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How to Check कैसे पाएं टाइटल डीड और मदर डीड गोवा में — पूरी गाइड in Goa — Complete Guide 2026

गोवा में टाइटल डीड और मदर डीड मिलकर यह साबित करते हैं कि ज़मीन पहली बार निजी मालिकाना हक में कैसे आई और तब से हर मालिक का ट्रैक रखते हैं. गोवा में, यह चेन कम से कम 30 साल तक जानी चाहिए, और पुर्तगाली-काल के डीड को किसी भी बिक्री से पहले प्रमाणित अनुवाद की ज़रूरत होती है. यह गाइड दोनों दस्तावेज़ों को हासिल करने, वेरिफाई करने, और रजिस्टर करने के बारे में बताती है.

Quick Reference

अन्य नाममूला डीड, एस्क्रितुरा, इंस्क्रिप्शन-डिस्क्रिप्शन (पुर्तगाली काल)

जारीकर्ताउस तालुका का सब-रजिस्ट्रार जहां प्रॉपर्टी स्थित है

वैधताप्रॉपर्टी के जीवनकाल तक; यह एक स्थायी सार्वजनिक रिकॉर्ड बना रहता है

लागतनई बिक्री पर 3.5% से 6% स्टाम्प ड्यूटी प्लस 0.5% रजिस्ट्रेशन; पुराने डीड की सर्टिफाइड कॉपी के लिए Rs 100 प्लस Rs 20 प्रति वर्ष और Rs 10 प्रति फोलियो

लगने वाला समयGAURI के ज़रिए नई रजिस्ट्रेशन के लिए 2 से 5 कार्य दिवस; ज़्यादातर सर्टिफाइड कॉपी के लिए उसी दिन

ऑनलाइन पोर्टलgoaonline.gov.in (registration.goa.gov.in से लिंक्ड) गोवा

गोवा में टाइटल डीड / मदर डीड क्या है?

परिभाषा

टाइटल डीड वह रजिस्टर्ड दस्तावेज़ है जो गोवा में प्रॉपर्टी के मालिकाना हक को ट्रांसफर करता है. मदर डीड उस चेन का सबसे पुराना दस्तावेज़ है, जो दिखाता है कि ज़मीन पहली बार निजी हाथों में कैसे आई. दोनों इंडियन रजिस्ट्रेशन (गोवा, दमन और दीव संशोधन) एक्ट, 1985 के तहत आते हैं.

गोवा में आधुनिक टाइटल डीड में सेल डीड, गिफ्ट डीड, बंटवारा डीड, और कन्वेयंस डीड शामिल हैं, जो सभी स्थानीय सब-रजिस्ट्रार ऑफिस में GAURI कंप्यूटरीकृत सिस्टम के ज़रिए रजिस्टर होते हैं. मदर डीड पैरेंट डॉक्यूमेंट की तरह काम करती है, प्रॉपर्टी का कानूनी जन्म प्रमाणपत्र. इसके बिना, मालिकाना हक की चेन अधूरी है और कोई भी बाद की बिक्री कमज़ोर आधार पर टिकी होती है. गोवा में, वकील और बैंक दोनों बिक्री, मॉर्गेज, या होम लोन के लिए टाइटल क्लियर करने से पहले इस चेन को कम से कम 30 साल पीछे तक ट्रेस करने पर ज़ोर देते हैं.

जो चीज़ गोवा को अलग बनाती है वह है इसकी पुर्तगाली विरासत. दिसंबर 1961 से पहले की मौजूदा प्रॉपर्टी अपना मूल मालिकाना हक इंस्क्रिप्शन और डिस्क्रिप्शन रिकॉर्ड में रखती हैं, जो पूर्व कॉन्सेर्वातोरिया में रखे जाते थे और अब सब-रजिस्ट्रार सिस्टम में शामिल हैं. इंस्क्रिप्शन मालिकों के नाम बताता है, जबकि डिस्क्रिप्शन सीमाएं और क्षेत्रफल तय करता है. दोनों पुर्तगाली भाषा में लिखे गए हैं और आज भी कानूनी रूप से बाध्यकारी हैं. अगर आपकी टाइटल चेन में किसी मदर डीड में इन पुराने रिकॉर्ड में से किसी का संदर्भ है, तो किसी भी समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले आपको एक सर्टिफाइड कॉपी और कोर्ट-मान्यता प्राप्त अनुवाद लेना ज़रूरी है.

State-specific note: पुर्तगाली सिविल कोड, 1867 के तहत गोवा के विवाहित जोड़े डिफ़ॉल्ट रूप से सभी प्रॉपर्टी के संयुक्त मालिक होते हैं. सिर्फ एक पति या पत्नी के हस्ताक्षर वाला टाइटल डीड दूसरे आधे हिस्से के लिए लागू नहीं होता. दोनों को सब-रजिस्ट्रार के सामने एग्ज़िक्यूट और स्वीकार करना होगा.

गोवा में टाइटल डीड मदर डीड कैसे पाएं

ऑनलाइन रजिस्ट्रेशन गोवा रजिस्ट्रेशन डिपार्टमेंट पोर्टल के ज़रिए होता है, जबकि पुरानी मदर डीड की सर्टिफाइड कॉपी के लिए आमतौर पर सब-रजिस्ट्रार के पास खुद जाना पड़ता है. शुरू करने से पहले अपना ड्राफ्ट डीड, आईडी प्रूफ, PAN, ज़ोनिंग सर्टिफिकेट, और पहले की चेन के दस्तावेज़ तैयार रखें.

ऑनलाइन तरीका (सुझाया गया)

पोर्टल पर गोवा नागरिक के रूप में रजिस्टर करें [registration

goa.gov.in](http://registration.goa.gov.in) पर जाएं (जिसे [goaonline.gov.in](http://goaonline.gov.in) से भी एक्सेस किया जा सकता है). अपने नाम, पते, मोबाइल, और ईमेल के साथ अकाउंट बनाएं. OTP से वेरिफाई करें और लॉगिन करें.

ड्राफ्ट अप्रूवल के लिए दस्तावेज़ जमा करें डॉक्यूमेंट एंट्री पर क्लिक करें, फिर न्यू डॉक्यूमेंट एंट्री

ड्राफ्ट सेल डीड या मदर डीड अपलोड करें और प्रॉपर्टी की जानकारी भरें ताकि सिस्टम आधिकारिक वैल्यूएशन ले सके. सब-रजिस्ट्रार फाइनल रजिस्ट्रेशन से पहले ड्राफ्ट की समीक्षा और मंज़ूरी देता है.

पहले किसी गोवा प्रॉपर्टी वकील से ड्राफ्ट की जाँच करवाएं; सब-रजिस्ट्रार ऐसे किसी भी डीड को खारिज कर देगा जिसमें लागू होने पर पति या पत्नी का नाम गायब हो.

स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन फीस चुकाएं सिस्टम 3

स्लैब के अनुसार 5% से 6% स्टाम्प ड्यूटी और 0.5% रजिस्ट्रेशन की गणना करता है. ई-चालान जनरेट करें और नेट बैंकिंग, डेबिट कार्ड, या क्रेडिट कार्ड से भुगतान करें.

गोवा में अप्रैल 2025 से ई-स्टैम्पिंग अनिवार्य है; नई रजिस्ट्रेशन के लिए फिजिकल स्टाम्प पेपर अब स्वीकार नहीं किया जाता.

सब-रजिस्ट्रार अपॉइंटमेंट बुक करें और एग्ज़िक्यूशन पूरा करें तारीख, समय, और शिफ्ट चुनें

विक्रेता और खरीदार दोनों (और विक्रेता के पति या पत्नी) को ओरिजिनल दस्तावेज़, दो गवाहों, और अगर कोई पक्ष विदेशी नागरिक है तो OCI कार्ड के साथ उपस्थित होना ज़रूरी है. डीड GAURI में रजिस्टर होता है और ओरिजिनल 2 से 5 कार्य दिवस में आपके पास वापस आ जाता है.

ऑफलाइन तरीका (सब-रजिस्ट्रार ऑफिस)

सही सब-रजिस्ट्रार के पास जाएं गोवा में 12 तालुका सब-रजिस्ट्रार ऑफिस हैं, साथ ही पणजी में उत्तर गोवा और दक्षिण गोवा डिस्ट्रिक्ट रजिस्ट्रार भी हैं

डीड को उसी ऑफिस में रजिस्टर करना ज़रूरी है जो प्रॉपर्टी के स्थान को कवर करता है.

मंज़ूरी और अपॉइंटमेंट के लिए ड्राफ्ट जमा करें ड्राफ्ट और सहायक दस्तावेज़ (आईडी, PAN, ज़ोनिंग सर्टिफिकेट, लागू होने पर PDA NOC, और चेन वेरिफिकेशन के लिए पहले की मदर डीड) सौंपें

सब-रजिस्ट्रार अपॉइंटमेंट तय करता है.

तय दिन एग्ज़िक्यूट और स्वीकार करें ओरिजिनल डीड, डुप्लिकेट कॉपी, दो गवाह, और स्टाम्प ड्यूटी रसीद लेकर आएं

सब-रजिस्ट्रार जाँच करता है, ड्यूटी की गणना करता है, एग्ज़िक्यूशन स्वीकार करता है, और GAURI में विवरण दर्ज करता है.

रजिस्टर्ड ओरिजिनल लें और म्यूटेशन कराएं स्कैनिंग और आर्काइविंग के बाद, ओरिजिनल को रजिस्ट्रेशन एंडोर्समेंट के साथ वापस किया जाता है

90 दिनों के भीतर ममलतदार ऑफिस में फॉर्म I और XIV में अपने नाम पर म्यूटेशन के लिए आवेदन करें.

पुरानी मदर डीड की सर्टिफाइड कॉपी के लिए, Rs 20 स्टाम्प के साथ प्लेन-पेपर आवेदन दाखिल करें; Rs 100 प्लस खोज के प्रति वर्ष Rs 20 और प्रति फोलियो Rs 10 चुकाएं.

गोवा में टाइटल डीड / मदर डीड में क्या होता है?

गोवा में एक पूरी टाइटल डीड में छह जानकारी ब्लॉक होते हैं जो मिलकर साबित करते हैं कि किसका क्या मालिकाना हक है और उन्हें यह कैसे मिला.

Field	What it means	What to check
एग्ज़िक्यूट करने वाले पक्षों के नाम	विक्रेता, खरीदार, और किसी भी सह-मालिक को दर्ज करता है	आधार और PAN से मिलान करें; पुष्टि करें कि विक्रेता के पति/पत्नी का नाम सह-एग्ज़िक्यूटेंट के रूप में दर्ज है
प्रॉपर्टी विवरण और सीमाएं	क्षेत्रफल, सर्वे नंबर, सब-डिविज़न, और भौतिक सीमाएं तय करता है	DSLR में मौजूदा फॉर्म I और XIV से क्रॉस-चेक करें
बिक्री प्रतिफल	भुगतान की गई कीमत दर्ज करता है	कम-घोषणा का पता लगाने के लिए सरकारी सर्किल रेट से तुलना करें
पूर्व मालिकाना हक की चेन (रेसिटल)	कम से कम 30 साल के हर ट्रांसफर को सूचीबद्ध करता है	पुष्टि करें कि हर संदर्भित पूर्व डीड सब-रजिस्ट्रार के पास मौजूद है
विक्रेता द्वारा हासिल करने का तरीका	बिक्री, गिफ्ट, बंटवारा, इन्वेंतारियो, या कोर्ट डिक्री	अगर विरासत में मिली है, तो प्रमाणित इन्वेंतारियो ऑर्डर मांगें
स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्रेशन एंट्री	GAURI नंबर, तारीख, बुक और फोलियो दर्ज करता है	रजिस्ट्रेशन नंबर को सब-रजिस्ट्रार के इंडेक्स से मिलाएं

Good sign: एक साफ गोवा टाइटल डीड में लगातार रजिस्ट्रेशन एंट्री, लागू होने पर दोनों पति-पत्नी के हस्ताक्षर, चेन में एक जैसे सीमा विवरण, और हर पुर्तगाली संदर्भ के साथ एक प्रमाणित अनुवाद दिखता है.

गोवा में टाइटल डीड / मदर डीड से जुड़ी आम समस्याएं

अनुवाद के बिना पुर्तगाली इंस्क्रिप्शन-डिस्क्रिप्शन

1961 से पहले के डीड पुर्तगाली में लिखे गए हैं, और कई विक्रेता बिना अनुवाद के सिर्फ ओरिजिनल दे देते हैं. आज की कोई भी कोर्ट उस चीज़ को लागू नहीं करेगी जिसे वह पढ़ नहीं सकती, और बैंक भी इसी वजह से लोन फाइलें रिजेक्ट कर देते हैं.

Fix: कोर्ट-मान्यता प्राप्त पुर्तगाली अनुवादक की सेवा लें; अनुवाद को नोटरीकृत कराएं और चेन के हर आधुनिक डीड के साथ संलग्न करें.

30-साल की चेन में मिसिंग लिंक

दो ट्रांसफर के बीच एक भी गायब सेल डीड चेन को तोड़ देता है. मौजूदा विक्रेता का टाइटल हवा में टिका होता है, और मिसिंग-लिंक मालिक का कोई भी वंशज बाद में ज़मीन पर दावा कर सकता है.

Fix: उस सब-रजिस्ट्रार के पास सर्टिफाइड कॉपी के लिए आवेदन करें जहां वह पुराना डीड रजिस्टर हुआ था. अगर पूरी तरह खो गया है, तो FIR दाखिल करें, एक शपथपत्र रजिस्टर करें, सार्वजनिक नोटिस प्रकाशित करें, और साफ लिखित कानूनी राय के बाद ही आगे बढ़ें.

सह-विक्रेता के रूप में पति/पत्नी के हस्ताक्षर न होना

पुर्तगाली सिविल कोड, 1867 के तहत, एक विवाहित गोवावासी हर संयुक्त संपत्ति के आधे हिस्से का मालिक होता है. सिर्फ पति या सिर्फ पत्नी के हस्ताक्षर वाला डीड दूसरे आधे हिस्से के लिए अमान्य है.

Fix: विक्रेता की वैवाहिक स्थिति वेरिफाई करें, और ज़ोर दें कि दोनों पति-पत्नी नए डीड को एग्ज़िक्यूट करें और सब-रजिस्ट्रार के सामने व्यक्तिगत रूप से स्वीकार करें.

इन्वेंतारियो कार्यवाही के बिना विरासत

विक्रेता कभी-कभी गोवा उत्तराधिकार, विशेष नोटरी और इन्वेंटरी प्रोसीडिंग एक्ट, 2012 के तहत कोर्ट का इन्वेंतारियो ऑर्डर दिखाए बिना माता-पिता की ज़मीन पर दावा करते हैं. डीड में सिर्फ एक वारिस का नाम हो सकता है जबकि तीन या चार अन्य लोगों के पास बिना चुनौती वाले हिस्से हों.

Fix: सिविल कोर्ट से प्रमाणित इन्वेंतारियो ऑर्डर मांगें जिसमें हर वारिस, उनका हिस्सा, और बंटवारा आवंटन दिखाया गया हो.

फर्ज़ी या नकली पहचान से बनी मदर डीड

धोखेबाज़ फर्ज़ी मदर डीड बनाते हैं या बुज़ुर्ग अनुपस्थित मालिकों की नकली पहचान बनाते हैं, खासकर तटीय इलाके में NRI-मालिकाना पुश्तैनी प्रॉपर्टी में.

Fix: उस सब-रजिस्ट्रार के पास ओरिजिनल फोलियो वेरिफाई करें जहां डीड रजिस्टर होने का दावा करती है. किसी भी आगे के फर्ज़ी ट्रांसफर को रोकने के लिए रजिस्ट्रेशन एक्ट के तहत कैविएट दाखिल करें.

फॉर्म I और XIV डीड से मेल नहीं खाता

राजस्व रिकॉर्ड अब भी पिछले मालिक को दिखा सकता है क्योंकि म्यूटेशन कभी दाखिल नहीं किया गया. इसका सिरदर्द खरीदार को विरासत में मिलता है.

Fix: पहले ममलतदार ऑफिस में विक्रेता के नाम पर म्यूटेशन के लिए आवेदन करें, अपडेटेड फॉर्म I और XIV लें, फिर सेल डीड पर हस्ताक्षर करें.

गोवा में ज़मीन खरीदारों के लिए टाइटल डीड / मदर डीड क्यों मायने रखता है

यह दस्तावेज़ तय करता है कि क्या आप वाकई ज़मीन के मालिक हैं या सिर्फ ऐसा सोचते हैं.

📋

बिना टूटी कानूनी चेन स्थापित करता है मदर डीड और उसके बाद की हर सेल डीड मिलकर टाइटल चेन बनाती हैं

गोवा में, वकील और बैंक दोनों साफ टाइटल सर्टिफिकेट जारी करने से पहले इस चेन को कम से कम 30 साल तक जाँचते हैं. इससे कम होने पर, कोई साफ राय नहीं लिखी जाती.

⚠

गोवा-विशेष: पुर्तगाली सिविल कोड दोनों पति-पत्नी को बांधता है सुप्रीम कोर्ट ने जोस पाउलो कोटिन्हो बनाम

मारिया लुइज़ा वैलेंटीना परेरा (2019) मामले में पुष्टि की कि पुर्तगाली सिविल कोड, 1867 हर गोवा-डोमिसाइल के लिए उत्तराधिकार को नियंत्रित करता है, यहां तक कि गोवा के बाहर रखी प्रॉपर्टी के लिए भी. किसी गोवा विक्रेता के पति या पत्नी का डिफ़ॉल्ट रूप से आधे हिस्से पर मालिकाना हक होता है और उन्हें हर डीड पर हस्ताक्षर करना ज़रूरी है.

🏦

बैंक इसके बिना होम लोन देने से इनकार करते हैं हर राष्ट्रीयकृत बैंक को गोवा प्रॉपर्टी पर लोन मंज़ूर करने से पहले पूरी मदर डीड चेन चाहिए

कोई गैप, बिना अनुवाद वाला पुर्तगाली संदर्भ, या एक भी गायब फोलियो लीगल वेटिंग में तुरंत रिजेक्शन का कारण बनता है.

🔍

गोवा-विशेष: पुर्तगाली-काल की प्रामाणिकता 19 दिसंबर 1961 से पहले रजिस्टर हुई प्रॉपर्टी के लिए, पुराने कॉन्सेर्वातोरिया से इंस्क्रिप्शन और डिस्क्रिप्शन ही कानूनी जन्म प्रमाणपत्र बने रहते हैं

अगर वे एंट्री पेश और अनुवादित नहीं की जा सकतीं तो कोई भी आधुनिक डीड मान्य नहीं है.

Red flag: जो विक्रेता यह ज़ोर देता है कि पुर्तगाली दस्तावेज़ "बहुत पुराने हैं और मायने नहीं रखते" या 30-साल की मदर डीड चेन साझा करने से इनकार करता है, वह एक खामी वाला टाइटल छिपा रहा है. पीछे हट जाएं और कोई साफ विकल्प खोजें.

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अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

गोवा में टाइटल डीड और मदर डीड क्या है?

टाइटल डीड वह रजिस्टर्ड दस्तावेज़ है जो मौजूदा खरीदार को मालिकाना हक ट्रांसफर करता है. मदर डीड उस चेन का सबसे पुराना दस्तावेज़ है, जो दिखाता है कि प्रॉपर्टी पहली बार निजी मालिकाना हक में कैसे आई. दोनों मिलकर कम से कम 30 साल के बिना टूटे कानूनी टाइटल को साबित करते हैं.

गोवा में ज़मीन खरीदते समय टाइटल चेन को कितने पीछे तक चेक करना ज़रूरी है?

कम से कम 30 साल. गोवा के वकील और बैंक दोनों इस अवधि पर ज़ोर देते हैं क्योंकि ज़्यादातर सिविल क्लेम, बिना बताए गए वारिस, और पुराने एन्कम्ब्रेन्स तीन दशकों के भीतर सामने आ जाते हैं. पुश्तैनी ज़मीन के लिए, वकील अक्सर खुद पुर्तगाली इंस्क्रिप्शन तक और पीछे ट्रेस करते हैं.

क्या मैं पुर्तगाली इंस्क्रिप्शन डॉक्यूमेंट के बिना गोवा प्रॉपर्टी खरीद सकता हूं?

सिर्फ तभी जब प्रॉपर्टी पहली बार 1961 के बाद रजिस्टर हुई हो और आधुनिक मदर डीड पूरी हो. अन्यथा पुराने कॉन्सेर्वातोरिया का इंस्क्रिप्शन और डिस्क्रिप्शन ही मूल टाइटल प्रूफ है, और हस्ताक्षर करने से पहले आपको सर्टिफाइड कॉपी के साथ अनुवाद की ज़रूरत होगी.

गोवा में विक्रेता के पति/पत्नी को भी टाइटल डीड पर हस्ताक्षर क्यों करना चाहिए?

पुर्तगाली सिविल कोड, 1867 अब भी गोवा की प्रॉपर्टी को नियंत्रित करता है और हर वैवाहिक संपत्ति को संयुक्त मालिकाना हक वाला मानता है. सिर्फ एक पति या पत्नी के हस्ताक्षर वाला डीड सिर्फ उस व्यक्ति के आधे हिस्से को ट्रांसफर करता है, जिससे दूसरा आधा हिस्सा बाद में विवाद के लिए खुला रह जाता है.

गोवा में मदर डीड की सर्टिफाइड कॉपी कैसे मिलती है?

उस सब-रजिस्ट्रार ऑफिस में आवेदन करें जहां ओरिजिनल डीड रजिस्टर हुई थी. Rs 20 के स्टाम्प पेपर पर प्लेन-पेपर अनुरोध जमा करें. सर्टिफिकेट के लिए Rs 100 प्लस खोज के प्रति वर्ष Rs 20 और प्रति फोलियो Rs 10 चुकाएं. ज़्यादातर कॉपी उसी दिन जारी हो जाती हैं.

अगर मदर डीड खो जाए या गायब हो तो क्या करें?

पुलिस FIR दाखिल करें, अखबार में नोटिस प्रकाशित करें, शपथपत्र दें, और सब-रजिस्ट्रार के रिकॉर्ड से सर्टिफाइड कॉपी के लिए आवेदन करें. अगर फोलियो ही नष्ट हो गया है, तो केवल कोर्ट की टाइटल घोषणा ही विकल्प हो सकती है, और जोखिम स्थायी बना रहता है.

क्या पुर्तगाली सिविल कोड अब भी गोवा में ज़मीन की बिक्री पर लागू होता है?

हां. सुप्रीम कोर्ट ने 2019 में (जोस पाउलो कोटिन्हो बनाम मारिया लुइज़ा वैलेंटीना परेरा) फैसला दिया कि पुर्तगाली सिविल कोड, 1867 हर गोवा-डोमिसाइल के लिए उत्तराधिकार और वैवाहिक संपत्ति को नियंत्रित करता है, यहां तक कि गोवा के बाहर रखी संपत्ति के लिए भी.

गोवा में नई टाइटल डीड रजिस्टर करने में कितना खर्च आता है?

स्टाम्प ड्यूटी स्लैब पर आधारित है: Rs 50 लाख तक 3.5%, Rs 75 लाख तक 4%, Rs 1 करोड़ तक 4.5%, Rs 5 करोड़ तक 5%, और इससे ऊपर 6%. रजिस्ट्रेशन में प्रॉपर्टी वैल्यू पर अतिरिक्त 0.5% जुड़ता है.

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