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How to Check महाराष्ट्र में बिल्डिंग प्लान अप्रूवल कैसे लें — पूरी गाइड in Maharashtra — Complete Guide 2026

बिल्डिंग प्लान अप्रूवल महाराष्ट्र, प्लानिंग अथॉरिटी द्वारा निर्माण शुरू होने से पहले जारी किया जाने वाला सैंक्शन्ड प्लान, IOD और कमेंसमेंट सर्टिफिकेट पैकेज है। असली निर्माण को प्लान से लाइन-दर-लाइन मेल खाना चाहिए। इस गाइड में बताया गया है कि BPMS के ज़रिए कैसे अप्लाई करें, सैंक्शन्ड ड्रॉइंग में क्या-क्या वेरिफाई करें, और कौन-सी डेविएशन रीसेल वैल्यू को खत्म कर देती हैं।

Quick Reference

अन्य नामसैंक्शन्ड प्लान, बिल्डिंग परमिशन, IOD (मुंबई), कमेंसमेंट सर्टिफिकेट (CC)

जारीकर्ताप्लानिंग अथॉरिटी (म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन, काउंसिल, MMRDA, NMRDA, या ग्राम पंचायत, कलेक्टर की मंज़ूरी के साथ) — MRTP एक्ट, 1966 और UDCPR, 2020 के तहत

वैधताकमेंसमेंट सर्टिफिकेट 1 साल के लिए वैध है और कुल मिलाकर 4 साल तक रिन्यू हो सकता है, उसके बाद नई परमिशन लेनी पड़ती है

फीसUDCPR 2.2.12 से 2.2.14 के तहत स्क्रूटनी फीस, डेवलपमेंट चार्जेस, प्रीमियम चार्जेस और फायर इंफ्रास्ट्रक्चर चार्जेस

लगने वाला समयUDCPR 2.6 के तहत तय समय-सीमा; इससे ज़्यादा होने पर 2.6.2 के तहत डीम्ड परमिशन

ऑनलाइन पोर्टलज़्यादातर शहरों के लिए BPMS — mahavastu.maharashtra.gov.in, और मुंबई के लिए AutoDCR — autodcr.mcgm.gov.in

महाराष्ट्र में बिल्डिंग प्लान अप्रूवल क्या है?

परिभाषा

बिल्डिंग प्लान अप्रूवल, महाराष्ट्र रीजनल एंड टाउन प्लानिंग एक्ट, 1966 और यूनिफाइड डेवलपमेंट कंट्रोल एंड प्रमोशन रेगुलेशंस (UDCPR), 2020 के तहत प्लानिंग अथॉरिटी द्वारा दी गई प्रायर डेवलपमेंट परमिशन और कमेंसमेंट सर्टिफिकेट है। यह किसी खास प्लॉट पर, किसी खास डिज़ाइन के हिसाब से, एक खास स्ट्रक्चर की इजाज़त देता है।

पैकेज में आमतौर पर अथॉरिटी द्वारा स्टैम्प किया गया सैंक्शन्ड ड्रॉइंग, मुंबई में IOD (इंटीमेशन ऑफ डिसअप्रूवल) या अन्य जगहों पर बिल्डिंग परमिट, कमेंसमेंट सर्टिफिकेट (CC), और शर्तों की लिस्ट होती है। UDCPR चैप्टर 2 स्क्रूटनी, प्लान पर साइन, स्ट्रक्चरल स्टेबिलिटी सर्टिफिकेशन और कमेंसमेंट को रेगुलेट करता है। UDCPR 2.6.2 में यह भी प्रावधान है कि अगर अथॉरिटी तय समय-सीमा से आगे निकल जाए तो डीम्ड परमिशन मिल जाती है।

मुंबई के लिए, MCGM AutoDCR इस्तेमाल करता है। बाकी ज़्यादातर म्युनिसिपल एरिया, MIDC, MMRDA, NMRDA और रूरल रीजनल प्लान ज़ोन के लिए, महाराष्ट्र-व्यापी BPMS पोर्टल लागू होता है। रीजनल प्लान एरिया में ग्राम पंचायत के निर्माण के लिए उन्हीं UDCPR नियमों के तहत कलेक्टर या प्लानिंग अथॉरिटी की सहमति चाहिए। इनमें से कोई भी स्टेप छोड़ने पर रीसेल, लोन और ऑक्युपेंसी अमान्य हो जाते हैं।

State-specific note: असली निर्माण को सैंक्शन्ड प्लान से मेल खाना चाहिए। UDCPR 2.8.5 के तहत डेविएशन को अपराध माना जाता है। छोटी स्वीकृत सीमा से आगे जाने पर रेगुलराइज़ेशन, जुर्माना या डिमोलिशन हो सकता है। ऑक्युपेंसी सर्टिफिकेट अटक जाता है।

महाराष्ट्र में बिल्डिंग प्लान अप्रूवल कैसे लें

ज़्यादातर महाराष्ट्र शहरों में एप्लीकेशन BPMS के ज़रिए चलती है। मुंबई AutoDCR इस्तेमाल करता है। UDCPR अपेंडिक्स B और C के तहत हर ड्रॉइंग पर लाइसेंस्ड आर्किटेक्ट या टाउन प्लानर का साइन ज़रूरी है।

ऑनलाइन तरीका (सुझाया गया)

लाइसेंस्ड टेक्निकल पर्सन को हायर करें अथॉरिटी या डायरेक्टरेट ऑफ टाउन प्लानिंग के पास UDCPR अपेंडिक्स C के तहत रजिस्टर्ड आर्किटेक्ट या लाइसेंस्ड टाउन प्लानर को हायर करें

उनके पास वैध लाइसेंस होना चाहिए (हर तीन साल में रिन्यू होने वाला)।

एंगेजमेंट साइन करने से पहले [dtp.maharashtra.gov.in](http://dtp.maharashtra.gov.in) रजिस्ट्री पर लाइसेंस नंबर वेरिफाई करें।

BPMS या AutoDCR खोलें ज़्यादातर महाराष्ट्र शहरों और MMRDA / NMRDA एरिया के लिए, [mahavastu

maharashtra.gov.in](http://mahavastu.maharashtra.gov.in) पर लॉगिन करें। ग्रेटर मुंबई के लिए, [autodcr.mcgm.gov.in](http://autodcr.mcgm.gov.in) इस्तेमाल करें। 7/12 या प्रॉपर्टी कार्ड, लेआउट, ओनरशिप डॉक्यूमेंट्स और DP रिमार्क्स अपलोड करें।

ड्रॉइंग सबमिट करें और स्क्रूटनी फीस भरें UDCPR के अनुसार तैयार बिल्डिंग ड्रॉइंग अपलोड करें

UDCPR 2.2.12 के तहत बिल्डिंग/लेआउट परमिशन स्क्रूटनी फीस भरें, साथ ही डेवलपमेंट चार्जेस और प्रीमियम चार्जेस। पोर्टल इनके लिए डिमांड लेटर जनरेट करता है।

पहले IOD फिर कमेंसमेंट सर्टिफिकेट पाएं अथॉरिटी कंडीशनल अप्रूवल (IOD या LOI) जारी करती है, कंप्लायंस मांगती है, फिर कमेंसमेंट सर्टिफिकेट जारी करती है

दोनों को डिजिटल सिग्नेचर के साथ PDF में डाउनलोड करें।

UDCPR 2.6.4 के तहत सैंक्शन्ड प्लान अथॉरिटी की वेबसाइट पर दिखाए जाते हैं। प्रोजेक्ट ID क्रॉस-चेक करें।

ऑफलाइन तरीका (सब-रजिस्ट्रार ऑफिस)

बिल्डिंग परमिशन डिपार्टमेंट जाएं लोकल म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन, म्युनिसिपल काउंसिल, नगर पंचायत, या रीजनल प्लान एरिया के लिए कलेक्टर / प्लानिंग अथॉरिटी के पास जाएं

बिल्डिंग के लिए UDCPR का अपेंडिक्स A-1, या लेआउट के लिए A-2 लें।

ड्रॉइंग, ओनरशिप और NOC सबमिट करें

7/12 या प्रॉपर्टी कार्ड, लेआउट, ओनरशिप चेन, NA ऑर्डर या डीम्ड NA का सबूत, स्ट्रक्चरल स्टेबिलिटी सर्टिफिकेट, जहां लागू हो वहां फायर NOC, और अपेंडिक्स B के तहत आर्किटेक्ट के साइन के साथ एप्लीकेशन फाइल करें

फीस भरें और स्क्रूटनी का जवाब दें स्क्रूटनी, डेवलपमेंट, प्रीमियम और फायर इंफ्रास्ट्रक्चर चार्जेस भरें

डेफिशिएंसी लेटर का जल्दी जवाब दें। इसके बाद साइट इंस्पेक्शन होता है।

सैंक्शन्ड प्लान और कमेंसमेंट सर्टिफिकेट लें अप्रूवल मिलने पर, स्टैम्प्ड सैंक्शन्ड प्लान, बिल्डिंग परमिट और CC लें

अथॉरिटी अपनी वेबसाइट पर परमिशन रिकॉर्ड करती है।

पेपर स्टैम्प के साथ-साथ डिजिटली साइन की गई कॉपी की भी मांग करें।

महाराष्ट्र में बिल्डिंग प्लान अप्रूवल में क्या-क्या होता है?

सैंक्शन्ड प्लान की हर लाइन तय करती है कि आप क्या बना सकते हैं। इसे गलत पढ़ना खरीदारों की सबसे आम गलती है।

Field	What it means	What to check
बिल्डिंग परमिट / IOD नंबर और तारीख	यूनीक परमिशन ID और जारी होने की तारीख	संबंधित अथॉरिटी की वेबसाइट पर क्रॉस-चेक करें
प्लॉट आइडेंटिफायर और एरिया	सर्वे/CTS नंबर, प्लॉट एरिया, फ्रंटेज	7/12 उतारे या प्रॉपर्टी कार्ड से बिल्कुल मेल खाना चाहिए
स्वीकृत FSI / बिल्ट-अप एरिया	अधिकतम स्वीकृत बिल्ट-अप एरिया	अगर सेलर की ब्रोशर सैंक्शन्ड सीमा से ज़्यादा दिखाए तो रिजेक्ट करें
सेटबैक और ऊंचाई	फ्रंट, साइड, रियर सेटबैक और कुल बिल्डिंग हाइट	साइट पर जाकर अप्रूव्ड ड्रॉइंग से फिजिकली वेरिफाई करें
स्वीकृत उपयोग और फ्लोर की संख्या	रेजिडेंशियल, कमर्शियल, मिक्स्ड यूज़, बेसमेंट, पार्किंग	किसी भी यूज़ बदलाव के लिए नया अप्रूवल चाहिए
शर्तें और वैधता	कंप्लायंस की ज़रूरतें, NOC, CC की वैधता अवधि	CC 1 साल के लिए वैध; कुल मिलाकर 4 साल तक रिन्यूएबल
सैंक्शन्ड ड्रॉइंग स्टैम्प	अथॉरिटी की आधिकारिक स्टैम्प और आर्किटेक्ट का साइन	बिना दोनों के ड्रॉइंग कानूनी रूप से मान्य नहीं है

Good sign: एक साफ-सुथरे अप्रूवल में डिजिटली साइन किया गया सैंक्शन्ड प्लान, वैध CC, मेल खाते प्लॉट आइडेंटिफायर, भरी गई फीस, सभी NOC मौजूद, और आर्किटेक्ट का करंट लाइसेंस नंबर दिखता है।

महाराष्ट्र में बिल्डिंग प्लान अप्रूवल से जुड़ी आम दिक्कतें

सैंक्शन्ड प्लान से डेविएशन

असली बिल्डिंग में एक्स्ट्रा फ्लोर, अतिक्रमित सेटबैक, या बेसमेंट है जो ड्रॉइंग में नहीं है। UDCPR 2.8.5 के तहत यह दंडनीय डेविएशन है। OC अटक जाता है और डिमोलिशन भी हो सकता है।

Fix: सैंक्शन्ड ड्रॉइंग हाथ में लेकर साइट पर जाएं। जो भी UDCPR की सीमा में मेल न खाए, उसे रिजेक्ट करें।

एक्सपायर्ड कमेंसमेंट सर्टिफिकेट

CC 1 साल के लिए वैध है, कुल मिलाकर 4 साल तक बढ़ाया जा सकता है। उसके बाद नई परमिशन चाहिए। खरीदार अटके हुए प्रोजेक्ट्स को लैप्स्ड CC के साथ खरीद लेते हैं और फिर नए अप्रूवल का जोखिम उठाते हैं।

Fix: पेमेंट करने से पहले BPMS या AutoDCR पर CC की तारीख और रिवैलिडेशन हिस्ट्री चेक करें।

बिना CC के IOD

मुंबई में, IOD सिर्फ शर्तें तय करता है। कमेंसमेंट सर्टिफिकेट के बिना निर्माण शुरू नहीं हो सकता। ब्रोकर कभी-कभी IOD को पूरा सैंक्शन बताकर पेश कर देते हैं।

Fix: CC की मांग करें। कोई भी पेमेंट करने से पहले AutoDCR सिटीज़न सर्च पर वेरिफाई करें।

अनधिकृत यूज़ बदलाव

रेजिडेंशियल सैंक्शन में कमर्शियल फ्लोर की इजाज़त नहीं होती। यूज़ बदलाव के लिए नई परमिशन और शायद नया प्रीमियम भी चाहिए।

Fix: सैंक्शन्ड यूज़ को असली यूज़ प्लान से मिलाएं। कोई भी बदलाव करना हो तो संशोधित परमिशन पर ज़ोर दें।

ड्रॉइंग पर लाइसेंस्ड व्यक्ति का साइन नहीं है

UDCPR अपेंडिक्स C के तहत आर्किटेक्ट, स्ट्रक्चरल इंजीनियर और सुपरवाइज़र का लाइसेंस्ड होना ज़रूरी है। बिना साइन की ड्रॉइंग का कोई कानूनी वज़न नहीं है।

Fix: अथॉरिटी या डायरेक्टरेट ऑफ टाउन प्लानिंग से हर लाइसेंस नंबर वेरिफाई करें।

NOC गायब (फायर, एन्वायरनमेंट, AAI, MPCB)

हाई-राइज़, हॉस्पिटल, और एयरपोर्ट या इको-सेंसिटिव ज़ोन के पास के प्रोजेक्ट्स को अतिरिक्त NOC चाहिए। गायब NOC अक्सर OC स्टेज पर ही सामने आते हैं।

Fix: UDCPR 2.2.11 की शर्तें ध्यान से पढ़ें। निर्माण शुरू होने से पहले IOD में बताई गई हर NOC ले लें।

महाराष्ट्र में ज़मीन खरीदने वालों के लिए बिल्डिंग प्लान अप्रूवल क्यों ज़रूरी है

चार वजहें हैं जो इसे हर प्लॉट या फ्लैट खरीद के केंद्र में रखती हैं।

📋

तय करता है कि कानूनी तौर पर क्या बना है सैंक्शन्ड प्लान, IOD और CC मिलकर बिल्डिंग का हर कानूनी आयाम तय करते हैं

इनके बिना, स्ट्रक्चर अनधिकृत है और सेलर के पास इसे बनी हुई हालत में सौंपने का कोई कानूनी अधिकार नहीं है।

⚠

निर्माण को सैंक्शन्ड प्लान से मेल खाना चाहिए महाराष्ट्र UDCPR 2 के तहत सख्त डेविएशन कंट्रोल लागू करता है

8.5। स्वीकृत सीमा से आगे कोई भी मिसमैच रेगुलराइज़ेशन खर्च, जुर्माना, OC ब्लॉक, या डिमोलिशन का कारण बनता है। पेमेंट करने से पहले वेरिफाई करें।

🏦

बैंक लोन और होम लोन पर निर्भरता बैंक, HFC और RERA-रेगुलेटेड लेंडर डिस्बर्सल से पहले सैंक्शन्ड प्लान और वैध CC मांगते हैं

कई होम लोन टाइटल में नहीं, बल्कि इसी स्टेज पर रिजेक्ट हो जाते हैं।

🔍

महाराष्ट्र-विशेष: UDCPR 2020 का राज्यव्यापी फ्रेमवर्क सिर्फ महाराष्ट्र सभी प्लानिंग अथॉरिटीज़ पर एक यूनिफाइड UDCPR लागू करता है (ग्रेटर मुंबई, MIDC, NAINA, हिल स्टेशन और कुछ अन्य के लिए अलग नियमों के साथ)

पुणे से नागपुर तक एक जैसे नियम और BPMS वर्कफ़्लो लागू होते हैं।

Red flag: जो सेलर सिर्फ लेआउट स्केच दिखाए, ड्रॉइंग पर साइन न हो, पुराना IOD हो लेकिन करंट CC न हो, या बिल्डिंग सैंक्शन्ड प्लान से साफ बड़ी दिखे। महाराष्ट्र में हर प्रोजेक्ट फेलियर की शुरुआत इन्हीं में से किसी एक से होती है।

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अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

बिल्डिंग प्लान अप्रूवल महाराष्ट्र क्या है और यह क्यों ज़रूरी है?

बिल्डिंग प्लान अप्रूवल महाराष्ट्र, MRTP एक्ट, 1966 और UDCPR, 2020 के तहत प्लानिंग अथॉरिटी द्वारा दी गई डेवलपमेंट परमिशन और कमेंसमेंट सर्टिफिकेट है। इसके बिना, निर्माण अनधिकृत है, OC नहीं मिलता, और बैंक प्रॉपर्टी पर लोन देने से मना कर देते हैं।

महाराष्ट्र में सैंक्शन्ड प्लान ऑनलाइन कैसे वेरिफाई करें?

मुंबई के लिए, [autodcr.mcgm.gov.in](http://autodcr.mcgm.gov.in) की सिटीज़न सर्च में प्रोजेक्ट खोजें। बाकी ज़्यादातर शहरों के लिए, [mahavastu.maharashtra.gov.in](http://mahavastu.maharashtra.gov.in) चेक करें। UDCPR 2.6.4 के तहत अथॉरिटीज़ को सैंक्शन्ड परमिशन अपनी वेबसाइट पर दिखाना ज़रूरी है। प्रोजेक्ट ID और तारीखें ध्यान से मिलाएं।

कमेंसमेंट सर्टिफिकेट कितने समय के लिए वैध होता है?

कमेंसमेंट सर्टिफिकेट जारी होने की तारीख से 1 साल के लिए वैध होता है। इसे हर साल रिवैलिडेट करके कुल मिलाकर 4 साल तक बढ़ाया जा सकता है। 4 साल के बाद, डेवलपर को मौजूदा UDCPR नियमों के तहत नई बिल्डिंग परमिशन के लिए अप्लाई करना होता है।

IOD और कमेंसमेंट सर्टिफिकेट में क्या फर्क है?

IOD (इंटीमेशन ऑफ डिसअप्रूवल) में निर्माण शुरू होने से पहले पूरी की जाने वाली शर्तें लिस्ट होती हैं। कमेंसमेंट सर्टिफिकेट काम शुरू करने की असली परमिशन है। मुंबई में दोनों MCGM द्वारा जारी किए जाते हैं। बिना CC के निर्माण अवैध है।

अगर निर्माण सैंक्शन्ड प्लान से हटकर हो तो क्या होता है?

UDCPR की छोटी सी स्वीकृत सीमा से आगे की डेविएशन UDCPR 2.8.5 के तहत अपराध है। इसके नतीजे में ऑक्युपेंसी सर्टिफिकेट से इनकार, जुर्माना, रेगुलराइज़ेशन की मांग, या डिमोलिशन हो सकता है। बैंक और सब-रजिस्ट्रार अनधिकृत निर्माण को बड़ा टाइटल जोखिम मानते हैं।

ग्रामीण महाराष्ट्र में बिल्डिंग प्लान अप्रूवल कौन जारी करता है?

रीजनल प्लान एरिया में, कलेक्टर या नामित प्लानिंग अथॉरिटी अप्रूवल जारी करती है, जहां लागू हो वहां ग्राम पंचायत की सहमति के साथ। UDCPR नियम एक समान लागू होते हैं। MMRDA, NMRDA और इसी तरह की स्पेशल प्लानिंग अथॉरिटीज़ अपने-अपने क्षेत्राधिकार BPMS के ज़रिए संभालती हैं।

महाराष्ट्र में बिल्डिंग प्लान अप्रूवल की लागत कितनी है?

लागत में स्क्रूटनी फीस (UDCPR 2.2.12), डेवलपमेंट चार्जेस (2.2.13), प्रीमियम चार्जेस, और फायर इंफ्रास्ट्रक्चर चार्जेस (2.2.14) शामिल हैं। कुल राशि शहर, इस्तेमाल हुए FSI और प्रोजेक्ट के साइज़ के हिसाब से बदलती है। अथॉरिटी के डिमांड लेटर में इसका पूरा ब्योरा होता है।

क्या महाराष्ट्र में डीम्ड परमिशन की इजाज़त है?

हां। UDCPR 2.6.2 के तहत, अगर अथॉरिटी तय समय-सीमा के भीतर फैसला नहीं लेती तो डीम्ड परमिशन मिल जाती है। खरीदारों को फिर भी लिखित डीम्ड परमिशन सर्टिफिकेट ज़रूर लेना चाहिए, क्योंकि बैंक और सब-रजिस्ट्रार अक्सर अनुमानित अप्रूवल के बजाय स्पष्ट डॉक्यूमेंटेशन की मांग करते हैं।

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