCO लैंड पूलिंग

Min landन्यूनतम 10 हेक्टेयर एग्रीगेशन

RoadTPS प्लान के अनुसार

FARफाइनल प्लॉट्स पर 2.7 TPS

एक ज़ोन के भीतर रेश्यो को क्या तय करता है

ज़ोन और DCPR सेक्शन बैंड तय करते हैं। हर बैंड के भीतर, ये फैक्टर तय करते हैं कि आपकी डील ऊपरी या निचले छोर पर बैठेगी — और क्या रीडेवलपमेंट इकोनॉमिक्स लागू होंगे या पारंपरिक JD।

आपका शेयर क्या बढ़ाता है

आइलैंड सिटी और सबर्ब्स में रीडेवलपमेंट के लिए, और एक्सटेंडेड सबर्ब्स व ग्रीनफील्ड में पारंपरिक JD के लिए।

✓
सेस्ड डेज़िग्नेशन, MHADA लेआउट, या 30+ साल पुरानी नॉन-सेस्ड सोसाइटी33(7) के तहत सेस्ड बिल्डिंग, 33(5) के तहत MHADA लेआउट, या 33(7B) के तहत 30+ साल पुरानी नॉन-सेस्ड सोसाइटी, MMR में सबसे बेहतर इन्सेंटिव FSI अनलॉक करती है। नेगोशिएट करने से पहले सेस नंबर, MHADA लिस्ट में शामिल होना, या सोसाइटी की उम्र वेरिफाई करें।
✓
क्लस्टर रीडेवलपमेंट के लिए आसपास के प्लॉट्स की एग्रीगेशन33(7) के तहत 2-5 प्लॉट का कंपोज़िट +60% इन्सेंटिव FSI और निवासियों के लिए 8% अतिरिक्त रीहैब कारपेट अनलॉक करता है; 6+ प्लॉट्स +70% इन्सेंटिव और 15% अतिरिक्त रीहैब अनलॉक करते हैं। 4,000+ वर्ग मीटर पर 13.5 मीटर+ रोड वाला 33(9) सेस्ड क्लस्टर FSI को 4.0+ तक स्टैक कर सकता है।
✓
नए 51% थ्रेशोल्ड पर टेनेंट कंसेंट हासिल होनाDCPR 2034 ने सेस्ड, MHADA, और SRA रीडेवलपमेंट के लिए कंसेंट थ्रेशोल्ड 70% से घटाकर 51% कर दिया है। डेवलपर्स के पास जाने से पहले कंसेंट हासिल करना आपकी नेगोशिएटिंग पोज़िशन को काफी मज़बूत बनाता है।
✓
न्यूनतम से चौड़ी सटी हुई रोडरोड की चौड़ाई FSI एलिजिबिलिटी और TDR-लोडिंग राइट्स तय करती है। MHADA लेआउट पर 18+ मीटर, सेस्ड क्लस्टर पर 13.5+ मीटर, TDR लोडिंग के लिए न्यूनतम 9+ मीटर। चौड़ी रोड ज़्यादा सेलेबल एरिया अनलॉक करती है, जिससे इन्सेंटिव FSI और रीहैब कारपेट एंटाइटलमेंट दोनों बढ़ते हैं।
✓
क्लीन MHADA NOC, ULC क्लीयरेंस, और मूल बिल्डिंग का CCपेड-अप सेस (कोई बकाया नहीं) वाला MHADA लेआउट, सेटल्ड ULC पोज़िशन, और मूल बिल्डिंग पर Occupation Certificate / Completion Certificate, प्री-कंस्ट्रक्शन रिस्क हटाते हैं — डेवलपर्स इसके बदले बेहतर शर्तें देते हैं।
✓
कंफर्म्ड इंफ्रास्ट्रक्चर के नज़दीक होनाकिसी ऑपरेशनल मुंबई मेट्रो स्टेशन (लाइन 1, 2A, 2B, 7) या निर्माणाधीन मेट्रो 3 (कफ़ परेड-आरे) से 1 किमी के भीतर; अटल सेतु (MTHL) इंटरचेंज, BKC, या आने वाले NMIA से 2 किमी के भीतर। डिमांड की निश्चितता डेवलपर के सेल्स रिस्क को कम करती है।
✓
इंस्टीट्यूशनल फंडिंग के साथ सेल्फ-रीडेवलपमेंट की तैयारीजो सोसाइटीज़ इंस्टीट्यूशनल फाइनेंसिंग हासिल करती हैं और एक स्पेशलाइज़्ड डेवलपमेंट मैनेजर (कुल लैंड कॉस्ट की ~25% प्रोफेशनल फीस) रखती हैं, वे सरप्लस वैल्यू खुद अपने पास रखती हैं जो अन्यथा बिल्डर को जाती — यह पारंपरिक बिल्डर-लेड रीडेवलपमेंट से स्ट्रक्चरल रूप से बेहतर नतीजा है।

आपका शेयर क्या घटाता है

ये शुरुआती बातचीत में डेवलपर को बढ़त देते हैं।

!
पेंडिंग सेस बकाया या अनसेटल्ड MHADA दुएMHADA को सेस बकाया वाली सेस्ड बिल्डिंग, या पेंडिंग लीज़ रेंट वाला MHADA लेआउट, भारी डिस्काउंट पर जाता है। रीडेवलपमेंट प्रोसेस शुरू करने से पहले बकाया चुका दें।
!
टेनेंट मुकदमेबाज़ी, उत्तराधिकार विवाद, या पगड़ी-टेनेंसी गैपअनसुलझी टेनेंट मुकदमेबाज़ी, वारिसों के बीच उत्तराधिकार विवाद, या बड़ी संख्या में पगड़ी-टेनेंसी (पूर्ण मालिकाना हक के बिना ऑक्युपायर राइट्स) गैप, प्रोजेक्ट की टाइमलाइन बढ़ाते हैं और डेवलपर के ऑफर को घटाते हैं।
!
9 मीटर से कम की सँकरी अप्रोच रोड TDR लोडिंग रोकती हैDCPR 2034 के अनुसार, 9 मीटर से कम चौड़ी अप्रोच रोड वाले प्लॉट्स पर TDR लोड नहीं किया जा सकता। इससे हासिल FSI बेस एंटाइटलमेंट तक सीमित रह जाता है और सेलेबल एरिया काफी घट जाता है — जिसका असर कम ओनर शेयर के रूप में दिखता है।
!
CRZ, हेरिटेज, या एक्विफर ओवरलेवेस्टर्न सबर्ब्स तट (बांद्रा, वरली, मरीन ड्राइव) पर कोस्टल रेगुलेशन ज़ोन प्रतिबंध, बाणगंगा टैंक प्रीसिंक्ट हेरिटेज बफर, खोताचीवाड़ी हेरिटेज विलेज ओवरले, माहिम मैंग्रोव बफर, या क्रॉस मैदान / मरीन ड्राइव आर्ट डेको हेरिटेज प्रीसिंक्ट ओवरले, ऊँचाई और सेलेबल एरिया को सीमित करते हैं।
!
SRA स्लम ओवरले क्लेम या असत्यापित स्लम डवेलर एलिजिबिलिटीSRA एक्ट (1995 कट-ऑफ, बाद में 2000 और 2011 में रिवाइज़्ड) के तहत स्लम एनक्रोचमेंट क्लेम वाले प्लॉट्स, जिनकी एलिजिबिलिटी लिस्ट सेटल नहीं है, लंबे विवादों में फंसते हैं। ट्रांज़ैक्ट करने से पहले स्लम रिहैबिलिटेशन एलिजिबिलिटी रोस्टर वेरिफाई करें।
!
MHADA NOC पेंडिंग या मूल-प्लान से डेविएशनMHADA लेआउट रीडेवलपमेंट पर अनअप्रूव्ड MHADA NOC, या सैंक्शन प्लान से बड़ा डेविएशन रखने वाली बिल्डिंग, सबसे फेवरेबल रीडेवलपमेंट रीजीम से बाहर हो जाती है। डेवलपर्स रेगुलराइज़ेशन कॉस्ट और रिस्क को समायोजित करने के लिए ऑफर घटा देते हैं।
!
बहुमत प्रस्ताव के बिना बिखरा हुआ मालिकाना हकरीडेवलपमेंट को अधिकृत करने वाले बहुमत प्रस्ताव के बिना कई लैंडओनर या सोसाइटी मेंबर्स, कानूनी समय और सहमति का जोखिम बढ़ाते हैं। डेवलपर्स के पास जाने से पहले 51% कंसेंट (या महाराष्ट्र कोऑपरेटिव सोसाइटीज़ एक्ट के तहत सोसाइटी रेज़ोल्यूशन) कागज़ पर हासिल कर लें।
!
रीजीम के सपोर्ट से कम डेंसिटी वाला प्रोडक्ट चुननाअगर कोई सेस्ड प्लॉट 33(7) के तहत FSI 3.0 (या रीहैब + 50% इन्सेंटिव) प्लस स्टैकेबल फंजिबल FSI और TDR के लिए क्वालिफाई करता है, लेकिन डील को लो-FSI लो-राइज़ रीबिल्ड की तरह स्ट्रक्चर किया जाता है, तो सोसाइटी इन्सेंटिव FSI का फायदा गंवा देती है — डेवलपर्स यह जानते हैं और उसी हिसाब से नेगोशिएट करते हैं।

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मुंबई JD और रीडेवलपमेंट रेश्यो — अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

मुंबई का मार्केट दो अलग-अलग हकीकतों पर चलता है। आइलैंड सिटी और वेस्टर्न/ईस्टर्न सबर्ब्स में नई रेजिडेंशियल सप्लाई का 90% से ज़्यादा हिस्सा सेस्ड बिल्डिंग्स, MHADA लेआउट्स, SRA स्लम स्कीम्स, और पुरानी हाउसिंग सोसाइटीज़ के रीडेवलपमेंट से आता है — न कि ग्रीनफील्ड JD एग्रीमेंट्स से। यहाँ डील डेवलपर और मौजूदा टेनेंट्स/सोसाइटी मेंबर्स के बीच होती है, और इकोनॉमिक्स रीहैब कारपेट एरिया एंटाइटलमेंट, DCPR 2034 के सेक्शन 33 के तहत इन्सेंटिव FSI, और कॉर्पस फंड से तय होते हैं — न कि किसी एक लैंडओनर शेयर परसेंटेज से। एक्सटेंडेड सबर्ब्स और MMR पेरिफेरी (ठाणे, मीरा-भायंदर, वसई-विरार, कल्याण-डोंबिवली, पनवेल, नवी मुंबई नोड्स) में पारंपरिक जॉइंट डेवलपमेंट लागू होता है: लैंडओनर शेयर 30% (हाई-राइज़) से 50% (लो-राइज़) तक होता है। ग्रीनफील्ड बेल्ट और NAINA में शेयर 45-65% (विला और प्लॉटेड) है, और CIDCO का NAINA लैंड-पूलिंग मॉडल FSI 2.7 पर लैंडओनर्स को 40% सर्विस्ड प्लॉट लौटाता है।

मुंबई के आइलैंड सिटी या सबर्ब्स में अब लगभग कोई ग्रीनफील्ड ज़मीन बची नहीं है — नई सप्लाई का 90% से ज़्यादा हिस्सा रीडेवलपमेंट से आता है। यहाँ ट्रांज़ैक्शन स्ट्रक्चर मूल रूप से अलग है: डेवलपर्स किसी एक लैंडओनर शेयर पर नेगोशिएट नहीं करते, बल्कि मौजूदा टेनेंट्स या सोसाइटी मेंबर्स को मुफ्त में बसाते हैं (रीहैब एरिया) और बदले में इन्सेंटिव FSI ओपन मार्केट में बेचने के लिए लेते हैं (सेल एरिया), साथ ही लॉन्ग-टर्म मेंटेनेंस के लिए एक कॉर्पस फंड भी। लागू DCPR 2034 सेक्शन, रोड की चौड़ाई, प्लॉट साइज़, बिल्डिंग की उम्र, और टेनेंट कंसेंट (अब 70% से घटकर 51%) इकोनॉमिक्स तय करते हैं। सिर्फ एक्सटेंडेड सबर्ब्स, MMR फ्रिंज, और NAINA में ही आपको वह पारंपरिक JD शेयर-परसेंटेज मॉडल दिखता है जो बेंगलुरु, चेन्नई, पुणे, या हैदराबाद में चलता है।

बांद्रा (पश्चिम और पूर्व), खार, सांताक्रुज़, अंधेरी (पश्चिम और पूर्व), गोरेगांव, मुलुंड, घाटकोपर, चेंबूर, और ज़्यादातर वेस्टर्न व ईस्टर्न सबर्ब्स सबर्बन रीडेवलपमेंट ज़ोन में आते हैं। यहाँ लागू रीजीम मुख्यतः DCPR 2034 सेक्शन 33(5) MHADA लेआउट्स के लिए हैं (एलिजिबिलिटी: 4,000+ वर्ग मीटर, 18+ मीटर रोड, FSI 4.0 तक, मौजूदा कारपेट + 35% न्यूनतम 35 वर्ग मीटर निवासियों को); 33(7B) नॉन-सेस्ड ऑथराइज़्ड हाउसिंग सोसाइटीज़ के लिए (कोई भी साइज़, 9+ मीटर रोड, बेस FSI + 15% BUA, प्रति मेंबर +10 वर्ग मीटर या 15% BUA); और 33(10) SRA स्लम रीडेवलपमेंट के लिए (वैरिएबल रोड, FSI 4.0+ तक, प्रति रीहैब परिवार न्यूनतम फ्री 300 sqft यूज़ेबल कारपेट)। सिर्फ मुंबई के सबर्बन रीडेवलपमेंट ज़ोन में ही MMR भर में 25,000 से ज़्यादा बिल्डिंग्स रीडेवलपमेंट के लिए एलिजिबल हैं।

NAINA (Navi Mumbai Airport Influence Notified Area) को CIDCO गवर्न करता है और यह पारंपरिक जॉइंट डेवलपमेंट के बजाय मुख्यतः लैंड-पूलिंग मॉडल पर चलता है। CIDCO के Town Planning Scheme (TPS) फ्रेमवर्क के तहत, लैंडओनर अपनी 60% ज़मीन योगदान करते हैं और बदले में 40% सर्विस्ड प्लॉट वापस पाते हैं, जिनमें ट्रंक इंफ्रास्ट्रक्चर (रोड, ड्रेनेज, यूटिलिटीज़) होता है, और FSI 2.7 अलॉट होता है — जो NAINA में बाकी जगह के बेस FSI 1.7 से काफी ज़्यादा है। NAINA में शुरू में 270+ गांव शामिल थे; आज एक्टिव कोर लगभग 94 गांवों तक है, जो 12 टाउन प्लानिंग स्कीम्स में फैले हैं। अटल सेतु (मुंबई ट्रांस हार्बर लिंक), नवी मुंबई इंटरनेशनल एयरपोर्ट (2025-26 में कमीशनिंग), और मल्टी-मॉडल कॉरिडोर, ज़मीन की वैल्यू में बड़ा उछाल ला रहे हैं। NAINA के बाहर ग्रीनफील्ड बेल्ट में (कर्जत, खोपोली, पेन, अलीबाग दिशा, वाडा, भिवंडी आउटर, शाहपुर, मुरबाड), पारंपरिक JD लागू होता है: विला शेयर 45-55%, प्लॉटेड शेयर 55-65%

DCPR 2034 के तहत कुल एलिजिबल टेनेंट्स का 51%, जो पहले की DCR 1991 रीजीम के तहत लागू 70% थ्रेशोल्ड से घटाया गया है। यह कंसेंट में कमी आइलैंड सिटी में लगभग 16,000+ सेस्ड बिल्डिंग्स के शहरी नवीनीकरण को तेज़ करने के लिए की गई — ये बिल्डिंग्स 30 सितंबर 1969 से पहले बनी हैं, जो MHADA को रिपेयर सेस चुकाती हैं। यह कम कंसेंट थ्रेशोल्ड सेक्शन 33(7) के तहत सेस्ड बिल्डिंग्स, सेक्शन 33(5) के तहत MHADA लेआउट्स, और सेक्शन 33(10) के तहत स्लम रीडेवलपमेंट पर लागू होता है। सेक्शन 33(7B) के तहत नॉन-सेस्ड ऑथराइज़्ड हाउसिंग सोसाइटी रीडेवलपमेंट के लिए भी, महाराष्ट्र कोऑपरेटिव सोसाइटीज़ एक्ट फ्रेमवर्क के अनुसार कंसेंट थ्रेशोल्ड 51% ही है। कई सटे हुए प्लॉट्स का संयुक्त रीडेवलपमेंट ज़्यादा इन्सेंटिव FSI अनलॉक करता है: सिंगल-प्लॉट 33(7) के लिए +50%, 2-5 प्लॉट क्लस्टर के लिए +60%, और 6+ प्लॉट कंपोज़िट रीडेवलपमेंट (33(7) के तहत) के लिए +70%, और 4,000+ वर्ग मीटर सिटी स्कीम्स के लिए 33(9) क्लस्टर रीडेवलपमेंट के तहत यह और बढ़ जाता है।

DCPR 2034 (Development Control and Promotion Regulations for Greater Mumbai 2034, जो MRTP Act 1966 सेक्शन 31(1) के तहत सैंक्शन हुआ और नवंबर 2018 में नोटिफाई हुआ) MCGM (BMC) एरिया के लिए मुख्य प्लानिंग फ्रेमवर्क है। सेक्शन 33 रीडेवलपमेंट के लिए अतिरिक्त FSI को गवर्न करता है, जिसके मुख्य सब-सेक्शन हैं: 33(5) MHADA लेआउट्स — 4,000+ वर्ग मीटर, 18+ मीटर रोड, FSI 4.0 तक, मौजूदा कारपेट + 35%; 33(7) आइलैंड सिटी में सेस्ड बिल्डिंग्स — सिंगल प्लॉट, 9+ मीटर रोड, FSI 3.0 या रीहैब + 50% इन्सेंटिव (2-5 प्लॉट क्लस्टर के लिए 60% साथ में 8% अतिरिक्त कारपेट, 6+ प्लॉट क्लस्टर के लिए 70% साथ में 15% अतिरिक्त कारपेट); 33(9) सेस्ड क्लस्टर रीडेवलपमेंट — 4,000+ वर्ग मीटर सिटी, 13.5+ मीटर रोड, FSI 4.0+ तक, +60-70% इन्सेंटिव; 33(7B) नॉन-सेस्ड ऑथराइज़्ड सोसाइटी रीडेवलपमेंट — कोई भी साइज़, 9+ मीटर रोड, बेस FSI + 15% BUA, प्रति मेंबर +10 वर्ग मीटर या 15% BUA; 33(10) SRA स्लम स्कीम्स — स्लम ज़मीन, वैरिएबल रोड, FSI 4.0+ तक, प्रति रीहैब परिवार न्यूनतम फ्री 300 sqft। सभी स्कीम्स फंजिबल FSI (प्रीमियम देकर 35% अतिरिक्त सेलेबल एरिया) और लोडेड TDR (TDR लोडिंग के लिए रोड की चौड़ाई ≥9 मीटर होने पर निर्भर) के साथ स्टैक हो सकती हैं।

आइलैंड सिटी रीडेवलपमेंट ज़ोन या सबर्बन रीडेवलपमेंट ज़ोन में प्लॉटेड डेवलपमेंट व्यावहारिक नहीं है — यहाँ लगभग कोई ग्रीनफील्ड ज़मीन बची नहीं है, प्लॉट की वैल्यू बहुत ज़्यादा है, और MCGM की ज़ोनिंग DCPR 2034 के तहत वर्टिकल रीडेवलपमेंट को प्राथमिकता देती है। प्लॉटेड JD डील मुख्यतः ग्रीनफील्ड बेल्ट (कर्जत, खोपोली, खलापुर, पेन, अलीबाग दिशा, वाडा, भिवंडी आउटर, शाहपुर, मुरबाड, असनगांव, तितवाला आउटर) और NAINA में होती हैं, जहाँ प्लॉटेड के लिए शेयर 55-65% है। एक्सटेंडेड सबर्ब्स और MMR पेरिफेरी (ठाणे, मीरा-भायंदर, वसई-विरार, कल्याण-डोंबिवली, पनवेल, खारघर, तलोजा, नेरुल, वाशी) में मुख्यतः हाई-राइज़ और मिड-राइज़ अपार्टमेंट JD होता है, जिसमें लैंडओनर शेयर 30-50% है। बड़े-फॉर्मेट इंटीग्रेटेड टाउनशिप प्रोजेक्ट्स (ITP) और लग्ज़री विला एस्टेट्स (अक्सर 10-30 एकड़ के) राज्य के ITP नॉर्म्स के तहत स्पेशल FSI रियायतों के साथ शाहपुर, मुरबाड, और कर्जत में उभर रहे हैं।

एक्सटेंडेड सबर्ब्स और ग्रीनफील्ड बेल्ट में पारंपरिक जॉइंट डेवलपमेंट के लिए: इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 45(5A) (Finance Act 2017 द्वारा जोड़ा गया, 1 अप्रैल 2018 से प्रभावी) व्यक्तियों और HUF को एक अहम राहत देता है — रजिस्टर्ड JD एग्रीमेंट पर कैपिटल गेन्स, Completion Certificate जारी होने वाले साल तक टाल दिए जाते हैं। ज़मीन और बिल्डिंग पर LTCG फिलहाल बिना इंडेक्सेशन के 12.5% पर टैक्स होता है (Budget 2024 के बाद, 23 जुलाई 2024 या उसके बाद के ट्रांसफर के लिए); 23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी गई प्रॉपर्टी के लिए बिना इंडेक्सेशन 12.5% या इंडेक्सेशन के साथ 20% का विकल्प चुना जा सकता है। किसी भी कैश कंसीडरेशन पर सेक्शन 194-IC के तहत 10% TDS लागू होता है। यह प्रावधान सिर्फ व्यक्तियों और HUF पर लागू होता है। DCPR 2034 के सेक्शन 33 के तहत रीडेवलपमेंट के लिए: पुराने फ्लैट के बदले सोसाइटी मेंबर को मिलने वाला रीहैब एरिया आमतौर पर कैपिटल गेन्स के लिए ट्रांसफर नहीं माना जाता (कई ITAT फैसलों के अनुसार) — सिर्फ अतिरिक्त खरीदा गया एरिया या कैश कंसीडरेशन ही टैक्स ट्रिगर करता है। डेवलपर से मिलने वाला कॉर्पस फंड आमतौर पर कैपिटल रिसीट माना जाता है, इनकम नहीं। अपनी स्थिति के लिए टैक्स एडवाइज़र से सलाह लें — मुंबई रीडेवलपमेंट का टैक्स ट्रीटमेंट हर मामले के हिसाब से अलग होता है।

मुंबई में Development Agreement (DA) या Joint Development Agreement (JDA) के लिए: बॉम्बे हाई कोर्ट के Sandeep Dwellers (2022) और Suhas Damodar Sathe (2025 SCC OnLine Bom 576) फैसलों के बाद, डेवलपर्स को ट्रांसफर और असाइनमेंट राइट्स देने वाले एग्रीमेंट्स को Maharashtra Stamp Act 1958 के आर्टिकल 25(b) के तहत कन्वेयंस माना जाता है। मुंबई म्युनिसिपल एरिया में: डेवलपर के शेयर की मार्केट वैल्यू पर 5% स्टाम्प ड्यूटी + 1% मेट्रो सेस = 6% प्रभावी कन्वेयंस रेट, साथ ही 1% रजिस्ट्रेशन फीस (30 लाख रुपये से ज़्यादा की प्रॉपर्टी के लिए 30,000 रुपये पर कैप्ड)। महिला खरीदारों को स्टाम्प ड्यूटी पर 1% की छूट मिलती है (4% + 1% मेट्रो सेस = 5% प्रभावी)। Permanent Alternate Accommodation Agreement (PAAA) — डेवलपर, सोसाइटी, और व्यक्तिगत रीहैब मेंबर के बीच त्रिपक्षीय एग्रीमेंट — के लिए, बॉम्बे हाई कोर्ट ने Adityaraj Builders (फरवरी 2023) में फैसला दिया और IGR ने एक सर्कुलर (26 जुलाई 2023) जारी किया, जिसमें पुष्टि की गई कि एक बार DA स्टैंप्ड हो जाने पर, PAAA पर Maharashtra Stamp Act के सेक्शन 4(1) के तहत सिर्फ 100 रुपये की नॉमिनल स्टाम्प ड्यूटी लगती है। रीहैब एंटाइटलमेंट से ज़्यादा खरीदे गए अतिरिक्त एरिया पर पूरी कन्वेयंस रेट से स्टाम्प ड्यूटी लगती है। लोकल वकील से पुष्टि करें; महाराष्ट्र में रीडेवलपमेंट पर स्टाम्प ड्यूटी का कानून काफी बारीक और अक्सर विवादित रहता है।

ज़ोन-वाइज़ रेश्यो रेंज और रीडेवलपमेंट रीजीम पैरामीटर्स की समीक्षा हर तिमाही 1acre के महाराष्ट्र भर में फैले 1,000+ एजेंट नेटवर्क से मिले हालिया ट्रांज़ैक्शन डेटा के आधार पर की जाती है, और इसे DCPR 2034 संशोधनों, IGR सर्कुलर, MHADA नोटिफिकेशन, और CIDCO के NAINA Town Planning Scheme की प्रगति के साथ क्रॉस-रेफरेंस किया जाता है।

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