कटक मास्टरप्लान

CDPA इलाके में खरीदारों की सबसे खतरनाक गलती यह है कि वे लैंड टेन्योर को ज़ोन क्लासिफिकेशन समझ बैठते हैं. किसी प्लॉट के पास वैध रेवेन्यू रिकॉर्ड हो सकते हैं, फिर भी वह ग्रीन बेल्ट, नेचुरल ड्रेनेज चैनल ज़ोन, या रिवरफ्रंट ज़ोन के अंदर आ सकता है, जहां CDPA मास्टर प्लान 2030 के ज़ोनिंग नियमों के तहत रेज़िडेंशियल निर्माण प्रतिबंधित है. बेचने वाले, और कभी-कभी एजेंट भी, "स्थितिबान" (फ्रीहोल्ड) स्टेटस को इस बात के सबूत के तौर पर पेश करते हैं कि प्लॉट पर निर्माण किया जा सकता है. यह सही नहीं है.

ओडिशा कानून के तहत ज़ोन क्लासिफिकेशन और लैंड टेन्योर, दोनों पूरी तरह अलग-अलग मुद्दे हैं. CDA के ज़ोनिंग नियम तय करते हैं कि हर ज़ोन में कौन-सी गतिविधि की इजाज़त है, चाहे ज़मीन निजी स्वामित्व में ही क्यों न हो.

नीचे दी गई टेबल में CDPA मास्टर प्लान में तय ज़ोन कैटेगरी और उनका बिल्डेबिलिटी स्टेटस दिखाया गया है.

दूसरा जाल है घरबाड़ी कन्वर्ज़न की ज़रूरत. ओडिशा लैंड रिफॉर्म्स (OLR) एक्ट की धारा 8-A के तहत, कृषि भूमि को तब तक रेज़िडेंशियल निर्माण के लिए इस्तेमाल नहीं किया जा सकता जब तक उसे रेवेन्यू रिकॉर्ड में औपचारिक रूप से घरबाड़ी (होमस्टेड) क्लासिफिकेशन में कन्वर्ट न कर दिया जाए. ओडिशा लैंड रिफॉर्म्स (संशोधन) एक्ट 2023 (29 दिसंबर 2023 से लागू) के तहत, निजी कृषि भूमि के लिए कन्वर्ज़न फीस, स्थान चाहे जो भी हो, ज़मीन के प्रति एकड़ बेंचमार्क मार्केट वैल्यू का 1% है. बेचने वाले अक्सर अपनी बताई गई कीमत में यह लागत शामिल नहीं करते. कुछ भी साइन करने से पहले चेक करें कि ROR (रिकॉर्ड ऑफ़ राइट्स) में किस्म "घरबाड़ी" दिखाई गई है या अब भी धान या बगीचे जैसी कृषि भूमि की क्लासिफिकेशन दिखा रही है.

CDPA मास्टर प्लान 2030, प्लानिंग एरिया को 11 स्पेशियल ज़ोन में बांटता है, जिनमें से हर एक का ग्रोथ ट्रैजेक्टरी अलग है. ज़मीन खरीदार के लिए इन सभी का जोखिम-रिटर्न प्रोफाइल एक जैसा नहीं है.

नीचे दी गई टेबल में मुख्य कॉरिडोर को CDP के तहत उनकी ज़ोन पहचान और प्लान द्वारा हर एक को दिए गए मुख्य ग्रोथ ड्राइवर के साथ मैप किया गया है.

त्रिशूलिया अभी सबसे सक्रिय मार्केट है, और यह सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला भी है. लोकल लिस्टिंग में "येलो ज़ोन" शब्द लगातार दिखता है, लेकिन यह CDA विज़न 2030 मैप पर कलर कोडिंग से निकला एक बोलचाल का शॉर्टहैंड है, CDP में कोई आधिकारिक ज़ोन क्लासिफिकेशन शब्द नहीं है. "येलो ज़ोन" बताया गया प्लॉट भी घरबाड़ी कन्वर्ज़न मांग सकता है, अगर ROR में कृषि किस्म दिखाई गई हो. किसी भी एजेंट के ज़ोन दावे को अंतिम मानने से पहले 1acre ज़ोन मैप लेयर की तुलना cdacuttack.nic.in पर मौजूद CDA ज़ोनल मैप से करें.