चंडीगढ़ मास्टरप्लान 2031: ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

चंडीगढ़ में एक ज़मीन रेगुलेशन लेयर है जो ज़्यादातर दूसरे भारतीय शहरों में नहीं है: पंजाब न्यू कैपिटल (पेरिफेरी) कंट्रोल एक्ट, 1952. यह एक्ट, चंडीगढ़ UT के आसपास के पेरिफेरी गांवों में लाल डोरा (गांव की पारंपरिक सीमा) के बाहर की कृषि भूमि पर किसी भी निर्माण या कमर्शियल गतिविधि पर रोक लगाता है, चाहे बेचने वाला उस ज़मीन को "रेज़िडेंशियल प्लॉट्स" या "डेवलप्ड लेआउट" बताकर बेच रहा हो.

एन्फोर्समेंट का रिकॉर्ड बिल्कुल साफ़ है. जब 13 गांवों को चंडीगढ़ नगर निगम में मिलाया गया, तो चंडीगढ़ प्रशासन ने पुष्टि की कि पेरिफेरी कंट्रोल एक्ट उन गांवों में लाल डोरा के बाहर की सभी ज़मीन पर लागू होता रहेगा. इसके बावजूद इन गांवों में कृषि भूमि पर अवैध निर्माण होता रहा, और उसके बाद डिमोलिशन (तोड़फोड़) हुई. हाल ही में मार्च 2026 में, पंजाब और हरियाणा हाई कोर्ट ने चंडीगढ़ से सटे 15 गांवों में डी-लिस्टेड फ़ॉरेस्ट लैंड पर 193 अवैध ढांचों को लेकर GMADA को फटकार लगाई, जिसमें अकेले मोहाली ज़िले में पिछले छह महीनों में 35 डिमोलिशन ड्राइव चलाई गईं, जिनमें लगभग 450 अनधिकृत ढांचे हटाए गए.

दूसरा जाल सेक्टोरल ग्रिड के अंदर लागू होता है. CMP 2031 सभी प्रस्तावित रेज़िडेंशियल, कमर्शियल, इंडस्ट्रियल, ट्रांसपोर्टेशन और पब्लिक फ़ैसिलिटी एरिया के डेवलपमेंट को सिर्फ़ चंडीगढ़ प्रशासन या उसके अंडरटेकिंग्स के लिए रिज़र्व रखता है. प्राइवेट डेवलपर्स चंडीगढ़ प्रशासन की मंज़ूरी के बिना इन रिज़र्व्ड ज़ोन को डेवलप नहीं कर सकते. इसका मतलब है कि पेरिफेरी पॉकेट्स की किसी भी कृषि भूमि पर रेज़िडेंशियल निर्माण कानूनी रूप से तभी हो सकता है, जब डिपार्टमेंट ऑफ़ अर्बन प्लानिंग से एक औपचारिक चेंज ऑफ़ लैंड यूज़ (CLU) सर्टिफिकेट लिया जाए. चंडीगढ़ में CLU फ़ीस पहले एकड़ के लिए ₹5,000 और हर अतिरिक्त एकड़ के लिए ₹1,000 है.

नीचे दी गई टेबल में CMP 2031 में तय की गई लैंड यूज़ कैटेगरी और उनकी मुख्य पाबंदियां दिखाई गई हैं.

अगर लाल डोरा के बाहर बेचने वाला डिपार्टमेंट ऑफ़ अर्बन प्लानिंग द्वारा जारी वैध CLU सर्टिफिकेट नहीं दिखा पाता, तो पेश किया जा रहा "रेज़िडेंशियल प्लॉट" कानूनी रूप से कृषि भूमि है, और उस पर बना कोई भी ढांचा पेरिफेरी कंट्रोल एक्ट के तहत तोड़े जाने के खतरे में रहता है.

चंडीगढ़ के प्लानिंग एरिया में, सेक्टोरल ग्रिड के अंदर या बाहर की लोकेशन सिर्फ़ कीमत ही नहीं, बल्कि खरीद पर लागू होने वाला पूरा कानूनी ढांचा भी तय करती है.

सेक्टोरल ग्रिड के अंदर, CMP 2031 यह पुष्टि करता है कि फ़ेज़ I, फ़ेज़ II और फ़ेज़ III सेक्टरों में पहले से तय लैंड यूज़ में कोई बदलाव नहीं होगा. सेक्टर 38W, सेक्टर 45, सेक्टर 47C, सेक्टर 49 और सेक्टर 56 जैसे सेक्टरों में CHB या एस्टेट ऑफिस द्वारा आवंटित प्लॉट्स, तय आर्किटेक्चरल नियमों के तहत आते हैं. चंडीगढ़ प्रशासन ने लगभग 70,000 CHB यूनिट्स में ज़रूरत-आधारित बदलावों की 28 कैटेगरी की अनुमति दी है, जिनमें आंतरिक बदलाव, 3 फुट तक अतिरिक्त बालकनी, और ऑनलाइन बिल्डिंग प्लान अप्रूवल सिस्टम (OBPAS) के ज़रिए लिफ्ट निर्माण शामिल है. जनवरी 2026 में, CHB ने सेक्टर 53 की लगभग 10 एकड़ प्राइम ज़मीन को प्राइवेट बिल्डरों को रेज़िडेंशियल अपार्टमेंट के लिए नीलाम करने की घोषणा की, जिसमें कलेक्टर रेट ₹62 करोड़ प्रति एकड़ था. IT पार्क के पास सेक्टर 54 में इसी तरह की हाउसिंग पहल के लिए 125 एकड़ ज़मीन तय की गई है.

सेक्टोरल ग्रिड के बाहर के 17 पेरिफेरी पॉकेट्स, जिनमें CMP 2031 में पहचानी गई कुल 3,082 एकड़ खाली ज़मीन शामिल है, बिल्कुल अलग स्थिति पेश करते हैं. ये पॉकेट्स चंडीगढ़–अंबाला रोड, रेलवे लाइन, और कई अंतर-राज्यीय सीमाओं से सटे हुए हैं. प्लान में बताया गया है कि कई पॉकेट्स में बड़े पैमाने पर अनधिकृत डेवलपमेंट हुआ है, और खासतौर पर रियापुर खुर्द गांव का नाम लेते हुए कहा गया है कि किसी भी आगे के प्राइवेट डेवलपमेंट की अनुमति देने से पहले सख़्त एन्फोर्समेंट और एक व्यापक रीडेवलपमेंट प्लान ज़रूरी है. पड़ोसी पंजाब में न्यू चंडीगढ़ (मुलांपुर), UT प्रशासन के नहीं बल्कि GMADA के अधिकार क्षेत्र में आता है, और यह पंजाब RERA और GMADA के नियमों के तहत नियंत्रित होता है.

सबसे ज़्यादा गलतफ़हमी वाला कॉरिडोर मणिमाजरा और हाल ही में MC चंडीगढ़ में मिलाए गए गांव हैं. खरीदार मान लेते हैं कि MC में विलय का मतलब पूरा रेज़िडेंशियल अधिकार है. लेकिन ऐसा नहीं है. इन गांवों में लाल डोरा के बाहर की सभी कृषि भूमि पर पेरिफेरी कंट्रोल एक्ट लागू रहता है, और MC कमिश्नर के पास इसे माफ़ करने का अधिकार नहीं है.