श्रीनगर मास्टर प्लान

श्रीनगर मास्टर प्लान 2035 में दो ओवरलैपिंग पाबंदियां सीधे शामिल हैं, और इनमें से किसी पर भी कोई समझौता नहीं है. इनमें से किसी को भी गलत समझना यानी ऐसी ज़मीन खरीदना जिस पर आप कानूनी तौर पर निर्माण नहीं कर सकते.

पहली है डल और निगीन झील बफ़र ज़ोन. J&K और लद्दाख हाई कोर्ट ने 2002 में निर्देश दिया था कि डल झील के किनारे फोरशोर रोड के केंद्र से 200 मीटर के भीतर किसी भी नए निर्माण की इजाज़त नहीं दी जाए. यह आदेश अब भी लागू है. हाल ही में दिसंबर 2024 में, हाई कोर्ट ने सरकार को निर्देश दिया कि वह 7 फरवरी 2025 तक इस बारे में औपचारिक नीतिगत फैसला ले कि प्रतिबंध से पहले वैध रूप से बनाई गई और अब भी 200 मीटर ज़ोन के भीतर मौजूद इमारतों की मरम्मत और नवीनीकरण को कैसे संभाला जाए. J&K लेक कंज़र्वेशन एंड मैनेजमेंट अथॉरिटी (LCMA) डल और निगीन झीलों के प्रबंधन के लिए ज़िम्मेदार संस्था है, और अतिक्रमण रोकने के लिए पूरी झील परिधि पर बफ़र ज़ोन बनाए गए हैं. जून 2025 में, सरकार ने एक समीक्षा समिति बनाई जिसे खास तौर पर डल और निगीन बफ़र ज़ोन पर हाई कोर्ट के निर्देशों की जांच करने और उन निर्देशों को शामिल करने के लिए मास्टर प्लान 2035 में संशोधन प्रस्तावित करने का काम सौंपा गया. मार्च 2026 तक, संशोधन कैबिनेट की मंज़ूरी का इंतज़ार कर रहे हैं.

दूसरी पाबंदी है NH बायपास कॉरिडोर. मास्टर प्लान को अप्रूव करते समय SAC ने साफ तौर पर एक संशोधन जोड़ा था: पंठा चौक से नौगाम तक NH बायपास के साथ कोई डेवलपमेंट या निर्माण गतिविधि की इजाज़त नहीं है, क्योंकि यह हिस्सा फ्लड एब्जॉर्प्शन बेसिन का भाग है. यह डिसीज़न नंबर 40/5/2019 के ज़रिए सीधी SAC शर्त थी. इस हिस्से में रेज़िडेंशियल या कमर्शियल इस्तेमाल के लिए बेचा जाने वाला कोई भी प्लॉट एक ऐसे ज़ोन में बेचा जा रहा है जहां राज्य की सबसे बड़ी अथॉरिटी ने साफ तौर पर निर्माण पर रोक लगाई है.

नीचे दी गई टेबल उन मुख्य रिस्ट्रिक्शन ज़ोन को दिखाती है जिन्हें हर खरीदार को ऑफर देने से पहले पहचानना ज़रूरी है.

अगस्त 2025 में, J&K और लद्दाख हाई कोर्ट ने श्रीनगर में एक अनधिकृत होटल को गिराने का आदेश दिया, जहां हर फ्लोर का बिल्ट-अप एरिया अनुमत 9,159 वर्ग फुट के मुकाबले 19,900 वर्ग फुट से ज़्यादा था, और SDA को दो महीने के भीतर कंप्लायंस रिपोर्ट जमा करने का निर्देश दिया. कोर्ट ने इस उल्लंघन में SDA अधिकारियों की सक्रिय मिलीभगत पाई. अगर अंडरलाइंग ज़मीन या निर्माण इन पाबंदियों का उल्लंघन करता है, तो रजिस्टर्ड सेल डीड और बिल्डिंग परमिशन भी आपकी सुरक्षा नहीं करते.

मास्टर प्लान 2035 इस बारे में साफ है कि श्रीनगर को कहां फैलना चाहिए. शहर अपने भीड़भाड़ वाले ऐतिहासिक कोर में और आबादी नहीं समा सकता. प्लान नौगाम, HMT के पास लवायपोरा और बेमिना में तीन डॉर्मिटरी टाउनशिप, और बडगाम, पामपोर और गांदरबल में तीन सैटेलाइट टाउनशिप तय करता है.

सबसे ठोस निकट-भविष्य का प्रोजेक्ट बेमिना (रख गुंड अक्षा) में NH बायपास के साथ प्रस्तावित 150-हेक्टेयर सैटेलाइट टाउनशिप है, जिसे SDA रेज़िडेंशियल प्लॉट, अपार्टमेंट ब्लॉक, ऑफिस, कमर्शियल सेंटर और रिक्रिएशनल स्पेस के साथ प्लान कर रही है. फरवरी 2026 तक, यह कोर शहर को डीकंजेस्ट करने का प्लान का मुख्य ज़रिया है. मास्टर प्लान में इनर रिंग रोड (IRR) नौगाम, हैदरपोरा और तेंगपोरा से होकर गुज़रती है, जिससे नौगाम बेल्ट एक स्वाभाविक रेज़िडेंशियल एक्सपैंशन ज़ोन बन जाता है, बशर्ते फ्लड प्लेन जोखिमों को संभाला जाए. अर्बन प्लानरों ने ज़कूरा कॉरिडोर को शहर के लिए सबसे उपयुक्त हाउसिंग दिशा बताया था, फिर भी यह पिछले प्लान पीरियड में कम इस्तेमाल में रहा.

सैटेलाइट ज़िले एक अलग तरह का मौका हैं. बडगाम ज़िले के ग्रामीण गांव अब 766 वर्ग किमी की SMR सीमा में आते हैं, जिससे वे मास्टर प्लान 2035 के डेवलपमेंट रेगुलेशन के दायरे में आ जाते हैं. गांदरबल और पामपोर को प्लान में सैटेलाइट टाउनशिप का दर्जा मिला है. इन पेरीअर्बन इलाकों में से किसी में भी खरीदने से पहले, खरीदारों को यह वेरिफाई करना ज़रूरी है कि संबंधित पार्सल किसी नोटिफाइड टाउन प्लानिंग स्कीम एरिया में तो नहीं आता, क्योंकि TPS की शर्तें ज़ोन क्लासिफिकेशन चाहे जो भी हो, बिल्डिंग परमिशन को रोक सकती हैं.

पेरीअर्बन SMR ज़ोन में TPS शर्तों का मुद्दा सबसे कम दिखने वाला जोखिम है. जून 2025 की सरकारी समिति को ठीक इसी बात की जांच के लिए बनाया गया था कि किन TPS इलाकों से बिल्डिंग परमिशन की शर्तें हटाई जानी चाहिए. जब तक कैबिनेट मास्टर प्लान के संशोधनों को मंज़ूरी नहीं देती, TPS-नोटिफाइड इलाकों के खरीदारों को वैध रूप से ज़ोन्ड रेज़िडेंशियल ज़मीन पर भी बिल्डिंग परमिट नहीं मिल सकता.