कोंकण एक्सप्रेसवे

कोंकण एक्सप्रेसवे में ज़मीन खरीदने की होड़ प्रोजेक्ट से पहले ही शुरू हो चुकी है. यह टाइमिंग दो खास जोखिम पैदा करती है, जिन्हें कोई भी ब्रोकर का उत्साह खत्म नहीं कर सकता. पहला: एक्सप्रेसवे का सेक्शन 3, यानी भूमि अधिग्रहण, महाराष्ट्र सरकार को सौंपा गया था लेकिन दोबारा तैयार करने के लिए वापस भेज दिया गया, क्योंकि इको-सेंसिटिव ज़ोन (ESZ) विवादों की वजह से अलाइनमेंट में बदलाव हो सकता है. जो प्लॉट मौजूदा DPR अलाइनमेंट लाइन पर है, ज़रूरी नहीं कि वह अंतिम बने हुए अलाइनमेंट पर भी हो. ESZ की वजह से होने वाले रीअलाइनमेंट सुलझने से पहले रूट के पास ज़मीन खरीदना निवेश नहीं, एक जुआ है.

दूसरा: इस कॉरिडोर के साथ ज़्यादातर ज़मीन डिफ़ॉल्ट रूप से कृषि भूमि है. महाराष्ट्र के कानून के तहत, गैर-किसान सीधे कृषि भूमि नहीं खरीद सकते. "प्रपोज़्ड NA" (गैर-कृषि) के रूप में दिखाए गए प्लॉट में असली कानूनी जोखिम है: स्थानीय राजस्व कार्यालय से पुष्टि किए गए NA आदेश के बिना, कोई भी आवासीय या व्यावसायिक निर्माण कानूनी रूप से मान्य नहीं है, चाहे ब्रोकर आपको कुछ भी दिखाए.

नीचे दी गई टेबल में बताया गया है कि कोंकण एक्सप्रेसवे कॉरिडोर के प्लॉट देख रहे खरीदार के लिए हर ज़मीन वर्गीकरण का क्या मतलब है.

किसी भी खरीद से पहले 7/12 एक्सट्रैक्ट और स्थानीय राजस्व कार्यालय से NA आदेश जांच लें. डेवलपर का यह मौखिक आश्वासन कि NA कन्वर्ज़न "प्रोसेस में है", स्टैम्प लगे सरकारी आदेश का सही विकल्प नहीं है.

एक्सप्रेसवे का आखिरी सेक्शन सिंधुदुर्ग से होकर गुज़रता है और गोवा सीमा पर पत्रादेवी में खत्म होता है, और यहीं पर सबसे व्यावहारिक निवेश थीसिस बनती है. वेंगुर्ला और सावंतवाड़ी दो ऐसे माइक्रो-मार्केट हैं जहां मांग एक साथ बढ़ रही है: MOPA इंटरनेशनल एयरपोर्ट (उत्तर गोवा) वेंगुर्ला से 42 किमी के भीतर है; चिपी एयरपोर्ट (सिंधुदुर्ग) 31 किमी के भीतर है; और पत्रादेवी इलाके की ज़मीन पर गोवा सीमा-साइड कॉमर्स नोड को एक्सप्रेसवे और नागपुर-गोवा शक्तिपीठ एक्सप्रेसवे, दोनों से सीधा फायदा मिलता है, जिसे महाराष्ट्र कैबिनेट की मंज़ूरी मिल चुकी है और जिसके लिए करीब ₹20,787 करोड़ की भूमि अधिग्रहण शुरू हो चुकी है.

नीचे दी गई टेबल में कोंकण एक्सप्रेसवे के सिंधुदुर्ग सेक्शन के साथ लगे मुख्य कॉरिडोर, प्रमुख इंफ्रास्ट्रक्चर से उनकी दूरी, और जानी-मानी खरीदार मांग प्रोफाइल दिखाई गई है.

इस बेल्ट में वेंगुर्ला सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर है. यहां प्लॉट NA स्टेटस, बीच से नज़दीकी, और रोड एक्सेस के आधार पर ₹21.5 लाख से ₹4 करोड़ तक की रेंज में हैं. यह रेंज इतनी बड़ी इसलिए है क्योंकि साफ रोड एक्सेस और सरकार से पुष्टि किए गए टाइटल वाले NA-कन्वर्टेड प्लॉट, उसी तालुका में बिना NA आदेश वाले कृषि प्लॉट के मुकाबले 3-5 गुना ज़्यादा कीमत पाते हैं. एक्सप्रेसवे उन प्लॉट की वैल्यू कई गुना बढ़ा देता है जो पहले से कानूनी रूप से बनाने के लिए तैयार हैं; यह टाइटल या कन्वर्ज़न की समस्याएं ठीक नहीं करता.