क्या मैं AUDA ज़ोन में कृषि भूमि पर घर बना सकता हूं?

ज़्यादातर मामलों में, नहीं. AUDA ज़ोन में कृषि भूमि पर किसी भी कंस्ट्रक्शन से पहले औपचारिक गैर-कृषि (NA) कन्वर्ज़न ऑर्डर ज़रूरी है. कन्वर्ज़न के बाद परमिटेड यूज़, गांव और ज़ोन डेज़िग्नेशन पर निर्भर करता है. पैसा लगाने से पहले हमेशा NA ऑर्डर और ज़ोन क्लासिफिकेशन वेरिफाई करें. अपने प्लॉट का ज़ोन 1acre Premium मैप (1acre.in/subscribe) पर चेक करें.

R-1 और R-2 ज़ोन में क्या फर्क है?

R-1 में R-2 (बेस 1.2, 1.8 तक खरीदा जा सकता है) के मुकाबले ज़्यादा बेस FSI (1.8, 2.7 तक खरीदा जा सकता है) की इजाज़त है, यानी उसी प्लॉट पर ज़्यादा बिल्ट-अप एरिया बनाया जा सकता है. R-1 प्लॉट्स की कीमत भी उसी हिसाब से रखी जाती है.

R-AH ज़ोन असल में क्या है?

यह सरदार पटेल रिंग रोड (करीब 76 किमी) के साथ चलने वाली हाई-डेंसिटी हाउसिंग बेल्ट है. यह FSI लागू होने से पहले आपका प्लॉट किसी सैंक्शन्ड TP स्कीम के अंदर होना चाहिए.

क्या GIFT सिटी एक्सपैंशन से मेरे प्लॉट पर कोई फर्क पड़ता है?

पड़ सकता है. जून 2024 में, GIFT सिटी के प्रस्तावित एक्सपैंशन ज़ोन के करीब 2,460 एकड़ को GIFT UDA से GUDA में ट्रांसफर किया गया. मौजूदा GIFT सिटी कोर अभी भी GIFT UDA के अंदर ही है. अगर आपका सेलर जून 2024 से पहले वाले GIFT UDA एक्सपैंशन फ्रेमवर्क के तहत अप्रूवल का हवाला दे रहा है, तो वे अब मान्य नहीं हैं — वे आपको जो भी दिखाएं, उस पर भरोसा करने से पहले मौजूदा GUDA ज़ोनिंग वेरिफाई करें.

मुझे TP स्कीम की परवाह क्यों करनी चाहिए?

क्योंकि इसके बिना, आपके प्लॉट पर सड़कें और यूटिलिटीज़ सिर्फ वादे भर हैं. सैंक्शन्ड TP स्कीम का मतलब है कि इंफ्रास्ट्रक्चर कानूनी रूप से तय है. इसके बिना, खासकर गांव के फ्रिंज इलाकों में, आप बस किसी की बात पर भरोसा कर रहे होते हैं.

क्या सिर्फ AUDA की सीमा के अंदर होना काफी भरोसा दिलाता है?

असल में नहीं. AUDA के अंदर बहुत सारे प्लॉट्स अब भी प्रतिबंधित या बनाने लायक नहीं हैं. ज़ोन कोड, TP स्कीम स्टेटस, और NA कन्वर्ज़न को अलग से चेक करना ज़रूरी है, सिर्फ AUDA बाउंड्री बहुत कम बताती है.

अहमदाबाद में मुझे असल में किस फ्रॉड की चिंता करनी चाहिए?

फर्जी ओनरशिप डॉक्यूमेंट्स, फोर्ज्ड सिग्नेचर, बनावटी डेथ सर्टिफिकेट, और झूठे अंगूठे के निशान. यह लोगों की उम्मीद से कहीं ज़्यादा होता है. हमेशा सेलर का नाम गुजरात के रेवेन्यू पोर्टल के ज़रिए खुद रिकॉर्ड ऑफ़ राइट्स पर क्रॉस-चेक करें.

Masterplan

अहमदाबाद - गांधीनगर मास्टरप्लान

Ahmedabad Gandhinagar Masterplan Preview

24-Hour Free Access

Try the अहमदाबाद - गांधीनगर मास्टरप्लान on the map

एक बार साइन इन करें और पूरे दिन लेयर एक्सप्लोर करें।

No card details needed
Find nearby verified lands for sale

Ahmedabad Gandhinagar Masterplan Preview

24-Hour Free Access

Try the अहमदाबाद - गांधीनगर मास्टरप्लान on the map

No card details needed
Find nearby verified lands for sale

View layer on Map

ओवरव्यू

अहमदाबाद-गांधीनगर क्षेत्र में मास्टरप्लान ज़ोन चेक किए बिना ज़मीन खरीदना, अपना पैसा ऐसे प्लॉट में फंसाने का सबसे तेज़ तरीका है जिस पर आप कुछ बना ही नहीं सकते. अहमदाबाद अर्बन डेवलपमेंट अथॉरिटी (AUDA) का रिवाइज्ड डेवलपमेंट प्लान 2021 (RDP-2021) अहमदाबाद और उसके आस-पास के 169 गांवों में 1,866 वर्ग किमी क्षेत्र को गवर्न करता है, जबकि गांधीनगर अर्बन डेवलपमेंट अथॉरिटी (GUDA) का डेवलपमेंट प्लान 2024, गांधीनगर की राजधानी सिटी और 388 वर्ग किमी में फैले 39 गांवों को कवर करता है. साथ मिलकर, ये दोनों प्लान तय करते हैं कि आप क्या बना सकते हैं, कितना फ्लोर स्पेस इस्तेमाल कर सकते हैं, और क्या आपकी कृषि भूमि को कानूनी रूप से कन्वर्ट किया जा सकता है या नहीं. यह पेज दोनों प्लान, इस संयुक्त अर्बन क्षेत्र से जुड़े रेगुलेटरी ट्रैप्स, और उन ग्रोथ कॉरिडोर को कवर करता है जहां ज़ोनिंग लंबी अवधि में ज़मीन की वैल्यू को सपोर्ट करती है. AUDA, संभावित 2036 ओलंपिक को ध्यान में रखते हुए एक 20-साल का प्लान DP-2041 भी तैयार कर रहा है, जो मौजूदा RDP-2021 फ्रेमवर्क की जगह लेगा.

AUDA और GUDA क्षेत्रों में ज़ोन मिसमैच और कृषि भूमि कन्वर्ज़न ट्रैप्स

अहमदाबाद-गांधीनगर बेल्ट में खरीदार जो सबसे महंगी गलती करते हैं, वह है कन्वर्ज़न रूल्स समझे बिना किसी प्रतिबंधित कृषि ज़ोन के अंदर ज़मीन खरीदना. AUDA डेवलपमेंट प्लान के तहत, NA (गैर-कृषि) कन्वर्ज़न केवल कुछ मामलों में ही, AUDA के अधिकार क्षेत्र के लगभग 68 गांवों में दी जाती है, जो कुल क्षेत्र के लगभग 880 वर्ग किमी को कवर करते हैं. जहां NA कन्वर्ज़न पहले से आंशिक रूप से अप्रूव हो चुका है, वहां खेत की ज़मीन पर सिर्फ 5% कंस्ट्रक्शन की इजाज़त है, पूरे रेजिडेंशियल डेवलपमेंट की नहीं. अगर कोई ब्रोकर आपको इस बेल्ट में "NA प्लॉट" दिखा रहा है और वेरिफाइड कलेक्टर परमिशन ऑर्डर नहीं दिखा पाता, तो इसे अनवेरिफाइड मानें.

AUDA के प्लान में ज़ोन कोड स्ट्रक्चर 16 अलग-अलग ज़ोन तय करता है. नीचे दी गई टेबल में वे प्रमुख ज़ोन दिए गए हैं जिनसे खरीदारों का सामना AUDA-गवर्न्ड ज़मीन ट्रांज़ैक्शन में होता है.

ज़ोन कोड

परमिटेड यूज़

बिना कन्वर्ज़न के बना सकते हैं?

आम तौर पर गलत बताया जाता है?

R-1

रेजिडेंशियल (बेस फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) 1.8, 2.7 तक खरीदा जा सकता है)

हां, जनरल डेवलपमेंट कंट्रोल रेगुलेशन्स (GDCR) की सीमा के अंदर

नहीं

R-2

रेजिडेंशियल (बेस FSI 1.2, 1.8 तक खरीदा जा सकता है)

हां, GDCR की सीमा के अंदर

नहीं

R-AH

करीब 76 किमी सरदार पटेल रिंग रोड बेल्ट के साथ अफोर्डेबल हाउसिंग

सिर्फ टाउन प्लानिंग (TP) स्कीम अप्रूवल के साथ

हां

इंडस्ट्रियल जनरल

रेजिडेंशियल इस्तेमाल नहीं

हां, "कन्वर्टिबल" बताकर बेचा जाता है

GME

गमतल एक्सटेंशन (गांव के मूल हिस्से से सटा क्षेत्र)

प्रतिबंधित, पंचायत नियम लागू होते हैं

हां

प्राइम एग्रीकल्चर

संरक्षित डबल-क्रॉप खेत की ज़मीन

कोई कन्वर्ज़न नहीं, कंस्ट्रक्शन प्रतिबंधित

अक्सर

ज़ोन कोड

परमिटेड यूज़

बिना कन्वर्ज़न के बना सकते हैं?

आम तौर पर गलत बताया जाता है?

R-1

रेजिडेंशियल (बेस फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) 1.8, 2.7 तक खरीदा जा सकता है)

हां, जनरल डेवलपमेंट कंट्रोल रेगुलेशन्स (GDCR) की सीमा के अंदर

नहीं

R-2

रेजिडेंशियल (बेस FSI 1.2, 1.8 तक खरीदा जा सकता है)

हां, GDCR की सीमा के अंदर

नहीं

R-AH

करीब 76 किमी सरदार पटेल रिंग रोड बेल्ट के साथ अफोर्डेबल हाउसिंग

सिर्फ टाउन प्लानिंग (TP) स्कीम अप्रूवल के साथ

हां

इंडस्ट्रियल जनरल

रेजिडेंशियल इस्तेमाल नहीं

हां, "कन्वर्टिबल" बताकर बेचा जाता है

GME

गमतल एक्सटेंशन (गांव के मूल हिस्से से सटा क्षेत्र)

प्रतिबंधित, पंचायत नियम लागू होते हैं

हां

प्राइम एग्रीकल्चर

संरक्षित डबल-क्रॉप खेत की ज़मीन

कोई कन्वर्ज़न नहीं, कंस्ट्रक्शन प्रतिबंधित

अक्सर

GUDA के अधिकार क्षेत्र में, GIFT सिटी एक्सपैंशन कॉरिडोर के पास के प्लॉट्स में एक अतिरिक्त पेचीदगी है: जून 2024 में, गुजरात सरकार ने GIFT सिटी के प्रस्तावित एक्सपैंशन ज़ोन के करीब 2,460 एकड़ (996 हेक्टेयर) की प्लानिंग अथॉरिटी GIFT UDA से GUDA को ट्रांसफर कर दी, जिससे नवंबर 2022 और नवंबर 2023 की पिछली नोटिफिकेशन रद्द हो गईं. मौजूदा करीब 1,065 एकड़ का GIFT सिटी कोर अभी भी GIFT UDA के अंदर ही है. अगर कोई सेलर जून 2024 से पहले वाले GIFT UDA फ्रेमवर्क के तहत अप्रूवल का हवाला देता है, तो उसे GUDA की मौजूदा ज़ोनिंग के हिसाब से दोबारा वेरिफाई करना ज़रूरी है.

अहमदाबाद CID क्राइम ब्रांच ने फर्जी ओनरशिप डॉक्यूमेंट्स से जुड़े कई ज़मीन फ्रॉड केस दर्ज किए हैं, जिनमें वडज का ₹200 करोड़ का केस भी शामिल है, जहां फ्रॉडस्टर्स ने सरकारी क्लीयरेंस पाने के लिए गलत जानकारी देकर एक लिस पेंडेंस कैंसिल करा दिया था. अहमदाबाद में ज़ोन को गलत तरीके से पेश करने के बजाय, डॉक्यूमेंट फोर्जरी ही सबसे ज़्यादा होने वाला फ्रॉड पैटर्न है. कोई भी पैसा हाथ बदलने से पहले सेलर का नाम 7/12 एक्सट्रैक्ट या रिकॉर्ड ऑफ़ राइट्स (RoR) पर anyRoR गुजरात पोर्टल (anyror.gujarat.gov.in) या e-Dhara कियोस्क के ज़रिए वेरिफाई करें.

जहां AUDA और GUDA की ज़ोनिंग ज़मीन की वैल्यू को सपोर्ट करती है: नज़र रखने लायक कॉरिडोर

AUDA-GUDA ज़ोन में सारी ज़मीन एक जैसी वैल्यू ग्रोथ की स्थिति में नहीं है. प्लान की स्ट्रक्चर हाई-अपसाइड कॉरिडोर को स्पेकुलेटिव कॉरिडोर से साफ तौर पर अलग करती है.

प्लान में सबसे साफ तौर पर तय किया गया ग्रोथ कॉरिडोर, सरदार पटेल रिंग रोड (76 किमी) के आस-पास का 1 किमी का बैंड है, जिसे AUDA ने R-AH अफोर्डेबल हाउसिंग ज़ोन तय किया है. यहां 4 तक FSI की इजाज़त है, जो हाई-डेंसिटी रेजिडेंशियल डेवलपमेंट को सपोर्ट करता है. इस बेल्ट की ज़मीन एक्टिव TP स्कीमों के अंदर आती है, और AUDA नई स्कीमें जोड़ता रहा है: अक्टूबर 2025 में, बोर्ड ने सानंद, गोधावी, कनेटी, निंद्रादा, और मटनुरू गांवों को कवर करने वाली सात नई TP स्कीमों को अप्रूव किया, जिससे प्लान्ड डेवलपमेंट ज़ोन में लगभग 1,000 हेक्टेयर जुड़ गए.

कॉरिडोर

ज़ोन एंकर

ग्रोथ ड्राइवर

रिस्क लेवल

SP रिंग रोड बेल्ट (1 किमी बैंड)

R-AH, FSI 4 तक

एक्टिव TP स्कीमें, ट्रांज़िट एक्सेस

कम से मध्यम

SG हाईवे (चांदखेड़ा, त्रागड़, झुंडाल)

AUDA के तहत R-1/R-2

GIFT सिटी से नज़दीकी, मेट्रो कॉरिडोर

TP क्षेत्रों में कम

सानंद (गोधावी, कनेटी, निंद्रादा)

इंडस्ट्रियल + नई R-AH स्कीमें (सेमीकंडक्टर हब — Micron, CG Power)

ऑटो और सेमीकंडक्टर इंडस्ट्री (Micron, CG Power), अक्टूबर 2025 में 7 नई TP स्कीमें अप्रूव्ड (AUDA की 307वीं बोर्ड बैठक)

मध्यम

GIFT सिटी परिधि (गांधीनगर)

GUDA 2024, SEZ से सटा हुआ

IFSC एक्सपैंशन, करीब 2,460-एकड़ का GIFT एक्सपैंशन ज़ोन जून 2024 में GUDA को ट्रांसफर

GUDA क्षेत्रों में कम

गांव फ्रिंज (GME / प्राइम एग ज़ोन)

प्रतिबंधित या वर्जित

सिर्फ स्पेकुलेटिव

ज़्यादा

कॉरिडोर

ज़ोन एंकर

ग्रोथ ड्राइवर

रिस्क लेवल

SP रिंग रोड बेल्ट (1 किमी बैंड)

R-AH, FSI 4 तक

एक्टिव TP स्कीमें, ट्रांज़िट एक्सेस

कम से मध्यम

SG हाईवे (चांदखेड़ा, त्रागड़, झुंडाल)

AUDA के तहत R-1/R-2

GIFT सिटी से नज़दीकी, मेट्रो कॉरिडोर

TP क्षेत्रों में कम

सानंद (गोधावी, कनेटी, निंद्रादा)

इंडस्ट्रियल + नई R-AH स्कीमें (सेमीकंडक्टर हब — Micron, CG Power)

मध्यम

GIFT सिटी परिधि (गांधीनगर)

GUDA 2024, SEZ से सटा हुआ

IFSC एक्सपैंशन, करीब 2,460-एकड़ का GIFT एक्सपैंशन ज़ोन जून 2024 में GUDA को ट्रांसफर

GUDA क्षेत्रों में कम

गांव फ्रिंज (GME / प्राइम एग ज़ोन)

प्रतिबंधित या वर्जित

सिर्फ स्पेकुलेटिव

ज़्यादा

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर, चांदखेड़ा के पूर्व और उत्तर में गांव फ्रिंज ज़ोन है. ब्रोकर अक्सर प्राइम एग्रीकल्चर या GME-ज़ोन वाले पार्सल को "AUDA की सीमा के अंदर और इसलिए बनाने लायक" बताकर पेश करते हैं. AUDA की सीमा के अंदर होना, TP स्कीम या डेवलपमेंट-रेडी ज़ोन के अंदर होने जैसा नहीं है. किसी भी फ्रिंज पार्सल को इन्वेस्टेबल मानने से पहले TP स्कीम नंबर की पुष्टि करें.