पटना मास्टर प्लान

पटना में ज़मीन को लेकर धोखाधड़ी की समस्या है, और यह एक दस्तावेज़ से शुरू होती है. खतियान बिहार का रिकॉर्ड ऑफ़ राइट्स है: यह बताता है कि प्लॉट का मालिक कौन है और किन शर्तों पर. 2024 में पटना हाईकोर्ट ने CR. WJC No.1703 of 2023 पर सुनवाई की और ऐसा कुछ पाया जो किसी भी पेरिफेरल ज़मीन के खरीदार को रुककर सोचने पर मजबूर कर दे. कोर्ट ने सर्कल ऑफिसों में फ़र्ज़ी खतियान रिकॉर्ड पाए, जहां संशोधित रजिस्टर बिना किसी मूल ऑर्डर शीट के तैयार किए गए थे. दस्तावेज़ देखने में सही लगते थे. लेकिन मालिकाना हक की असल कड़ी थी ही नहीं. पटना में रजिस्टर्ड सेल डीड होने का मतलब यह नहीं कि उसके पीछे खतियान भी साफ है. ये दोनों अलग-अलग जांच हैं, और दूसरी जांच छोड़ देना ही वह वजह है जिससे खरीदार करोड़ों रुपये चुकाई गई ज़मीन को लेकर सालों तक मुकदमेबाज़ी में फंस जाते हैं.

ज़ोन की समस्या, दस्तावेज़ की समस्या को और बढ़ा देती है. पटना म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन के बाहर पटना प्लानिंग एरिया (PPA) के बड़े हिस्सों को मास्टर प्लान 2031 के तहत अर्बन एग्रीकल्चर या विलेज सेटलमेंट ज़ोन के तौर पर तय किया गया है. दोनों में किसी भी रेज़िडेंशियल या कमर्शियल डेवलपमेंट से पहले औपचारिक चेंज ऑफ़ लैंड यूज़ ज़रूरी है. पटना के पास 1981 से 2016 तक कोई चालू मास्टर प्लान नहीं था, और उन 35 सालों में शहर के किनारे कृषि और ग्रामीण ज़मीन पर बिना योजना के निर्माण फैलता गया. आज वे प्लॉट बेचने वाले ब्रोकर शायद ही कभी CLU की शर्त का ज़िक्र करते हैं. अगर विक्रेता कन्वर्ज़न अप्रूवल नहीं दिखा पाता, तो आप ऐसी ज़मीन खरीद रहे हैं जिस पर तब तक कानूनी तौर पर निर्माण नहीं हो सकता जब तक राज्य उसे मंज़ूरी न दे — और इसकी कोई गारंटी नहीं है.

नीचे दी गई टेबल में पटना मास्टर प्लान 2031 के मुख्य ज़ोन टाइप और हर एक से जुड़ा अहम जोखिम बताया गया है.

पटना में सबसे खतरनाक कॉम्बिनेशन है — विलेज सेटलमेंट ज़ोन का पेरिफेरल प्लॉट, जिसके पीछे हाल में बना फ़र्ज़ी खतियान हो. दोनों ही स्थितियां ऊपरी टाइटल जांच में पास हो सकती हैं. दिक्कत तभी सामने आती है जब निर्माण शुरू होता है और अधिकारी पहुंचते हैं.

पटना मास्टर प्लान 2031 एक मल्टी-न्यूक्लियस मॉडल पर बना है, जिसमें भीड़भाड़ वाले PMC कोर से ग्रोथ को हटाने के लिए मुख्य कॉरिडोर पर अर्बन सेंटर प्रस्तावित किए गए हैं. तीन कॉरिडोर में खरीदारों की सबसे ज़्यादा असल गतिविधि दिख रही है.

दानापुर और खगौल पश्चिमी कॉरिडोर हैं. जून 2025 में बिहार कैबिनेट ने दानापुर, खगौल और फुलवारी शरीफ की म्युनिसिपल सीमा बढ़ाई, जिसमें अकेले दानापुर में नौ गांव जोड़े गए और इसका क्षेत्रफल बढ़कर 23.14 वर्ग किमी हो गया. यह इसलिए मायने रखता है क्योंकि इससे ज़्यादा ज़मीन औपचारिक सिविक प्लानिंग के दायरे में आ जाती है और वह ग्रे एरिया छोटा हो जाता है जहां बेकाबू पेरिफेरल डेवलपमेंट होता है. दानापुर–बिहटा एलिवेटेड रोड, PM पैकेज के तहत मंज़ूर हुआ 25 किमी का NHAI प्रोजेक्ट है, जिसमें ज़मीन अधिग्रहण का बड़ा हिस्सा 2024 के आखिर तक पूरा हो चुका था. 2025 तक निर्माण सक्रिय रूप से चल रहा है और सितंबर 2026 तक पूरा करने का लक्ष्य है, जबकि ज़िला कलेक्टर का ऑफिस मुआवज़ा कैंप चला रहा है. उस अलाइनमेंट के आसपास की ज़मीन की कीमत पहले से ही ऐसे तय हो रही है जैसे रोड बन चुकी हो.

बिहटा वह जगह है जहां सट्टा पूंजी पहुंच चुकी है. बिहटा एयर फोर्स स्टेशन पर प्रस्तावित सिविल एन्क्लेव और बढ़ता हुआ इंडस्ट्रियल ज़ोन इसकी वजहें हैं. लेकिन बिहटा की ज़मीन बेचने वाले ब्रोकर अक्सर यह बात नहीं बताते: बिहटा एक कम्युनिटी डेवलपमेंट (CD) ब्लॉक है, जो PPA बाउंड्री के अंदर सिर्फ आंशिक रूप से आता है. PPA के बाहर वाले हिस्सों के प्लॉट को PMC या औपचारिक रूप से नोटिफाइड अर्बन सेंटर की ज़मीन जितनी डेवलपमेंट कंट्रोल की निश्चितता नहीं मिलती. PPA में शामिल होने की पुष्टि किए बिना बिहटा में खरीदना, गारंटीशुदा डेवलपमेंट अधिकार नहीं बल्कि एक नीतिगत नतीजे पर दांव लगाना है.

नीचे दी गई टेबल में हर कॉरिडोर और पटना मास्टर प्लान 2031 के तहत उसकी मौजूदा स्थिति बताई गई है.

फुलवारी शरीफ में वे खरीदार गच्चा खा जाते हैं जो एयरपोर्ट और AIIMS पटना देखकर मान लेते हैं कि पूरा इलाका रेज़िडेंशियल ज़ोन में आता है. यहां की ज़मीन का एक बड़ा हिस्सा PMP 2031 के तहत विलेज सेटलमेंट और एग्रीकल्चर ज़ोन क्लासिफिकेशन में आता है. एयरपोर्ट के पास होने से ज़ोन नहीं बदल जाता. पोस्टकोड नहीं, बल्कि सर्वे नंबर देखकर चेक करें.