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How to Check महाराष्ट्र में प्रॉपर्टी कार्ड (CTS) कैसे पाएं — पूरी गाइड in Maharashtra — Complete Guide 2026

प्रॉपर्टी कार्ड मुंबई महाराष्ट्र वह मालमत्ता पत्रक शहरी भूमि रिकॉर्ड है जो किसी शहरी प्लॉट का मालिक कौन है, उसका CTS नंबर, और क्षेत्रफल साबित करता है। यह मुंबई और नोटिफाइड शहरी क्षेत्रों के अंदर 7/12 की जगह लेता है। यह गाइड बताती है कि इसे कैसे डाउनलोड करें, कैसे पढ़ें, और किसी भी फ्लैट या प्लॉट के लिए भुगतान करने से पहले टाइटल की पुष्टि कैसे करें।

Quick Reference

अन्य नाममालमत्ता पत्रक, P.R. कार्ड, सिटी सर्वे प्रॉपर्टी कार्ड

जारीकर्तासिटी सर्वे ऑफिस (सेटलमेंट कमिश्नर और डायरेक्टर ऑफ़ लैंड रिकॉर्ड्स)

वैधताजारी होने की तारीख तक (रजिस्ट्रेशन के 30 दिनों के भीतर वेरिफाई करें)

लागतफ्री (अनसाइंड व्यू)

लगने वाला समयइंस्टेंट ऑनलाइन

ऑनलाइन पोर्टलbhulekh.mahabhumi.gov.in

noteMahabhumi पोर्टल पर डिजिटली साइंड कॉपी के लिए फ्री सर्टिफाइड कॉपी के लिए सिटी सर्वे ऑफिस में 15 से 30 दिन

महाराष्ट्र में प्रॉपर्टी कार्ड क्या है?

परिभाषा

प्रॉपर्टी कार्ड वह शहरी भूमि रिकॉर्ड है जिसे महाराष्ट्र लैंड रेवेन्यू एक्ट, 1966 के सेक्शन 282 (महाराष्ट्र लैंड रेवेन्यू (अर्बन एरियाज़) नियम, 1969 के तहत फॉर्म D के साथ) के अंतर्गत सिटी सर्वे ऑफिस द्वारा रखा जाता है। इसमें CTS नंबर से पहचाने जाने वाले किसी शहरी प्लॉट के वैध धारक का रिकॉर्ड होता है।

CTS का मतलब है City Title Survey। मुंबई, पुणे, ठाणे, कोल्हापुर, और अन्य नोटिफाइड शहरों में हर शहरी प्लॉट का एक यूनीक CTS नंबर होता है और वह प्रॉपर्टी कार्ड पर दर्ज होता है। इस कार्ड में धारक का नाम, वर्ग मीटर में प्लॉट क्षेत्रफल, एन्कम्ब्रेन्स, और प्लॉट के इतिहास की हर म्यूटेशन दर्ज होती है।

यह डॉक्यूमेंट वही काम करता है जो गांवों के लिए 7/12 उतारा करता है, बस शहरों के लिए। एक फ्लैट खरीदार को प्रॉपर्टी कार्ड की परवाह इसलिए होती है क्योंकि हर फ्लैट किसी CTS प्लॉट पर बना होता है। अगर अंतर्निहित ज़मीन का टाइटल गड़बड़ है, तो फ्लैट की बिक्री एक कमज़ोर नींव पर टिकी होती है। बैंक इसकी मांग करते हैं। सब-रजिस्ट्रार इसकी उम्मीद रखते हैं। कोर्ट शहरी टाइटल विवादों में इसे प्राथमिक सबूत मानते हैं।

State-specific note: मुंबई और नोटिफाइड शहरी क्षेत्रों के लिए, प्रॉपर्टी कार्ड 7/12 की जगह लेता है। ऐसे किसी भी मुंबई बेचने वाले को नकार दें जो प्लॉट के लिए सिर्फ 7/12 एक्सट्रैक्ट देता है। CTS-आधारित कार्ड ही सही डॉक्यूमेंट है।

महाराष्ट्र में प्रॉपर्टी कार्ड CTS कैसे पाएं

Mahabhulekh पोर्टल से प्रॉपर्टी कार्ड मुफ्त में निकालें, या Aaple Sarkar के ज़रिए सर्टिफाइड कॉपी के लिए आवेदन करें। CTS नंबर, वार्ड, और डिवीज़न तैयार रखें।

ऑनलाइन तरीका (सुझाया गया)

आधिकारिक पोर्टल खोलें [bhulekh.mahabhumi.gov.in](http://bhulekh.mahabhumi.gov.in) पर जाएं

अनसाइंड व्यू के लिए, या डिजिटली साइंड PDF के लिए [digitalsatbara.mahabhumi.gov.in](http://digitalsatbara.mahabhumi.gov.in)/dslr पर जाएं। मिलते-जुलते डोमेन से बचें।

सिर्फ .[gov.in](http://gov.in) एड्रेस को बुकमार्क करें।

डिवीज़न, ज़िला, तालुका, गांव चुनें अपना राजस्व डिवीज़न चुनें

मुंबई के लिए, कोंकण चुनें और फिर मुंबई शहर या मुंबई उपनगर। पुणे या ठाणे के लिए, संबंधित डिवीज़न चुनें। वार्ड तक ड्रिल डाउन करें।

प्रॉपर्टी कार्ड चुनें और CTS दर्ज करें मेन्यू से "View Property Card / Malmatta Patrak" चुनें

CTS नंबर, प्लॉट नंबर, या मालिक का नाम दर्ज करें। कैप्चा पूरा करें और सर्च करें।

PDF डाउनलोड करें Mahabhumi पोर्टल बिना किसी फीस के डिजिटली साइंड प्रॉपर्टी कार्ड PDF उपलब्ध कराता है

QR कोड और 16-अंकों का वेरिफिकेशन नंबर इसे बैंक, कोर्ट, और सब-रजिस्ट्रार के लिए मान्य बनाता है। ###

कहीं भी जमा करने से पहले उसी पोर्टल पर QR कोड वेरिफाई करें।

ऑफलाइन तरीका (सब-रजिस्ट्रार ऑफिस)

सही सिटी सर्वे ऑफिस जाएं मुंबई शहर के लिए ओल्ड कस्टम हाउस, फोर्ट स्थित ऑफिस का इस्तेमाल होता है

मुंबई उपनगर (अंधेरी, बोरीवली, कुर्ला) के लिए बांद्रा ईस्ट ऑफिस का इस्तेमाल होता है। अन्य शहरों में सेटलमेंट कमिश्नर के अंतर्गत अपना स्थानीय सिटी सर्वे ऑफिस होता है।

एप्लिकेशन फाइल करें CTS नंबर, प्लॉट डिटेल्स, और ID प्रूफ के साथ लिखित आवेदन जमा करें

नई सर्टिफाइड कॉपी के लिए, Right to Services के तहत eKYC से ऑनलाइन फाइल करने के लिए Aaple Sarkar (aaplesarkar.mahaonline.gov.in) का इस्तेमाल करें।

फीस चुकाएं कोर्ट फीस स्टाम्प्स और एक छोटी एप्लिकेशन फीस लागू होती है

काउंटर पर मौजूदा रेट की पुष्टि करें।

15 से 30 दिनों में लें सिटी सर्वे ऑफिस से साइन और स्टाम्प की गई कॉपी लें

जाने से पहले CTS, प्लॉट क्षेत्रफल, और म्यूटेशन एंट्री क्रॉस-चेक करें।

नवीनतम म्यूटेशन एंट्री की सर्टिफाइड कॉपी मांगें। इससे अक्सर लंबित आपत्तियां उजागर होती हैं।

महाराष्ट्र में प्रॉपर्टी कार्ड में क्या होता है?

नीचे दिया गया हर फील्ड मायने रखता है। एडवांस चुकाने से पहले हर रो पढ़ें।

Field	What it means	What to check
CTS नंबर	यूनीक शहरी प्लॉट पहचानकर्ता	सेल डीड और सोसाइटी रिकॉर्ड्स से बिल्कुल मिलाएं
धारक का नाम	कानूनी मालिकाना हक रखने वाला व्यक्ति या इकाई	बेचने वाले के आधार, पैन, और सोसाइटी शेयर सर्टिफिकेट से तुलना करें
प्लॉट क्षेत्रफल (वर्ग मीटर)	शहरी प्लॉट का कुल क्षेत्रफल	अगर बेचने वाले का बताया गया कारपेट एरिया FSI गणना से मेल न खाए तो अस्वीकार करें
टेन्योर / भूमि वर्ग	फ्रीहोल्ड, लीज़होल्ड, ऑक्युपेंसी क्लास	लीज़होल्ड में ट्रांसफर के लिए लेसर की सहमति ज़रूरी है
एन्कम्ब्रेन्स और म्यूटेशन	लोन, अटैचमेंट, कोर्ट ऑर्डर, मालिकाना हक में बदलाव	खरीदने से पहले यह NIL या पूरी तरह क्लियर होना चाहिए
टैक्स स्टेटस	चुकाए गए और बकाया भूमि कर	अवैतनिक बकाया प्लॉट पर चार्ज बन जाता है

Good sign: एक साफ-सुथरे प्रॉपर्टी कार्ड में QR कोड के साथ नवीनतम डिजिटली साइंड कॉपी, बेचने वाले के ID से मेल खाता एक ही धारक का नाम, NIL एन्कम्ब्रेन्स, फ्रीहोल्ड टेन्योर, और एक साफ म्यूटेशन चेन दिखती है।

महाराष्ट्र में प्रॉपर्टी कार्ड से जुड़ी आम समस्याएं

नीचे दिया गया हर फील्ड मायने रखता है। एडवांस चुकाने से पहले हर रो पढ़ें।

प्रॉपर्टी कार्ड पर अब भी बिल्डर का नाम

पज़ेशन मिलने के बाद भी, CTS प्लॉट पर अक्सर मूल भूमिस्वामी या डेवलपर का नाम धारक के रूप में दिखता है। अगर अंतर्निहित ज़मीन का टाइटल साफ नहीं है तो बैंक फ्लैट लोन देने से मना कर देते हैं।

Fix: सोसाइटी को डीम्ड कन्वेयन्स और नई म्यूटेशन एंट्री के लिए ज़ोर दें। Mahabhulekh पर वेरिफाई करें।

मुंबई प्लॉट के लिए 7/12 दिखाना

मुंबई और नोटिफाइड शहरी क्षेत्रों में, 7/12 चालू डॉक्यूमेंट नहीं है। जो बेचने वाले मुंबई की प्रॉपर्टी के लिए सिर्फ 7/12 पेश करते हैं, वे या तो लापरवाह हैं या असली शहरी टाइटल स्टेटस छुपा रहे हैं।

Fix: मौजूदा CTS नंबर वाला प्रॉपर्टी कार्ड मांगें। जो डील यह न दे सके, उसे अस्वीकार करें।

लीज़होल्ड टेन्योर पर ध्यान न देना

मुंबई के कई सेंट्रल इलाकों के प्लॉट लीज़होल्ड टेन्योर (कलेक्टर, BMC, MHADA, पोर्ट ट्रस्ट) पर हैं। ट्रांसफर के लिए लेसर की सहमति चाहिए, और इसे न देखने से बिक्री रद्द हो सकती है।

Fix: टेन्योर कॉलम पढ़ें। अगर फ्रीहोल्ड के अलावा कुछ और है, तो साइन करने से पहले लेसर से लिखित NOC लें।

सेल डीड से CTS का मिसमैच

प्रॉपर्टी कार्ड पर CTS नंबर सेल डीड, सोसाइटी शेयर सर्टिफिकेट, और BMC टैक्स बिल से मेल खाना चाहिए। मिसमैच बिखरे हुए या विवादित रिकॉर्ड्स का संकेत देता है।

Fix: रजिस्ट्रेशन से पहले सिटी सर्वे ऑफिस करेक्शन के ज़रिए इसे सुलझाएं।

पहले की बिक्री के बाद लंबित म्यूटेशन

एक रजिस्टर्ड बिक्री से प्रॉपर्टी कार्ड अपने आप अपडेट नहीं होता। बेचने वाले इस गैप का फायदा उठाकर दोबारा बेचते हैं या हाल की ट्रांजेक्शन छुपाते हैं।

Fix: देखने के एक हफ्ते के भीतर खुद प्रॉपर्टी कार्ड निकालें। इसे बेचने वाले द्वारा दिखाई गई किसी भी पुरानी कॉपी से मिलाएं।

एन्कम्ब्रेन्स एंट्री नज़रअंदाज़ करना

एन्कम्ब्रेन्स कॉलम में बैंक चार्ज, अटैचमेंट, या कोर्ट ऑर्डर प्लॉट के साथ आगे बढ़ता है।

Fix: रजिस्ट्रेशन की तारीख पर NIL एन्कम्ब्रेन्स दिखाने वाला No Dues लेटर और नया प्रॉपर्टी कार्ड ज़रूर लें।

महाराष्ट्र में ज़मीन खरीदारों के लिए प्रॉपर्टी कार्ड क्यों ज़रूरी है

चार वजहें जिनकी वजह से यह हर शहरी डील के केंद्र में रहता है।

📋

प्राइमरी शहरी टाइटल प्रूफ महाराष्ट्र में शहरी ज़मीन के लिए प्रॉपर्टी कार्ड ही रिकॉर्ड ऑफ़ राइट है

यह वह डॉक्यूमेंट है जिसे कोर्ट, बैंक, और सब-रजिस्ट्रार शहरों में प्लॉट्स और फ्लैट्स के टाइटल वेरिफिकेशन का शुरुआती बिंदु मानकर स्वीकार करते हैं।

⚠

मुंबई और नोटिफाइड क्षेत्रों में 7/12 की जगह लेता है मुंबई और अन्य नोटिफाइड शहरी ज़ोन के अंदर, 7/12 चालू रिकॉर्ड नहीं रह जाता

जो कोई और दावा करे, वह या तो अनजान है या एक गड़बड़ डील को आगे बढ़ा रहा है।

🏦

बैंक लोन और रजिस्ट्रेशन की ज़रूरत प्लॉट्स पर होम लोन, रीडेवलपमेंट फंडिंग, और शहरी सेल डीड के सब-रजिस्ट्रार रजिस्ट्रेशन के लिए साफ टाइटल दिखाने वाला मौजूदा प्रॉपर्टी कार्ड ज़रूरी है

🔍

महाराष्ट्र-विशेष: CTS-आधारित म्यूटेशन चेन सिर्फ महाराष्ट्र में सिटी सर्वे ऑफिस से जुड़ा CTS-आधारित प्रॉपर्टी कार्ड सिस्टम चलाया जाता है

इस पर मौजूद म्यूटेशन चेन आपको बताती है कि प्लॉट ने अब तक कितने ट्रांसफर देखे हैं, जो साफ टाइटल की सबसे बेहतरीन जांच है। ###

Red flag: जो बेचने वाला सिर्फ सोसाइटी शेयर सर्टिफिकेट, बिल्डर NOC, या मुंबई प्लॉट के लिए 7/12 देता है। वे उस डॉक्यूमेंट को छोड़ रहे हैं जो असल में शहरी टाइटल साबित करता है। पीछे हट जाएं।

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अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

प्रॉपर्टी कार्ड मुंबई महाराष्ट्र क्या है और क्या यह मालिकाना हक का कानूनी सबूत है?

प्रॉपर्टी कार्ड या मालमत्ता पत्रक वह शहरी भूमि रिकॉर्ड है जिसे महाराष्ट्र लैंड रेवेन्यू एक्ट, 1966 के सेक्शन 282 के तहत सिटी सर्वे ऑफिस द्वारा रखा जाता है। इसे कोर्ट, बैंक, और सब-रजिस्ट्रार ऑफिसों में शहरी टाइटल के प्राथमिक सबूत के रूप में स्वीकार किया जाता है।

2026 में महाराष्ट्र में प्रॉपर्टी कार्ड की कीमत कितनी है?

[bhulekh.mahabhumi.gov.in](http://bhulekh.mahabhumi.gov.in) से डिजिटली साइंड प्रॉपर्टी कार्ड देखना और डाउनलोड करना नागरिकों के लिए फ्री है। सिटी सर्वे ऑफिस से सर्टिफाइड फिजिकल कॉपी में कोर्ट फीस स्टाम्प्स और एक छोटी एप्लिकेशन फीस लगती है, जो ऑफिस के हिसाब से थोड़ी अलग हो सकती है।

प्रॉपर्टी कार्ड पर CTS नंबर क्या है?

CTS का मतलब है City Title Survey। यह मुंबई और अन्य नोटिफाइड शहरी क्षेत्रों में हर प्लॉट को दिया गया यूनीक पहचान नंबर है। प्रॉपर्टी कार्ड पर CTS नंबर सेल डीड, सोसाइटी रिकॉर्ड्स, और BMC बिल से मेल खाना चाहिए।

मुंबई के लिए मैं प्रॉपर्टी कार्ड ऑनलाइन कैसे वेरिफाई करूं?

खुद [bhulekh.mahabhumi.gov.in](http://bhulekh.mahabhumi.gov.in) या [digitalsatbara.mahabhumi.gov.in](http://digitalsatbara.mahabhumi.gov.in) से डिजिटली साइंड प्रॉपर्टी कार्ड निकालें। डॉक्यूमेंट पर मौजूद QR कोड को स्कैन करें और पोर्टल पर 16-अंकों के वेरिफिकेशन नंबर की पुष्टि करें। बेचने वाले के प्रिंटआउट को कभी अंतिम प्रूफ के तौर पर स्वीकार न करें।

7/12 और प्रॉपर्टी कार्ड में क्या अंतर है?

7/12 ग्रामीण कृषि भूमि को कवर करता है। प्रॉपर्टी कार्ड मुंबई, पुणे, ठाणे, और कोल्हापुर जैसे नोटिफाइड शहरों के अंदर शहरी प्लॉट्स को कवर करता है। दोनों रिकॉर्ड ऑफ़ राइट के तौर पर काम करते हैं, लेकिन अलग-अलग नियमों के तहत अलग-अलग भूमि श्रेणियों पर लागू होते हैं।

मुंबई उपनगर में प्रॉपर्टी कार्ड के लिए मैं कैसे आवेदन करूं?

Right to Services के तहत [aaplesarkar.mahaonline.gov.in](http://aaplesarkar.mahaonline.gov.in) पर Aaple Sarkar का इस्तेमाल करें। आधार eKYC से रजिस्टर करें, CTS और वार्ड डिटेल्स के साथ एप्लिकेशन फाइल करें, और 15 से 30 दिनों में बांद्रा ईस्ट सिटी सर्वे ऑफिस से सर्टिफाइड कॉपी लें।

क्या NRI महाराष्ट्र का प्रॉपर्टी कार्ड ऑनलाइन डाउनलोड कर सकते हैं?

हां। NRI कहीं से भी Mahabhulekh से प्रॉपर्टी कार्ड देख और डाउनलोड कर सकते हैं। देखने के लिए किसी भारतीय मोबाइल नंबर की ज़रूरत नहीं है। डिजिटली साइंड कॉपी का इस्तेमाल करें क्योंकि इसे बिना किसी अतिरिक्त अटेस्टेशन के भारतीय बैंक और सब-रजिस्ट्रार स्वीकार करते हैं।

अगर मेरे प्रॉपर्टी कार्ड में गलत डिटेल्स या लंबित म्यूटेशन हों तो क्या करें?

सिटी सर्वे ऑफिस में लिखित करेक्शन फाइल करें। रजिस्टर्ड सेल डीड, उत्तराधिकार प्रमाणपत्र, या संबंधित प्रूफ अटैच करें। अधिकारी इसे वेरिफाई करके रिकॉर्ड अपडेट करता है। Aaple Sarkar के ज़रिए प्रगति ट्रैक करें और देरी होने पर सेटलमेंट कमिश्नर तक मामला बढ़ाएं।

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