गुजरात CRZ

गुजरात में कोस्टल ज़मीन खरीदते समय सबसे महंगी गलती यह है कि लोग बिना यह जाने कि नो डेवलपमेंट ज़ोन की सीमा कहां तक है, उसके अंदर ज़मीन खरीद लेते हैं. NDZ की सीमा कोई एक तय आंकड़ा नहीं है. यह इस बात पर निर्भर करती है कि आपका प्लॉट किस CRZ उप-श्रेणी में आता है, और अगर यह गलत निकला तो आप ऐसी ज़मीन के मालिक बन जाते हैं जिस पर कानूनी तौर पर निर्माण नहीं किया जा सकता.

CRZ अधिसूचना 2019 के तहत, गुजरात के लिए NDZ नियम इस तरह काम करते हैं. CRZ-IIIA ज़ोन में (ग्रामीण इलाके जहां 2011 की जनगणना के अनुसार जनसंख्या घनत्व 2,161 व्यक्ति प्रति वर्ग किमी से ज़्यादा है), NDZ हाई टाइड लाइन से ज़मीन की तरफ 50 मीटर तक फैला होता है. CRZ-IIIB ज़ोन में (ग्रामीण इलाके जहां जनसंख्या घनत्व 2,161 प्रति वर्ग किमी से कम है), यह सीमा HTL से 200 मीटर तक बढ़ जाती है. 50 मीटर और 200 मीटर के बीच का यह फासला वही जाल है जहां ज़्यादातर निवेशकों को नुकसान होता है: कोई ब्रोकर आपको "CRZ-III" बताकर प्लॉट दिखाता है, 50 मीटर के नियम का हवाला देता है, लेकिन यह नहीं बताता कि आपका गांव IIIA में आता है या IIIB में. यह पक्का करने के लिए कि आपके इलाके पर कौन-सी उप-श्रेणी लागू होती है, आपको अपने ज़िले का MoEFCC-अप्रूव्ड CZMP (कोस्टल ज़ोन मैनेजमेंट प्लान) देखना होगा. अगर आपके इलाके के लिए CZMP को अभी तक मंज़ूरी नहीं मिली है, तो जनसंख्या घनत्व चाहे जो भी हो, डिफ़ॉल्ट रूप से 200 मीटर का NDZ लागू होता है.

हैज़र्ड लाइन एक दूसरी तरह का जोखिम जोड़ती है, जो NDZ से अलग है. हैज़र्ड लाइन उन इलाकों को दिखाती है जो समुद्र के स्तर बढ़ने, तूफानी लहरों (स्टॉर्म सर्ज) और सुनामी के खतरे में हैं. सूरत में 2023 में एक विवाद तब खड़ा हुआ जब जियाव गांव के सर्वे नंबर 244/A की ज़मीन पर, GCZMA से सलाह लिए बिना, एक सरकारी इमारत बनाने का प्रस्ताव रखा गया, जबकि यह जगह हैज़र्ड लाइन ज़ोन के अंदर आती थी. किसी निजी खरीदार के लिए ऐसी कोई प्रक्रिया जांच सुरक्षा नहीं देती. अगर आपका प्लॉट हैज़र्ड लाइन के अंदर आता है, तो आपको GCZMA से लिखित में साफ पुष्टि लेनी होगी कि इच्छित उपयोग की इजाज़त है.

नीचे दी गई टेबल में 2019 की अधिसूचना के तहत CRZ श्रेणी के अनुसार NDZ नियम दिखाए गए हैं, जो गुजरात में लागू होते हैं.

गुजरात में किसी भी कोस्टल ज़मीन का एग्रीमेंट साइन करने से पहले, सर्वे नंबर को 1acre के CRZ लेयर से वेरिफाई करें और फिर ज़िला-स्तरीय CRZ समिति से उप-श्रेणी की पुष्टि करें. यह समिति हर महीने GCZMA को रिपोर्ट भेजती है और उल्लंघन पर स्वतः संज्ञान (सुओ मोटो) लेने का अधिकार रखती है.

गुजरात के पूरे तट पर एक जैसी पाबंदी नहीं है, लेकिन दो इलाकों पर सख्त केंद्रीय सुरक्षा लागू है, जिसे ज़्यादातर खरीदार कम आंकते हैं.

कच्छ की खाड़ी को 2011 और 2019 दोनों CRZ अधिसूचनाओं के तहत क्रिटिकल वल्नरेबल कोस्टल एरिया (CVCA) घोषित किया गया है. अकेले कच्छ ज़िले में करीब 798 वर्ग किमी मैंग्रोव हैं, जो गुजरात के कुल मैंग्रोव कवर का 70% है. मैंग्रोव सबसे सख्त श्रेणी, CRZ-I A के अंदर आते हैं: यहां किसी भी तरह का निर्माण, बंधाई (बंडिंग) या ज़मीन रीक्लेमेशन नहीं किया जा सकता. कच्छ के मुंद्रा स्थित बावडी बंदर में 2013 के एक मामले में यह सामने आया कि एक नमक कंपनी ने बिना CRZ मंज़ूरी के समुद्र में बांध बना दिए थे, जिससे मछुआरों को सालों तक नुकसान होता रहा, जब तक GCZMA ने दखल नहीं दिया. जो खरीदार कम कीमतों की वजह से कच्छ के कोस्टल प्लॉट की तरफ आकर्षित होते हैं, उन्हें मैंग्रोव के नज़दीक दिखने वाले किसी भी प्लॉट को तब तक CRZ-I A मानना चाहिए, जब तक GCZMA लिखित में इसकी पुष्टि न कर दे कि ऐसा नहीं है.

खंभात की खाड़ी को भी वही CVCA दर्जा मिला हुआ है. इसका सीधा असर भरूच और भावनगर सहित कई ज़िलों की कोस्टल ज़मीन पर पड़ता है. भावनगर या अंकलेश्वर के तट के पास बेचे जाने वाले प्लॉट्स के लिए यह अतिरिक्त जांच ज़रूरी है कि क्या सर्वे नंबर, मानक 500 मीटर HTL सीमा के अलावा, नदी-नालों और बैकवाटर के साथ लगे 100 मीटर टाइडल-इन्फ्लुएंस बफर से भी ओवरलैप करता है.

सूरत का कोस्टल फ्रिंज एक अलग तरह का जोखिम पेश करता है. यहां मुद्दा मैंग्रोव का उतना नहीं, जितना हैज़र्ड लाइन के दायरे और घने विकास के दबाव का है. सूरत के बने-बनाए हिस्सों में CRZ-II ज़ोन लागू होता है, यानी मौजूदा सड़क या अधिकृत ढांचे के ज़मीन की तरफ वाले हिस्से में निर्माण की इजाज़त है, लेकिन सिर्फ उस समय लागू FSI मानकों के दायरे में, जब अधिसूचना जारी हुई थी. सूरत में CRZ-II बताकर बेचे जा रहे प्लॉट्स के लिए यह पुष्टि करना ज़रूरी है कि वे संबंधित सड़क के ज़मीन की तरफ हैं, समुद्र की तरफ नहीं. 2023 का जियाव गांव मामला दिखाता है कि सरकारी एजेंसियां भी इस सीमा को गलत समझ बैठी थीं.

नीचे दी गई टेबल निवेशकों के जोखिम आकलन के लिए गुजरात के तीन कोस्टल माइक्रो-मार्केट स्तरों को दिखाती है.

जामनगर के मडफ्लैट का मुद्दा गुजरात में सबसे कम चर्चा में आने वाला जाल है. जामनगर ज़िले में कुल 66,593 हेक्टेयर कोस्टल मडफ्लैट को रिज़र्व्ड फॉरेस्ट के तौर पर अधिसूचित किया गया है. राजस्व रिकॉर्ड में "कृषि" दिखने वाला कोई प्लॉट पूरी तरह इस रिज़र्व्ड फॉरेस्ट ब्लॉक के अंदर हो सकता है. रजिस्ट्री कराने से पहले इसे पकड़ने का इकलौता तरीका है 1acre के CRZ लेयर को फॉरेस्ट मैप के साथ मिलाकर जांचना.