मांडीदीप मास्टरप्लान 2031: ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

मांडीदीप, शुरुआती 560 एकड़ के MPIDC इंडस्ट्रियल एस्टेट से बढ़कर 2,000 एकड़ से ज़्यादा में फैल गया है. इस विस्तार ने ज़मीन की एक बड़ी फ्रिंज बना दी, जहाँ नक्शे में लिखा है "एग्रीकल्चरल" और ब्रोकर कहता है "रेज़िडेंशियल." मध्य प्रदेश में ये दोनों बातें सालों तक साथ-साथ चलती रह सकती हैं, जब तक किसी खरीदार को यह मुश्किल तरीके से पता नहीं चलता कि एक भी ईंट रखने से पहले उसे मध्य प्रदेश लैंड रेवेन्यू कोड की धारा 172 के तहत औपचारिक डायवर्जन लेना ज़रूरी है.

MP कानून के तहत, ज़िला कलेक्टर से पहले परमिशन लिए बिना एग्रीकल्चरल लैंड को रेज़िडेंशियल या कमर्शियल इस्तेमाल में नहीं लाया जा सकता. प्रीमियम मार्केट वैल्यू के आधार पर तय होता है, कन्वर्ज़न खरीद के तीन साल के भीतर शुरू होना चाहिए, और सिर्फ इसलिए कि ज़मीन मास्टर प्लान बाउंड्री के अंदर आती है, इनमें से कुछ भी अपने-आप नहीं हो जाता. मांडीदीप के रेज़िडेंशियल लेआउट एरिया के बाहरी छोर पर प्लॉट बेचने वाले ब्रोकर अक्सर यह डिटेल छिपा जाते हैं. अगर खसरा एंट्री अब भी "एग्रीकल्चरल" दिखाती है, तो डायवर्जन पूरा होने तक आपकी खरीद कानूनी रूप से निर्माण-योग्य नहीं है.

दूसरा ट्रैप खासतौर पर मांडीदीप से जुड़ा है: MPIDC इंडस्ट्रियल ज़ोन बाउंड्री. मांडीदीप इंडस्ट्रियल एरिया में सेक्टर A और आस-पास के सेक्टर हैं, जो मूल रूप से MPIDC द्वारा मैन्युफैक्चरिंग यूनिटों को अलॉट किए गए थे. इन सेक्टरों से सटे प्लॉट अक्सर प्राइवेट सेलर्स द्वारा "रेज़िडेंशियल" बताकर बेचे जाते हैं, भले ही मास्टर प्लान पर ज़ोन डेज़िग्नेशन अब भी इंडस्ट्रियल लिखा हो. किसी इंडस्ट्रियल तौर पर तय प्लॉट का इस्तेमाल रेज़िडेंशियल में बदलना कोई साधारण डायवर्जन नहीं है; इसके लिए खुद मास्टर प्लान में संशोधन ज़रूरी है, जो DTCP के अधिकार में है, न कि आम खरीदारों के.

नीचे दी गई टेबल में मांडीदीप प्लानिंग एरिया में लागू मुख्य ज़ोन टाइप और हर एक से जुड़ा खरीदारों के लिए जोखिम दिखाया गया है.

मांडीदीप में पैसा यहीं फँसता है — एग्रीकल्चरल डायवर्जन ट्रैप में. किसी भी एग्रीमेंट से पहले तहसील ऑफिस में खसरा कैटेगरी कन्फर्म करें और उसे मास्टर प्लान ज़ोन से क्रॉस-चेक करें.

मांडीदीप कोई स्थिर मार्केट नहीं है. दो इंफ्रास्ट्रक्चर फैसलों ने यह बदल दिया है कि ज़मीन की वैल्यू असल में कहाँ बढ़ रही है, और दोनों में रोड प्रोजेक्ट शामिल हैं जो या तो अप्रूव्ड हैं या निर्माणाधीन हैं.

इनमें बड़ा प्रोजेक्ट है मांडीदीप–फंडा वेस्टर्न बाईपास. मध्य प्रदेश कैबिनेट ने 41 किमी लंबे, फोर-लेन एक्सेस-कंट्रोल्ड कॉरिडोर को मंज़ूरी दी है, जो मांडीदीप से पहले शुरू होकर ओबेदुल्लागंज–मांडीदीप रोड के साथ-साथ चलता है और इंदौर हाईवे पर फंडा कलां में खत्म होता है. करीब Rs 30 बिलियन की लागत वाले इस प्रोजेक्ट का बताया गया मकसद है भोपाल से होकर ट्रैफिक भेजे बिना मांडीदीप और इंदौर के बीच सीधा इंडस्ट्रियल लिंक बनाना. सिर्फ लैंड एक्विज़िशन में ही Rs 4.27 बिलियन खर्च हुए. इससे अलग, राज्य ने मांडीदीप से फंडा तक 40.90 किमी की सिक्स-लेन रिंग रोड को भी मंज़ूरी दी है, जिसका बजट Rs 29.81 बिलियन है. दोनों प्रोजेक्ट करीब 85 गाँवों को प्रभावित करते हैं, जिनमें कोलार, नीलबड़, रातीबड़ और रायसेन रोड से जुड़े इलाके शामिल हैं. इन अलाइनमेंट के साथ लगे प्लॉट में एक्विज़िशन का जोखिम है; लैंड एक्विज़िशन कानून के तहत ज़बरन खरीद पर सर्कल रेट के हिसाब से मुआवज़ा मिलता है, मार्केट रेट के हिसाब से नहीं.

दूसरा ड्राइवर है भोपाल डेवलपमेंट प्लान 2031, जो मांडीदीप को "मेजर वर्क सेंटर" बताता है, जो होशंगाबाद रोड के साथ-साथ भोपाल से दक्षिण की ओर रेज़िडेंशियल ग्रोथ को खींच रहा है. इस BDP 2031 डेज़िग्नेशन का मतलब है कि मांडीदीप, भोपाल प्लानिंग एरिया के प्लानिंग दायरे में भी आता है, भले ही उसका अपना अलग मांडीदीप मास्टर प्लान 2031 है जिसे DTCP रायसेन ज़िले के लिए लागू करता है. ज़िला सीमा के पास खरीदारी करने वाले खरीदारों को यह चेक करना चाहिए कि उनका खास प्लॉट किस प्लान के अंतर्गत आता है.

नीचे दी गई टेबल में मांडीदीप के आस-पास के मुख्य कॉरिडोर और हर एक का ज़ोन स्टेटस व जोखिम दिखाया गया है.

जो कॉरिडोर सबसे ज़्यादा गलत समझा जाता है, वह है ओबेदुल्लागंज स्ट्रेच. खरीदार अप्रूव्ड बाईपास देखते हैं, "मांडीदीप से इंदौर डायरेक्ट रूट" सुनते हैं, और कीमत बढ़ने की उम्मीद में अलाइनमेंट के साथ एग्रीकल्चरल पार्सल खरीद लेते हैं. कीमत बढ़ भी सकती है, लेकिन साथ में एक्विज़िशन नोटिस भी आ सकता है, जो मार्केट रेट पर खरीदी गई ज़मीन के लिए सिर्फ सर्कल रेट देता है.