ढोलेरा एयरपोर्ट के आसपास हाइट रिस्ट्रिक्शन ज़ोन क्या है?

यह नवागाम स्थित ARP से 20 किमी के भीतर की सारी ज़मीन को कवर करता है. AAI का CCZM हर ग्रिड को AMSL में एक स्वीकार्य टॉप एलिवेशन देता है, जिसमें से आपके प्लॉट की वेरिफ़ाइड साइट एलिवेशन घटाई जाती है.

क्या ढोलेरा इंटरनेशनल एयरपोर्ट के पास ज़मीन खरीदने या निर्माण करने के लिए AAI NOC चाहिए?

ज़मीन खरीदने के लिए किसी NOC की ज़रूरत नहीं है. लेकिन निर्माण के लिए, DSIRDA द्वारा बिल्डिंग परमिशन जारी करने से पहले NOCAS के ज़रिए AAI NOC ज़रूरी है, चाहे आपका TP स्कीम अप्रूवल स्टेटस कुछ भी हो.

ढोलेरा एयरपोर्ट का CCZM क्या है, और मैं इसे कैसे एक्सेस करूँ?

यह AAI द्वारा प्रकाशित किया जाता है और nocas2.aai.aero पर उपलब्ध है. अपने प्लॉट का ज़ोन कलर और स्वीकार्य टॉप एलिवेशन जानने के लिए अपने WGS-84 कोऑर्डिनेट्स डालें. यह एयरपोर्ट खुलने की तारीख से नहीं, बल्कि तकनीकी क्लीयरेंस की तारीख से लागू होता है.

मैं कैसे चेक करूँ कि मेरा ढोलेरा प्लॉट एयर फ़नल ज़ोन के अंदर आता है या नहीं?

NOCAS पर लॉग इन करें, WGS-84 कोऑर्डिनेट्स डालें, और लाइसेंस्ड सर्वेयर-सर्टिफाइड साइट एलिवेशन दर्ज करें. 300 वर्ग मीटर से बड़े प्लॉट्स के लिए चारों कोनों की जानकारी चाहिए होती है. सिस्टम आपको ज़ोन कलर और NOC की ज़रूरत बताता है.

एयरपोर्ट के पास ढोलेरा SIR में प्लॉट खरीदने के लिए मुझे कौन-से डॉक्यूमेंट चाहिए?

DSIRDA लेयर: NA ऑर्डर, NOC, TP अप्रूवल, टाइटल डीड, और 7/12 एक्सट्रैक्ट. एयरपोर्ट लेयर: NOCAS हाइट क्लीयरेंस लेटर. दोनों स्टैक अलग-अलग हैं; इनमें से किसी एक के न होने का मतलब है अधूरा कानूनी ट्रांज़ैक्शन.

क्या मैं अप्रूव्ड TP ज़ोन में ढोलेरा एयरपोर्ट के पास घर बना सकता हूँ?

हाँ, लेकिन दो अप्रूवल अनिवार्य हैं: GDCR के तहत DSIRDA का निर्माण परमिशन, और एक AAI NOC जो यह पुष्टि करे कि आपकी ऊँचाई CCZM की स्वीकार्य टॉप एलिवेशन से ज़्यादा नहीं है. सिर्फ एक के साथ आगे बढ़ना नियमों का उल्लंघन है.

NOCAS क्या है, और ढोलेरा एयरपोर्ट के पास हाइट क्लीयरेंस के लिए मैं कैसे अप्लाई करूँ?

यह nocas2.aai.aero पर AAI का ऑनलाइन NOC पोर्टल है. WGS-84 कोऑर्डिनेट्स, सर्वेयर-सर्टिफाइड साइट एलिवेशन, और बिल्डिंग प्लान जमा करें. प्रोसेसिंग में तीन हफ्ते लगते हैं. अप्रूव्ड NOC आठ साल के लिए वैध होता है.

ढोलेरा SIR के TP ज़ोन और AAI के एयरपोर्ट फ़नल ज़ोन में क्या फर्क है?

TP ज़ोन गुजरात SIR एक्ट के तहत भूमि उपयोग, FAR, और सेटबैक को रेगुलेट करते हैं. AAI फ़नल ज़ोन केंद्रीय एविएशन कानून के तहत AMSL में एब्सोल्यूट बिल्डिंग हाइट को रेगुलेट करते हैं. निर्माण से पहले दोनों की शर्तें अलग-अलग पूरी करनी ज़रूरी हैं.

Layer

ढोलेरा एयर फ़नल ज़ोन: बिल्डिंग हाइट प्रतिबंध

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ओवरव्यू

ढोलेरा इंटरनेशनल एयरपोर्ट के एरोड्रम रेफरेंस पॉइंट से 20 किमी के दायरे में आने वाला हर प्लॉट AAI-रेगुलेटेड एयरस्पेस लेयर के अंतर्गत आता है. यह ढोलेरा एयरपोर्ट हाइट रिस्ट्रिक्शन ज़ोन से जुड़ी वह ज़मीन खरीद जाँच है, जिसके बारे में लगभग कोई भी ब्रोकर पहले से नहीं बताता. यह एयरपोर्ट, जो फिलहाल अहमदाबाद जिले के ढोलेरा तालुका में नवागाम गाँव के पास बन रहा है, ढोलेरा इंटरनेशनल एयरपोर्ट कंपनी लिमिटेड (DIACL) द्वारा 1,426 हेक्टेयर की साइट पर विकसित किया जा रहा है. सिविल एविएशन मंत्रालय के (हाइट रिस्ट्रिक्शन्स फॉर सेफगार्डिंग ऑफ़ एयरक्राफ्ट ऑपरेशन्स) नियम, 2015 के तहत, इस ज़ोन में हर स्ट्रक्चर के लिए वेरिफ़ाइड हाइट क्लीयरेंस ज़रूरी है.

ढोलेरा एयरपोर्ट का CCZM TP1 और TP2 प्लॉट्स पर एक छुपा हुआ हाइट कैप क्यों बनाता है

ढोलेरा भारत के रियल एस्टेट बाज़ारों में एक अनोखी जगह है. खरीदार TP स्कीम अप्रूवल, NA स्टेटस और DSIRDA सैंक्शन चेक कर रहे हैं, जो सही है. लेकिन लगभग कोई भी यह चेक नहीं कर रहा कि उनका DSIRDA-अप्रूव्ड प्लॉट AAI एयर फ़नल ज़ोन के अंदर भी आता है या नहीं, जो एक पूरी तरह अलग, कानूनी रूप से ज़्यादा भारी हाइट कैप लगाता है जिसे खुद DSIRDA भी नहीं बदल सकता.

MoCA 2015 नियमों के तहत, AAI किसी एयरपोर्ट के एरोड्रम रेफरेंस पॉइंट से 20 किमी के दायरे वाले सभी क्षेत्रों को कवर करने वाले कलर कोडेड ज़ोनिंग मैप्स (CCZM) जारी करता है. CCZM हर ग्रिड को मीन सी लेवल से ऊपर मीटर (AMSL) में मापी गई एक स्वीकार्य टॉप एलिवेशन देता है. किसी भी स्ट्रक्चर की अधिकतम स्वीकार्य ऊँचाई CCZM की परमिटेड टॉप एलिवेशन में से साइट एलिवेशन घटाकर निकाली जाती है. ढोलेरा का इलाका लगभग 10 से 15 मीटर AMSL पर है, यानी असली बिल्डिंग हाइट लिमिट उससे कहीं ज़्यादा टाइट है जितना खरीदार सिर्फ DSIRDA के जनरल डेवलपमेंट कंट्रोल रेगुलेशन्स (GDCR) पढ़कर मान लेते हैं. नीचे दी गई टेबल में एक अंडर-कंस्ट्रक्शन ग्रीनफील्ड एयरपोर्ट से जुड़े स्टैंडर्ड AAI CCZM हाइट बैंड दिखाए गए हैं.

ज़ोन

ARP से सामान्य दूरी

अधिकतम स्वीकार्य ऊँचाई (AMSL)

AAI NOC ज़रूरी है?

रेड / इनर

बिल्कुल सटा हुआ (0–1 किमी)

बेहद प्रतिबंधित

हाँ, अनिवार्य क्लीयरेंस

ग्रे

1–3 किमी

77 मीटर AMSL तक

हाँ, AAI NOC

येलो

3–6 किमी

95 मीटर AMSL तक

हाँ, AAI NOC

पिंक

6–10 किमी

115 मीटर AMSL तक

हाँ, AAI NOC

ग्रीन

10–15 किमी

135 मीटर AMSL तक

हाँ, AAI NOC

ब्लू

15–20 किमी

155 मीटर AMSL तक

हाँ, AAI NOC

ज़ोन

ARP से सामान्य दूरी

अधिकतम स्वीकार्य ऊँचाई (AMSL)

AAI NOC ज़रूरी है?

रेड / इनर

बिल्कुल सटा हुआ (0–1 किमी)

बेहद प्रतिबंधित

हाँ, अनिवार्य क्लीयरेंस

ग्रे

1–3 किमी

77 मीटर AMSL तक

हाँ, AAI NOC

येलो

3–6 किमी

95 मीटर AMSL तक

हाँ, AAI NOC

पिंक

6–10 किमी

115 मीटर AMSL तक

हाँ, AAI NOC

ग्रीन

10–15 किमी

135 मीटर AMSL तक

हाँ, AAI NOC

ब्लू

15–20 किमी

155 मीटर AMSL तक

हाँ, AAI NOC

सबसे बड़ा जाल यह है: AAI के नियम एयरपोर्ट के ऑपरेशन शुरू होने की तारीख से नहीं, बल्कि उसे तकनीकी रूप से क्लीयरेंस मिलने की तारीख से लागू होते हैं. ढोलेरा को जुलाई 2014 में साइट क्लीयरेंस और दिसंबर 2015 में पर्यावरण मंत्रालय की मंज़ूरी मिल चुकी है. इसलिए CCZM की बाध्यता सालों से लागू है, और उन प्लॉट्स को भी कवर करती है जिन्हें बेचने वाले आमतौर पर अनरिस्ट्रिक्टेड बताकर बेचते हैं. अगर कोई डेवलपर DSIRDA NOC के साथ-साथ NOCAS से जनरेट हाइट क्लीयरेंस लेटर नहीं दिखा पाता, तो प्रोजेक्ट का पूरा लीगल स्टैक अभी पूरा नहीं हुआ है.

नवागाम, कमियाला और एयरपोर्ट इन्फ्लुएंस कॉरिडोर: जहाँ ढोलेरा एयरपोर्ट ज़ोन के नियम सबसे ज़्यादा असर डालते हैं

ढोलेरा का प्लांड रेजिडेंशियल डेवलपमेंट मुख्य रूप से TP1 और TP2 टाउन प्लानिंग स्कीम में, खासकर एक्टिवेशन एरिया और आसपास के गाँवों में केंद्रित है, जिसमें कमियाला और अहमदाबाद-ढोलेरा एक्सप्रेसवे से सटे इलाके शामिल हैं. नवागाम में एयरपोर्ट साइट 22°35′22″N 72°28′06″E कोऑर्डिनेट्स पर स्थित है. उस ARP से 20 किमी का AAI इन्फ्लुएंस रेडियस सीधे TP1, TP2 और उन कॉरिडोर से ओवरलैप करता है जिन्हें रेजिडेंशियल इन्वेस्टमेंट ज़ोन के रूप में सबसे ज़्यादा आक्रामक तरीके से बेचा जा रहा है.

नीचे दी गई टेबल सोर्स्ड ढोलेरा लोकैलिटी डेटा को एयरपोर्ट ज़ोन एक्सपोज़र के साथ मैप करती है.

कॉरिडोर / लोकैलिटी

ज़ोन पोज़िशन

ग्रोथ ड्राइवर

खरीदारों के लिए मुख्य जोखिम

नवागाम (एयरपोर्ट साइट)

बिल्कुल सटा हुआ

DIACL एयरपोर्ट इंफ्रास्ट्रक्चर; 75 हेक्टेयर कमर्शियल आवंटन

रेड/ग्रे ज़ोन: प्राइवेट स्ट्रक्चर्स के लिए लगभग-शून्य बिल्ड करने योग्य ऊँचाई

कमियाला

ARP से 5–8 किमी के भीतर

DSIR एक्टिवेशन एरिया से नज़दीकी; एक्सप्रेसवे एक्सेस

येलो–पिंक ज़ोन; किसी भी बिल्डिंग परमिशन से पहले NOCAS क्लीयरेंस अनिवार्य

TP2 एक्टिवेशन एरिया (ABCD बिल्डिंग के पास)

ARP से 10–15 किमी

DSIRDA-सर्विस्ड प्लॉट्स; मेट्रो अलाइनमेंट; टाटा सेमीकंडक्टर से नज़दीकी

ग्रीन ज़ोन: NOCAS के ज़रिए हाइट क्लीयरेंस; AMSL कैलकुलेशन बेहद ज़रूरी

TP1 एक्सपेंशन ज़ोन (आउटर SIR बाउंड्री)

ARP से 15–20 किमी

किफ़ायती एंट्री प्राइसिंग; अगले चरण का डेवलपमेंट

ब्लू ज़ोन; 155 मीटर AMSL से ऊपर के स्ट्रक्चर्स के लिए NOC ज़रूरी; स्टैंडर्ड NOCAS चेक काफी है

कॉरिडोर / लोकैलिटी

ज़ोन पोज़िशन

ग्रोथ ड्राइवर

खरीदारों के लिए मुख्य जोखिम

नवागाम (एयरपोर्ट साइट)

बिल्कुल सटा हुआ

DIACL एयरपोर्ट इंफ्रास्ट्रक्चर; 75 हेक्टेयर कमर्शियल आवंटन

कमियाला

ARP से 5–8 किमी के भीतर

DSIR एक्टिवेशन एरिया से नज़दीकी; एक्सप्रेसवे एक्सेस

येलो–पिंक ज़ोन; किसी भी बिल्डिंग परमिशन से पहले NOCAS क्लीयरेंस अनिवार्य

TP2 एक्टिवेशन एरिया (ABCD बिल्डिंग के पास)

ARP से 10–15 किमी

DSIRDA-सर्विस्ड प्लॉट्स; मेट्रो अलाइनमेंट; टाटा सेमीकंडक्टर से नज़दीकी

ग्रीन ज़ोन: NOCAS के ज़रिए हाइट क्लीयरेंस; AMSL कैलकुलेशन बेहद ज़रूरी

TP1 एक्सपेंशन ज़ोन (आउटर SIR बाउंड्री)

ARP से 15–20 किमी

किफ़ायती एंट्री प्राइसिंग; अगले चरण का डेवलपमेंट

ढोलेरा में सबसे ज़्यादा गलत समझी जाने वाली स्थिति वे प्लॉट हैं जिन्हें TP2 के अंदर "एयरपोर्ट प्रॉक्सिमिटी" इन्वेस्टमेंट के रूप में बेचा जाता है, लेकिन जो असल में ग्रीन या येलो ज़ोन में आते हैं. बेचने वाले एयरपोर्ट की नज़दीकी को कीमत बढ़ाने की वजह बनाते हैं, जबकि यह नज़रअंदाज़ करते हैं कि वही नज़दीकी AAI हाइट रिस्ट्रिक्शन भी लगाती है, जिसे अकेले DSIRDA अप्रूवल हल नहीं कर सकता. पूरा DSIRDA, NA और RERA क्लीयरेंस वाला लेकिन NOCAS हाइट क्लीयरेंस के बिना प्लॉट अधूरा माना जाता है. उस प्लॉट पर निर्माण तब तक कानूनी रूप से शुरू नहीं हो सकता जब तक AAI क्लीयरेंस हाथ में न आ जाए.