दमन और दीव मास्टर प्लान

दमन अरब सागर के तट पर बसा है, जिसके उत्तर में कोलक नदी और दक्षिण में काला नदी है. इस भौगोलिक स्थिति के चलते ज़िले का बड़ा हिस्सा CRZ नोटिफिकेशन 2019 के तहत कोस्टल रेगुलेशन ज़ोन में आता है. मोती दमन में मुख्यालय वाली दमन और दीव कोस्टल ज़ोन मैनेजमेंट अथॉरिटी ने दमन और दीव का CRZ मैप जारी किया है, जिसमें पूरे ज़िले में CRZ-1A, CRZ-II और CRZ-III डेज़िग्नेशन दिखाई गई हैं. PDAD के अपने टाउन प्लानिंग स्कीम दस्तावेज़ पुष्टि करते हैं कि नानी दमन के खारीवाड़ जैसे इलाकों में कोर एरिया और गाओठान ज़ोन के ऊपर सीधे CRZ-1A ओवरले लागू होता है. CRZ-1A में किसी भी नए निर्माण की मनाही है. देवका या जामपोर बीचफ्रंट के पास "रेज़िडेंशियल प्लॉट" के नाम पर बेची जाने वाली ज़मीन अक्सर CRZ-IIIA या CRZ-IIIB के तहत नो डेवलपमेंट ज़ोन (NDZ) में आती है, जहां आबादी के घनत्व के आधार पर NDZ हाई टाइड लाइन से 50 मीटर या 200 मीटर तक फैला होता है.

दूसरा जाल है NA परमिशन का. दमन डिस्ट्रिक्ट के लिए डेवलपमेंट कंट्रोल रूल्स 2005, जो नंबर 20/LU-PRP-00/176 दिनांक 12 जुलाई 2007 के तहत नोटिफाई किए गए हैं, साफ कहते हैं कि किसी भी कृषि भूमि को रेज़िडेंशियल, कमर्शियल या इंडस्ट्रियल निर्माण के लिए इस्तेमाल करने से पहले कलेक्टर से नॉन-एग्रीकल्चरल परमिशन लेनी ज़रूरी है. कलेक्टर के दफ़्तर से वैध NA ऑर्डर के बिना, PDAD में बिल्डिंग प्लान जमा करना स्वीकार नहीं किया जाएगा. टाउन एंड कंट्री प्लानिंग डिपार्टमेंट के सुओ-मोटो पब्लिकेशन में इसकी पुष्टि होती है कि यह विभाग के मुख्य कार्यों में से एक है: "कलेक्टर के दफ़्तर से मिले ज़मीन के N.A. परमिशन के प्रस्ताव के लिए, प्लानिंग नज़रिए से साइट का टेक्निकल स्क्रूटनी और इंस्पेक्शन."

नीचे दी गई टेबल दमन रीजनल प्लान के तहत मुख्य ज़ोन टाइप और खरीद के समय हर एक का क्या मतलब है, यह दिखाती है.

PDA दमन की कंस्ट्रक्शन परमिशन चेकलिस्ट हर बिल्डिंग प्लान एप्लीकेशन के लिए जिस एक दस्तावेज़ की मांग करती है, वह है हाइट रिस्ट्रिक्शन के लिए कोस्ट गार्ड अथॉरिटी का NOC. यह CRZ चेक से अलग एक क्लीयरेंस है, और जो खरीदार इसका अंदाज़ा लगाए बिना ज़मीन की डील पूरी कर लेते हैं, उन्हें बिल्डिंग परमिट मिलने से पहले महीनों की देरी झेलनी पड़ सकती है.

दमन का रियल एस्टेट मार्केट भूगोल जितना ही फंक्शन के हिसाब से भी बंटा हुआ है. नानी दमन इंडस्ट्रियल हार्टलैंड है, जहां कछीगाम, भीमपोर, दाभेल और दुनेठा में मैन्युफैक्चरिंग क्लस्टर लेबर हाउसिंग और सहायक कमर्शियल डेवलपमेंट की लगातार मांग बनाए रखते हैं. मोती दमन ज़िले की एडमिनिस्ट्रेटिव और टूरिज़्म पहचान रखता है, जहां देवका और जामपोर बीच कोस्टल लीज़र डिमांड का आधार हैं. आप किस कॉरिडोर में खरीद रहे हैं, यह समझना तय करता है कि डील का कोई मतलब बनता भी है या नहीं.

वापी-दमन रोड के साथ लगा कछीगाम और भीमपोर बेल्ट सबसे सक्रिय इंडस्ट्रियल कॉरिडोर है. सेंसस टाउन कड़ैया, दुनेठा और दाभेल इसी बेल्ट में आते हैं. PDAD की TP स्कीम 04C और 04I नानी दमन को ज़िले में रेज़िडेंशियल डेंसिफिकेशन प्रेशर का मुख्य इलाका बताती हैं, जहां लेबर हाउसिंग का बेतरतीब फैलाव एक मानी हुई प्लानिंग समस्या है. जनरल डेवलपमेंट रूल्स 2023, जो अब पूरे UT में हर बिल्डिंग प्लान सबमिशन को नियंत्रित करते हैं, इस कॉरिडोर पर भी लागू होते हैं. यहां के प्लॉट में रेज़िडेंशियल डेवलपमेंट की संभावना है, लेकिन किसी भी ऑफर से पहले रीजनल प्लान के तहत विशेष ज़ोन डेज़िग्नेशन की पुष्टि ज़रूरी है.

नानी दमन में देवका रोड कॉरिडोर वह जगह है जहां टूरिज़्म से जुड़ा रेज़िडेंशियल और होटल डेवलपमेंट केंद्रित है. देवका गांव PDAD के प्लानिंग क्षेत्राधिकार के तहत 15 राजस्व गांवों में से एक के रूप में सूचीबद्ध है. यहां के प्लॉट लगातार हॉस्पिटैलिटी और वीकेंड रेज़िडेंशियल इस्तेमाल के लिए बेचे जाते हैं, लेकिन देवका बीच की नज़दीकी हर डील में अपने आप CRZ जांच लेकर आती है.

जामपोर वह कॉरिडोर है जिसे ज़्यादातर खरीदार गलत समझते हैं. यह बसा हुआ और डेवलप्ड दिखता है, जिससे खरीदार मान लेते हैं कि यहां CRZ-II लागू होता है और मौजूदा सड़कों की लैंडवर्ड साइड पर निर्माण की इजाज़त है. जामपोर में किसी भी सर्वे नंबर के लिए CRZ क्लासिफिकेशन को अब भी पब्लिश्ड CZMP मैप से वेरिफाई करना ज़रूरी है, क्योंकि जो हिस्से सड़क के स्तर पर पूरी तरह डेवलप्ड दिखते हैं, वहां भी CRZ-1A ओवरले मौजूद हो सकते हैं.