JD अनुपात इंडेक्स · नागपुर · Q2 2026

जॉइंट डेवलपमेंट (JD) अनुपात — नागपुर और माइक्रो-मार्केट

लैंड ओनर का शेयर 22% से 58% तक होता है, यह इस पर निर्भर करता है कि आपकी ज़मीन कहाँ है और उस पर क्या बन सकता है. इस पेज पर पूरा मैट्रिक्स है — ज़ोन, डेवलपमेंट टाइप, ज़मीन और रोड की ज़रूरतें, FSI, और हर डील में आमतौर पर मिलने वाला शेयर बैंड.

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Q2 2026

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ज़्यादा FSI,कम शेयर— लेकिन बड़ा पाई.

डेवलपमेंट डेंसिटी बढ़ने के साथ आपका शेयर प्रतिशत घटता है, क्योंकि ऊँची बिल्डिंगों में डेवलपर को कंस्ट्रक्शन और सेल्स का ज़्यादा जोखिम उठाना पड़ता है. लेकिन ट्रेड-ऑफ एब्सोल्यूट वैल्यू में है: 2 एकड़ पर हाई-राइज़ के 25% की वैल्यू आमतौर पर उसी 2 एकड़ पर लो-राइज़ के 50% से ज़्यादा होती है.

नीचे दिए गए शेयर रेंज सिर्फ आधा जवाब हैं. आपकी ज़मीन का ज़ोन तय करता है कि उस पर क्या बन सकता है — और यही तय करता है कि आप बड़े पाई पर बातचीत कर रहे हैं या छोटे पर.

अल्ट्रा हाई-राइज़ · FSI 3.5–4 (TOD)22–28%

हाई-राइज़ · FSI 2.5–3.524–32%

मिड-राइज़ · FSI 1.75–2.526–38%

लो-राइज़ · FSI 1.25–1.7532–45%

FSI फ्लोर स्पेस इंडेक्स — परमिटेड बिल्ट-अप एरिया और प्लॉट एरिया का अनुपात. 1 एकड़ पर FSI 3 का मतलब है कि डेवलपर कुल 3 एकड़ तक का फ्लोर स्पेस बना सकता है (1,30,680 sft). नागपुर में, महाराष्ट्र UDCPR 2020 (चैप्टर 10.3 NMC, 10.4 NMRDA) के तहत बेस रेज़िडेंशियल FSI 1,000 sqm से बड़े प्लॉट के लिए 1.25 है, चाहे रोड की चौड़ाई कुछ भी हो. तीन प्लानिंग अथॉरिटी साथ-साथ काम करती हैं — NMC (नागपुर म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन, सिटी कोर), NIT (नागपुर इम्प्रूवमेंट ट्रस्ट, स्कीम और लीज़्ड प्लॉट), और NMRDA (नागपुर मेट्रोपॉलिटन रीजन डेवलपमेंट अथॉरिटी, 9 तहसीलों में ~3,567 वर्ग किमी). बेस FSI को प्रीमियम FSI (ASR रेट्स पर भुगतान), TDR लोडिंग, और एंसिलरी FSI (रेज़िडेंशियल में 60% तक, नॉन-रेज़िडेंशियल में 80% तक) के साथ स्टैक किया जा सकता है. नागपुर मेट्रो रेल कॉरिडोर (NMRC) के 500 मीटर के दायरे में पूरी या आंशिक रूप से आने वाले प्लॉट, UDCPR रेगुलेशन 14.2.3 के तहत TOD प्रीमियम FSI 4.0 तक के लिए क्वालिफाई करते हैं — यह रोड की चौड़ाई, फायर एक्सेस, और सेटबैक एनवलप पर निर्भर है.

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ज़ोन 1 · प्रीमियम

अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर

नागपुर का CBD और मेट्रो कॉरिडोर — कोर में सिविल लाइंस, रामदासपेठ, धंतोली, सीताबर्डी, सदर, धरमपेठ और शंकर नगर, और वर्धा रोड बेल्ट (खामला, प्रताप नगर, अजनी, त्रिमूर्ति नगर) जो नागपुर मेट्रो की ऑरेंज लाइन के साथ दक्षिण की ओर एयरपोर्ट और MIHAN तक जाती है. UDCPR के तहत बेस रेज़िडेंशियल FSI 1,000 sqm से बड़े प्लॉट के लिए 1.25 है, लेकिन मेट्रो सेंटर-लाइन के 500 मीटर के दायरे में आने वाले प्लॉट UDCPR 14.2.3 के तहत TOD प्रीमियम FSI 4.0 तक के लिए क्वालिफाई करते हैं — साथ ही एंसिलरी FSI (रेज़िडेंशियल 60%, नॉन-रेज़िडेंशियल 80%), ASR रेट्स पर भुगतान की जाने वाली प्रीमियम FSI, और TDR लोडिंग भी. यहाँ ज़मीन की सप्लाई सीमित है और डील लगभग कभी प्लॉटेड डेवलपमेंट में नहीं जाती.

Areas in this zone · 16

सिविल लाइंसरामदासपेठधंतोलीसीताबर्डीसदरधरमपेठशंकर नगरराणा प्रताप नगरमहात्मा मंदिर रोडलक्ष्मी नगरश्रीकृष्ण नगरवर्धा रोड (मेट्रो)खामलाप्रताप नगरअजनीत्रिमूर्ति नगर

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FAR	Land owner share
अल्ट्रा हाई-राइज़ 25+ मंज़िलें	2,500+ sqm	24+ मी	3.5–4.0 TOD	22–28%
हाई-राइज़ 11–24 मंज़िलें	1,500+ sqm	18+ मी	2.5–3.5 P+TDR	26–32%
मिड-राइज़ 7–10 मंज़िलें	1,000+ sqm	12+ मी	1.75–2.5	30–38%
लो-राइज़ 5–6 मंज़िलें	500+ sqm	9+ मी	1.25–1.75	35–45%

TOD — नागपुर मेट्रो सेंटर-लाइन के 500 मी के दायरे में पूरी या आंशिक रूप से आने वाले प्लॉट, UDCPR 14.2.3 के तहत ASR रेट्स पर प्रीमियम भुगतान करके 4.0 तक अतिरिक्त FSI के लिए क्वालिफाई करते हैं. P+TDR — बेस FSI 1.25 को प्रीमियम FSI (ASR रेट्स पर भुगतान) और TDR लोडिंग के साथ, साथ ही एंसिलरी FSI (रेज़िडेंशियल 60%, नॉन-रेज़िडेंशियल 80%) के साथ स्टैक किया जाता है, यह रोड की चौड़ाई, फायर एक्सेस, और सेटबैक एनवलप पर निर्भर है.

ज़ोन 2

हाई-राइज़ ज़ोन

नागपुर का विस्तृत हाई-राइज़ बेल्ट — दक्षिण-पश्चिमी रेज़िडेंशियल इलाके (मनीष नगर, बजाज नगर, जयताला, बेलतरोड़ी, बेसा, त्रिमूर्ति नगर आउटर), दक्षिणी मानेवाड़ा–हुडकेश्वर–नारा कॉरिडोर, इनर हिंगणा रोड, और पूर्वी पारडी–कलमना–लकड़गंज–भांडेवाड़ी बेल्ट. उत्तरी हिस्सा इनर कोराडी रोड और कामठी रोड के साथ चलता है. यहाँ हाई-राइज़ और मिड-राइज़ अपार्टमेंट का दबदबा है; बड़े पार्सल पर विला डील दुर्लभ लेकिन संभव हैं.

Areas in this zone · 21

मनीष नगरवर्धमान नगरत्रिमूर्ति नगर (आउटर)बजाज नगरबेलतरोड़ीबेसामानेवाड़ाहुडकेश्वरनाराफ्रेंड्स कॉलोनीजयतालासुभाष नगरहिंगणा रोड (इनर)वाडीगित्तीखदानपारडीकलमनालकड़गंजभांडेवाड़ी (इनर)कोराडी रोड (इनर)कामठी रोड (इनर)

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FAR	Land owner share
हाई-राइज़ 11–24 मंज़िलें	1,500+ sqm	18+ मी	2.5–3.5 P+TDR	24–30%
मिड-राइज़ 7–10 मंज़िलें	1,000+ sqm	12+ मी	1.75–2.5	28–35%
लो-राइज़ 5–6 मंज़िलें	500+ sqm	9+ मी	1.25–1.75	33–42%
विला 2–3 मंज़िलें	1+ एकड़	12+ मी	—	40–50%
प्लॉटेड	इस ज़ोन में यह आम नहीं है — ज़मीन की ज़ोनिंग और मार्केट की पसंद वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है.

P+TDR — बेस FSI 1.25 को प्रीमियम FSI (ASR रेट्स पर भुगतान) और TDR लोडिंग के साथ, साथ ही एंसिलरी FSI (रेज़िडेंशियल 60%) के साथ स्टैक किया जाता है, यह रोड की चौड़ाई, फायर एक्सेस, और सेटबैक एनवलप पर निर्भर है.

ज़ोन 3

लो-राइज़ और मिड-राइज़ ज़ोन

नागपुर के उभरते और NMRDA के इनर इलाके — जहाँ प्लॉटेड डेवलपमेंट आर्थिक रूप से व्यावहारिक हो जाता है और विला, मिड-राइज़ अपार्टमेंट को टक्कर देते हैं. पश्चिमी हिंगणा बेल्ट (हिंगणा आउटर, MIDC हिंगणा, डाभा, वानाडोंगरी, चिंचभुवन), दक्षिणी बुटीबोरी रेज़िडेंशियल इलाके और MIHAN-SEZ रेज़िडेंशियल क्लस्टर, उत्तरी कामठी–कोराडी आउटर बेल्ट, और पूर्वी लोनारा–वाठोडा–कलमना आउटर हिस्सा इनर भंडारा रोड और उमरेड रोड के साथ.

Areas in this zone · 19

हिंगणा (आउटर)MIDC हिंगणाबुटीबोरी (रेज़िडेंशियल)डाभावानाडोंगरीदत्ता मंदिर रोडचिंचभुवनपिपलाखापरखेड़ा रोडकामठीकोराडी (आउटर)भंडारा रोड (इनर)उमरेड रोड (इनर)लोनाराMIHAN-SEZ रेज़िडेंशियलवाठोडापवनूरबोरगाँवकलमना (आउटर)

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FAR	Land owner share
मिड-राइज़ 7–10 मंज़िलें	1,000+ sqm	12+ मी	1.75–2.5	26–34%
लो-राइज़ 5–6 मंज़िलें	500+ sqm	9+ मी	1.25–1.75	32–40%
विला 2–3 मंज़िलें	1+ एकड़	12+ मी	—	38–48%
प्लॉटेड ओपन प्लॉट	2+ एकड़	12+ मी	—	48–58%

ज़ोन 3 में प्रीमियम FSI उपलब्ध है, लेकिन इसका इस्तेमाल कम होता है क्योंकि बेस FSI पहले ही मार्केट की डिमांड के बराबर है. TOD प्रीमियम FSI सिर्फ वहीं लागू होता है जहाँ स्टेशन 500 मी के दायरे में आते हैं (दक्षिणी ऑरेंज लाइन पर खापरी/MIHAN के पास सीमित हिस्सों में).

ज़ोन 4

विला एरिया

नागपुर की दूर की परिधि और आउटर NMRDA में लो-डेंसिटी बेल्ट — उत्तरी हिस्सा कामठी रोड के साथ कान्हन और खापरखेड़ा की ओर, उत्तर-पश्चिमी सावनेर दिशा और काटोल रोड, पश्चिमी अमरावती रोड वाडी से आगे, दक्षिणी हिंगणा बेल्ट MIDC से आगे, पूर्वी मौदा और भंडारा रोड हिस्सा (वाठोडा से आगे), दक्षिण-पूर्वी उमरेड रोड बेल्ट (पिपला से आगे) कुही की ओर, और आउटर वर्धा रोड के साथ लंबी दूरी का विला बेल्ट रामटेक, मनसर और भिवापुर की ओर. यहाँ सिर्फ विला और प्लॉटेड डील होती हैं; मौजूदा एब्जॉर्प्शन रेट पर अपार्टमेंट कंस्ट्रक्शन का व्यावसायिक रूप से कोई मतलब नहीं है.

Areas in this zone · 14

भंडारा रोड (वाठोडा से आगे)उमरेड रोड (पिपला से आगे)वर्धा रोड (वाडी/खापरी से आगे)कान्हनखापरखेड़ासावनेर दिशाकाटोल रोडअमरावती रोड (वाडी से आगे)हिंगणा (MIDC से आगे)मौदा दिशाकुही दिशारामटेक दिशामनसरभिवापुर दिशा

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FAR	Land owner share
विला 2–3 मंज़िलें	1+ एकड़	12+ मी	—	38–48%
प्लॉटेड ओपन प्लॉट	2+ एकड़	9+ मी	—	48–58%

ज़ोन 1 · प्रीमियम

अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर

Areas in this zone · 16

Share by development type

अल्ट्रा हाई-राइज़

25+ मंज़िलें

Min land2,500+ sqm

Road24+ मी

FAR3.5–4.0 TOD

हाई-राइज़

11–24 मंज़िलें

Min land1,500+ sqm

Road18+ मी

FAR2.5–3.5 P+TDR

मिड-राइज़

7–10 मंज़िलें

Min land1,000+ sqm

Road12+ मी

FAR1.75–2.5

लो-राइज़

5–6 मंज़िलें

Min land500+ sqm

Road9+ मी

FAR1.25–1.75

ज़ोन 2

हाई-राइज़ ज़ोन

Areas in this zone · 21

Share by development type

हाई-राइज़

11–24 मंज़िलें

Min land1,500+ sqm

Road18+ मी

FAR2.5–3.5 P+TDR

मिड-राइज़

7–10 मंज़िलें

Min land1,000+ sqm

Road12+ मी

FAR1.75–2.5

लो-राइज़

5–6 मंज़िलें

Min land500+ sqm

Road9+ मी

FAR1.25–1.75

विला

2–3 मंज़िलें

Min land1+ एकड़

Road12+ मी

FAR—

प्लॉटेड

इस ज़ोन में यह आम नहीं है — ज़मीन की ज़ोनिंग और मार्केट की पसंद वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है.

ज़ोन 3

लो-राइज़ और मिड-राइज़ ज़ोन

Areas in this zone · 19

Share by development type

मिड-राइज़

7–10 मंज़िलें

Min land1,000+ sqm

Road12+ मी

FAR1.75–2.5

लो-राइज़

5–6 मंज़िलें

Min land500+ sqm

Road9+ मी

FAR1.25–1.75

विला

2–3 मंज़िलें

Min land1+ एकड़

Road12+ मी

FAR—

प्लॉटेड

ओपन प्लॉट

Min land2+ एकड़

Road12+ मी

FAR—

ज़ोन 4

विला एरिया

Areas in this zone · 14

Share by development type

विला

2–3 मंज़िलें

Min land1+ एकड़

Road12+ मी

FAR—

प्लॉटेड

ओपन प्लॉट

Min land2+ एकड़

Road9+ मी

FAR—

ज़ोन के भीतर अनुपात को क्या प्रभावित करता है

ज़ोन बैंड तय करता है. हर बैंड के भीतर, ये फैक्टर तय करते हैं कि आपकी डील रेंज के ऊपरी हिस्से में बैठेगी या निचले हिस्से में.

आपका शेयर क्या बढ़ाता है

ये टेबल को लैंड ओनर के पक्ष में झुकाते हैं.

✓
साफ़, बेदाग़ टाइटलसिंगल-नेम/कंपनी के स्वामित्व में, कोई पेंडिंग मुकदमेबाज़ी नहीं, 7/12 (सात बारा) म्यूटेशन (नामांतरण) से जुड़ी कोई समस्या नहीं, सर्वे नंबर/कब्ज़े में कोई मेल न होने की स्थिति नहीं — इससे डेवलपर का काफ़ी ड्यू डिलिजेंस समय बचता है
✓
न्यूनतम से ज़्यादा चौड़ी अप्रोच रोडहाई-राइज़ प्लॉट पर 24 मी अप्रोच, मिड-राइज़ पर 18 मी — चौड़ी अप्रोच रोड डेवलपर का सेलेबल प्रीमियम और आपका शेयर, दोनों बढ़ाती है. प्लॉट के साथ लंबा रोड फ्रंटेज होने से फ़ायदा और बढ़ता है.
✓
न्यूनतम साइज़ से काफ़ी बड़ा पार्सलअल्ट्रा हाई-राइज़ के लिए ज़ोन 1 में न्यूनतम 2,500 sqm की तुलना में 4,000+ sqm — डेवलपर को डिज़ाइन एफिशिएंसी मिलती है और वह इसे शेयर में रिवॉर्ड करता है.
✓
कंसीडरेशन टालने को तैयारकोई अपफ्रंट रिफंडेबल डिपॉज़िट नहीं माँगा गया — डेवलपर कैश फ्लो को अहमियत देता है और इसके लिए शेयर में भुगतान करता है.
✓
NA ऑर्डर पहले से हाथ मेंमहाराष्ट्र लैंड रेवेन्यू कोड 1966 के तहत नॉन-एग्रीकल्चरल कन्वर्ज़न ऑर्डर पहले से मंज़ूर — इससे डेवलपर के कन्वर्ज़न चार्ज और महीनों का इंतज़ार बचता है. यह बेहतर शेयर में झलकता है.
✓
NMRC के TOD बेल्ट के भीतरनागपुर मेट्रो सेंटर-लाइन (वर्धा रोड/कामठी रोड पर ऑरेंज लाइन, या हिंगणा रोड/भंडारा रोड पर एक्वा लाइन) के 500 मी के भीतर — UDCPR 14.2.3 के तहत TOD प्रीमियम FSI 4.0 तक अनलॉक होता है, जिससे सेलेबल एरिया और लैंड ओनर की बातचीत की स्थिति काफ़ी मज़बूत होती है.
✓
कन्फर्म्ड इन्फ्रास्ट्रक्चर से नज़दीकीनागपुर मेट्रो स्टेशन, आने वाले आउटर रिंग रोड, MIHAN-SEZ, समृद्धि महामार्ग इंटरचेंज, या डॉ. बाबासाहेब आंबेडकर इंटरनेशनल एयरपोर्ट के 2 किमी के भीतर — डिमांड की निश्चितता से डेवलपर का सेल्स रिस्क कम होता है.

आपका शेयर क्या घटाता है

इनसे शुरुआती बातचीत में डेवलपर को बढ़त मिलती है.

!
NA ऑर्डर पेंडिंगRERA और बिल्डिंग अप्रूवल हमेशा डेवलपर लेता है. अगर ज़मीन अभी भी कृषि भूमि है, तो महाराष्ट्र लैंड रेवेन्यू कोड के तहत NA कन्वर्ज़न और उसमें लगने वाला समय, कम शेयर में जुड़ जाता है.
!
NIT-लीज़्ड प्लॉट की जटिलताएँनागपुर इम्प्रूवमेंट ट्रस्ट स्कीम के तहत मूल रूप से आवंटित प्लॉट में लीज़ की शर्तें, ट्रांसफर पाबंदियाँ, और कन्वर्ज़न प्रीमियम होते हैं. NIT के तहत टाइटल चेन को अतिरिक्त जाँच-पड़ताल की ज़रूरत होती है; डेवलपर इस समय को शेयर में जोड़ते हैं.
!
रिज़र्वेशन, ULC या टेनेंसी ओवरलेडेवलपमेंट प्लान के तहत NMC/NIT/NMRDA रिज़र्वेशन (पार्क, रोड, पब्लिक एमेनिटी), बचे हुए ULC के निशान, या महाराष्ट्र टेनेंसी एक्ट की क्लास पाबंदियाँ — ये सभी शेयर घटाने वाले फैक्टर हैं, क्योंकि ये बिल्डेबल एरिया और अप्रूवल की निश्चितता कम करते हैं
!
बँटा हुआ मालिकाना हक7/12 एक्सट्रैक्ट पर कई सह-मालिक, पुश्तैनी उत्तराधिकार विवाद, या अनसुलझे बंटवारे के मामले कानूनी समय और जोखिम बढ़ाते हैं; इससे शेयर घट जाता है.
!
साइट तक खराब अप्रोचसिर्फ प्लॉट पर चौड़ी रोड होना काफ़ी नहीं है — अगर अप्रोच संकरी गलियों या अनधिकृत हिस्सों से होकर जाती है, तो डेवलपर शेयर में कटौती करते हैं.
!
बफ़र या ज़ोनिंग ओवरलेसोनेगाँव एयरपोर्ट फ़नल ज़ोन (एयरपोर्ट के पास प्लॉट पर ऊँचाई की पाबंदियाँ), डिफेंस बफ़र ओवरले, सीताबर्डी किले और दीक्षाभूमि के आसपास ASI हेरिटेज बफ़र, झील/जलाशय बफ़र (फुटाला, अंबाझरी, गोरेवाड़ा), हिंगणा और बुटीबोरी में MIDC ज़ोनिंग, और मेट्रो अलाइनमेंट रिज़र्वेशन — ये सभी सेलेबल एरिया घटाते हैं, और शेयर भी उसी के साथ घटता है.
!
बड़ी नकद एडवांस की माँगइलाके के सामान्य स्तर से ज़्यादा अपफ्रंट रिफंडेबल डिपॉज़िट शेयर घटाता है — डेवलपर कैश-फ्लो पर पड़ने वाले असर को शेयर में शामिल कर लेते हैं.
!
ज़ोन की क्षमता से कम डेंसिटी वाला प्रोडक्ट चुननाअगर ज़ोन 1 की ज़मीन TOD प्रीमियम FSI के साथ अल्ट्रा हाई-राइज़ के लिए क्वालिफाई करती है, लेकिन डील लो-राइज़ के तौर पर बनाई जाती है, तो लैंड ओनर FSI का फ़ायदा गँवा देता है — डेवलपर यह जानते हैं और उसी हिसाब से बातचीत करते हैं.

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नागपुर JD अनुपात — अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

नागपुर में JD डील में लैंड ओनर का शेयर 22% से 58% तक होता है, यह ज़ोन और डेवलपमेंट टाइप पर निर्भर करता है. CBD और मेट्रो कॉरिडोर के साथ अल्ट्रा हाई-राइज़ में सबसे कम शेयर (22–28%) मिलता है लेकिन सबसे बड़े सेलेबल एरिया पर; आउटर NMRDA ज़ोन में प्लॉटेड डेवलपमेंट में सबसे ज़्यादा शेयर (48–58%) मिलता है लेकिन छोटे सेलेबल एरिया पर.

ज़्यादा FSI का मतलब है प्रति एकड़ ज़्यादा सेलेबल एरिया, इसलिए डेवलपर की कंस्ट्रक्शन लागत, अप्रूवल, और सेल्स रिस्क, सभी बढ़ जाते हैं. वे अपनी ज़्यादा लागत को बिल्ट एरिया के बड़े हिस्से से वसूलते हैं. एब्सोल्यूट टर्म में, लैंड ओनर अक्सर उसी 2-एकड़ प्लॉट पर लो-राइज़ के 50% से ज़्यादा हाई-राइज़ के 25% में कमाते हैं.

वर्धा रोड — जो सीताबर्डी से खामला, प्रताप नगर, अजनी, और त्रिमूर्ति नगर होते हुए दक्षिण में एयरपोर्ट और MIHAN की ओर जाती है — अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर में आती है क्योंकि यहाँ से नागपुर मेट्रो की ऑरेंज लाइन गुज़रती है. मेट्रो सेंटर-लाइन के 500 मीटर के भीतर प्लॉट, UDCPR 14.2.3 के तहत TOD प्रीमियम FSI 4.0 तक के लिए क्वालिफाई करते हैं. यहाँ शेयर रेंज: अल्ट्रा हाई-राइज़ (25+ मंज़िलें) के लिए 22–28%, हाई-राइज़ (11–24) के लिए 26–32%, मिड-राइज़ (7–10) के लिए 30–38%, लो-राइज़ (5–6) के लिए 35–45%.

सिविल लाइंस, धरमपेठ, रामदासपेठ, धंतोली, और सीताबर्डी सभी अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर में आते हैं — नागपुर का CBD. यहाँ शेयर रेंज: अल्ट्रा हाई-राइज़ के लिए 22–28%, हाई-राइज़ के लिए 26–32%, मिड-राइज़ के लिए 30–38%, लो-राइज़ के लिए 35–45%. इस ज़ोन में प्लॉटेड डेवलपमेंट व्यावहारिक नहीं है — ज़मीन की कीमतें बहुत ज़्यादा हैं और NMC ज़ोनिंग वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है.

हाई-राइज़ (11–24 मंज़िलें) के लिए न्यूनतम 1,500 sq m, अल्ट्रा हाई-राइज़ (25+ मंज़िलें) के लिए न्यूनतम 2,500 sq m. महाराष्ट्र UDCPR 2020 (चैप्टर 10.3 NMC, 10.4 NMRDA) के अनुसार सटी हुई रोड की चौड़ाई की ज़रूरत हाई-राइज़ के लिए 18 मीटर और अल्ट्रा हाई-राइज़ के लिए 24 मीटर है. नागपुर मेट्रो सेंटर-लाइन के 500 मीटर के दायरे में पूरी या आंशिक रूप से आने वाले प्लॉट, ASR रेट्स के अनुसार प्रीमियम चार्ज देकर TOD प्रीमियम FSI के लिए क्वालिफाई करते हैं.

महाराष्ट्र UDCPR 2020 के रेगुलेशन 14.2.3 के तहत, नागपुर मेट्रो रेल कॉरिडोर (NMRC) के 500 मीटर के दायरे में पूरी या आंशिक रूप से आने वाले प्लॉट, बेस एंटाइटलमेंट से आगे अतिरिक्त FSI के लिए क्वालिफाई करते हैं, अधिकतम FSI 4.0 तक (60–80% एंसिलरी FSI को छोड़कर), एनुअल स्टेटमेंट ऑफ़ रेट्स के अनुसार प्रीमियम चार्ज देकर. नागपुर में, NMC का बेस रेज़िडेंशियल FSI 1,000 sqm से बड़े प्लॉट के लिए 1.25 है, चाहे रोड की चौड़ाई कुछ भी हो. प्रीमियम FSI, TDR लोडिंग, एंसिलरी FSI, और TOD प्रीमियम को साथ स्टैक करने पर, कुल बिल्डेबल क्षमता TOD प्लॉट पर FSI 4.0 के साथ 60% एंसिलरी तक पहुँच सकती है. इन्हें स्टैक करने से सेलेबल एरिया बढ़ता है, जिससे बातचीत में लैंड ओनर की स्थिति मज़बूत होती है — खासकर ऑरेंज लाइन (वर्धा रोड–कामठी रोड) और एक्वा लाइन (प्रजापति नगर–लोकमान्य नगर, सीताबर्डी के रास्ते) पर.

अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर या हाई-राइज़ ज़ोन में प्लॉटेड डेवलपमेंट आम नहीं है — ज़मीन की कीमतें बहुत ज़्यादा हैं और NMC/NIT ज़ोनिंग वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है. प्लॉटेड JD डील मुख्य रूप से लो-राइज़/मिड-राइज़ ज़ोन (वानाडोंगरी, डाभा, बुटीबोरी रेज़िडेंशियल, कामठी, लोनारा) और विला एरिया (कान्हन, सावनेर दिशा, काटोल रोड, रामटेक दिशा, वाडी से आगे आउटर वर्धा रोड) में होती हैं, जहाँ शेयर 48–58% है.

हाँ. इनकम टैक्स एक्ट की धारा 45(5A) (फाइनेंस एक्ट 2017 द्वारा जोड़ी गई, 1 अप्रैल 2018 से प्रभावी) व्यक्तियों और HUF को एक अहम राहत देती है: रजिस्टर्ड JD एग्रीमेंट पर कैपिटल गेन्स उस साल तक टाल दिया जाता है जिस साल संबंधित अथॉरिटी कंप्लीशन सर्टिफिकेट जारी करती है — न कि उस साल जब JDA साइन हुआ था. कंसीडरेशन की पूरी वैल्यू, CC की तारीख पर प्रोजेक्ट में लैंड ओनर के शेयर की स्टाम्प ड्यूटी वैल्यू है, साथ ही मिला हुआ कोई भी नकद. ज़मीन और बिल्डिंग पर LTCG अभी बिना इंडेक्सेशन के 12.5% की दर से टैक्स होता है (बजट 2024 के बाद, 23 जुलाई 2024 या उसके बाद के ट्रांसफर के लिए). अगर ज़मीन 23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी गई थी, तो लैंड ओनर बिना इंडेक्सेशन के 12.5% या इंडेक्सेशन के साथ 20% में से कोई एक चुन सकता है. इसके अलावा, डेवलपर को लैंड ओनर को दिए गए किसी भी नकद कंसीडरेशन पर धारा 194-IC के तहत 10% TDS काटना होता है. अगर JDA अनरजिस्टर्ड है, अगर कंसीडरेशन पूरी तरह नकद में है, या अगर लैंड ओनर CC जारी होने से पहले अपना शेयर ट्रांसफर कर देता है, तो यह फ़ायदा उपलब्ध नहीं है. यह प्रावधान सिर्फ व्यक्तियों और HUF पर लागू होता है — फर्म, LLP, या कंपनियों पर नहीं. अपनी स्थिति के लिए हमेशा टैक्स एडवाइज़र से सलाह लें.

यह एग्रीमेंट की संरचना पर निर्भर करता है. आर्टिकल 5(g-a) के तहत, महाराष्ट्र स्टाम्प एक्ट 1958 का, कब्ज़े या बिक्री अधिकारों के ट्रांसफर के बिना एक शुद्ध डेवलपमेंट एग्रीमेंट पर ऐतिहासिक रूप से कम दर लागू होती थी. हालाँकि, बॉम्बे हाई कोर्ट (नागपुर बेंच) के सैंडीप ड्वेलर्स प्राइवेट लिमिटेड (2022) फ़ैसले — जिसे सुहास दामोदर साठे जजमेंट (2025) ने और मज़बूत किया — ने पुष्टि की कि जहाँ JDA वास्तव में प्रॉपर्टी अधिकार ट्रांसफर करता है, वहाँ दस्तावेज़ को आर्टिकल 25(b) के तहत कन्वेयन्स के बराबर माना जाता है. नागपुर म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन सीमा में, इसका मतलब है 5% बेस स्टाम्प ड्यूटी + 1% मेट्रो सेस + 1% लोकल बॉडी टैक्स = असली मार्केट वैल्यू का 7% पुरुष खरीदारों के लिए (महिला खरीदारों के लिए 6%), साथ ही 1% रजिस्ट्रेशन फ़ीस (30 लाख रुपये से ज़्यादा की प्रॉपर्टी के लिए 30,000 रुपये की सीमा). बिकने के कंसीडरेशन के साथ एक साथ चलने वाले जनरल पावर ऑफ़ अटॉर्नी पर आर्टिकल 48(f) के तहत अलग से स्टाम्प ड्यूटी लगती है — मार्केट वैल्यू का 5% तक. JDA को टैक्स एडवाइज़र के साथ ध्यान से तैयार करें; आर्टिकल 5(g-a) और आर्टिकल 25(b) के ट्रीटमेंट के बीच का अंतर प्रोजेक्ट वैल्यू का कई प्रतिशत हो सकता है. साइन करने से पहले igrmaharashtra.gov.in पर मौजूदा दरें ज़रूर देख लें.

ज़ोन-वार अनुपात रेंज को हर तिमाही में, महाराष्ट्र भर में 1acre के 1,000+ एजेंट नेटवर्क से मिले हाल के JD डील डेटा का इस्तेमाल करके रिव्यू किया जाता है.

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