इटानगर मास्टरप्लान 2031: ज़ोन जांच और भूमि उपयोग गाइड

ICR में एक साथ दो रेगुलेटरी जाल काम करते हैं, और इनमें से कोई भी स्टैंडर्ड सेल एग्रीमेंट में नज़र नहीं आता. पहला जाल प्रोसीजरल है: AP अर्बन एंड कंट्री प्लानिंग एक्ट, 2007 का सेक्शन 28, प्लानिंग एरिया में किसी भी ज़मीन का ऐसे इस्तेमाल या डेवलपमेंट करना गैरकानूनी बनाता है जो डेवलपमेंट प्लान के अनुरूप न हो. सेक्शन 29 इससे भी आगे जाकर, इटानगर प्लानिंग अथॉरिटी से पहले डेवलपमेंट परमिशन लिए बिना किसी भी तरह के डेवलपमेंट को प्रतिबंधित करता है. यह IMP 2031 ज़ोन के हर प्लॉट पर लागू होता है, चाहे ब्रोकर मौजूदा स्ट्रक्चर या पुराने इस्तेमाल के बारे में आपको कुछ भी बताए. नाहरलागुन और बैंक तिनाली में काम करने वाले ब्रोकर अक्सर अनौपचारिक निर्माण को परमिटेड इस्तेमाल के सबूत के तौर पर पेश करते हैं. असल में ऐसा नहीं है.

दूसरा जाल भौगोलिक है और इसमें दीर्घकालिक टाइटल रिस्क शामिल है. 1979 में, अरुणाचल प्रदेश सरकार ने इटानगर कैपिटल रीजन को — जिसमें इटानगर, नाहरलागुन, निरजुली और बंदरदेवा शामिल हैं — दुरपोंग रिज़र्व्ड फॉरेस्ट एंड वाइल्डलाइफ़ सैंक्चुअरी के अंतर्गत आने वाला घोषित किया था. जून 2025 तक, ICR के भीतर अधिसूचित गांवों और कॉलोनियों के निवासी फॉरेस्ट डिपार्टमेंट से नो ऑब्जेक्शन सर्टिफिकेट के बिना लैंड पज़ेशन सर्टिफिकेट (LPC) हासिल नहीं कर पा रहे थे. बंदरदेवा सर्कल बॉर्डर कमेटी ने मुख्यमंत्री से इस शर्त को हटाने की औपचारिक अपील की है, लेकिन अभी तक कोई डी-रिज़र्वेशन ऑर्डर जारी नहीं हुआ है. बंदरदेवा या निरजुली में बिना साफ LPC वाला प्लॉट एक टाइटल क्लाउड वाला प्लॉट है, चाहे उस पर कितनी भी पीढ़ियों से कब्ज़ा क्यों न रहा हो.

नीचे दी गई टेबल दो मुख्य रेगुलेटरी बाधाओं को उन खास इलाकों और दस्तावेज़ों से जोड़ती है जिन्हें ये प्रभावित करती हैं.

अगर बेचने वाला प्रभावित कॉरिडोर के प्लॉट्स के लिए IPA डेवलपमेंट परमिशन और फॉरेस्ट NOC क्लीयरेंस वाला साफ LPC, दोनों नहीं दिखा पाता, तो वहीं लेन-देन रोक दें.

ICR ज़मीन बाज़ार दो मिलते हुए ग्रोथ एक्सिस पर चलता है: बंदरदेवा, नाहरलागुन और इटानगर को जोड़ने वाला NH-415 कॉरिडोर, और डोन्यी पोलो एयरपोर्ट पर टिका दक्षिण की ओर जाने वाला होल्लोंगी कॉरिडोर, जो 320 हेक्टेयर में फैला है और नवंबर 2022 में शुरू हुआ था. नाहरलागुन, चिम्पू और बैंक तिनाली जैसे प्रमुख इलाकों में ज़मीन की कीमतें 1,000 वर्ग मीटर प्रति ₹1 करोड़ को पार कर चुकी हैं, वहीं बंदरदेवा और लेखी जैसे अर्ध-शहरी इलाकों में एयरपोर्ट और प्रशासनिक विस्तार की वजह से तेज़ बढ़ोतरी देखी जा रही है. ये अटकलें नहीं हैं — ये 2025 में दर्ज की गई कीमतें हैं, और इन्हें स्थिर रखने के लिए कोई रेगुलेटरी इंडेक्स मौजूद नहीं है.

नीचे दी गई टेबल सक्रिय ICR कॉरिडोर को हेडलाइन कीमत से नहीं, बल्कि निवेश के लिए तैयारी के आधार पर रैंक करती है.

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर बंदरदेवा है. एयरपोर्ट की नज़दीकी असली है और NH-415 कनेक्टिविटी साबित हो चुकी है, लेकिन दुरपोंग फॉरेस्ट NOC का मसला 2025 के मध्य तक भी अनसुलझा है. बंदरदेवा में ज़मीन के लेन-देन अक्सर अनौपचारिक तरीके से या पावर ऑफ़ अटॉर्नी के ज़रिए होते हैं, जो आधिकारिक रजिस्ट्रेशन चैनलों को पूरी तरह दरकिनार कर देते हैं. अरुणाचल प्रदेश में RERA नहीं है. लैंड रेवेन्यू डिपार्टमेंट की सर्कल रेट्स पुरानी मानी जाती हैं और मार्केट कीमतों को नहीं दर्शातीं, जिसका मतलब है कि खरीदारों के पास न कोई स्वतंत्र बेंचमार्क है और न ही लेन-देन गड़बड़ होने पर अपील करने के लिए कोई राज्य रेगुलेटर. बंदरदेवा या निरजुली के किसी भी प्लॉट के लिए, लैंड सेटलमेंट एंड रिकॉर्ड्स एक्ट के तहत औपचारिक रजिस्ट्रेशन और फॉरेस्ट क्लीयरेंस वाला वेरिफ़ाइड LPC ज़रूरी है, यह कोई विकल्प नहीं है.