भुवनेश्वर एयर फ़नल ज़ोन

CCZM भुवनेश्वर एयरपोर्ट से सटी ज़मीन को अलग-अलग एलिवेशन बैंड में बांटता है, और इनके बीच का फर्क काफी मायने रखता है. सबसे सख्त ज़ोन के अंदर आने वाले प्लॉट, जहां परमिसिबल टॉप एलिवेशन 80 मीटर AMSL है, वहां साइट की अपनी ग्राउंड एलिवेशन को इस सीमा से घटाने के बाद मल्टी-स्टोरी कंस्ट्रक्शन के लिए लगभग कोई हेडरूम नहीं बचता. फॉर्मूला सीधा है: AAI द्वारा परमिट की गई ऊंचाई (AGL) = CCZM परमिसिबल टॉप एलिवेशन (AMSL) माइनस प्लॉट की साइट एलिवेशन.

भुवनेश्वर एयरपोर्ट के लिए सात CCZM एलिवेशन बैंड ये हैं

सबसे बड़ा जोखिम यह है कि CCZM पर ऊंचाई AMSL में दी गई है, ग्राउंड लेवल से ऊपर नहीं. अगर कोई ब्रोकर साइट की सर्वेड एलिवेशन को CCZM बैंड से वेरिफाई किए बिना फ्लोर की गिनती बता रहा है, तो वह आपको अधूरी जानकारी दे रहा है. टोपोग्राफी बदलने पर एक ही लोकैलिटी के दो सटे हुए प्लॉट अलग-अलग कलर बैंड में आ सकते हैं. अपने सर्वे नंबर के लिए ग्रिड रेफरेंस को CCZM ग्रिड मैप पर वेरिफाई करें, जिसे AAI ने भुवनेश्वर के लिए भी पब्लिश किया है.

इस शहर के लिए एक एक्टिव एनफोर्समेंट केस सीधे रिकॉर्ड पर मौजूद है. जगमारा में एक अनऑथराइज़्ड दो मंज़िला मार्केट कॉम्प्लेक्स, जो बीजू पटनायक इंटरनेशनल एयरपोर्ट पर उड़ानों के अप्रोच पाथ के ठीक नीचे स्थित है, उसे एयरपोर्ट अधिकारियों ने 2025 के मध्य में एयरक्राफ्ट ऑपरेशन के लिए गंभीर बाधा के तौर पर फ्लैग किया. यह स्ट्रक्चर अनिवार्य NOC के बिना बनाया गया था, और सबसे हाल की रिपोर्टिंग के मुताबिक, यह अब भी खड़ा है क्योंकि तोड़फोड़ का अधिकार भुवनेश्वर म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन (BMC) और भुवनेश्वर डेवलपमेंट अथॉरिटी (BDA) के पास है, खुद AAI के पास नहीं. AAI सिर्फ फ्लैग कर सकता है. वह बुलडोज़र नहीं चला सकता. यह एनफोर्समेंट गैप वह एक तथ्य है जिसे साउथर्न अप्रोच कॉरिडोर के पास हर खरीदार को साइट विज़िट के दौरान ध्यान में रखना चाहिए.

बीजू पटनायक इंटरनेशनल एयरपोर्ट के दक्षिण और दक्षिण-पश्चिम की लोकैलिटी में CCZM की सबसे सख्त पाबंदियां लागू होती हैं, क्योंकि ये सीधे प्राइमरी रनवे अप्रोच पाथ के नीचे स्थित हैं. ARP से जितना ज़्यादा उत्तर और पूर्व की तरफ जाएंगे, CCZM उतना ही ज़्यादा हेडरूम देता है, यही वजह है कि पाटिया (नंदनकानन रोड से एयरपोर्ट से करीब 13 किमी दूर) पोखरीपुट (भीमतांगी रोड से एयरपोर्ट से करीब 2 किमी दूर) के मुकाबले काफी ज़्यादा ढील वाले बैंड में आता है.

नीचे दी गई टेबल में ARP से दूरी और पब्लिश्ड लोकैलिटी डेटा के आधार पर मुख्य लोकैलिटी को उनके अनुमानित CCZM रिस्क प्रोफाइल से जोड़ा गया है:

भुवनेश्वर पर खास तौर पर की गई रिसर्च में पाया गया कि इस शहर में बिल्डिंग हाइट की सीमा एयरपोर्ट से 9 किमी तक कम और लगभग एक जैसी बनी रहती है, उसके बाद अचानक तेज़ी से बढ़ती है. यह असामान्य है: कई तुलनीय शहरों में यह सीमा पहले से ही बढ़नी शुरू हो जाती है. ARP से 9 किमी के अंदर प्लॉट देख रहे खरीदारों को कीमत या फ्लोर काउंट पर किसी भी बातचीत से पहले CCZM को एक पक्की पाबंदी मानकर चलना चाहिए.

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर जगमारा से होते हुए सुंदरपाड़ा की तरफ जाने वाला दक्षिणी हिस्सा है. NH-16 से नज़दीकी और एयरपोर्ट कनेक्टिविटी यहां डिमांड बढ़ाती है, लेकिन यही नज़दीकी प्लॉट को अप्रोच फ़नल के अंदर या उसके पास ला देती है, जहां परमिटेड बिल्डिंग हाइट, रनवे एज से दूरी के 2% के बराबर होती है. रनवे एज से 1,000 मीटर पर, यह सीमा ग्राउंड से 20 मीटर है. हाई-डेंसिटी डेवलपमेंट के लिए इस कॉरिडोर को देख रहे खरीदारों के सामने एक स्ट्रक्चरल सीमा है, और बिल्डर का कोई भी भरोसा CCZM ग्रिड के खिलाफ वेरिफाई की गई सर्वेड साइट कोऑर्डिनेट्स की जगह नहीं ले सकता.