पोर्ट ब्लेयर PBPA मास्टरप्लान 2030: ज़ोन जांच और भूमि उपयोग गाइड

भारत के हर सक्रिय ज़मीन बाज़ार में उसकी अपनी प्रमुख धोखाधड़ी होती है. पोर्ट ब्लेयर प्लानिंग एरिया में, यह है बिना डायवर्ट की गई कृषि भूमि को हाउसिंग के लिए बेचना. डिस्ट्रिक्ट एडमिनिस्ट्रेशन ने आम जनता को औपचारिक रूप से आगाह किया है कि PBPA में किसी भी लैंड होल्डिंग का सब-डिविज़न, और भूमि उपयोग में कोई भी बदलाव, अंडमान एंड निकोबार आइलैंड लैंड रेवेन्यू एंड लैंड रिफॉर्म्स रेगुलेशन्स, 1966 के तहत सख्ती से नियंत्रित है. इस एडवाइज़री के तहत हाउसिंग प्लॉट्स के लिए बिना डायवर्ट की गई कृषि भूमि की खरीद-बिक्री साफ तौर पर एक धोखाधड़ी है, और प्रशासन ने इसमें ज़ीरो टॉलरेंस की बात कही है. बेईमान ब्रोकर प्रिंट और इलेक्ट्रॉनिक मीडिया में कृषि और पहाड़ी राजस्व क्षेत्र के प्लॉट्स को हाउसिंग के लिए विज्ञापित करते रहते हैं, बिना यह बताए कि हाउस साइट या कमर्शियल इस्तेमाल के लिए औपचारिक डायवर्जन अभी पूरा नहीं हुआ है. बिना किसी वैध डायवर्जन ऑर्डर के दिया गया कोई भी प्लॉट एक अधूरा लेन-देन है, चाहे टाइटल दस्तावेज़ देखने में कैसे भी लगें.

दूसरा जाल है आइलैंड कोस्टल रेगुलेशन ज़ोन. पोर्ट ब्लेयर साउथ अंडमान आइलैंड पर स्थित है, और ICRZ 2019 अधिसूचना स्टैंडर्ड CRZ नियमों की जगह पूरे अंडमान एंड निकोबार आइलैंड्स पर लागू होती है. PBPA मास्टरप्लान 2030 में खुद तटीय और निचले इलाकों में सबमर्जिबल लैंड ज़ोन दिखाए गए हैं; ये ICRZ नियंत्रणों के ऊपर अतिरिक्त प्रतिबंध हैं. ICRZ-1A क्षेत्रों में निर्माण पूरी तरह प्रतिबंधित है. राजस्व अधिकारियों ने सक्रिय कार्रवाई दिखाई है: अक्टूबर 2024 में, ऑस्टिनाबाद गांव में 4,000 वर्ग मीटर सरकारी ज़मीन वापस ली गई, पांच अनधिकृत स्ट्रक्चर और घेराबंदी वाले अतिक्रमण हटाए गए, और उसी कार्रवाई में स्वराज द्वीप के चार अलग-अलग स्थानों पर अवैध निर्माण रोका गया. ये अकेली घटनाएं नहीं हैं.

नीचे दी गई टेबल दो मुख्य रेगुलेटरी जालों को उस सत्यापन से जोड़ती है जो हर एक की मांग करता है.

कोई भी भुगतान करने से पहले अपने प्लॉट को apwd.and.nic.in पर उपलब्ध APWD गांव-वार प्रस्तावित भूमि उपयोग मैप्स से जांच लें. अगस्त 2024 तक, साउथ अंडमान डिस्ट्रिक्ट में ज़मीन रजिस्ट्रेशन की सभी प्रक्रियाएं ऑनलाइन होती हैं, जिसका मतलब है कि टाइटल वेरिफिकेशन शुरू करना अब पहले से तेज़ है — लेकिन यह डायवर्जन ऑर्डर की जांच का विकल्प नहीं है.

PBPA मास्टरप्लान 2030, 34 राजस्व गांवों को कवर करता है, और इनके बीच ज़ोन डेज़िग्नेशन काफी अलग-अलग हैं. APWD गांव मैप्स में डॉलीगंज में मिक्स्ड रेजिडेंशियल और कमर्शियल ज़ोनिंग है, जो इसे प्राइवेट खरीदारों के लिए सबसे ज़्यादा डिमांड वाले वर्ग में रखती है. गराचरमा, डॉलीगंज गांव मैप बाउंड्री में स्पेशल रिज़र्वेशन डेज़िग्नेशन के साथ दिखता है, जो प्रभावित हिस्सों पर प्राइवेट रेजिडेंशियल डेवलपमेंट को सीमित करता है. कालीकट विलेज, सिटी टाउन प्लान 2030 का हवाला देने वाली लिस्टिंग के अनुसार, म्युनिसिपल एरिया बाउंड्री के अंदर लाया जा रहा है, जिससे रेगुलेटरी कम्प्लायंस की ज़रूरतें बढ़ती हैं लेकिन इंफ्रास्ट्रक्चर की मंशा की भी पुष्टि होती है.

बंबूफ्लैट चैथम जलमार्ग के उस पार स्थित है, जो हद्दो जेटी से फेरी द्वारा जुड़ा है. जनवरी 2026 तक चैथम ब्रिज भारी वाहनों के लिए बंद रहा, और निवासियों ने फेरी एक्सेस को लेकर बंबूफ्लैट जेटी पर औपचारिक विरोध प्रदर्शन किया. विरोध प्रदर्शन के 15-20 दिनों के भीतर नए हद्दो व्हीकल फेरी जेटी से फेरी संचालन शुरू करने का वादा किया गया था. ग्राम पंचायत प्रतिनिधियों ने फेरी और ब्रिज एक्सेस पर कार्रवाई के लिए चीफ सेक्रेटरी से औपचारिक अपील की है. बंबूफ्लैट में ज़मीन सस्ती है ठीक इसलिए क्योंकि यहां पहुंच फेरी पर निर्भर है. MoRT&H के सामने फरवरी 2025 का एक प्रस्ताव, जिसमें 14 स्टेट हाईवे सड़कों को नेशनल हाईवे घोषित करने की बात है, में बाथू बस्ती से चैथम-बंबूफ्लैट ब्रिज रूट और वांडूर जेटी से सिप्पीघाट कॉरिडोर शामिल है, जिससे उन गांवों के प्लॉट्स की कनेक्टिविटी सीधे बेहतर होगी. यह प्रस्ताव सक्रिय है लेकिन अभी तक किसी औपचारिक अधिसूचना का नतीजा नहीं निकला है.

नीचे दी गई टेबल 2030 प्लान के ज़ोन डेज़िग्नेशन के तहत PBPA इलाकों को निवेश की तैयारी के आधार पर रैंक करती है.

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला इलाका बंबूफ्लैट है. NH अपग्रेड प्रस्ताव खरीदारों को भविष्य की सड़क कनेक्टिविटी की कहानी देता है, और डॉलीगंज की तुलना में कीमत का अंतर असली है. हालांकि, चैथम ब्रिज संरचनात्मक रूप से समस्याग्रस्त बना हुआ है, फेरी सिस्टम एम्बुलेंस और इमरजेंसी वाहनों के लिए अविश्वसनीय दर्ज किया गया है, और 2026 की शुरुआत तक कोई औपचारिक नेशनल हाईवे अधिसूचना जारी नहीं हुई है. सिप्पीघाट और वांडूर के प्लॉट्स नेशनल पार्क क्षेत्र के पास अक्सर विज्ञापित किए जाते हैं, बिना यह बताए कि वहां की कृषि भूमि के लिए किसी भी हाउस साइट इस्तेमाल से पहले 1966 रेगुलेशन्स के तहत औपचारिक डायवर्जन अब भी ज़रूरी है. पैसे देने से पहले पोर्ट ब्लेयर म्युनिसिपल वार्ड्स के बाहर हर हिस्से के लिए डायवर्जन स्टेटस की पुष्टि करें.