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How to Check कैसे पाएं अफ्रामांटोस अफोरामेंटो गोवा में — पूरी गाइड in Goa — Complete Guide 2026

अफोरामेंटो गोवा, जिसे अफ्रामांटोस भी कहते हैं, कोड ऑफ़ कोमुनिदादेस, 1961 के तहत कोमुनिदादे (village council) द्वारा दी जाने वाली एक स्थायी एम्फिट्यूटिक लीज़ है. ग्रांटी हर साल फोरो (ग्राउंड रेंट) देता है और 20 साल का फोरो प्लस एक अतिरिक्त किस्त चुकाकर पूर्ण मालिकाना हक हासिल कर सकता है. बिना सबूत के ज़मीन न खरीदें.

Quick Reference

इसे भी कहते हैंअफ्रामांटोस, अफोरामेंटो, एम्फिट्यूटिक लीज़, कोमुनिदादे लीज़

जारीकर्ताकोमुनिदादे (Village Council), कोड ऑफ़ कोमुनिदादेस, 1961 के तहत, गवर्नमेंट ऑफ़ गोवा की निगरानी में

वैधताजब तक रिडीम न हो तब तक स्थायी; रिडेम्पशन से पूर्ण मालिकाना हक मिलता है

लागतकोमुनिदादे द्वारा तय वार्षिक फोरो; रिडेम्पशन के लिए वार्षिक फोरो का 20 गुना प्लस एक अतिरिक्त किस्त

लगने वाला समयNOC के लिए 30 से 90 दिन; रिडेम्पशन सर्टिफिकेट में ज़्यादा समय लग सकता है

ऑनलाइन पोर्टलgoa.gov.in (Department of Revenue Comunidade supervision); ऑफलाइन लोकल कोमुनिदादे ऑफिस पर

गोवा में अफोरामेंटो क्या है?

परिभाषा

अफोरामेंटो गोवा एक स्थायी एम्फिट्यूटिक लीज़ है, जो कोड ऑफ़ कोमुनिदादेस, 1961 (Legislative Diploma No. 2070, दिनांक 15 अप्रैल 1961) के तहत एक कोमुनिदादे (village land association) द्वारा दी जाती है. ग्रांटी, जिसे अफोरादोर कहा जाता है, डोमिनियम यूटिले (possessory and beneficial title) रखता है, जबकि कोमुनिदादे डोमिनियम डायरेक्टम (ultimate ownership) अपने पास रखता है. कोमुनिदादे को सालाना ग्राउंड रेंट, जिसे फोरो कहते हैं, देना होता है.

कोमुनिदादे गांव-स्तर के भूमि संगठन हैं जो पुर्तगाली शासन से पहले के हैं. वे सारी गांव की ज़मीन सामूहिक रूप से रखते हैं और गौंकर (Tombo रजिस्टर में दर्ज वंशानुगत सदस्य) व बाहरी लोगों को अफोरामेंटो और अरेंदामेंटो (short-term lease) देते हैं. कोड का आर्टिकल 334 पुष्टि करता है कि मालिकाना हक कोमुनिदादे के पास रहता है. गोवा सक्सेशन, स्पेशल नोटरीज़ एंड इन्वेंटरी प्रोसीडिंग्स एक्ट, 2012 के सेक्शन 293 के तहत अफोरामेंटो वंशानुगत है, और नए धारक द्वारा फोरो भुगतान जारी रखने की शर्त पर इसे गिफ्ट, मॉर्टगेज या बेचा जा सकता है.

खरीदारों के लिए, अफोरामेंटो लेबल एक चेतावनी है, कोई खामी नहीं. कोड का सेक्शन 1 इस लीज़ को ट्रांसफर करने योग्य मानता है. आर्टिकल 6 रिडेम्पशन की अनुमति देता है: 20 साल बाद, 20 साल की फोरो किस्तें प्लस एक अतिरिक्त किस्त चुकाने पर डोमिनियम डायरेक्टम डोमिनियम यूटिले में मिल जाता है और एम्फिट्यूसिस समाप्त हो जाता है. ग्रांटी पूर्ण मालिक बन जाता है. रिडेम्पशन के बिना, खरीदार को फोरो की देनदारी और कोमुनिदादे की चल रही निगरानी दोनों विरासत में मिलते हैं. खरीदारों को प्रस्तावित ट्रांसफर के लिए या तो कोमुनिदादे NOC मांगनी चाहिए, या 20× फोरो चुकाए जाने का सबूत देने वाला रिडेम्पशन सर्टिफिकेट. Comunidade of Balli, Quepem मामले में बॉम्बे हाई कोर्ट के फैसले (12 जनवरी 2012) ने पुष्टि की कि रिडेम्पशन के बाद कोमुनिदादे हस्तक्षेप नहीं कर सकता.

State-specific note: किसी भी अफोरामेंटो खरीद से पहले कोमुनिदादे NOC या 20× फोरो रिडेम्पशन सर्टिफिकेट मांगें. इसके बिना, कोमुनिदादे ट्रांसफर को चुनौती दे सकता है और आगे की फोरो देनदारी खरीदार पर बनी रहती है.

गोवा में अफोरामेंटो कैसे वेरिफ़ाई करें: कोमुनिदादे / goa.gov.in पर स्टेप-बाय-स्टेप

अफोरामेंटो वेरिफ़ाई करने के दो तरीके हैं. कोमुनिदादे ऑफिस के पास मूल लीज़ और फोरो रिकॉर्ड होते हैं. goa.gov.in पर Department of Revenue कोमुनिदादे की निगरानी करता है और गज़ट संदर्भ रखता है. सर्वे नंबर, सब-डिविज़न, तालुका, और विक्रेता के डीड बंडल साथ रखें.

ऑनलाइन तरीका (सुझाया गया)

सही कोमुनिदादे पहचानें गोवा के हर गांव की अपनी कोमुनिदादे होती है

अगर पार्सल एम्फिट्यूटिक ज़मीन से जुड़ा है, तो Form I और XIV में कोमुनिदादे का ज़िक्र होगा. goa.gov.in पर Department of Revenue के पेज पर रजिस्टर्ड कोमुनिदादे की लिस्ट है.

Form I और XIV निकालें goaonline पर जाएं

gov.in. पार्सल के लिए Form I और XIV निकालें. रिमार्क्स कॉलम में अफोरामेंटो स्टेटस, फोरो राशि, ग्रांटी का नाम, और डोमिनियम डायरेक्टम रखने वाली कोमुनिदादे का ज़िक्र होगा.

अगर उपलब्ध हो तो कोमुनिदादे NOC के लिए ऑनलाइन आवेदन करें कुछ कोमुनिदादे ऑनलाइन NOC आवेदन स्वीकार करते हैं

आवेदन में प्रस्तावित ट्रांसफर, नए खरीदार का रिकॉर्ड होता है, और यह पुष्टि होती है कि फोरो अपडेट है. कोमुनिदादे अकोर्दादो (Managing Committee) अपनी मासिक बैठक में मंज़ूरी देती है.

या रिडेम्पशन सर्टिफिकेट प्राप्त करें अगर विक्रेता रिडीम्ड स्टेटस का दावा करता है, तो 20 साल का फोरो प्लस एक अतिरिक्त किस्त चुकाए जाने का सबूत देने वाला रिडेम्पशन सर्टिफिकेट मांगें

सर्टिफिकेट को कोमुनिदादे के फोरो रजिस्टर से क्रॉस-चेक करें. रिडीम होने के बाद, डोमिनियम डायरेक्टम मिल जाता है; पार्सल फ्रीहोल्ड हो जाता है. * ###

* अफोरामेंटो को बिना रिडेम्पशन के भी नए ग्रांटी को बेचा जा सकता है, बशर्ते कोमुनिदादे की NOC हो और फोरो देनदारी जारी रहे. सुनिश्चित करें कि NOC में नए खरीदार का नाम और सर्वे नंबर साफ़ तौर पर लिखा हो.

ऑफलाइन तरीका (सब-रजिस्ट्रार ऑफिस)

कोमुनिदादे ऑफिस जाएं हर कोमुनिदादे का अपना ऑफिस होता है, आमतौर पर गांव में

अकोर्दादो (Managing Committee) कोड के आर्टिकल 7-8 के तहत हर तिमाही बैठक करती है. विक्रेता का डीड बंडल, Form I और XIV, और ID साथ ले जाएं.

फोरो रजिस्टर एंट्री वेरिफ़ाई करें कोमुनिदादे क्लर्क पार्सल का फोरो रजिस्टर निकालता है

पुष्टि करें कि विक्रेता का फोरो अपडेट है. फोरो बकाया होना एक रेड फ्लैग है; आर्टिकल 344 के तहत, ज़मीन के इस्तेमाल न होने पर 20× फोरो पेनल्टी लग सकती है.

NOC या रिडेम्पशन सर्टिफिकेट के लिए आवेदन करें इनमें से किसी एक के लिए लिखित आवेदन दें: (a) खरीदार को ट्रांसफर के लिए NOC, या (b) रिडेम्पशन सर्टिफिकेट की सर्टिफाइड कॉपी

NOC का फैसला अकोर्दादो अगली बैठक में करती है. रिडेम्पशन के लिए फोरो किस्तों का रिकॉर्ड चाहिए.

डॉक्यूमेंट पर साइन और मुहर लगवाएं कोमुनिदादे अटॉर्नी NOC या रिडेम्पशन सर्टिफिकेट पर कोमुनिदादे की मुहर के साथ साइन करता है

जहां लागू हो, डॉक्यूमेंट को गोवा गवर्नमेंट गज़ट पब्लिकेशन से क्रॉस-चेक करें. *

* हाल की Diploma Amendment से आए आर्टिकल 31-A के बारे में सतर्क रहें. यह एम्फिट्यूटिक अफोरामेंटो ज़मीन पर लैंड-यूज़ बदलाव को प्रतिबंधित करता है. विरासत में मिली अफोरामेंटो पार्सल पर सामान्य मालिकाना हक से अलग लैंड-यूज़ प्रतिबंध लग सकते हैं.

गोवा में अफोरामेंटो डॉक्यूमेंट में क्या होता है?

हर अफोरामेंटो डीड में ग्रांटर, ग्रांटी, फोरो, और रिडेम्पशन हिस्ट्री दर्ज होती है. किसी भी फील्ड में मिसमैच होना डील रोकने वाली खामी है.

Field	What it means	What to check
सर्वे नंबर / सब-डिविज़न	पार्सल पहचानकर्ता	Form I, Form XIV, सेल डीड (विक्रय विलेख) से मिलान करें
कोमुनिदादे का नाम	डोमिनियम डायरेक्टम रखने वाला village land association	पुष्टि करता है कि पार्सल कोमुनिदादे मूल की है
ग्रांटी (अफोरादोर) का नाम	डोमिनियम यूटिले रखने वाला व्यक्ति	विक्रेता या विक्रेता के पूर्ववर्ती की चेन में होना चाहिए
वार्षिक फोरो राशि	हर साल देय ग्राउंड रेंट	चालू वित्तीय देनदारी की पुष्टि करता है
मूल ग्रांट की तारीख	जब अफोरामेंटो पहली बार जारी हुआ था	रिडेम्पशन योग्यता तय करता है (20 साल बाद)
फोरो भुगतान स्थिति	अपडेट या बकाया	बकाया होने पर आर्टिकल 344 पेनल्टी लगती है
ट्रांसफर के लिए NOC	खरीदार को बिक्री के लिए कोमुनिदादे की मंज़ूरी	गैर-रिडीम्ड अफोरामेंटो के ट्रांसफर के लिए ज़रूरी
रिडेम्पशन सर्टिफिकेट	20× फोरो प्लस 1 अतिरिक्त किस्त चुकाए जाने का सबूत	अफोरामेंटो को पूर्ण मालिकाना हक में बदलता है

Good sign: या तो: (a) कोमुनिदादे NOC जिसमें खरीदार का साफ़ नाम हो और फोरो अपडेट हो; या (b) रजिस्टर्ड रिडेम्पशन सर्टिफिकेट जो 20 साल का फोरो प्लस एक अतिरिक्त किस्त चुकाए जाने और डोमिनियम डायरेक्टम मर्जर का सबूत दे.

गोवा में अफोरामेंटो से जुड़ी आम समस्याएं

कोमुनिदादे NOC के बिना बिक्री

बायर वॉर्निंग सीधी है: NOC या रिडेम्पशन सर्टिफिकेट ही एकमात्र सुरक्षित रास्ता है. कोमुनिदादे NOC के बिना हुई बिक्री चुनौती योग्य होती है. कोमुनिदादे नए धारक से फोरो वसूल सकता है और ट्रांसफर को पलटने की कोशिश कर सकता है. *

Fix: * ट्रांसफर के लिए कोमुनिदादे NOC मांगें, जिस पर अकोर्दादो के साइन और मुहर हो. NOC नहीं तो खरीद नहीं.

जाली रिडेम्पशन सर्टिफिकेट

रिडेम्पशन सर्टिफिकेट कभी-कभी जाली बनाए जाते हैं. कोमुनिदादे का फोरो रजिस्टर ही एकमात्र प्रामाणिक स्रोत है. बिना सहायक रजिस्टर एंट्री के रिडेम्पशन सर्टिफिकेट फर्ज़ी है. *

Fix: * रिडेम्पशन सर्टिफिकेट को ऑफिस में कोमुनिदादे के फोरो रजिस्टर से क्रॉस-चेक करें. सभी 20 साल की फोरो रसीदें प्लस अतिरिक्त किस्त की रसीद मांगें.

फोरो बकाया होना

कुछ अफोरामेंटो में सालों से फोरो बकाया है. कोड का आर्टिकल 344 कोमुनिदादे को ज़मीन के इस्तेमाल न होने पर 20× फोरो पेनल्टी लगाने की अनुमति देता है. यह बकाया खरीदार को विरासत में मिलती है. *

Fix: * खरीद से पहले फोरो स्टेटमेंट निकालें. बकाया राशि को कंसीडरेशन में शामिल करके निपटाएं. अगर आर्टिकल 344 के तहत पेनल्टी बकाया है, तो डील से हट जाएं.

आर्टिकल 31-A के लैंड-यूज़ प्रतिबंधों को नज़रअंदाज़ करना

हाल की Diploma Amendment ने आर्टिकल 31-A लागू किया, जो अफोरामेंटो ज़मीन पर लैंड-यूज़ बदलाव को प्रतिबंधित करता है. कन्वर्ज़न या कमर्शियल इस्तेमाल की योजना बना रहे खरीदारों को नियामक अड़चन का सामना करना पड़ सकता है. *

Fix: * पुष्टि करें कि इच्छित इस्तेमाल मूल अफोरामेंटो उद्देश्य के अनुकूल है. इस्तेमाल बदलने के लिए, कोमुनिदादे डेवलपमेंट रूल्स और आर्टिकल 31-A को समझना ज़रूरी है. लोकल वकील की सलाह ज़रूरी है.

गौंकर स्टेटस पर विवाद

गौंकर (Tombo रजिस्टर में दर्ज सदस्य) को दिए गए अफोरामेंटो में प्राथमिकता अधिकार होते हैं. गैर-गौंकर को बिक्री के लिए कोमुनिदादे की मंज़ूरी चाहिए. गौंकर वंश को लेकर विवाद आम हैं. *

Fix: * अगर विक्रेता गौंकर स्टेटस का दावा करता है, तो उसे Tombo से वेरिफ़ाई करें. अगर गैर-गौंकर खरीदार को बेचा जा रहा है, तो आर्टिकल 324-339 के तहत कोमुनिदादे की साफ़ मंज़ूरी लें.

कोमुनिदादे प्रस्ताव गज़ट में प्रकाशित नहीं होना

1961 के कोड के तहत, NOC और मंज़ूरियों सहित कोमुनिदादे के फैसलों को गज़ट में प्रकाशित होना चाहिए. कुछ कोमुनिदादे उचित गज़ट सूचना के बिना अनौपचारिक NOC जारी कर देते हैं, जो चुनौती योग्य होते हैं. *

Fix: * पार्सल को प्रभावित करने वाले किसी भी कोमुनिदादे प्रस्ताव के लिए गोवा गवर्नमेंट गज़ट का संदर्भ मांगें. बिना गज़ट प्रकाशन के, प्रस्ताव भविष्य की चुनौतियों में बाध्यकारी नहीं हो सकता.

गोवा में ज़मीन खरीदारों के लिए अफोरामेंटो क्यों ज़रूरी है

गोवा के ज़मीन खरीदारों के लिए, अफोरामेंटो ही वह डॉक्यूमेंट है जो तय करता है कि पार्सल फ्रीहोल्ड है, लीज़होल्ड है, या इनके बीच का कुछ है.

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टाइटल स्ट्रक्चर तय करता है अफोरामेंटो गोवा एक विभाजन बनाता है: डोमिनियम यूटिले ग्रांटी के पास, डोमिनियम डायरेक्टम कोमुनिदादे के पास

ग्रांटी बेच सकता है, मॉर्टगेज कर सकता है, और विरासत में दे सकता है, लेकिन अंतर्निहित कोमुनिदादे का मालिकाना हक बना रहता है. रिडेम्पशन से दोनों मिल जाते हैं.

⚠

NOC या रिडेम्पशन में कोई समझौता नहीं बायर वॉर्निंग सीधी है: कोमुनिदादे NOC या 20× फोरो रिडेम्पशन के सबूत के बिना ज़मीन न खरीदें

कोमुनिदादे ट्रांसफर को चुनौती दे सकता है और खरीदार से चल रहे फोरो की वसूली कर सकता है.

🏦

बैंक लोन और रजिस्ट्रेशन के लिए ज़रूरी बैंक गोवा के ग्रामीण और गांव पार्सल पर होम लोन मंज़ूर करने से पहले अफोरामेंटो स्टेटस चेक करते हैं

रजिस्ट्रेशन के समय सब-रजिस्ट्रार कोमुनिदादे NOC वेरिफ़ाई करता है. खामी वाले अफोरामेंटो डॉक्यूमेंट दोनों जांच में फेल हो जाते हैं.

🔍

गोवा-विशिष्ट: कोमुनिदादे सिस्टम भारत में अद्वितीय है कोमुनिदादे की सामूहिक भूमि स्वामित्व प्रणाली गोवा के लिए खास है

स्थायी लीज़ के रूप में अफोरामेंटो, Tombo रजिस्टर, अकोर्दादो कमेटी संरचना, और सेक्शन 293 की वंशानुगत सुरक्षा — ये सब 1961 के कोड से आते हैं. भारत के किसी अन्य राज्य में इसका कोई समानांतर नहीं है.

Red flag: अगर विक्रेता कोमुनिदादे NOC या रिडेम्पशन सर्टिफिकेट नहीं दिखा पाता, दावा करता है कि फोरो "अब वसूला नहीं जाता", या अवेरिफाइबल रिडेम्पशन सर्टिफिकेट दिखाता है: डील से हट जाएं. इनमें से किसी एक के बिना, कोमुनिदादे का पार्सल पर अधिकार बना रहता है.

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अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

अफोरामेंटो गोवा क्या है?

अफोरामेंटो गोवा, जिसे अफ्रामांटोस भी कहते हैं, कोड ऑफ़ कोमुनिदादेस, 1961 के तहत कोमुनिदादे (village council) द्वारा दी जाने वाली एक स्थायी एम्फिट्यूटिक लीज़ है. ग्रांटी कोमुनिदादे को सालाना फोरो देता है और 20× फोरो प्लस एक अतिरिक्त किस्त चुकाकर पूर्ण मालिकाना हक हासिल कर सकता है.

गोवा में अफोरामेंटो और अरेंदामेंटो में क्या अंतर है?

अफोरामेंटो एक स्थायी लीज़ है जिसे फोरो न चुकाने पर भी समाप्त नहीं किया जा सकता और यह वंशानुगत है. अरेंदामेंटो एक शॉर्ट-टर्म लीज़ है जिसे समाप्त किया जा सकता है. अफोरामेंटो डोमिनियम यूटिले देता है; अरेंदामेंटो केवल कब्ज़ा देता है.

क्या गोवा में कोमुनिदादे रिडेम्पशन सर्टिफिकेट देने से मना कर सकती है?

नहीं. Comunidade of Balli, Quepem मामले में बॉम्बे हाई कोर्ट के फैसले (12 जनवरी 2012) ने पुष्टि की कि डोमिनियम यूटिले ट्रांसफर होने और 20× फोरो प्लस एक अतिरिक्त किस्त चुकाए जाने के बाद कोमुनिदादे ग्रांटी के अधिकारों में हस्तक्षेप नहीं कर सकता.

गोवा में अफोरामेंटो कैसे रिडीम होता है?

कोड ऑफ़ कोमुनिदादेस, 1961 के आर्टिकल 6 के तहत, ग्रांट के 20 साल बाद, ग्रांटी 20 साल की फोरो किस्तें प्लस एक अतिरिक्त किस्त चुका सकता है. इससे डोमिनियम डायरेक्टम डोमिनियम यूटिले में मिल जाता है, और एम्फिट्यूसिस खत्म हो जाता है. ग्रांटी पूर्ण मालिक बन जाता है.

क्या गोवा में अफोरामेंटो ज़मीन वंशानुगत है?

हां. गोवा सक्सेशन, स्पेशल नोटरीज़ एंड इन्वेंटरी प्रोसीडिंग्स एक्ट, 2012 का सेक्शन 293(2) साफ़ तौर पर एम्फिट्यूसिस को वंशानुगत मानता है. यह अधिकार फोरो देनदारी जारी रखने की शर्त पर वारिसों को ट्रांसफर होता है. सेक्शन 293(3) धारक को अलियनेट, मॉर्टगेज, गिफ्ट या एक्सचेंज करने की भी अनुमति देता है.

कोमुनिदादे गोवा में फोरो क्या है?

फोरो वह सालाना ग्राउंड रेंट है जो अफोरादोर (अफोरामेंटो ग्रांटी) को कोमुनिदादे को देना होता है. यह मूल ग्रांट डीड में तय की गई एक निश्चित राशि है. कोड का आर्टिकल 344 कोमुनिदादे को ज़मीन के इस्तेमाल न होने पर 20× फोरो पेनल्टी लगाने की अनुमति देता है.

क्या गोवा में अफोरामेंटो ज़मीन बेची जा सकती है?

हां, कोमुनिदादे की NOC के साथ, या रिडेम्पशन के बाद. कोड का आर्टिकल 7 कहता है कि एम्फिट्यूटिक ज़मीन को अलियनेट किया जा सकता है. खरीदार फोरो भुगतान जारी रखने की शर्त पर नया ग्रांटी बन जाता है. हाल के आर्टिकल 31-A प्रतिबंध ज़मीन के इस्तेमाल में बदलाव को सीमित कर सकते हैं.

कोमुनिदादे संदर्भ में गौंकर कौन है?

गौंकर मूल गांव बसाने वालों का वंशानुगत पुरुष वंशज है, जो Tombo रजिस्टर में दर्ज है. कोड के आर्टिकल 20-29 गौंकर सदस्यता को परिभाषित करते हैं. उन्हें अफोरामेंटो के लिए प्राथमिकता अधिकार मिलते हैं और कोमुनिदादे राजस्व (ज़ोन) का हिस्सा मिलता है.

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