Document Guide · Bihar

How to Check कैसे पाएं टाइटल डीड और मदर डीड बिहार में — पूरी गाइड in Bihar — Complete Guide 2026

टाइटल डीड, जिसे केवाला या मूल डीड कहा जाता है, बिहार का मुख्य भूमि स्वामित्व दस्तावेज़ है. फर्जी डीड और एक ही प्लॉट की दोहरी बिक्री राज्य में खरीदारों के लिए सबसे बड़ा जाल हैं. इस गाइड में बताया गया है कि इसमें क्या होता है, इसे कैसे पाएं, और पैसे देने से पहले इसे कैसे वेरिफाई करें.

Quick Reference

अन्य नाममूल डीड, मदर डीड, केवाला

जारीकर्तासब-रजिस्ट्रार, IGRS बिहार

वैधतास्थायी, कोई एक्सपायरी नहीं

लागत6% स्टाम्प ड्यूटी + 2% रजिस्ट्रेशन फीस समय: उसी दिन रजिस्ट्रेशन; सर्टिफाइड कॉपी 1–3 कार्य दिवस पोर्टल: bhumijankari.bihar.gov.in / enibandhan.bihar.gov.in

note30 साल की मालिकाना चेन चेक करें. एक भी गैप हुआ तो कोई बैंक लोन अप्रूव नहीं करेगा.

बिहार में टाइटल डीड क्या है?

परिभाषा

टाइटल डीड (केवाला) ज़मीन का मालिकाना हक बेचने वाले से खरीदार को ट्रांसफर करती है. यह रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 के तहत सब-रजिस्ट्रार ऑफिस, IGRS बिहार में रजिस्टर होती है.

लोग अक्सर मूल डीड को मौजूदा सेल डीड समझ बैठते हैं. दोनों अलग दस्तावेज़ हैं. मूल डीड चेन में सबसे पुरानी है ,जहां से टाइटल की शुरुआत हुई थी. मौजूदा डीड सिर्फ सबसे नया ट्रांसफर है. आपको दोनों चाहिए.

हर रजिस्टर्ड डीड को IGRS सिस्टम में एक यूनीक डॉक्यूमेंट नंबर मिलता है, जो bhumijankari.bihar.gov.in पर सर्च किया जा सकता है. पोर्टल पर कुछ न मिलना मतलब डीड असली नहीं है.

State-specific note: बिहार में फर्जी केवाला और एक ही प्लॉट की डुप्लीकेट बिक्री आम है. पैसे देने से पहले हर डीड नंबर bhumijankari.bihar.gov.in पर चेक करें. पोर्टल पर कोई रिजल्ट न मिलना मतलब दस्तावेज़ फर्जी है.

बिहार में टाइटल डीड कैसे पाएं: स्टेप-बाय-स्टेप

रजिस्ट्रेशन लोकल सब-रजिस्ट्रार ऑफिस में होता है. आधार, पैन, ड्राफ्ट डीड, खसरा-खतौनी, और एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट (EC) तैयार रखें.

ऑनलाइन तरीका (सुझाया गया)

सेल डीड ड्राफ्ट करें लाइसेंस्ड डीड राइटर का इस्तेमाल करें

आधार, पैन, और खसरा-खतौनी में नाम बिल्कुल एक जैसे होने चाहिए. एक भी मिसमैच होने पर रिजेक्ट हो जाएगा.

फीस ऑनलाइन भरें bhumijankari पर जाएं

bihar.gov.in. MVR कैलकुलेटर इस्तेमाल करें. 6% स्टाम्प ड्यूटी और 2% रजिस्ट्रेशन फीस भरें. ई-स्टाम्प सर्टिफिकेट प्रिंट करें.

यह सर्टिफिकेट न हो तो SRO काउंटर रजिस्ट्रेशन नहीं करेगा.

SRO अपॉइंटमेंट बुक करें पोर्टल पर खरीदार, बेचने वाले, दो गवाहों के लिए स्लॉट बुक करें

बिना अपॉइंटमेंट सीधे जाने वालों को वापस भेज दिया जाता है.

पहुंचें और कलेक्ट करें डीड, ई-रसीद, आईडी, एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट जमा करें

बायोमेट्रिक्स मौके पर ही लिए जाते हैं. डीड कलेक्ट करें या enibandhan.bihar.gov.in से डाउनलोड करें.

ऑफलाइन तरीका (सब-रजिस्ट्रार ऑफिस)

दस्तावेज़ इकट्ठा करें

स्टाम्प पेपर पर सेल डीड, सभी पक्षों की आईडी, एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट, खसरा-खतौनी, पुरानी टाइटल डीड, टैक्स रसीदें, हर एक की दो फोटो

काउंटर पर भुगतान करें SRO काउंटर पर फीस भरें

आगे कोई भी कदम बढ़ाने से पहले रसीद ले लें.

खुद जाकर रजिस्टर कराएं खरीदार, बेचने वाला, दो गवाह मौजूद रहें

सब-रजिस्ट्रार डीड को बुक-1 में दर्ज करता है और एक डॉक्यूमेंट नंबर देता है.

कलेक्ट करें सर्टिफाइड कॉपी लें

डॉक्यूमेंट नंबर तुरंत नोट कर लें ,भविष्य में हर पोर्टल सर्च के लिए यह ज़रूरी होगा.

बिहार में टाइटल डीड में क्या होता है?

बिहार के केवाला में सात फील्ड होते हैं ,हर एक को भूमि रिकॉर्ड से मिलाकर वेरिफाई करें, बेचने वाले के दावे से नहीं.

Field	Details	Important Check
पार्टियों का विवरण	खरीदार और बेचने वाले के नाम, पते, पिता का नाम	अपना खाता और खसरा-खतौनी से बिल्कुल मेल खाना चाहिए
प्रॉपर्टी का विवरण	खाता, खसरा नंबर, क्षेत्रफल, सीमाएं	बिहार भूमि पोर्टल पर वेरिफाई करें; सीमाएं कन्फर्म करने के लिए साइट विजिट करें
बिक्री मूल्य	अंकों और शब्दों में कीमत	सर्किल रेट से बहुत कम होना फर्जी डीड का संकेत है
भुगतान का विवरण	मोड, बैंक रेफरेंस, रसीद	बिना बैंक ट्रेल के सिर्फ कैश में लेन-देन को बारीकी से जांचें
टाइटल ट्रांसफर क्लॉज़	बेचने वाले की घोषणा जो सभी अधिकार खरीदार को सौंपती है	शर्तों वाले क्लॉज़ मालिकाना हक सीमित कर देते हैं; वकील से सलाह लें
एन्कम्ब्रेन्स क्लॉज़	ज़मीन पर कोई लोन या विवाद न होने की गारंटी	अलग से EC लें; बेचने वाले की बात काफी नहीं है
गवाहों का विवरण	दो गवाहों के नाम, पते, हस्ताक्षर	फर्जी डीड में नकली गवाह होते हैं; असली और ढूंढे जा सकने वाले लोग मायने रखते हैं

Good sign: एक साफ बिहार केवाला में एक IGRS डॉक्यूमेंट नंबर होता है जो पोर्टल पर सही नाम दिखाता है, सभी फील्ड राजस्व रिकॉर्ड से मेल खाते हैं, और 30 साल में कोई अनौपचारिक ट्रांसफर नहीं हुआ होता.

बिहार में टाइटल डीड से जुड़ी आम समस्याएं

बिहार में ज़्यादातर टाइटल विवाद इन छह पैटर्न से होते हैं ,साइन करने से पहले पढ़ें.

टूटी हुई चेन

30 साल में एक भी अनरजिस्टर्ड ट्रांसफर टाइटल को खराब कर देता है. बैंक लोन देने से मना कर देते हैं. भविष्य के खरीदारों को भी यही समस्या मिलती है.

Fix: पूरे 30 साल के एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट लें और हर ट्रांसफर को IGRS पर क्रॉस-चेक करें.

नाम में मिसमैच

बेचने वाले की डीड में नाम खसरा-खतौनी से अलग है क्योंकि दाखिल खारिज के ज़रिए वंशानुक्रम कभी अपडेट नहीं किया गया.

Fix: बिक्री से पहले बेचने वाले से म्यूटेशन (नामांतरण) पूरा करवाएं. ध्यान दें: समीउल्लाह बनाम बिहार राज्य (2025, सुप्रीम कोर्ट) ने कन्फर्म किया कि म्यूटेशन रजिस्ट्रेशन की पूर्व-शर्त नहीं है ,लेकिन इसे छोड़ने से राजस्व रिकॉर्ड पुराने मालिक के नाम पर ही रह जाते हैं.

एक ही प्लॉट दो बार बेचा गया

एक असली केवाला रजिस्टर होती है, फिर उसी प्लॉट पर दूसरे खरीदार के लिए फर्जी डीड इस्तेमाल की जाती है. पीड़ितों को इसका पता रजिस्ट्रेशन के दिन SRO में ही चलता है.

Fix: पैसे देने से पहले प्लॉट नंबर और बेचने वाले का नाम Bhumijankari पर सर्च करें. हाल के लेन-देन दिख जाते हैं.

फर्जी केवाला

बनावटी डॉक्यूमेंट नंबर, नकली SRO स्टाम्प. हाथ में असली जैसी दिखती है. पोर्टल पर कुछ नहीं दिखता.

Fix: पोर्टल पर रिजल्ट नहीं तो डील नहीं. सीधे वेरिफिकेशन के लिए बेचने वाले को SRO ले जाएं.

छिपा हुआ सह-मालिक

बिहार में कृषि भूमि अक्सर बिना रजिस्टर्ड बंटवारे के वंशानुक्रम से मिलती है. एक वारिस बाकी की सहमति के बिना बेच देता है.

Fix: लिखित पारिवारिक घोषणा लें. कन्फर्म करें कि हर सह-मालिक ने साइन किया है.

बैकडेटेड डीड

झूठा पूर्व दावा बनाने के लिए डीड की तारीख असली लेन-देन से पहले की डाल दी जाती है.

Fix: पोर्टल की रजिस्ट्रेशन तारीख को डीड की निष्पादन तारीख से मिलाएं. कोई भी अंतर हो तो SRO से लिखित स्पष्टीकरण लें.

बिहार में ज़मीन खरीदारों के लिए टाइटल डीड क्यों ज़रूरी है

कानूनी मालिकाना हक, बैंक लोन, भविष्य में बिक्री ,यह सब इसी दस्तावेज़ पर टिका है.

📋

मालिकाना हक का असली सबूत सिर्फ यही म्यूटेशन सर्टिफिकेट, कब्ज़ा पत्र, मौखिक समझौता ,इनमें से कोई भी टाइटल ट्रांसफर नहीं करता

यह काम सिर्फ रजिस्टर्ड केवाला करती है. IGRS पोर्टल पर डीड न होना मतलब ज़मीन कानूनी तौर पर आपकी नहीं है.

⚠

बैंकों को साफ 30 साल की चेन चाहिए हर लेंडर वेरिफाइड 30 साल के टाइटल इतिहास की मांग करता है

एक भी गैप होने पर रिजेक्शन तय है ,चाहे आपके पास बाकी सारे दस्तावेज़ हों.

🏦

म्यूटेशन टाइटल डीड की जगह नहीं ले सकता समीउल्लाह बनाम

बिहार राज्य (सुप्रीम कोर्ट, 2025) ने यह तय कर दिया ,म्यूटेशन मालिकाना हक साबित नहीं करता. सिर्फ दाखिल खारिज चेक करना और IGRS डीड चेन को नज़रअंदाज़ करना आपको जोखिम में डालता है.

🔍

बिहार-विशेष: पोर्टल ही धोखाधड़ी पकड़ने का इकलौता फिल्टर है फर्जी स्टाम्प सामने से असली जैसे दिखते हैं

IGRS पोर्टल सर्च ही एकमात्र टूल है जो बनावटी डॉक्यूमेंट नंबर पकड़ सकता है.

Red flag: बेचने वाला ओरिजिनल मूल डीड नहीं दिखा पाता. 30 साल की केवाला पेश नहीं कर पाता. इसके बजाय बार-बार म्यूटेशन सर्टिफिकेट की ओर इशारा करता है. यह पैटर्न बिहार के ज़्यादातर दर्ज ज़मीन धोखाधड़ी मामलों में दिखता है.

ज़मीन मालिकों और एजेंटों के लिए

क्या आप Bihar में अपनी ज़मीन बेचना चाहते हैं?

मैं Bihar में अपनी ज़मीन बेचना चाहता हूँ10:32 कृपया अपनी ज़मीन का स्थान साझा करें - हम इसे 1acre मैप पर मुफ़्त में सूचीबद्ध करेंगे।10:32

WhatsApp के ज़रिए सूचीबद्ध करें

ज़मीन खरीदारों के लिए

Bihar में 27+ सत्यापित ज़मीनें और प्लॉट देखें

सभी ज़मीनें देखें

हर लिस्टिंग हमारी प्रारंभिक सत्यापन प्रक्रिया से होकर गुज़रती है।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

बिहार 2026 में टाइटल डीड क्या है और यह मालिकाना हक कैसे साबित करती है?

केवाला रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 के तहत सब-रजिस्ट्रार ऑफिस में रजिस्टर होती है. अगर डीड नंबर bhumijankari.bihar.gov.in पर नहीं दिखता, तो मालिकाना हक का ट्रांसफर कानूनी रूप से पूरा नहीं हुआ है.

बिहार में टाइटल डीड ऑनलाइन कैसे वेरिफाई करें?

bhumijankari.bihar.gov.in पर जाएं और रजिस्टर्ड डॉक्यूमेंट सर्च का इस्तेमाल करें. सर्टिफाइड कॉपी के लिए, enibandhan.bihar.gov.in पर सिटीजन के तौर पर लॉगिन करें, सर्टिफाइड कॉपी पर क्लिक करें, और डॉक्यूमेंट नंबर व साल डालें.

बिहार में मूल डीड क्या है?

मूल डीड चेन में सबसे पुरानी डीड है ,जहां से टाइटल की शुरुआत हुई थी. मौजूदा सेल डीड सबसे नया ट्रांसफर है. साफ टाइटल कन्फर्म करने के लिए आपको दोनों चाहिए.

बिहार में टाइटल डीड के लिए कितने साल की मालिकाना चेन चाहिए?

कम से कम 30 साल. हर ट्रांसफर IGRS डॉक्यूमेंट नंबर वाली रजिस्टर्ड डीड होनी चाहिए. एक भी अनरजिस्टर्ड लेन-देन टाइटल को खराब कर देता है और बैंक लोन रोक देता है.

बिहार में टाइटल डीड के लिए स्टाम्प ड्यूटी कितनी है?

6% स्टाम्प ड्यूटी प्लस 2% रजिस्ट्रेशन फीस, दोनों bhumijankari.bihar.gov.in पर ऑनलाइन भरी जाती हैं. भुगतान होते ही पोर्टल तुरंत ई-स्टाम्प सर्टिफिकेट जनरेट कर देता है.

क्या बिहार में ज़मीन रजिस्ट्रेशन के लिए टाइटल डीड अनिवार्य है?

हां. रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 इसे किसी भी ज़मीन ट्रांसफर के कानूनी होने के लिए अनिवार्य बनाता है. बिना रजिस्टर्ड समझौते लागू नहीं किए जा सकते. निष्पादन के 4 महीने के अंदर रजिस्ट्रेशन होना चाहिए.

अगर Bhumijankari पर डीड सर्च से कोई रिजल्ट नहीं मिलता तो क्या करें?

हर असली डीड IGRS सिस्टम में होती है. कोई रिजल्ट न मिलना मतलब डॉक्यूमेंट नंबर फर्जी या नकली है. पैसे न दें. सीधे वेरिफिकेशन के लिए बेचने वाले को SRO ले जाएं.

क्या मैं बिहार टाइटल डीड की सर्टिफाइड कॉपी ऑनलाइन डाउनलोड कर सकता हूं?

हां ,enibandhan.bihar.gov.in पर सिटीजन के तौर पर लॉगिन करें, सर्टिफाइड कॉपी चुनें, डॉक्यूमेंट नंबर और साल डालें. नई डीड तुरंत साइन की गई PDF के रूप में डाउनलोड हो जाती है. पुरानी डीड में 1–3 कार्य दिवस लगते हैं. ##

Other Related Guides

Bihar

बिल्डिंग प्लान बिहार 2026: पूरी अप्रूवल गाइड

बिल्डिंग प्लान बिहार 2026 यह साबित करता है कि निर्माण को मंज़ूरी मिली थी. प्लान असली बिल्डिंग से मेल खाना चाहिए. बिहार में कोई भी बना हुआ प्रॉपर्टी या प्लॉट खरीदने से पहले वेरिफाई करें.

Read guide →

Bihar

लैंड सीलिंग बिहार 2026: पूरी खरीदार वेरिफिकेशन गाइड

लैंड सीलिंग बिहार 2026, सरप्लस ज़मीन सरकार की होती है। बिहार में कोई भी ज़मीन खरीदने से पहले सर्कल ऑफिस में सीलिंग स्टेटस वेरिफाई करें, ताकि टाइटल शून्य (void) न हो।

Read guide →

Bihar

लीगल हेयर सर्टिफिकेट बिहार 2026: पूरी गाइड

लीगल हेयर सर्टिफिकेट बिहार 2026 विरासत में मिली ज़मीन के हर वारिस का नाम दर्शाता है. बिक्री से पहले सभी की सहमति ज़रूरी है. अकेले एक वारिस का बेचना बिहार की अदालतों में कानूनी रूप से चुनौती दिया जा सकता है.

Read guide →

Bihar

एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट बिहार 2026: पूरी EC गाइड

एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट बिहार 2026 यह साबित करता है कि प्रॉपर्टी मॉर्टगेज और लोन से मुक्त है. इसे igrs.bihar.gov.in पर बनवाएं और खरीदने से पहले हमेशा खतौनी से क्रॉस-चेक करें.

Read guide →

Bihar

दाखिल खारिज बिहार 2026: पूरी म्यूटेशन गाइड

दाखिल खारिज बिहार 2026 राजस्व रिकॉर्ड में मालिकाना हक अपडेट करता है. फ्रॉड का खतरा ज़्यादा है, किसी भी म्यूटेशन पर भरोसा करने से पहले हमेशा ऑनलाइन स्टेटस के साथ-साथ सर्कल ऑफिसर के फिजिकल रजिस्टर को भी वेरिफाई करें.

Read guide →

Bihar

प्लॉट मैप बिहार 2026: भू-नक्शा पूरी बायर गाइड

प्लॉट मैप बिहार 2026 biharbhumi.bihar.gov.in पर भू-नक्शा के ज़रिए प्लॉट की सीमाएं दिखाता है. अतिक्रमण विवादों और सीमा से जुड़ी धोखाधड़ी रोकने के लिए खरीदने से पहले इसे वेरिफाई करें.

Read guide →

View all guides →