पुदुचेरी मास्टर प्लान

पुदुचेरी में खरीदार जो सबसे महंगी गलती करते हैं, वह यह मान लेना है कि रजिस्टर्ड सेल डीड का मतलब है कि प्लॉट पर कानूनी तौर पर निर्माण किया जा सकता है. ऐसा नहीं है.

शहर में रेज़िडेंशियल ग्रोथ का एक बड़ा हिस्सा PPA के औपचारिक अप्रूवल सिस्टम के बाहर हुआ है. पुदुचेरी वन-टाइम रेगुलराइज़ेशन स्कीम फॉर अनपरमिटेड कंस्ट्रक्शन्स एंड डेविएशन्स 2025, जो 16 जुलाई 2025 को नोटिफाई हुई, इस बात का सीधा सबूत है कि यह समस्या कितनी फैली हुई है. यह स्कीम 1 मई 1987 से 16 जुलाई 2025 के बीच बने अनऑथराइज़्ड कंस्ट्रक्शन को कानूनी दर्जा देने का रास्ता देती है. इसमें तीन कैटेगरी साफ तौर पर बाहर रखी गई हैं: ऐसे प्लॉट जिनका लैंड टाइटल साफ नहीं है, सरकारी ज़मीन पर अतिक्रमण, और ऐसे निर्माण जिन्हें लागू प्लानिंग और सेफ्टी नियमों के तहत रेगुलराइज़ नहीं किया जा सकता. अगर आपकी टारगेट ज़मीन इन तीनों में से किसी में आती है, तो उसके लिए रेगुलराइज़ेशन का कोई रास्ता नहीं है.

दूसरा जाल खुद CDP बाउंड्री का है. PPA CDP 2036, पुदुचेरी म्युनिसिपैलिटी और ओलगरे म्युनिसिपैलिटी पर पूरा डेवलपमेंट कंट्रोल लागू करता है. पाँचों कम्यून पंचायतों में PPA सिर्फ मौजूदा बस्तियों या डेवलप्ड इलाकों में ही बिल्डिंग परमिट जारी करता है. ब्रोकर अक्सर कम्यून पंचायत की ज़मीन को "CDP-अप्रूव्ड" बताकर बेचते हैं. जबकि ऐसा नहीं है. मौजूदा बस्ती के बाहर कम्यून पंचायत की ज़मीन पर किसी भी गैर-कृषि इस्तेमाल के लिए, निर्माण शुरू होने से पहले तय कमेटी से लैंड यूज़ कन्वर्ज़न (LUC) की सिफारिश लेनी ज़रूरी है.

तीसरा खतरा खासतौर पर कोर सिटी से जुड़ा है: बुलेवार्ड एरिया (व्हाइट टाउन), CDP 2036 में हेरिटेज कंज़र्वेशन ओवरले के तहत आता है. स्टेट लेवल हेरिटेज कंज़र्वेशन एंड एडवाइज़री कमेटी (SLHCAC), बुलेवार्ड में नोटिफाइड हेरिटेज बिल्डिंगों की एक सक्रिय लिस्ट बनाए रखती है. इन प्रॉपर्टी पर लागू ऊंचाई की पाबंदियां और फसाड कंट्रोल, बिक्री के समय लगभग कभी नहीं बताए जाते.

नीचे दी गई टेबल में पुदुचेरी CDP 2036 के तीन मुख्य ज़ोन कॉन्टेक्स्ट और हर एक का खरीदार के लिए क्या मतलब है, यह बताया गया है.

पुदुचेरी बिल्डिंग बाय-लॉज़ एंड ज़ोनिंग रेगुलेशंस 2012, जिसमें सबसे हाल में सितंबर 2025 (G.O. Ms.No.16/2025-Hg) में संशोधन हुआ, प्लानिंग एरिया के अंदर हर निर्माण को नियंत्रित करता है. अगर विक्रेता प्लॉट पर मौजूदा स्ट्रक्चर के लिए PPA लेआउट अप्रूवल या बिल्डिंग परमिट नहीं दिखा पाता, तो यह सौदे से पीछे हटने की वजह है.

PPA CDP 2036, ग्रोथ को तीन स्पेशियल स्ट्रैटेजी के इर्द-गिर्द बनाता है: बुलेवार्ड कंज़र्वेशन ज़ोन (हेरिटेज कोर), कॉन्युर्बेशन डेंसिफिकेशन ज़ोन जो पुदुचेरी और ओलगरे म्युनिसिपैलिटी को कवर करता है, और मादागादीपेट, नेट्टापक्कम व बाहूर में तय किए गए तीन ग्रोथ सेंटर. PPA ने 2021 में इन ग्रोथ सेंटर के लिए डिटेल्ड डेवलपमेंट प्लान (DDP) पर एक्सप्रेशन ऑफ़ इंटरेस्ट मंगाए थे, लेकिन ये DDP अभी तक नोटिफाई नहीं हुए हैं.

ओलगरे म्युनिसिपैलिटी शहर का सबसे सक्रिय रेज़िडेंशियल कॉरिडोर है. यह भीड़भाड़ वाले बुलेवार्ड कोर से हटी हुई मांग को समेटता है और इसमें पूरा CDP परमिट कवरेज है, जिससे यह उन खरीदारों के लिए सुरक्षित विकल्प बनता है जिन्हें अभी रेगुलेटरी स्पष्टता चाहिए. विल्लियानूर कम्यून से गुज़रने वाला ECR (ईस्ट कोस्ट रोड) कॉरिडोर पुदुचेरी को चेन्नई और कड्डलोर से जोड़ता है और यहां संस्थागत मांग काफी ज़्यादा है: आरुपडई वीडु मेडिकल कॉलेज और विनायक मिशन रिसर्च फाउंडेशन इसी हिस्से में हैं. यह संस्थागत खिंचाव रेज़िडेंशियल मांग पैदा करता है, लेकिन विल्लियानूर अब भी एक कम्यून पंचायत है, यानी यहां लैंड यूज़ कन्वर्ज़न की शर्त लागू होती है.

नीचे दी गई टेबल में हर कॉरिडोर और PPA CDP 2036 के तहत उसका मौजूदा ज़ोन स्टेटस बताया गया है.

नेट्टापक्कम सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर है. खरीदार PPA की "ग्रोथ सेंटर" वाली पहचान देखकर मान लेते हैं कि यहां भी ओलगरे जैसी परमिट स्पष्टता होगी. यह गलत है. जब तक PPA नेट्टापक्कम डिटेल्ड डेवलपमेंट प्लान (DDP) नोटिफाई नहीं करता, वहां हर सौदे पर कम्यून पंचायत के बिल्डिंग परमिट नियम ही लागू होंगे.