ज़ीरकपुर-पटियाला हाईवे

GMADA का मास्टर प्लान ज़मीन को रेसिडेंशियल, कमर्शियल, इंडस्ट्रियल, पब्लिक/सेमी-पब्लिक, ग्रीन बेल्ट और एग्रीकल्चरल ज़ोन में बाँटता है. अगर आपका प्लॉट मास्टरप्लान में एग्रीकल्चरल ज़ोन में आता है, तो जब तक आप जुरिसडिक्शन के हिसाब से PUDA (Punjab Urban Planning and Development Authority) या GMADA से CLU (चेंज ऑफ़ लैंड यूज़) अप्रूवल नहीं ले लेते, तब तक निर्माण की मनाही है. इस प्रोसेस में कम से कम 6 से 12 महीने लगते हैं और इसमें ज़मीन की वैल्यू पर कैलकुलेट किए गए कन्वर्ज़न चार्ज के साथ डेवलपमेंट फ़ीस भी देनी पड़ती है. पटियाला हाईवे पर 2010-2020 के बीच लॉन्च हुई ज़्यादातर कॉलोनियों ने यह स्टेप पूरी तरह छोड़ दिया और सीधे कृषि भूमि पर लेआउट बना दिए, बिना किसी कन्वर्ज़न के.

ट्रैप कैसे काम करता है, यह देखें. डेवलपर 50 एकड़ खेती की ज़मीन खरीदता है. कागज़ पर सड़कें, पार्क और इंफ्रास्ट्रक्चर दिखाते हुए कॉलोनी लेआउट प्लान फ़ाइल करता है. खरीदारों को GMADA के लोगो और कहीं न कहीं "license applied" की मुहर लगी चमकदार ब्रोशर दिखाकर प्लॉट बेचना शुरू कर देता है. तीन से पाँच साल बीत जाते हैं. GMADA कभी लाइसेंस जारी नहीं करता क्योंकि बुनियादी शर्तें पूरी नहीं हुईं. न सही रोड चौड़ाई, न सीवरेज सिस्टम, न पानी की सप्लाई का इंफ्रास्ट्रक्चर. रजिस्टर्ड सेल डीड रखने वाले खरीदारों को पता चलता है कि उन्हें Municipal Council से बिल्डिंग सैंक्शन नहीं मिल सकता. बैंक होम लोन एप्लिकेशन रिजेक्ट कर देते हैं. खाता ट्रांसफर नहीं होता क्योंकि कॉलोनी को ही मान्यता नहीं है.

नीचे दी गई टेबल में बताया गया है कि ज़ीरकपुर-पटियाला हाईवे पर फाइनेंस होने लायक प्लॉट और रजिस्ट्रेशन के झंझट वाले प्लॉट में क्या फ़र्क़ है.

लालरू और डेराबस्सी में अनधिकृत कॉलोनियाँ सबसे ज़्यादा जमा हैं. डेवलपर्स ने प्लॉट को "GMADA Aerotropolis adjacent" या "NH-64 highway facing" बताकर बेचा, यह बताए बिना कि कॉलोनी को कोई अप्रूवल ही नहीं मिला था. चंडीगढ़ इंटरनेशनल एयरपोर्ट के पास 3,000 एकड़ में फैले प्रस्तावित GMADA एयरोट्रॉपोलिस ने 2015-2020 के बीच ज़बरदस्त हाइप बनाई. उस दौरान ज़मीन की कीमतें सालाना 40-60% बढ़ीं. 5 किलोमीटर के दायरे में दर्जनों कॉलोनियाँ नज़दीकी का फ़ायदा बताकर लॉन्च हुईं. ज़्यादातर को कभी GMADA लाइसेंस नहीं मिला. 2016-2018 में खरीदने वाले खरीदार 2026 में भी अप्रूवल का इंतज़ार कर रहे हैं, जबकि आस-पास की लाइसेंस्ड कॉलोनियों की कीमत और 30-40% बढ़ चुकी है.

अब इसमें NH-64 चौड़ीकरण की उलझन भी जोड़ दें. National Highways Authority ने 2012 में ही ज़ीरकपुर से पटियाला तक (50.7 किमी) फ़ोर-लेनिंग की घोषणा की थी, जिसमें सिर्फ़ लैंड एक्विज़िशन के लिए ₹79.22 करोड़ तय किए गए थे. एक्विज़िशन नोटिस जारी हुए. कुछ ज़मींदारों को मुआवज़ा मिला. बाक़ी कोर्ट में लड़ते रहे. निर्माण कुछ हिस्सों में शुरू हुआ लेकिन बार-बार अटका. हाईवे अलाइनमेंट के 200 मीटर के दायरे में आने वाले प्लॉट कानूनी अधर में फँस गए. बेच नहीं सकते क्योंकि एक्विज़िशन पेंडिंग है. बना नहीं सकते क्योंकि सड़क बीच से निकल सकती है. मुआवज़ा नहीं मिल सकता क्योंकि केस कोर्ट में अटके हैं. इस अनिश्चितता ने कई स्ट्रेच में हाईवे से सटे प्लॉट की कीमतें 5-7 साल तक जमा दीं.

यह कॉरिडोर तीन बिल्कुल अलग मार्केट में बँट जाता है — यह इस पर निर्भर करता है कि GMADA एयरोट्रॉपोलिस डेवलपमेंट, लाइसेंस्ड कॉलोनियाँ और पूरा हो चुका हाईवे चौड़ीकरण असल में मौजूद है, या डेवलपर्स बस यह वादा करते रहे कि यह सब कभी न कभी आएगा.

एयरपोर्ट चौक से डेराबस्सी तक 15 किलोमीटर का स्ट्रेच है और यहाँ ₹70,000 से ₹85,000 प्रति वर्ग गज कीमत चलती है. वजह क्या है? GMADA का एयरोट्रॉपोलिस प्रोजेक्ट असल में आगे बढ़ रहा है. कार्गो टर्मिनल का निर्माण शुरू हो चुका है. IT City फ़ेज़ 1 के अप्रूवल मिल चुके हैं. चंडीगढ़ इंटरनेशनल एयरपोर्ट सिर्फ़ 6 किलोमीटर दूर है. एयरोसिटी जैसी लाइसेंस्ड GMADA कॉलोनियाँ, पीर मुछल्ला का कुछ हिस्सा, और मास्टर प्लान के तहत अप्रूव्ड सेक्टर्स में इंफ्रास्ट्रक्चर काम कर रहा है. सड़कें बनी हैं. बिजली चल रही है. पानी की सप्लाई जुड़ी है. बैंक यहाँ लोन मंज़ूर करते हैं क्योंकि GMADA लाइसेंस मौजूद है, कॉलोनियाँ सिविक स्टैंडर्ड पूरे करती हैं, और एयरपोर्ट से सटे कमर्शियल ज़ोन से एम्प्लॉयमेंट डिमांड असली है, सट्टेबाज़ी नहीं.

डेराबस्सी से राजपुरा तक अगले 20 किलोमीटर में ₹40,000 से ₹55,000 प्रति वर्ग गज कीमत है. यहाँ आपको GMADA या Municipal Council अप्रूवल वाली कुछ लाइसेंस्ड कॉलोनियाँ मिलेंगी, लेकिन ज़्यादातर हिस्से पर अनधिकृत डेवलपमेंट का कब्ज़ा है. इन कॉलोनियों में कागज़ पर CLU हो चुका दिखाया जाता है, यानी कृषि भूमि रेसिडेंशियल में कन्वर्ट हुई, लेकिन GMADA लाइसेंस कभी नहीं मिला क्योंकि इंफ्रास्ट्रक्चर स्टैंडर्ड पूरे नहीं हुए. सड़कें ज़रूरी 30-40 फुट से ज़्यादा संकरी हैं. अंडरग्राउंड सीवरेज नहीं है. पानी की सप्लाई म्युनिसिपल कनेक्शन की बजाय बोरवेल पर निर्भर है. बैंक इन प्लॉट को पूरी तरह अलग तरीके से देखते हैं. या तो सीधे रिजेक्शन, या 50-60% डाउन पेमेंट के साथ 2-3% ज़्यादा ब्याज दर, क्योंकि रिस्क कई गुना बढ़ जाता है.

राजपुरा से बाहरी पटियाला तक आख़िरी 16 किलोमीटर है, जहाँ कीमत ₹30,000 से ₹45,000 प्रति वर्ग गज है. यह पूरी तरह NH-64 के पूरा होने, पटियाला स्मार्ट सिटी के स्पिलओवर, और पंजाब की मैन्युफ़ैक्चरिंग पॉलिसी के तहत आने वाले इंडस्ट्रियल कॉरिडोर डेवलपमेंट पर सट्टेबाज़ी है. डेवलपर्स इस भरोसे पर कृषि भूमि खरीद रहे हैं कि हाईवे फ़ोर-लेनिंग से रेसिडेंशियल डिमांड बढ़ेगी. दांव यह है: हाईवे 2027 तक पूरा हो जाए, पटियाला के इंडस्ट्रियल एस्टेट पश्चिम की ओर बढ़ें, तो शुरुआती खरीदारों का पैसा 5 साल में दोगुना हो जाए. अगर देरी जारी रहे, लैंड एक्विज़िशन के कोर्ट केस खिंचते रहें, तो कीमतें रुक जाएँ या गिर जाएँ. यहाँ ज़्यादातर प्लॉट के पास GMADA लाइसेंस नहीं है, वे बिना सही CLU वाली कृषि भूमि पर हैं, और बैंक इन्हें स्टैंडर्ड फाइनेंसिंग से नहीं छूते.

अप्रूवल स्टेटस और फाइनेंसिंग रिस्क के हिसाब से तीनों ज़ोन कैसे बँटते हैं, यह नीचे देखें.

सारी देरी के बावजूद GMADA एयरोट्रॉपोलिस ज़ोन पक्का विनर है. यह 2020 से 2026 तक 35-45% बढ़ा क्योंकि असली निर्माण शुरू हो गया. कार्गो टर्मिनल चालू है. IT City फ़ेज़ 1 में कंपनियाँ आ रही हैं. बैंक यहाँ लाइसेंस्ड कॉलोनियों को फाइनेंस करते हैं. डेराबस्सी में 20-28% बढ़त रही, लेकिन सिर्फ़ GMADA-लाइसेंस्ड पॉकेट में. अनधिकृत कॉलोनियाँ या तो शायद ही हिलीं या खरीदारों को यह समझ आते ही 10-15% गिर गईं कि अप्रूवल आने वाला नहीं. राजपुरा और बाहरी स्ट्रेच पूरी तरह अनिश्चित हैं. लाइसेंस्ड कॉलोनियों में 15-20% बढ़त दिखी. बिना CLU वाली कृषि भूमि पर बनी अनधिकृत डेवलपमेंट 5 साल से नहीं हिलीं. NH-64 चौड़ीकरण के एक्विज़िशन नोटिस से लेन-देन ठप होने पर कुछ की कीमत 20-30% गिर भी गई.

NH-64 चौड़ीकरण की उलझन कई हिस्सों में अभी भी अनसुलझी है. कुछ स्ट्रेच में लैंड एक्विज़िशन पूरा हो गया. कोर्ट केस की वजह से बाक़ी में अटका है. ज़ीरकपुर और डेराबस्सी के पास फ़ोर-लेनिंग हो चुकी है. लालरू और राजपुरा के कुछ हिस्सों में सिंगल-लेन बॉटलनेक अभी भी हैं. इस असंगति से कीमतों में बड़ा फ़र्क़ पैदा होता है. पूरी हो चुकी फ़ोर-लेन सेक्शन में हाईवे से सटे प्लॉट पर 30-40% प्रीमियम मिलता है. पेंडिंग-एक्विज़िशन ज़ोन के प्लॉट कानूनी अनिश्चितता की वजह से 20-30% डिस्काउंट पर बिकते हैं क्योंकि इन्हें बैंक फाइनेंस नहीं करते.