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How to Check कैसे पढ़ें खतौनी RoR बिहार में — पूरी गाइड in Bihar — Complete Guide 2026

खतौनी बिहार का खाता-आधारित मालिकाना रिकॉर्ड है. यह बताता है कि किसी प्लॉट पर कानूनी अधिकार किसका है, ज़मीन किस तरह की है, और कितना क्षेत्रफल रजिस्टर्ड है. पोर्टल आपको शुरुआती जानकारी देता है ,असली सच्चाई सर्कल ऑफिस बताता है.

Quick Reference

अन्य नामजमाबंदी पंजी / रिकॉर्ड ऑफ़ राइट्स (RoR)

जारीकर्ताराजस्व एवं भूमि सुधार विभाग, बिहार

वैधतालगातार जारी ,हर म्यूटेशन के बाद अपडेट होता है

लागतऑनलाइन मुफ्त; सर्टिफाइड कॉपी के लिए फीस

लगने वाला समयऑनलाइन तुरंत; सर्टिफाइड कॉपी के लिए 15–30 कार्य दिवस

ऑनलाइन पोर्टलbiharbhumi.bihar.gov.in

noteकिसी भी खरीद से पहले ऑनलाइन रिकॉर्ड को हमेशा सर्कल ऑफिस से क्रॉस-चेक करें.

बिहार में खतौनी क्या है?

परिभाषा

खतौनी ,जिसे स्थानीय तौर पर जमाबंदी पंजी या रिकॉर्ड ऑफ़ राइट्स कहा जाता है ,बिहार लैंड म्यूटेशन एक्ट, 2011 के तहत राज्य के राजस्व विभाग द्वारा बनाए रखी जाती है. यह एक राजस्व गांव (मौज़ा) में एक ही मालिक के सभी प्लॉट नंबरों (खेसरा) को एक खाता (अकाउंट) के तहत जोड़ती है.

इसे ऐसे समझें: खेसरा नंबर प्लॉट की स्थायी पहचान है, ज़मीन के लिए आधार जैसा. खतौनी मालिक की फाइल है. एक बदलता है, दूसरा नहीं. जब भी म्यूटेशन (दाखिल खारिज) से मालिकाना हक ट्रांसफर होता है, खाता नंबर बदल जाता है ,लेकिन खेसरा वही रहता है. ज़्यादातर खरीदारों को यह पता नहीं होता. वे पोर्टल एक बार चेक करते हैं, सही लगने वाला नाम पाते हैं, और आगे बढ़ जाते हैं. यहीं मामला बिगड़ता है.

biharbhumi.bihar.gov.in पर जमाबंदी पंजी रजिस्टर-II लाइव वर्ज़न है, जो हर अप्रूव्ड म्यूटेशन के बाद अपडेट होता है. यह औपनिवेशिक सर्वे के पुराने खतियान से ज़्यादा अप-टू-डेट है. लेकिन "ज़्यादा अप-टू-डेट" का मतलब परफेक्ट नहीं है. 2025 की एक सरकारी समीक्षा में ऐसी डिजिटाइज़्ड एंट्रियां मिलीं जहां खाता नंबर, प्लॉट का क्षेत्रफल, या खेसरा शून्य दिखता है ,क्योंकि मूल हस्तलिखित रजिस्टर ठीक से स्कैन नहीं हुआ था. ऑनलाइन रिकॉर्ड शुरुआत है. सर्कल ऑफिस अंत है.

State-specific note: गैरमज़रुआ ज़मीन जमाबंदी सिस्टम में दिखती है लेकिन बेची नहीं जा सकती. अगर लैंड टाइप फील्ड में "रैयती" न लिखा हो, तो पीछे हट जाएं ,कोई अपवाद नहीं.

खतौनी बिहार 2026 कैसे पाएं: स्टेप-बाय-स्टेप

अपना मौज़ा नाम, खाता नंबर, या खेसरा नंबर तैयार रखें. ऑनलाइन तरीके में कुछ मिनट लगते हैं. ऑफलाइन तरीके से आपको बैंक और अदालतें मानने वाली सर्टिफाइड कॉपी मिलती है.

ऑनलाइन तरीका (सुझाया गया)

पोर्टल पर जाएं biharbhumi खोलें

bihar.gov.in. होमपेज पर "View Jamabandi Register" पर क्लिक करें.

अपनी लोकेशन चुनें ज़िला, अंचल, हल्का, फिर मौज़ा चुनें

Proceed पर क्लिक करें.

सर्च करें और देखें अपना सर्च ऑप्शन चुनें ,खाता नंबर, मालिक का नाम, या खेसरा नंबर

जानकारी भरें, सिक्योरिटी कोड डालें, Search पर क्लिक करें. अपनी एंट्री के पास आई-आइकन पर क्लिक करें.

स्क्रीन पर मौजूद भाषा ऑप्शन से आप रिकॉर्ड को सभी 22 भारतीय भाषाओं में देख सकते हैं.

डाउनलोड करें PDF सेव करने के लिए Print पर क्लिक करें

यह सिर्फ संदर्भ के लिए है ,कोई सर्टिफाइड कानूनी दस्तावेज़ नहीं है.

ऑफलाइन तरीका (सब-रजिस्ट्रार ऑफिस)

सही सर्कल ऑफिस पता करें आपके मौज़ा को कवर करने वाला अंचल कार्यालय सही ऑफिस है

जाने से पहले पोर्टल पर अंचल का नाम चेक कर लें.

दस्तावेज़ साथ ले जाएं

आधार या वोटर आईडी, और ज़मीन के खाता व खेसरा नंबर साथ लाएं

सर्टिफाइड कॉपी के लिए आवेदन करें काउंटर पर सर्टिफाइड जमाबंदी पंजी कॉपी की मांग करें

फॉर्म का नाम और फीस स्थानीय अंचल अधिकारी से पता करें.

पेंडिंग मामले वेरिफाई करें और कलेक्ट करें सर्कल ऑफिसर से पूछें कि क्या उस खाता पर कोई म्यूटेशन विवाद खुला है

यह जानकारी ऑनलाइन पोर्टल नहीं दिखाता. अपनी सर्टिफाइड कॉपी 15–30 कार्य दिवस में कलेक्ट करें.

पूछें कि क्या ज़मीन ज़िले की रिस्ट्रिक्शन लिस्ट में है ,कुछ प्लॉट फ्लैग किए गए होते हैं और बिल्कुल नहीं बेचे जा सकते.

बिहार में खतौनी में क्या होता है?

हर जमाबंदी एंट्री में पांच फील्ड होते हैं जिन्हें खरीदार को बिना छोड़े चेक करना चाहिए.

Field	Meaning	Important Check
\\\#	स्रोत	URL
1	बिहार भूमि आधिकारिक पोर्टल	\<https://biharbhumi.bihar.gov.in/Biharbhumi/\>
2	बजाज फाइनेंस – खसरा खतौनी	\<https://www.bajajfinserv.in/what-is-bhulekh-khasra-and-khatauni\>
3	भूलेख इंडिया – खतियान बिहार 2026	\<https://www.bhulekhindia.in/bhulekh-guide/khatiyan-bihar-check-bihar-khatiyan-online/\>
4	सरकारी रिज़ल्ट – दाखिल खारिज	\<https://sarkari--result.com/post/bihar-dakhil-kharij-online\>
5	बिहार भूमि रिकॉर्ड की सरकारी समीक्षा	\<https://cdnbbsr.s3waas.gov.in/...202507301204050224.pdf\>
6	बजाज फाइनेंस – बिहार भूमि 2026	\<https://www.bajajfinserv.in/biharbhumi\>
रैयत का नाम	ज़मीन का कानूनी मालिक	बेचने वाले के नाम से बिल्कुल मेल खाना चाहिए
खाता नंबर	एक मालिक के सभी प्लॉट को जोड़ने वाला अकाउंट	कन्फर्म करें कि यह म्यूटेशन के बाद का मौजूदा नंबर है
खेसरा नंबर(र्स)	अलग-अलग प्लॉट नंबर	दिखाई जा रही असली ज़मीन से क्रॉस-चेक करें
ज़मीन का प्रकार (किस्म)	रैयती, गैरमज़रुआ आम, गैरमज़रुआ मालिक, आदि	कानूनी बिक्री के लिए "रैयती" लिखा होना चाहिए
ज़मीन का क्षेत्रफल (रकबा)	डेसिमल या कट्ठा में क्षेत्रफल	बेचने वाले के दावे से मेल खाना चाहिए; शून्य होना डेटा एरर है

Good sign: मालिक का नाम बेचने वाले से मेल खाता है, किस्म में रैयती लिखा है, क्षेत्रफल शून्य नहीं है, और म्यूटेशन इतिहास बेचने वाले की बताई मालिकाना कहानी से मेल खाता है.

बिहार में खतौनी से जुड़ी आम समस्याएं

इन छह में से चार आपकी पूरी खरीद राशि डुबो सकती हैं.

खाली या शून्य फील्ड

डिजिटाइज़ेशन की गलतियां असली हैं और दर्ज हैं. खाली रकबा या शून्य खेसरा का मतलब यह नहीं कि ज़मीन फर्जी है ,इसका मतलब है कि रिकॉर्ड सही तरीके से दर्ज नहीं हुआ.

Fix: सर्कल ऑफिस से फिज़िकल रजिस्टर-II लें.

हाल के म्यूटेशन के बाद पुराने रिकॉर्ड

पोर्टल अपडेट होने में देरी करता है. पिछले महीने पूरी हुई बिक्री में भी ऑनलाइन पुराना मालिक दिख सकता है.

Fix: emutation.bihar.gov.in पर म्यूटेशन का स्टेटस चेक करें और रजिस्ट्रेशन के दिन सर्कल ऑफिस में कन्फर्म करें.

गैरमज़रुआ ज़मीन को निजी बताकर बेचना

सरकारी सामुदायिक ज़मीन पर काबिज़ लोगों के नाम जमाबंदी में दिखते हैं. बेचने वाले इसे अपनी ज़मीन बताकर पेश करते हैं. यह उनकी नहीं होती. रजिस्टर्ड होने के बावजूद टाइटल शून्य होता है.

Fix: पहले किस्म फील्ड चेक करें. गैरमज़रुआ मतलब कोई बिक्री नहीं. बात खत्म.

एक ही प्लॉट कई खरीदारों को बेचा गया

यह बिहार की सबसे आम ज़मीन धोखाधड़ी है. बेचने वाले पुराने रिकॉर्ड का इस्तेमाल करके पहला म्यूटेशन प्रोसेस होने से पहले दूसरी डील पक्की कर लेते हैं. जो खरीदार रजिस्ट्रेशन के दिन चेक नहीं करता, वह नुकसान उठाता है.

Fix: रजिस्ट्रेशन के ठीक दिन सर्कल ऑफिस में लाइव रिकॉर्ड वेरिफाई करें.

बिना म्यूटेशन के विरासत में मिली ज़मीन

अगर वारिसों ने कभी दाखिल खारिज दाखिल नहीं किया, तो जमाबंदी में अब भी मृत मालिक का नाम दिख सकता है. एक वारिस का बाकी की सहमति के बिना बेचना अदालत में चुनौती दिया जा सकता है.

Fix: बेचने वाले के नाम पर पूरा म्यूटेशन, या सभी पक्षों के हस्ताक्षर वाला कानूनी वारिस प्रमाणपत्र मांगें.

ऑनलाइन कॉपी फिज़िकल रजिस्टर से अलग

पोर्टल पर कुछ स्कैन की गई इमेज खराब रजिस्टरों से ली गई हैं. स्क्रीन पर दिखने वाले नंबर फिज़िकल किताब से मेल न खाएं.

Fix: किसी भी बड़े लेन-देन के लिए सर्टिफाइड फिज़िकल कॉपी लें ,सिर्फ प्रिंटआउट नहीं.

बिहार में ज़मीन खरीदारों के लिए खतौनी क्यों ज़रूरी है

तीन चीज़ें इस पर टिकी हैं: मालिकाना हक, बिक्री की वैधता, और बैंक लोन पाने की आपकी क्षमता.

📋

मालिकाना हक का सबूत बिहार में हर अथॉरिटी ,बैंक, अदालतें, सब-रजिस्ट्रार ,जमाबंदी से शुरुआत करती है

अगर बेचने वाले का नाम मौजूदा एंट्री में नहीं है, तो अभी कुछ और मायने नहीं रखता.

⚠

ज़मीन का प्रकार तय करता है कि बिक्री कानूनी है या नहीं रैयती ज़मीन बेची जा सकती है

गैरमज़रुआ नहीं बेची जा सकती. यह एक फील्ड तय करता है कि आपके पास ज़मीन है या सिर्फ कागज़ात.

🏦

खतौनी बिहार बैंक लोन की ज़रूरत जनवरी 2026 से, बिहार में लोन आवेदन और अदालती जमा के लिए डिजिटल रूप से साइन की गई जमाबंदी रिकॉर्ड ज़रूरी हैं

मेल खाती जमाबंदी न होने पर उस ज़मीन पर कोई लोन मंज़ूर नहीं होगा.

🔍

बिहार-विशेष ,सिर्फ ऑनलाइन काफी नहीं है बिहार के पोर्टल में शुरुआती डिजिटाइज़ेशन अभियान की गलतियां अब भी हैं

सर्कल ऑफिस के पास सही फिज़िकल रजिस्टर-II और चालू म्यूटेशन मामलों की सूची होती है. वह विजिट टालने वाली नहीं है.

Red flag: जो भी बेचने वाला सर्कल ऑफिस विजिट पर आनाकानी करे ,या नाम के मिसमैच को किसी कहानी से टाल दे ,ऐसे बेचने वाले से दूर रहना ही बेहतर है.

ज़मीन मालिकों और एजेंटों के लिए

क्या आप Bihar में अपनी ज़मीन बेचना चाहते हैं?

मैं Bihar में अपनी ज़मीन बेचना चाहता हूँ10:32 कृपया अपनी ज़मीन का स्थान साझा करें - हम इसे 1acre मैप पर मुफ़्त में सूचीबद्ध करेंगे।10:32

WhatsApp के ज़रिए सूचीबद्ध करें

ज़मीन खरीदारों के लिए

Bihar में 35+ सत्यापित ज़मीनें और प्लॉट देखें

सभी ज़मीनें देखें

हर लिस्टिंग हमारी प्रारंभिक सत्यापन प्रक्रिया से होकर गुज़रती है।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

खतौनी बिहार 2026 क्या है और खरीदार को इसकी ज़रूरत क्यों है?

यह मौजूदा रिकॉर्ड ऑफ़ राइट्स (RoR) है, जो कानूनी मालिकाना हक, ज़मीन का प्रकार, और रकबा दिखाता है। बेचने वाले के नाम पर मैचिंग जमाबंदी एंट्री के बिना, कोई भी बैंक, कोर्ट, या रजिस्ट्रार इस लेनदेन को साफ नहीं मानेगा। बाकी सब कुछ करने से पहले इसे चेक करें।

बिहार में खतौनी ऑनलाइन कैसे चेक करें?

biharbhumi.bihar.gov.in पर जाएं, View Jamabandi Register पर क्लिक करें, ज़िला, अंचल, हल्का, और मौज़ा चुनें, फिर खाता या खेसरा नंबर से सर्च करें। यह सेवा मुफ़्त है। ऑनलाइन कॉपी सिर्फ़ रेफ़रेंस के लिए हैं; सर्टिफाइड कॉपी सर्कल ऑफिस से मिलती हैं।

बिहार में खसरा और खतौनी में क्या फर्क है?

खसरा (बिहार में खेसरा) प्लॉट की स्थायी पहचान है, यह कभी नहीं बदलता। खतौनी मालिक का अकाउंट रिकॉर्ड है और हर म्यूटेशन (नामांतरण) के साथ बदलता है। वेरिफ़ाई करते समय दोनों नंबर ज़रूर नोट करें।

क्या बिहार में गैरमजरूआ ज़मीन बेची जा सकती है?

नहीं। यह सरकारी ज़मीन है। किसी भी बिक्री के वैध होने के लिए किस्म फील्ड में "रैयती" लिखा होना चाहिए। गैरमजरूआ ज़मीन खरीदने से आपको कोई कानूनी हक नहीं मिलता, चाहे रजिस्ट्री में कुछ भी दर्ज हो।

बिहार में जमाबंदी पंजी में क्या दर्ज होता है?

मालिक का नाम, खाता नंबर, खेसरा नंबर, ज़मीन का प्रकार, डेसीमल या कट्ठा में रकबा, और खेती का ब्यौरा। हर मंज़ूर दाखिल खारिज के बाद अंचल स्तर पर अपडेट होता है।

क्या बिहार में प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशन के लिए खतौनी ज़रूरी है?

हां। बैंकों को लोन के लिए, कोर्ट को विवाद के लिए, और सब-रजिस्ट्रार को रजिस्ट्रेशन के समय इसकी ज़रूरत होती है। जनवरी 2026 से, इन कामों के लिए डिजिटली साइन की गई जमाबंदी रिकॉर्ड अनिवार्य हैं।

खतौनी ऑनलाइन होने के बावजूद सर्कल ऑफिस में क्यों चेक करें?

पोर्टल पर पुराना डेटा, खाली फील्ड, या स्कैनिंग की गलतियां दिख सकती हैं। सर्कल ऑफिस के पास लाइव फिज़िकल रजिस्टर-II होता है और वह बता सकता है कि कोई म्यूटेशन विवाद खुला है या नहीं, पोर्टल यह नहीं बता सकता।

बिहार में ज़मीन खरीदने से पहले खरीदार को खतौनी में क्या वेरिफ़ाई करना चाहिए?

मालिक का नाम बेचने वाले से मैच करता हो, किस्म में रैयती लिखा हो, रकबा शून्य न हो और दावा किए गए एरिया से मैच करता हो, और खाता रिस्ट्रिक्शन लिस्ट में न हो। फिर रजिस्ट्रेशन के दिन सर्कल ऑफिस में सब कुछ कन्फर्म करें। ##

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