वाराणसी - कोलकाता एक्सप्रेसवे

यह एक्सप्रेसवे उत्तर प्रदेश, बिहार और झारखंड में सक्रिय निर्माणाधीन है, लेकिन पश्चिम बंगाल वाला हिस्सा भारत में चल रहे किसी भी बड़े NHAI प्रोजेक्ट में सबसे विवादित खंड बना हुआ है. राज्यों के बीच का यह अंतर 610 किलोमीटर के कॉरिडोर में आप किस हिस्से को देख रहे हैं, उसके आधार पर दो बिल्कुल अलग जोखिम प्रोफाइल बनाता है.

UP वाले हिस्से में, 2024 के शिलान्यास के बाद निर्माण शुरू हो चुका है. चंदौली खंड सिर्फ़ 22 किलोमीटर का है, जहां NKS Projects और PNC Infratech पहले से ही चंदौली, कैमूर और रोहतास में काम कर रहे हैं. बरहुली वाराणसी रिंग रोड कॉरिडोर के पास UP में भूमि अधिग्रहण लगभग 90% पूरा हो चुका है. यह सुनने में साफ़-सुथरा लगता है. लेकिन है नहीं. मध्य-2025 तक 89 गांवों में Rs 338 करोड़ का मुआवज़ा बांटा जा चुका है, और उस अधिग्रहीत ज़मीन का कुछ हिस्सा मूल मालिकों के परिवार वालों के ज़रिए अनौपचारिक बाज़ार में वापस आ गया है, जो दावा करते हैं कि यह नोटिफ़ाई नहीं हुई थी. UP अलाइनमेंट के 5 किलोमीटर के भीतर कुछ भी खरीदने से पहले, वाराणसी जिला भूमि रिकॉर्ड पोर्टल से खसरा निकालें और उसे NHAI के पैकेज 1 अधिग्रहण शेड्यूल के साथ क्रॉस-चेक करें.

नीचे दी गई तालिका राज्यवार खरीदार जोखिम का सारांश देती है.

पुरुलिया और बांकुरा के खरीदारों के लिए पश्चिम बंगाल की देरी सबसे तीखा जोखिम है. राज्य सरकार ने अलाइनमेंट में बदलाव की मांग की थी, जिसे NHAI ने अक्टूबर 2024 में मंज़ूरी दी. इस बदलाव का मतलब है कि पश्चिम बंगाल के कुछ हिस्सों से गुज़रने वाला सटीक रूट अभी तय नहीं है. तीन बिना-नोटिफ़ाई हुए जिलों में बदलाव-से-पहले वाले अलाइनमेंट पर हुआ कोई भी ज़मीन का लेन-देन असली कानूनी अनिश्चितता रखता है. केंद्रीय मंत्री गडकरी के राज्यसभा में दिए गए जवाब ने इसकी सीधे पुष्टि की: राष्ट्रीय राजमार्ग अधिनियम के तहत धारा 3(A) की अधिसूचनाएं एक्सप्रेसवे जिन छह पश्चिम बंगाल जिलों से गुज़रता है, उनमें से सिर्फ़ तीन में पूरी हुई हैं. बिना-नोटिफ़ाई हुए पश्चिम बंगाल के जिलों में किसी ब्रोकर के कॉरिडोर मैप के आधार पर ज़मीन न खरीदें. वह मैप शुरुआती अलाइनमेंट दिखा सकता है, अक्टूबर 2024 वाला बदला हुआ अलाइनमेंट नहीं.

वाराणसी कोलकाता एक्सप्रेसवे में ज़मीन निवेश का मामला मूल रूप से लंबी अवधि तक होल्ड करने की थीसिस है. पूरा होने का अनुमान अब 2028 तक है, जो शुरुआती 2026 के लक्ष्य से खिसक गया है. यह समयसीमा ज़मीनी स्तर की असली बाधाओं को दर्शाती है: झारखंड में वन मंज़ूरियां, बिहार में नदी पुल की पाइलिंग में मानसून से रुकावट, और पश्चिम बंगाल में अलाइनमेंट का गतिरोध. जो खरीदार इसे समझते हैं और उसी हिसाब से कीमत तय करते हैं, उन्हें वाकई कम आंकी गई ज़मीनें मिलेंगी. पूरा होने की तारीख़ की अटकलों के पीछे भागने वाले खरीदार नुकसान उठाएंगे.

अभी सबसे सुरक्षित पॉकेट्स बिहार के रोहतास और कैमूर जिलों में हैं, जहां निर्माण सक्रिय है और भूमि अधिग्रहण सबसे आगे बढ़ चुका है. ये वाराणसी या कोलकाता वाले छोर जितने चमकदार नहीं हैं, लेकिन इनमें अधिग्रहण के ओवरलैप का जोखिम सबसे कम है. कैमूर खंड में वन भूमि से बचने के लिए पहाड़ी हिस्से से होकर 5 किलोमीटर की एक प्रस्तावित सुरंग है, जिसे NHAI एक तय अलाइनमेंट के तौर पर देख रहा है. इससे रोहतास वाली तरफ़ नोटिफ़ाइड बफ़र के बाहर की ज़मीन इस कॉरिडोर पर सबसे साफ़-सुथरा दांव बन जाती है.

नीचे दी गई तालिका हर प्रमुख कॉरिडोर पॉकेट और उसकी वास्तविक निवेश प्रोफाइल बताती है.

पुरुलिया बांकुरा ज़मीन निवेश कॉरिडोर इस एक्सप्रेसवे पर सबसे लंबी अवधि वाला दांव है. पश्चिम बंगाल इस रूट के 242 किलोमीटर का हिस्सा है, जो सबसे बड़ा राज्य-हिस्सा है, फिर भी यह कानूनी अधिसूचना और निर्माण दोनों में सबसे पीछे है. अगर आपके पास 10 साल का नज़रिया है और आप संशोधित अलाइनमेंट की पुष्टि कर सकते हैं, तो पुरुलिया और बांकुरा जिले की कृषि भूमि सबसे बड़ा मुनाफ़ा दे सकती है. 3-5 साल की खिड़की के लिए, UP और बिहार वाले हिस्सों में बने रहें जहां निर्माण वाकई हो रहा है और अलाइनमेंट तय हो चुका है.