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How to Check कैसे करें दाखिल खारिज म्यूटेशन के लिए आवेदन — बिहार की पूरी गाइड in Bihar — Complete Guide 2026

दाखिल खारिज बिहार का म्यूटेशन प्रोसेस है, जो सेल, विरासत या गिफ्ट के बाद जमाबंदी में नए मालिक का नाम दर्ज करता है. बिहार में फ्रॉड का खतरा ज़्यादा है, ऑनलाइन और फिजिकल दोनों रजिस्टर में फ़र्ज़ी एंट्री मिलती हैं. इस गाइड में बताया गया है कि आवेदन कैसे करें, वेरिफाई कैसे करें, और खुद को कैसे सुरक्षित रखें.

Quick Reference

इसे भी कहते हैंम्यूटेशन / दाखिल खारिज

जारीकर्तासर्कल ऑफिसर (अंचल अधिकारी)

वैधताअप्रूव होने के बाद स्थायी

फीसकोई आवेदन शुल्क नहीं

लगने वाला समय15–30 कार्य दिवस

ऑनलाइन पोर्टलbiharbhumi.bihar.gov.in / emutation.bihar.gov.in

noteफ्रॉड का खतरा ज़्यादा है. म्यूटेशन को ऑनलाइन और सर्कल ऑफिसर के फिजिकल रजिस्टर, दोनों में वेरिफाई करें. सिर्फ ऑनलाइन कन्फर्मेशन काफी नहीं है.

बिहार में दाखिल खारिज क्या है?

परिभाषा

दाखिल खारिज, बिहार लैंड म्यूटेशन एक्ट, 2011 (संशोधित 2021) के तहत औपचारिक म्यूटेशन प्रक्रिया है, जिसके ज़रिए सर्कल ऑफिसर रजिस्टर्ड ज़मीन ट्रांज़ैक्शन के बाद जमाबंदी पंजी रजिस्टर-II में नए मालिक का नाम अपडेट करता है.

ज़्यादातर खरीदार सोचते हैं कि सेल डीड काफी है. ऐसा नहीं है. डीड यह साबित करती है कि आपने पैसे दिए. दाखिल खारिज यह साबित करता है कि सरकार आपको मालिक मानती है. जब तक म्यूटेशन पूरा नहीं होता, जमाबंदी में अभी भी बेचने वाले का नाम दर्ज रहता है. बैंक राजस्व रिकॉर्ड के आधार पर लोन देते हैं, डीड के आधार पर नहीं. कोर्ट सबसे पहले जमाबंदी देखता है. म्यूटेशन छोड़ देने से एक ऐसा गैप रह जाता है जिसे हर लेंडर और भावी खरीदार पकड़ लेगा.

आवेदन रजिस्ट्रेशन के 90 दिनों के अंदर दाखिल करना ज़रूरी है. सर्कल ऑफिसर डॉक्यूमेंट वेरिफाई करता है, सुनवाई का नोटिस जारी करता है, और आदेश पास करता है. अप्रूव होने पर रजिस्टर-II अपडेट होता है और पुरानी एंट्री कैंसिल हो जाती है. 2021 के संशोधन में बाउंड्री बदलाव वाले मामलों के लिए प्री-म्यूटेशन रेवेन्यू स्केच मैप की ज़रूरत जोड़ी गई. सर्कल ऑफिसर के आदेश के खिलाफ अपील डिप्टी कलेक्टर लैंड रिफॉर्म्स (DCLR) के पास जाती है. ऑनलाइन प्रोसेस हुए म्यूटेशन में सुधार की गलतियाँ परिमार्जन पोर्टल से ठीक नहीं हो सकतीं, इनके लिए सीधे DCLR अपील ज़रूरी है.

State-specific note: बिहार में फ्रॉड के पुष्ट मामले सामने आए हैं जहाँ फ़र्ज़ी म्यूटेशन फिजिकल रजिस्टर में तो दिखते हैं पर ऑनलाइन नहीं, या इसका उल्टा होता है. सिर्फ एक सोर्स चेक करने से खरीदारों को अपनी पूरी खरीद गँवानी पड़ी है. हर बार दोनों चेक करें.

दाखिल खारिज बिहार 2026 के लिए आवेदन कैसे करें: स्टेप-बाय-स्टेप

रजिस्ट्रेशन के 90 दिनों के अंदर आवेदन दें. अपनी सेल डीड, खेसरा नंबर, और आधार तैयार रखें. ऑनलाइन फाइलिंग में सब कुछ ट्रैक होता है, फिर भी फिजिकल रजिस्टर कन्फर्मेशन के लिए सर्कल ऑफिस जाना ज़रूरी है.

ऑनलाइन तरीका (सुझाया गया)

रजिस्टर करें और लॉग इन करें biharbhumi

bihar.gov.in पर जाएँ, "Online Dakhil Kharij Application" पर क्लिक करें. नए यूज़र नाम, मोबाइल, और पते के साथ रजिस्टर करें. पहले से रजिस्टर्ड यूज़र सीधे लॉग इन करें.

आवेदन सबमिट करें ज़िला, अंचल, मौज़ा, खाता नंबर, और खेसरा नंबर दर्ज करें

रजिस्टर्ड सेल डीड और पहचान प्रमाण अपलोड करें. सबमिट करें और रेफरेंस नंबर सेव कर लें.

रेफरेंस नंबर ही स्टेटस ट्रैक करने और डिफेक्ट नोटिस का जवाब देने का इकलौता ज़रिया है. इसे न खोएँ.

स्टेटस ट्रैक करें emutation पर प्रोग्रेस चेक करें

bihar.gov.in. स्टेटस बताता है कि केस रिव्यू में है, डिफेक्ट के साथ लौटाया गया है, सुनवाई पेंडिंग है, या अप्रूव हो गया है.

फिजिकल रजिस्टर वेरिफाई करें जब स्टेटस "approved" दिखाए, तो सर्कल ऑफिस जाएँ

कन्फर्म करें कि एंट्री फिजिकल जमाबंदी रजिस्टर-II में दिख रही है. म्यूटेशन ऑर्डर की साइन की हुई कॉपी लें और उसे सेल डीड के साथ रखें.

ऑफलाइन तरीका (सब-रजिस्ट्रार ऑफिस)

सही ऑफिस पता करें आपके मौज़ा को कवर करने वाला सर्कल ऑफिस (अंचल कार्यालय) सही जगह है

जाने से पहले बिहार भूमि पोर्टल पर अंचल का नाम चेक कर लें.

पिटीशन सबमिट करें रजिस्ट्रेशन के 90 दिनों के अंदर आवेदन दें

साथ में लगाएँ: रजिस्टर्ड सेल डीड, पिछले मालिकाना हक दिखाने वाला जमाबंदी एक्सट्रैक्ट, और आधार या वोटर आईडी.

सुनवाई में शामिल हों सर्कल ऑफिसर सुनवाई तय कर सकता है, खासकर अगर आपत्तियाँ दर्ज हुई हों

ओरिजिनल दस्तावेज़ों के साथ मौजूद रहें. न आने पर केस खारिज हो सकता है.

आदेश की कॉपी लें अप्रूवल के बाद, साइन किया हुआ म्यूटेशन ऑर्डर लें

अगर आवेदन रिजेक्ट हो जाए, तो तय समय के अंदर DCLR के पास अपील करें. रिजेक्शन को अनसुलझा न छोड़ें.

खाता, खेसरा, या एरिया में अप्रूवल के बाद किसी भी सुधार के लिए, ऑनलाइन प्रोसेस हुए म्यूटेशन में DCLR रूट ही इकलौता विकल्प है.

बिहार में दाखिल खारिज में क्या-क्या शामिल होता है?

अप्रूव हुए म्यूटेशन ऑर्डर और अपडेटेड जमाबंदी एंट्री में पाँच फील्ड होते हैं, म्यूटेशन को पूरा मानने से पहले हर एक को वेरिफाई करें.

Field	Meaning	Important Check
नए मालिक का नाम (रैयत)	खरीदार का नाम अब राजस्व रिकॉर्ड में	सेल डीड और आधार में दिए नाम से बिल्कुल मेल खाना चाहिए
पिछले मालिक का नाम	बेचने वाले की एंट्री जो कैंसिल हुई	कन्फर्म करता है कि सही पुरानी एंट्री हटाई गई
खाता नंबर	म्यूटेशन के बाद जारी हुआ नया अकाउंट नंबर	आगे के सभी रिकॉर्ड में पुराने खाता की जगह लेता है
खेसरा नंबर	ट्रांसफर हुए प्लॉट	रजिस्टर्ड सेल डीड में दिए खेसरा से मेल खाना चाहिए
म्यूटेशन ऑर्डर की तारीख	जिस तारीख को सर्कल ऑफिसर ने म्यूटेशन अप्रूव किया	कन्फर्म करता है कि म्यूटेशन पूरा हो चुका है, पेंडिंग नहीं

Good sign: नए मालिक का नाम खरीदार की आईडी से मेल खाता है, पुरानी एंट्री कैंसिल है, खेसरा नंबर डीड से मेल खाते हैं, और आदेश पर सर्कल ऑफिसर के हस्ताक्षर व तारीख है.

बिहार में दाखिल खारिज से जुड़ी आम समस्याएँ

इन छह में से दो समस्याओं ने बिहार के खरीदारों को उनकी पूरी खरीद रकम गँवा दी है, पहले खतरे वाले कार्ड ज़रूर पढ़ें.

आवेदन डिफेक्ट नोटिस के साथ लौटाया गया

डॉक्यूमेंट गायब होने या गलत जानकारी होने पर डिफेक्ट रिटर्न हो जाता है. तय समय के अंदर ठीक न किया जाए तो केस खारिज हो जाता है और नया आवेदन देना पड़ता है.

Fix: emutation.bihar.gov.in नियमित रूप से चेक करें. डेडलाइन से पहले सुधार कर दोबारा सबमिट करें.

स्टेटस 30 कार्य दिवस से ज़्यादा पेंडिंग अटका

30 कार्य दिवस के बाद भी कोई अपडेट या सुनवाई नोटिस न आना दिखाता है कि केस ऑफिस लेवल पर अटका हुआ है.

Fix: अपने आवेदन नंबर के साथ अंचल अधिकारी से मिलें. कोई कार्रवाई न होने पर biharbhumiplus.bihar.gov.in पर जन शिकायत पोर्टल के ज़रिए एस्केलेट करें.

फिजिकल रजिस्टर में फ़र्ज़ी म्यूटेशन

फिजिकल जमाबंदी रजिस्टर-II में फ़र्ज़ी एंट्री डाली जाती हैं जो ऑनलाइन नहीं दिखतीं, या ऑनलाइन दिखती हैं पर फिजिकल बुक में नहीं. सिर्फ एक सोर्स चेक करने वाला खरीदार फ्रॉड पूरी तरह मिस कर देता है.

Fix: emutation.bihar.gov.in और सर्कल ऑफिस के फिजिकल रजिस्टर, दोनों को क्रॉस-चेक करें. दोनों में एक जैसी अप्रूव्ड एंट्री दिखनी चाहिए.

फर्जी डीड से तीसरे पक्ष द्वारा म्यूटेशन दाखिल

कोई तीसरा पक्ष फर्जी सेल डीड का इस्तेमाल कर किसी प्लॉट पर दाखिल खारिज दाखिल करता है और असली मालिक की जानकारी के बिना मालिकाना हक ट्रांसफर कर लेता है. जब तक यह सामने आता है, विवाद राजस्व न्यायालय पहुँच जाता है.

Fix: biharbhumi.bihar.gov.in पर SMS अलर्ट के लिए रजिस्टर करें. आपके खाता पर कोई भी म्यूटेशन गतिविधि तुरंत नोटिफिकेशन भेजेगी.

अप्रूवल के बाद खाता या खेसरा में गलती

ऑनलाइन प्रोसेस हुए म्यूटेशन के बाद खाता, खेसरा, या एरिया में हुई गलतियाँ परिमार्जन पोर्टल से ठीक नहीं हो सकतीं. DCLR अपील ही इकलौता रास्ता है.

Fix: आदेश स्वीकार करने से पहले हर फील्ड को सेल डीड से मिलाकर वेरिफाई करें. गलती अप्रूवल के समय पकड़ें, बाद में नहीं.

बिना सभी वारिसों को सूचित किए विरासत की ज़मीन का म्यूटेशन

अगर एक वारिस के आवेदन पर म्यूटेशन प्रोसेस हो गया जबकि बाकी वारिसों को सुनवाई का नोटिस नहीं भेजा गया, तो यह राजस्व न्यायालय में कानूनी रूप से चुनौती दी जा सकती है.

Fix: ऐसे म्यूटेशन को क्लीन टाइटल मानने से पहले कन्फर्म करें कि सर्कल ऑफिसर की सुनवाई का नोटिस सभी कानूनी वारिसों को भेजा गया था.

बिहार में ज़मीन खरीदारों के लिए दाखिल खारिज क्यों ज़रूरी है

डीड आपके पेमेंट का रिकॉर्ड है; दाखिल खारिज आपके मालिकाना हक का रिकॉर्ड है, और बिहार में इन दोनों को अलग-अलग तथ्य माना जाता है.

📋

राजस्व रिकॉर्ड में मालिकाना हक जब तक म्यूटेशन नहीं होता, जमाबंदी में पिछले मालिक का नाम दिखता है

बैंक, कोर्ट, और राजस्व कार्यालय जमाबंदी को ही मालिकाना हक का मुख्य प्रमाण मानते हैं. म्यूटेशन के बिना डीड हर जगह अधूरी रहती है जहाँ इसका मायने रखता है.

⚠

फ्रॉड का ज़्यादा खतरा बिहार के म्यूटेशन सिस्टम में ऑनलाइन और फिजिकल, दोनों रजिस्टर में फ़र्ज़ी एंट्री के पुष्ट मामले हैं

यह कोई काल्पनिक खतरा नहीं है. सिर्फ एक सोर्स वेरिफाई करने वाले खरीदारों ने फ़र्ज़ी म्यूटेशन की वजह से ज़मीन गँवाई है. हर बार दोनों रजिस्टर चेक करें.

🏦

दाखिल खारिज बिहार बैंक लोन की शर्त कोई भी बैंक ऐसे प्लॉट पर लोन प्रोसेस नहीं करता जिसकी जमाबंदी में अभी भी किसी और का नाम हो

अपडेटेड म्यूटेशन एंट्री एक ज़रूरी शर्त है. जनवरी 2026 से, बिहार में औपचारिक लोन आवेदन के लिए डिजिटल हस्ताक्षरित जमाबंदी रिकॉर्ड अनिवार्य हैं.

🔍

बिहार-विशेष: 90 दिन की फाइलिंग डेडलाइन बिहार लैंड म्यूटेशन एक्ट, 2011 के तहत रजिस्ट्रेशन के 90 दिनों के अंदर पिटीशन देना ज़रूरी है

यह चूक जाने से सेल रद्द नहीं होती, लेकिन एक ऐसा गैप बन जाता है जिसे हर लेंडर और भावी खरीदार पकड़ लेगा. रजिस्ट्रेशन के अगले ही दिन आवेदन दें, तीन महीने बाद नहीं.

Red flag: अगर कोई विक्रेता ऑनलाइन म्यूटेशन अप्रूवल दिखाता है लेकिन फिजिकल रजिस्टर चेक करने के लिए आपके साथ सर्कल ऑफिस जाने से मना करता है, तो वह कुछ छिपा रहा है. यह इनकार ही वहाँ से हट जाने की वजह है.

ज़मीन मालिकों और एजेंटों के लिए

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अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

दाखिल खारिज बिहार 2026 क्या है और क्या ज़मीन खरीदने के बाद यह अनिवार्य है?

हाँ. यह जमाबंदी राजस्व रिकॉर्ड में नए मालिक का नाम अपडेट करता है. इसके बिना, रिकॉर्ड में अभी भी बेचने वाले का नाम रहता है, जिससे लोन रुकते हैं और कानूनी जोखिम बना रहता है. रजिस्ट्रेशन के 90 दिनों के अंदर आवेदन दें. सिर्फ सेल डीड काफी नहीं है.

बिहार में दाखिल खारिज के लिए ऑनलाइन आवेदन कैसे करें?

biharbhumi.bihar.gov.in पर जाएँ, Online Dakhil Kharij Application पर क्लिक करें, खाता और खेसरा की जानकारी दर्ज करें, सेल डीड और पहचान प्रमाण अपलोड करें, फिर सबमिट करें. अपने रेफरेंस नंबर से emutation.bihar.gov.in पर स्टेटस ट्रैक करें.

बिहार में दाखिल खारिज होने में कितने दिन लगते हैं?

15 से 30 कार्य दिवस. अगर स्टेटस 30 कार्य दिवस से ज़्यादा पेंडिंग रहे और कोई सुनवाई नोटिस न आए, तो सीधे अंचल अधिकारी से मिलें. अटकाव जारी रहने पर biharbhumiplus.bihar.gov.in पर जन शिकायत पोर्टल के ज़रिए एस्केलेट करें.

बिहार में दाखिल खारिज के लिए कौन-से डॉक्यूमेंट चाहिए?

रजिस्टर्ड सेल डीड, पिछले मालिकाना हक दिखाने वाला मौजूदा जमाबंदी एक्सट्रैक्ट, और आधार या वोटर आईडी. अगर म्यूटेशन में बाउंड्री बदलाव शामिल है, तो 2021 के संशोधन के तहत प्री-म्यूटेशन रेवेन्यू स्केच मैप ज़रूरी है. पूरी लिस्ट सर्कल ऑफिसर से कन्फर्म करें.

बिहार में दाखिल खारिज का स्टेटस कैसे चेक करें?

emutation.bihar.gov.in पर अपना आवेदन नंबर दर्ज करें. स्टेटस मौजूदा स्टेज दिखाता है: रिव्यू में, डिफेक्ट रिटर्न, सुनवाई पेंडिंग, या अप्रूव्ड. ऑनलाइन अप्रूवल के बाद, सर्कल ऑफिस जाएँ और वेरिफाई करें कि फिजिकल जमाबंदी रजिस्टर-II में वही एंट्री दिख रही है.

क्या बिहार में असली मालिक की सहमति के बिना दाखिल खारिज दाखिल किया जा सकता है?

सर्कल ऑफिसर अप्रूव करने से पहले सुनवाई का नोटिस जारी करता है. लेकिन फ्रॉड के मामले होते हैं, फर्जी सेल डीड का इस्तेमाल कर असली मालिक की जानकारी के बिना ज़मीन का म्यूटेशन किया जा चुका है. अपने खाता पर किसी भी अनधिकृत म्यूटेशन को पकड़ने के लिए biharbhumi.bihar.gov.in पर SMS अलर्ट के लिए रजिस्टर करें.

बिहार में दाखिल खारिज रिजेक्ट होने पर क्या होता है?

तय समय के अंदर डिप्टी कलेक्टर लैंड रिफॉर्म्स के पास अपील करें. अगर रिजेक्शन किसी डॉक्यूमेंट की कमी की वजह से हुआ है, तो सुधार कर दोबारा आवेदन दें. रिजेक्ट हुए म्यूटेशन को कभी अनसुलझा न छोड़ें, इससे एक टाइटल गैप बन जाता है जो हर भावी सेल या लोन में सामने आता है.

अगर ऑनलाइन स्टेटस अप्रूव्ड दिखा रहा है, तो फिजिकल रजिस्टर क्यों चेक करें?

बिहार में असली मामले हैं जहाँ ऑनलाइन रिकॉर्ड और फिजिकल जमाबंदी रजिस्टर-II में अलग-अलग एंट्री दिखती हैं. फिजिकल रजिस्टर में ऐसी फ़र्ज़ी म्यूटेशन डाली गई हैं जो ऑनलाइन नहीं दिखतीं, और इसका उल्टा भी हुआ है. म्यूटेशन को क्लीन मानने से पहले दोनों में एक जैसी अप्रूव्ड एंट्री कन्फर्म होनी चाहिए. ##

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