JD Ratio Index · पुणे · Q2 2026

जॉइंट डेवलपमेंट (JD) रेश्यो — पुणे और माइक्रो-मार्केट

लैंड ओनर का शेयर 22% से 58% तक होता है, यह इस पर निर्भर करता है कि आपकी ज़मीन कहाँ है और उस पर क्या बन सकता है. इस पेज पर पूरा मैट्रिक्स है — ज़ोन, डेवलपमेंट टाइप, ज़मीन और रोड की ज़रूरतें, FSI, और हर डील में आमतौर पर मिलने वाला शेयर बैंड.

Development zones

Micro-markets classified

Development types

1,000+

डेटा जुटाने वाले एजेंट

Q2 2026

Current edition

पहले यह पढ़ें

ज़्यादा FSI,कम शेयर— लेकिन बड़ा पाई.

डेवलपमेंट डेंसिटी बढ़ने के साथ आपका शेयर प्रतिशत घटता है, क्योंकि ऊँची बिल्डिंग में डेवलपर को कंस्ट्रक्शन और सेल्स का ज़्यादा रिस्क उठाना पड़ता है. लेकिन इसका ट्रेड-ऑफ एब्सोल्यूट वैल्यू में है: 2 एकड़ पर हाई-राइज़ के 28% की वैल्यू आमतौर पर उसी 2 एकड़ पर लो-राइज़ के 48% से ज़्यादा होती है.

नीचे दिए शेयर रेंज सिर्फ आधा जवाब हैं. आपकी ज़मीन का ज़ोन तय करता है कि वहाँ क्या बन सकता है — और यही तय करता है कि आप बड़े पाई पर बात कर रहे हैं या छोटे पर.

अल्ट्रा हाई-राइज़ · FSI 3.5–4 (TOD+)22–30%

हाई-राइज़ · FSI 2.5–3.5 (TOD+)26–35%

मिड-राइज़ · FSI 2–2.528–40%

लो-राइज़ · FSI 1.5–232–48%

FSI फ्लोर स्पेस इंडेक्स — परमिटेड बिल्ट-अप एरिया और प्लॉट एरिया का रेश्यो. 1 एकड़ पर 3 का FSI मतलब डेवलपर कुल 3 एकड़ तक फ्लोर स्पेस बना सकता है (1,30,680 sft). पुणे में, बेस FSI महाराष्ट्र UDCPR 2020 और लोकल प्लानिंग अथॉरिटी से तय होता है — जुरिस्डिक्शन के हिसाब से PMC (Pune Municipal Corporation), PCMC (Pimpri-Chinchwad) या PMRDA (Pune Metropolitan Region Development Authority). चालू या निर्माणाधीन पुणे मेट्रो स्टेशनों से 500 मीटर के भीतर, TOD पॉलिसी अतिरिक्त शुल्क देने पर प्रीमियम FSI की अनुमति देती है, बशर्ते रोड की चौड़ाई, फायर एक्सेस और सेटबैक एनवलप की शर्तें पूरी हों. FSI को Ancillary FSI, UDCPR के तहत पेड FSI, और जहाँ योग्य हो वहाँ TDR से भी बढ़ाया जा सकता है.

अपनी लोकैलिटी खोजें

पुणे के किसी भी इलाके का नाम टाइप करें और उसका ज़ोन व पूरा शेयर टेबल देखें.

Popular Koregaon Park Hinjewadi (Phase 2 & 3) Tathawade Baner Wakad Boat Club Road Punawale Bund Garden

ज़ोन 1 · प्रीमियम

अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर

पुणे का CBD, प्रीमियम रेजिडेंशियल इलाके, प्राइम IT कॉरिडोर, और TOD ज़ोन — सेंट्रल कोर में कोरेगांव पार्क, बोट क्लब, कल्याणी नगर, येरवडा और शिवाजीनगर; ईस्ट में खराडी (EON Free Zone), मगरपट्टा और हडपसर; वेस्ट IT बेल्ट में हिंजेवाडी फेज़ 1; और बानेर–बालेवाडी–औंध एक्सिस. अल्ट्रा हाई-राइज़ पर 3.5–4 का बेस FSI, पुणे मेट्रो स्टेशनों से 500 मीटर के भीतर आने वाले प्लॉट्स के लिए, UDCPR/PMC रेट्स के तहत प्रीमियम शुल्क देकर TOD प्रीमियम FSI के साथ और ज़्यादा हो सकता है. यहाँ ज़मीन की सप्लाई बहुत कम है और डील लगभग कभी प्लॉटेड नहीं होतीं.

Areas in this zone · 16

कोरेगांव पार्कबोट क्लब रोडबंड गार्डनकल्याणी नगरयेरवडाखराडी (EON Free Zone)मगरपट्टाहडपसर (अमनोरा)हिंजेवाडी (फेज़ 1)बानेरबालेवाडीऔंधपाषाण (IUCAA साइड)सेनापति बापट रोडमॉडल कॉलोनीशिवाजीनगर

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FAR	Land owner share
अल्ट्रा हाई-राइज़ 20+ मंज़िलें	2+ एकड़	24+ मी	3.5–4.0 TOD+	22–30%
हाई-राइज़ 11–19 मंज़िलें	1+ एकड़	18+ मी	2.5–3.5 TOD+	28–35%
मिड-राइज़ 7–10 मंज़िलें	21,500+ वर्ग फुट	12+ मी	2.0–2.5	32–40%
लो-राइज़ 5–6 मंज़िलें	5,400+ वर्ग फुट	9+ मी	1.5–2.0	38–48%

TOD+ — पुणे की TOD (Transit Oriented Development) पॉलिसी से स्टैक होने वाला: चालू या निर्माणाधीन पुणे मेट्रो स्टेशनों से 500 मीटर के भीतर के प्लॉट्स UDCPR/PMC रेट्स के तहत प्रीमियम शुल्क देकर अतिरिक्त FSI के योग्य होते हैं, बशर्ते रोड की चौड़ाई, फायर एक्सेस और सेटबैक एनवलप की शर्तें पूरी हों.

ज़ोन 2

हाई-राइज़ ज़ोन

पुणे की बड़ी हाई-राइज़ बेल्ट — वेस्ट में वाकड–हिंजेवाडी (फेज़ 2 और 3) IT कॉरिडोर, पिंपरी-चिंचवड के बसे हुए सबअर्ब्स (पिंपल सौदागर, पिंपल निलख, चिंचवड, निगडी), ईस्ट में विमान नगर, वाघोली, कोंढवा, NIBM रोड और उंद्री तक फैला इलाका, और इनर कोथरुड व बावधन. यहाँ हाई-राइज़ और मिड-राइज़ अपार्टमेंट्स का बोलबाला है; बड़े पार्सल पर विला डील दुर्लभ लेकिन संभव हैं.

Areas in this zone · 23

वाकडहिंजेवाडी (फेज़ 2 और 3)ताथवडेताथवडेपिंपल सौदागरपिंपल निलखपिंपल गुरववाघोलीकोंढवाNIBM रोडउंद्रीमोहम्मदवाडीविमान नगरविश्रांतवाडीकलेवाडीचिंचवडपिंपरीनिगडीसुसबावधनरावेततळवडेकोथरुड (कोर)

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FAR	Land owner share
हाई-राइज़ 11–19 मंज़िलें	1+ एकड़	18+ मी	2.5–3.5 TOD+	26–32%
मिड-राइज़ 7–10 मंज़िलें	21,500+ वर्ग फुट	12+ मी	2.0–2.5	30–38%
लो-राइज़ 5–6 मंज़िलें	5,400+ वर्ग फुट	9+ मी	1.5–2.0	35–45%
विला 2–3 मंज़िलें	2+ एकड़	12+ मी	—	42–52%
प्लॉटेड	इस ज़ोन में यह आम नहीं है — ज़मीन की ज़ोनिंग और मार्केट का रुख वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है.

TOD+ — पुणे की TOD पॉलिसी से स्टैक होने वाला: चालू या निर्माणाधीन पुणे मेट्रो स्टेशनों से 500 मीटर के भीतर के प्लॉट्स UDCPR/PMC रेट्स के तहत प्रीमियम शुल्क देकर अतिरिक्त FSI के योग्य होते हैं.

ज़ोन 3

लो-राइज़ और मिड-राइज़ ज़ोन

पुणे के उभरते और PMRDA फ्रिंज इलाके — जहाँ प्लॉटेड डेवलपमेंट आर्थिक रूप से फायदेमंद हो जाता है और विला, मिड-राइज़ अपार्टमेंट्स से मुकाबला करते हैं. PCMC की नॉर्दर्न फ्रिंज (मोशी, चिखली, चरहोली, दिघी, भोसरी आउटर), साउथ-ईस्ट स्ट्रेच (मांजरी, लोणी काळभोर, फुरसुंगी, उरुळी कांचन), ईस्टर्न एयरपोर्ट बेल्ट (लोहेगांव, धानोरी, केशव नगर, मुंढवा आउटर), और साउथ-वेस्टर्न बेल्ट (वारजे, धायरी, आंबेगांव, कात्रज, बिबवेवाडी, कोंढवा खुर्द).

Areas in this zone · 21

मोशीचिखलीचरहोलीदिघीभोसरी (आउटर)मांजरीलोणी काळभोरफुरसुंगीउरुळी कांचनलोहेगांवधानोरीकेशव नगरमुंढवा (आउटर)कोथरुड (आउटर / वारजे फ्रिंज)वारजेधायरीआंबेगांवकात्रजबिबवेवाडीकोंढवा खुर्दमहाळुंगे

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FAR	Land owner share
मिड-राइज़ 7–10 मंज़िलें	21,500+ वर्ग फुट	12+ मी	2.0–2.5	28–35%
लो-राइज़ 5–6 मंज़िलें	5,400+ वर्ग फुट	9+ मी	1.5–2.0	32–42%
विला 2–3 मंज़िलें	2+ एकड़	12+ मी	—	38–48%
प्लॉटेड ओपन प्लॉट्स	2+ एकड़	12+ मी	—	48–58%

ज़ोन 3 में TOD प्रीमियम FSI आमतौर पर कम प्रासंगिक है क्योंकि ज़्यादातर लोकैलिटी 500 मीटर के मेट्रो-स्टेशन रेडियस के बाहर हैं. जहाँ स्टेशन पास हैं (जैसे वारजे, कात्रज के कुछ हिस्से), वहाँ प्रीमियम FSI का विकल्प अब भी लागू हो सकता है.

ज़ोन 4

विला एरिया

आउटर PMRDA पेरिफेरी पर लो-डेंसिटी बेल्ट — मुंबई-पुणे एक्सप्रेसवे के साथ नॉर्थ-वेस्ट एक्सिस (तळेगांव दाभाडे, उर्से, चाकण नॉन-MIDC रेजिडेंशियल, खेड, शिक्रापुर), वेस्टर्न सह्याद्री बेल्ट (मुळशी, पिरंगुट, पौड, कोलवण, लवासा दिशा), नॉर्दर्न इंद्रायणी बेल्ट (आळंदी, मरकळ), और साउथ-ईस्टर्न बेल्ट (सासवड, पुरंदर दिशा, थेऊर, यवत, केसनंद, बकोरी, मान). यहाँ सिर्फ विला और प्लॉटेड डील होती हैं; मौजूदा एब्ज़ॉर्प्शन रेट पर अपार्टमेंट कंस्ट्रक्शन का अभी कोई कमर्शियल सेंस नहीं बनता.

Areas in this zone · 19

तळेगांव दाभाडेचाकण (रेजिडेंशियल, नॉन-MIDC)मानमुळशीपिरंगुटपौडकोलवणलवासा दिशाउर्सेआळंदीमरकळखेडशिक्रापुरसासवडपुरंदर तालुका दिशाथेऊरयवतकेसनंदबकोरी

Share by development type

Development type	Min land	Approach road	FAR	Land owner share
विला 2–3 मंज़िलें	2+ एकड़	12+ मी	—	38–48%
प्लॉटेड ओपन प्लॉट्स	2+ एकड़	9+ मी	—	48–58%

ज़ोन 1 · प्रीमियम

अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर

Areas in this zone · 16

Share by development type

अल्ट्रा हाई-राइज़

20+ मंज़िलें

Min land2+ एकड़

Road24+ मी

FAR3.5–4.0 TOD+

हाई-राइज़

11–19 मंज़िलें

Min land1+ एकड़

Road18+ मी

FAR2.5–3.5 TOD+

मिड-राइज़

7–10 मंज़िलें

Min land21,500+ वर्ग फुट

Road12+ मी

FAR2.0–2.5

लो-राइज़

5–6 मंज़िलें

Min land5,400+ वर्ग फुट

Road9+ मी

FAR1.5–2.0

ज़ोन 2

हाई-राइज़ ज़ोन

Areas in this zone · 23

Share by development type

हाई-राइज़

11–19 मंज़िलें

Min land1+ एकड़

Road18+ मी

FAR2.5–3.5 TOD+

मिड-राइज़

7–10 मंज़िलें

Min land21,500+ वर्ग फुट

Road12+ मी

FAR2.0–2.5

लो-राइज़

5–6 मंज़िलें

Min land5,400+ वर्ग फुट

Road9+ मी

FAR1.5–2.0

विला

2–3 मंज़िलें

Min land2+ एकड़

Road12+ मी

FAR—

प्लॉटेड

इस ज़ोन में यह आम नहीं है — ज़मीन की ज़ोनिंग और मार्केट का रुख वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है.

ज़ोन 3

लो-राइज़ और मिड-राइज़ ज़ोन

Areas in this zone · 21

Share by development type

मिड-राइज़

7–10 मंज़िलें

Min land21,500+ वर्ग फुट

Road12+ मी

FAR2.0–2.5

लो-राइज़

5–6 मंज़िलें

Min land5,400+ वर्ग फुट

Road9+ मी

FAR1.5–2.0

विला

2–3 मंज़िलें

Min land2+ एकड़

Road12+ मी

FAR—

प्लॉटेड

ओपन प्लॉट्स

Min land2+ एकड़

Road12+ मी

FAR—

ज़ोन 4

विला एरिया

Areas in this zone · 19

Share by development type

विला

2–3 मंज़िलें

Min land2+ एकड़

Road12+ मी

FAR—

प्लॉटेड

ओपन प्लॉट्स

Min land2+ एकड़

Road9+ मी

FAR—

ज़ोन के भीतर रेश्यो को क्या प्रभावित करता है

ज़ोन बैंड तय करता है. हर बैंड के भीतर, ये फैक्टर तय करते हैं कि आपकी डील रेंज के ऊपरी हिस्से में लैंड करेगी या निचले हिस्से में.

क्या आपका शेयर बढ़ाता है

ये सब लैंड ओनर के पक्ष में टेबल झुकाते हैं.

✓
साफ़, बेदाग़ टाइटलसिंगल-नेम/कंपनी के नाम पर मालिकाना हक, कोई पेंडिंग मुकदमेबाज़ी नहीं, 7/12 (सात बारा) में म्यूटेशन की कोई दिक्कत नहीं, सर्वे नंबर/पज़ेशन में कोई मिसमैच नहीं — इससे डेवलपर का काफी ड्यू डिलिजेंस समय बचता है.
✓
न्यूनतम से ज़्यादा चौड़ी अप्रोच रोडहाई-राइज़ प्लॉट पर 24 मी अप्रोच, मिड-राइज़ पर 18 मी — चौड़ी अप्रोच रोड डेवलपर के सेलेबल प्रीमियम और आपके शेयर को बढ़ाती है. प्लॉट के साथ लंबा रोड फ्रंटेज होने पर फायदा और बढ़ता है.
✓
न्यूनतम साइज़ से काफी बड़ा पार्सलज़ोन 1 में अल्ट्रा हाई-राइज़ के लिए 2 एकड़ की न्यूनतम सीमा के मुकाबले 4 एकड़ — डेवलपर को डिज़ाइन एफिशिएंसी मिलती है और वह इसका फायदा शेयर में देता है.
✓
कंसीडरेशन टालने को तैयारकोई अपफ्रंट रिफंडेबल डिपॉज़िट नहीं मांगा गया — डेवलपर कैश फ्लो को बहुत अहमियत देता है और इसकी कीमत शेयर में चुकाता है.
✓
NA ऑर्डर पहले से हाथ मेंमहाराष्ट्र लैंड रेवेन्यू कोड 1966 के तहत नॉन-एग्रीकल्चरल कन्वर्ज़न ऑर्डर पहले से मिला हुआ है — इससे डेवलपर के कन्वर्ज़न चार्जेस और महीनों का इंतज़ार बचता है. इसका असर बेहतर शेयर में दिखता है.
✓
TOD बेल्ट के भीतरचालू या निर्माणाधीन पुणे मेट्रो स्टेशन से 500 मी के भीतर — UDCPR के तहत TOD प्रीमियम FSI अनलॉक होता है, जिससे सेलेबल एरिया और लैंड ओनर की नेगोशिएशन पोज़िशन दोनों काफी मज़बूत होती हैं.
✓
कन्फर्म्ड इंफ्रास्ट्रक्चर से नज़दीकीपुणे मेट्रो, आने वाले आउटर रिंग रोड इंटरचेंज, मुंबई-पुणे एक्सप्रेसवे जंक्शन, या किसी बड़े IT पार्क से 2 किमी के भीतर — डिमांड का भरोसा डेवलपर का सेल्स रिस्क घटाता है.

क्या आपका शेयर घटाता है

इनसे शुरुआती बातचीत में डेवलपर को बढ़त मिलती है.

!
NA ऑर्डर पेंडिंगRERA और बिल्डिंग अप्रूवल की ज़िम्मेदारी हमेशा डेवलपर की होती है. अगर ज़मीन अभी भी एग्रीकल्चरल है, तो महाराष्ट्र लैंड रेवेन्यू कोड के तहत NA कन्वर्ज़न और उसमें लगने वाला समय, कम शेयर में जोड़ दिया जाता है.
!
रिज़र्वेशन, ULC या टेनेंसी ओवरलेDevelopment Plan के तहत PMC/PCMC रिज़र्वेशन (पार्क, रोड, पब्लिक एमिनिटी), बचे हुए ULC ट्रेस, या महाराष्ट्र टेनेंसी एक्ट की क्लास पाबंदियां — ये सब शेयर घटाने वाले फैक्टर हैं क्योंकि इनसे बिल्डेबल एरिया और अप्रूवल का भरोसा दोनों कम होते हैं.
!
बंटा हुआ मालिकाना हक7/12 एक्सट्रैक्ट पर कई सह-मालिक, पुश्तैनी उत्तराधिकार विवाद, या अनसुलझे बंटवारे के मामले कानूनी समय और रिस्क बढ़ाते हैं; इसके साथ शेयर भी घटता है.
!
साइट तक खराब अप्रोचप्लॉट पर चौड़ी रोड होना काफी नहीं है — अगर अप्रोच संकरी गलियों या अनऑथराइज़्ड स्ट्रेच से होकर गुज़रती है, तो डेवलपर शेयर में कटौती करते हैं.
!
ज़ोनिंग रिस्क या बफ़र ओवरलेसह्याद्री बेल्ट में हिल-टॉप/हिल-स्लोप ज़ोन, मुळा-मुठा के साथ ब्लू-लाइन/रेड-लाइन रिवर बफ़र, पुणे एयरपोर्ट (लोहेगांव) फ़नल ज़ोन, MIDC ज़ोनिंग, और BRT/मेट्रो अलाइनमेंट रिज़र्वेशन — ये सब सेलेबल एरिया घटाते हैं, और शेयर भी उसी के साथ घटता है.
!
बड़ी कैश एडवांस की मांगइलाके के सामान्य स्तर से ज़्यादा अपफ्रंट रिफंडेबल डिपॉज़िट शेयर को नीचे खींचता है — डेवलपर कैश-फ्लो के इस बोझ की कीमत पहले ही जोड़ लेते हैं.
!
ज़ोन की क्षमता से कम डेंसिटी वाला प्रोडक्ट चुननाअगर ज़ोन 1 की ज़मीन अल्ट्रा हाई-राइज़ के लायक है (और TOD प्रीमियम FSI के लिए क्वालिफाई करती है) लेकिन डील लो-राइज़ के तौर पर स्ट्रक्चर की जाती है, तो लैंड ओनर FSI का फायदा छोड़ देता है — डेवलपर यह बात जानते हैं और उसी हिसाब से मोलभाव करते हैं.

FOR LAND OWNERS & AGENTS

Looking for the right developer for your land?

Hi! I'm looking for a suitable developer for my prime land parcel.

10:32

Sure! Our team will connect with you to understand the possibilities.

10:32

Talk to Us

FOR DEVELOPERS

Access all 13+ Joint development lands added last month 13+ Joint development opportunities added in the last month

Wagholi35:65Dhanakawadi60:40Sus50:50

Developer Dashboard Explore Developer Dashboard

Starting @ ₹20,000 /quarter Starting @ ₹20,000 /per quarter

पुणे JD रेश्यो — अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

पुणे में JD डील में लैंड ओनर का शेयर 22% से 58% तक होता है, यह ज़ोन और डेवलपमेंट टाइप पर निर्भर करता है. CBD और प्राइम IT कॉरिडोर में अल्ट्रा हाई-राइज़ सबसे कम शेयर देता है (22–30%) लेकिन सबसे बड़े सेलेबल एरिया पर; आउटर PMRDA ज़ोन में प्लॉटेड डेवलपमेंट सबसे ज़्यादा शेयर देता है (48–58%) छोटे सेलेबल एरिया पर.

ज़्यादा FSI का मतलब है प्रति एकड़ ज़्यादा सेलेबल एरिया, इसलिए डेवलपर का कंस्ट्रक्शन कॉस्ट, अप्रूवल और सेल्स रिस्क सब बढ़ जाते हैं. वे बिल्ट एरिया में बड़ा शेयर लेकर अपनी ज़्यादा कॉस्ट वसूल करते हैं. एब्सोल्यूट टर्म में, लैंड ओनर अक्सर उसी 2-एकड़ प्लॉट पर हाई-राइज़ के 28% में लो-राइज़ के 48% से ज़्यादा कमाते हैं.

हिंजेवाडी फेज़ 1, अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर में आता है — पुणे के प्रीमियम JD ज़ोन में से एक, क्योंकि यहाँ ओरिजिनल राजीव गांधी इन्फोटेक पार्क है. यहाँ शेयर रेंज: अल्ट्रा हाई-राइज़ (20+ मंज़िलें) के लिए 22–30%, हाई-राइज़ (11–19) के लिए 28–35%, मिड-राइज़ (7–10) के लिए 32–40%, लो-राइज़ (5–6) के लिए 38–48%.

कोरेगांव पार्क, अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर में आता है — पुणे का प्रीमियम सेंट्रल रेजिडेंशियल और हॉस्पिटैलिटी ज़ोन. यहाँ शेयर रेंज: अल्ट्रा हाई-राइज़ के लिए 22–30%, हाई-राइज़ के लिए 28–35%, मिड-राइज़ के लिए 32–40%, लो-राइज़ के लिए 38–48%. इस ज़ोन में प्लॉटेड डेवलपमेंट संभव नहीं है — ज़मीन की कीमतें बहुत ज़्यादा हैं और PMC ज़ोनिंग वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है.

हाई-राइज़ (11–19 मंज़िलें) के लिए न्यूनतम 1 एकड़, अल्ट्रा हाई-राइज़ (20+ मंज़िलें) के लिए न्यूनतम 2 एकड़. PMC/PCMC/PMRDA नॉर्म्स के मुताबिक सटी हुई रोड की चौड़ाई की ज़रूरत हाई-राइज़ के लिए 18 मीटर और अल्ट्रा हाई-राइज़ के लिए 24 मीटर है. चालू या निर्माणाधीन पुणे मेट्रो स्टेशनों से 500 मी के भीतर, प्रीमियम शुल्क देकर TOD प्रीमियम FSI उपलब्ध है.

महाराष्ट्र UDCPR 2020 और पुणे मेट्रो TOD पॉलिसी के तहत, चालू या निर्माणाधीन पुणे मेट्रो स्टेशनों से 500 मीटर के भीतर की ज़मीन, UDCPR/PMC रेट्स के मुताबिक प्रीमियम शुल्क देकर बेस एंटाइटलमेंट से ज़्यादा अतिरिक्त FSI के लिए क्वालिफाई करती है. पुणे में, अल्ट्रा हाई-राइज़ पर 3.5–4 का बेस FSI, TOD प्रीमियम के साथ और बढ़ सकता है, और हाई-राइज़ पर 2.5–3.5 भी बढ़ाया जा सकता है. TOD प्रीमियम FSI स्टैक करने से सेलेबल एरिया बढ़ता है, जिससे नेगोशिएशन में लैंड ओनर की पोज़िशन मज़बूत होती है, खासकर मेट्रो कॉरिडोर के भीतर आने वाले प्लॉट्स के लिए.

अल्ट्रा हाई-राइज़ कॉरिडोर या हाई-राइज़ ज़ोन में प्लॉटेड डेवलपमेंट आम नहीं है — ज़मीन की कीमतें बहुत ज़्यादा हैं और PMC/PCMC ज़ोनिंग वर्टिकल डेवलपमेंट के पक्ष में है. प्लॉटेड JD डील मुख्य रूप से लो-राइज़/मिड-राइज़ ज़ोन (मोशी, चिखली, लोणी काळभोर, फुरसुंगी, वारजे) और विला एरिया (तळेगांव दाभाडे, चाकण पेरिफेरी, मुळशी, सासवड, शिक्रापुर) में होती हैं, जहाँ शेयर 48–58% है.

हाँ. इनकम टैक्स एक्ट का सेक्शन 45(5A) (Finance Act 2017 से जोड़ा गया, 1 अप्रैल 2018 से प्रभावी) व्यक्तियों और HUF को एक अहम राहत देता है: रजिस्टर्ड JD एग्रीमेंट पर कैपिटल गेन्स, JDA साइन होने वाले साल में नहीं बल्कि उस साल में टाल दिए जाते हैं जिसमें सक्षम अथॉरिटी Completion Certificate जारी करती है. कंसीडरेशन की पूरी वैल्यू, CC की तारीख पर प्रोजेक्ट में लैंड ओनर के शेयर की स्टाम्प ड्यूटी वैल्यू होती है, साथ में मिला कोई भी कैश. ज़मीन और बिल्डिंग पर LTCG फिलहाल बिना इंडेक्सेशन के 12.5% पर टैक्स होता है (Budget 2024 के बाद, 23 जुलाई 2024 या उसके बाद के ट्रांसफर के लिए). अगर ज़मीन 23 जुलाई 2024 से पहले खरीदी गई थी, तो लैंड ओनर बिना इंडेक्सेशन के 12.5% या इंडेक्सेशन के साथ 20% में से कोई एक चुन सकता है. अलग से, डेवलपर को लैंड ओनर को दिए गए किसी भी कैश कंसीडरेशन पर सेक्शन 194-IC के तहत 10% TDS काटना होता है. यह फायदा तब उपलब्ध नहीं है अगर JDA अनरजिस्टर्ड है, अगर पूरा कंसीडरेशन कैश में है, या अगर लैंड ओनर CC जारी होने से पहले अपना शेयर ट्रांसफर कर देता है. अपनी स्थिति के हिसाब से हमेशा टैक्स सलाहकार से सलाह लें.

इसका ट्रीटमेंट एग्रीमेंट की संरचना पर निर्भर करता है. महाराष्ट्र स्टाम्प एक्ट 1958 के आर्टिकल 5(g-a) के तहत, पज़ेशन या सेल राइट्स के ट्रांसफर के बिना एक डेवलपमेंट एग्रीमेंट पर मामूली स्टाम्प ड्यूटी लगती है. लेकिन अगर JDA पज़ेशन ट्रांसफर करता है या डेवलपर को बेचने का अधिकार देता है, तो इसे आर्टिकल 25(b) के तहत कन्वेयंस के रूप में दोबारा वर्गीकृत किया जाता है और इस पर पूरी स्टाम्प ड्यूटी लगती है — पुणे में इसका मतलब है 5% बेस + 1% मेट्रो सेस + 1% लोकल बॉडी टैक्स = मार्केट वैल्यू का 7% (महिला खरीदारों के लिए 6%), साथ में 1% रजिस्ट्रेशन फीस जिसकी अधिकतम सीमा Rs. 30,000 है. बॉम्बे हाई कोर्ट के 2025 के Suhas Damodar Sathe फैसले (और 2023 के Adityaraj Builders फैसले) ने इस एनफोर्समेंट को और सख्त कर दिया है: टैक्स अथॉरिटी अब बारीकी से देखती हैं कि पज़ेशन और सेल राइट्स असल में ट्रांसफर हुए या नहीं, भले ही डॉक्यूमेंट को कुछ भी नाम दिया गया हो. बेचने के अधिकार वाला साथ का पावर ऑफ़ अटॉर्नी आर्टिकल 48(f) के तहत अलग स्टाम्प ड्यूटी आकर्षित करता है — मार्केट वैल्यू का 5% तक. JDA को टैक्स सलाहकार के साथ सावधानी से स्ट्रक्चर करें; आर्टिकल 5(g-a) और आर्टिकल 25(b) के ट्रीटमेंट में फर्क, प्रोजेक्ट वैल्यू के कई प्रतिशत जितना हो सकता है.

ज़ोन-वार रेश्यो रेंज को हर तिमाही में, महाराष्ट्र भर में 1acre के 1,000+ एजेंट नेटवर्क से मिले हाल के JD डील डेटा के आधार पर रिव्यू किया जाता है.

Other Related Guides

Ratio

Joint Development (JD) Ratios - Bengaluru

Zone-by-zone breakdown of typical landowner shares across Bengaluru's key corridors development types. Q2 2026 data

Read guide →

Ratio

Joint Development (JD) Ratios - Hyderabad

Landowner share from 28% to 65% depending on zone and development

Read guide →

Ratio

Joint Development (JD) Ratios - Chennai

Land owner share ranges from 35% to 65% depending on zones and development type. Covers 4 zones and 106 micro-markets. Q2 2026 data

Read guide →

Ratio

Joint Development (JD) Ratios - Nagpur

Zone-by-zone breakdown of the typical landowner shares across Nagpur's key corridors and development types. Q2 2026 data

Read guide →

Ratio

Joint Developement (JD) Ratios - Mumbai

Landowner share from 30% to 65% depending on zone and development type. Cover 4 zones 75 micro markets. Q2 2026

Read guide →

Guide

The JDA-Ready Checklist - India

Title ,survey ,zoning ,conversion,taxes.share negotiation,agreement clauses - everything in order before you first first builder meeting

Read guide →

View all guides →

Was this page helpful? Anything wrong, outdated, or missing — we want to hear it.

Good to hear. Which parts were most useful? (Optional — select any that apply.)

Zone tables Map view Factors Tax & stamp duty Locality lookup

We don't collect your identity — just the feedback.

Thanks — what's off? (Select any that apply.)

Ratios look wrong Numbers seem outdated Missing something Confusing Broken / bug Other

We don't collect your identity — just the feedback.

Thanks — noted. We review every page-level note before the next quarterly edition.

This page is provided for informational purposes only. JD ratios shift with market conditions, developer competition, and site-specific factors. Nothing here constitutes legal, tax, or financial advice. Consult a qualified legal and tax professional before entering a Joint Development Agreement. 1acre is not responsible for deal outcomes based on the data shown.