वडोदरा VUDA मास्टरप्लान 2031: ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

VUDA क्षेत्राधिकार में खरीदार जो सबसे महंगी गलती करते हैं, वह है VUDA से ज़ोनिंग सर्टिफिकेट लिए बिना प्लॉट खरीदना. ब्रोकर अक्सर सिर्फ़ बेचने वाले के दावे के आधार पर पेरिफेरी की ज़मीन को "रेजिडेंशियल" बता देते हैं; जबकि प्लान का ज़ोन और बेचने वाले का दावा अक्सर दो अलग चीज़ें होती हैं.

VUDA के जनरल डेवलपमेंट कंट्रोल रेगुलेशन (GDCR), जो जनवरी 2012 में मंज़ूर डेवलपमेंट प्लान के साथ अधिसूचित किए गए थे, VUDA सीमा के भीतर सभी लैंड यूज़ के लिए बाध्यकारी नियम हैं. गुजरात हाई कोर्ट के एक फ़ैसले (C/WPPIL/111/2013) ने पुष्टि की कि GDCR के नियम नागरिकों और खुद अथॉरिटी दोनों पर लागू होते हैं, यानी किसी ब्रोकर का भरोसा इन्हें ओवरराइड नहीं कर सकता. उसी GDCR ने डेवलपमेंट परमिशन लेते समय पब्लिक उपयोग के लिए ज़मीन का लगभग 30% या उससे अधिक हिस्सा अलग रखना अनिवार्य किया है, यह नियम वडोदरा में किसी भी बड़े पार्सल पर बिल्ड करने योग्य क्षेत्र को सीधे कम कर देता है.

नीचे दी गई टेबल दिखाती है कि किसी भी डेवलपमेंट परमिट के जारी होने से पहले VUDA को क्या चाहिए:

अगर बेचने वाला दी जा रही सर्वे नंबर के लिए ज़ोनिंग सर्टिफिकेट नहीं दिखा पाता, तो आगे न बढ़ें. यह अकेला दस्तावेज़, जो VUDA भवन, करेलीबाग के कमरा नंबर 107 से मिलता है, ज़ोन का सवाल पूरी तरह तय कर देता है, बाकी सब बातचीत है.

VUDA मास्टरप्लान 2031 के अनुसार, इंडस्ट्रियल पेरी-अर्बन विस्तार से प्रेरित होकर 2031 तक लगभग 25 वर्ग किमी कृषि और खुली ज़मीन का ग्रीनफ़ील्ड कन्वर्ज़न होकर बिल्ट-अप उपयोग में आने का अनुमान है. हर कॉरिडोर को समान फ़ायदा नहीं मिलता. मौजूदा मार्केट गतिविधि और प्लान-आधारित इंफ्रास्ट्रक्चर से तीन अलग-अलग स्तर सामने आते हैं.

नीचे दी गई टेबल VUDA क्षेत्राधिकार के भीतर कॉरिडोर को उनके ग्रोथ स्वरूप के अनुसार दिखाती है:

वाघोडिया रोड वह कॉरिडोर है जिसे खरीदार सबसे ज़्यादा गलत समझते हैं: प्लान यहां कई पार्सल को डेवलपेबल के रूप में ज़ोन करता है, लेकिन फ्रिंज पर स्थित प्लॉट का एक बड़ा हिस्सा गुजरात लैंड रेवेन्यू कोड के तहत अभी भी कृषि भूमि की श्रेणी में है. VUDA क्षेत्राधिकार में कृषि प्लॉट पर किसी भी रेजिडेंशियल निर्माण से पहले गुजरात लैंड रेवेन्यू कोड की धारा 65 के तहत NA (गैर-कृषि) परमिशन ज़रूरी है. VUDA मास्टरप्लान मैप में रेजिडेंशियल ज़ोनिंग दिखना अपने आप में NA स्टेटस नहीं देता.