भुवनेश्वर मास्टरप्लान

भुवनेश्वर के ज़मीन और प्रॉपर्टी मार्केट में सबसे बड़ा जोखिम डॉक्यूमेंट फ्रॉड नहीं है. यह ऐसे स्ट्रक्चर में खरीदना या बनाना है जो ओडिशा डेवलपमेंट अथॉरिटी (ODA) एक्ट के तहत BDA के लैंड-यूज़ या बिल्डिंग स्टैंडर्ड का उल्लंघन करता है.

अगस्त 2024 में, ओडिशा सरकार ने भुवनेश्वर में कम से कम 191 अवैध रूप से बने अपार्टमेंट और इमारतों को गिराने का आदेश दिया. हाउसिंग एंड अर्बन डेवलपमेंट मिनिस्टर ने अकेले BDA एरिया में कुल 491 मामलों की पुष्टि की, जिनमें से 191 डिमोलिशन ऑर्डर औपचारिक रूप से जारी किए गए. यह इससे पहले 175 स्ट्रक्चर के लिए ODA कोर्ट की मंज़ूरी के बाद हुआ. उन आदेशों के समय BDA और BMC कोर्ट में बिल्डिंग नियमों के उल्लंघन के कुल मिलाकर 6,000 से ज़्यादा मामले लंबित थे.

सुप्रीम कोर्ट ने इसे और सख़्त कर दिया. 17 दिसंबर 2024 को, सिविल अपील नंबर 14604 ऑफ़ 2024 में, सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि अनधिकृत निर्माण प्लांड डेवलपमेंट और पब्लिक सेफ्टी के लिए गंभीर खतरा हैं, न कि सिर्फ़ तकनीकी उल्लंघन. BDA की अपनी वेबसाइट पर इस जजमेंट के लिए एक कंप्लायंस नोटिस दिखाया गया है. उस फैसले के बाद, ओडिशा हाउसिंग एंड अर्बन डेवलपमेंट डिपार्टमेंट ने बिजली, पानी, और सीवरेज कनेक्शन को वैलिड ऑक्यूपेंसी सर्टिफिकेट (OC) से जोड़ने का निर्देश जारी किया. बिना OC वाला प्लॉट या अपार्टमेंट अब कानूनी रूप से यूटिलिटी कनेक्शन नहीं ले सकता.

नीचे दी गई टेबल में वे मुख्य दस्तावेज़ बताए गए हैं जो किसी भी भुवनेश्वर मास्टरप्लान ज़ोन ट्रांज़ैक्शन को आगे बढ़ाने से पहले सही होने चाहिए.

अगर बिल्डर या बेचने वाला BDA लेआउट अप्रूवल नंबर और स्ट्रक्चर के लिए वैलिड OC नहीं दिखा पाता, तो आगे न बढ़ें. ODA कोर्ट सिस्टम सक्रिय है, और एनफोर्समेंट असली है.

BDPA एक सिंगल मार्केट के रूप में काम नहीं करता. IT एम्प्लॉयमेंट, रोड इंफ्रास्ट्रक्चर, और CDP 2030 के तहत प्लांड हाउसिंग डेंसिटी से नज़दीकी के आधार पर तीन अलग टियर उभरे हैं.

पाटिया और इन्फोसिटी कॉरिडोर प्राइमरी टियर को दर्शाते हैं. CDP 2030 चंद्रशेखरपुर, पाटिया, और आस-पास के इलाकों को उन ज़ोन के रूप में पहचानता है जो महत्वपूर्ण रेजिडेंशियल और कमर्शियल डेंसिफिकेशन के लिए तय किए गए हैं. इस ज़ोन में इन्फोसिटी और इन्फो वैली IT पार्क में 300 से ज़्यादा कंपनियाँ हैं जो 50,000 से ज़्यादा प्रोफेशनल्स को रोज़गार देती हैं, जिससे लगातार रेंटल डिमांड बनी रहती है. पाटिया में अपार्टमेंट की कीमत लगभग ₹5,500 से ₹7,000 प्रति वर्ग फुट तक है, और 2024-2025 में 6% साल-दर-साल की बढ़ोतरी दर्ज की गई.

चंदाका सेकंडरी टियर बनाता है. उत्तर-पश्चिमी भुवनेश्वर में स्थित, चंदाका वाइल्डलाइफ सैंक्चुअरी से सटे इस ज़ोन में हाल के वर्षों में 7-9% साल-दर-साल प्रॉपर्टी वैल्यू में बढ़ोतरी दर्ज की गई है. ड्राफ्ट BDA 2040 एक्सटेंडेड एरिया प्लान में चंदाका-II ज़ोन के नक्शे शामिल हैं जो रेजिडेंशियल, कमर्शियल, और एग्रीकल्चरल-फॉरेस्ट यूज़ ज़ोन का मिश्रण दिखाते हैं. यहाँ खरीदारों को खास तौर पर यह वेरिफ़ाई करना चाहिए कि उनका सर्वे नंबर रेजिडेंशियल ज़ोन सीमा के भीतर आता है या फॉरेस्ट-एडजेसेंट बफर में, क्योंकि इन कैटेगरी में निर्माण पर प्रतिबंध हैं.

तीसरा टियर शहर के दक्षिण-पश्चिमी छोर पर तमांडो और सुंदरपदा को कवर करता है. CDP 2030 ने तमांडो को नियोजित नए रेजिडेंशियल ग्रोथ एरिया में से एक तय किया है, जिसके डेवलपमेंट ब्रीफ में रोड कनेक्टिविटी और नया सोशल इंफ्रास्ट्रक्चर शामिल है. कीमतें कम हैं, लेकिन डॉक्यूमेंट वेरिफिकेशन की ज़रूरतें वही हैं.

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर चंदाका है. क्योंकि सैंक्चुअरी की सीमा ज़मीन पर फिज़िकली चिह्नित नहीं है, इसलिए खरीदार ऐसी ज़मीन खरीद सकते हैं जो देखने में साफ़-सुथरा रेजिडेंशियल पार्सल लगती है लेकिन असल में फॉरेस्ट बफर के अंदर या उससे सटी होती है. ड्राफ्ट BDA 2040 लैंड यूज़ मैप खास तौर पर चंदाका-II के भीतर एग्रीकल्चरल और फॉरेस्ट यूज़ ज़ोन दिखाता है जो प्राइवेट रेजिडेंशियल निर्माण के लिए उपलब्ध नहीं हैं.