ज़ीरकपुर मास्टरप्लान

ज़ीरकपुर की सबसे तेज़ी से बढ़ती समस्या, उसकी सबसे पुरानी समस्या भी है: पंजाब अपार्टमेंट एंड प्रॉपर्टी रेगुलेशन एक्ट (PAPRA) के तहत GMADA लाइसेंस के बिना बनाई गई कॉलोनियाँ. GMADA अनधिकृत कॉलोनियों की एक सार्वजनिक रूप से उपलब्ध लिस्ट रखता है, और पंजाब लॉज़ (स्पेशल प्रोविज़न्स) एक्ट, 2013 के तहत शुरू की गई और 2018 में अपडेट की गई रेगुलराइज़ेशन स्कीम खरीदारों को यह चेक करने का तरीका देती है कि कोई कॉलोनी रेगुलराइज़ेशन के लिए सबमिट की गई है या नहीं. पेच यह है: रेगुलराइज़ेशन के लिए सबमिशन का मतलब यह नहीं कि रेगुलराइज़ेशन मिल चुका है. बैंक अक्सर NOC जारी होने तक अनधिकृत कॉलोनियों के प्लॉट पर होम लोन देने से मना कर देते हैं, और GMADA अपने रेगुलराइज़ेशन पोर्टल पर साफ बताता है कि एप्लिकेशन सबमिट करने से कोई कॉलोनी या प्लॉट अपने-आप रेगुलराइज़ेशन के लिए योग्य नहीं हो जाता.

दूसरा ट्रैप खासतौर पर ज़ीरकपुर मास्टर प्लान के ज़ोन मैप से जुड़ा है: FEZ (फ्री इकोनॉमिक ज़ोन). रिवाइज़्ड मास्टर प्लान रिपोर्ट में खुद यह दर्ज है कि बीर पेर मछैला के FEZ ज़ोन में और लोहगढ़ व सिंहपुरा के रेज़िडेंशियल ज़ोन में 2031 प्लान से डेविएशन हुए हैं. FEZ क्लस्टर के लिए तय ज़मीन पर कॉलोनियाँ बना दी गई हैं, जिसे प्लान ने इंस्टीट्यूशनल, बिज़नेस पार्क, और FEZ इस्तेमाल के लिए रिज़र्व किया था. FEZ बाउंड्री के अंदर कोई भी प्लॉट जिसे रेज़िडेंशियल बताकर बेचा गया है, उसमें लैंड यूज़ मिसमैच है. GMADA से CLU (चेंज ऑफ़ लैंड यूज़) के बिना ऐसी ज़मीन पर डेवलपमेंट मंज़ूर नहीं है.

नीचे दी गई टेबल में ज़ीरकपुर LPA मास्टर प्लान 2031 के मुख्य ज़ोन टाइप और हर एक का खरीदार के लिए मतलब दिखाया गया है.

कुछ भी साइन करने से पहले, कॉलोनी के नाम को gmada.gov.in पर GMADA की अप्रूव्ड कॉलोनियों की लिस्ट और अनधिकृत कॉलोनियों की लिस्ट से क्रॉस-चेक करें. ये दोनों अलग-अलग लिस्ट हैं, और कोई भी सर्वे नंबर के हिसाब से सॉर्ट नहीं है, इसलिए दोनों वेरिफाई करें.

ज़ीरकपुर LPA मास्टर प्लान ने 38.29 वर्ग किमी को चार ग्रोथ क्लस्टर में बाँटा है. अंबाला हाईवे के आस-पास वाले वेस्टर्न क्लस्टर को एयरपोर्ट और बिज़नेस ग्रोथ के लिए तय किया गया. नॉर्दर्न क्लस्टर को रीजनल सेंटर के तौर पर सेट किया गया. ईस्टर्न क्लस्टर, जिसमें बीर पेर मछैला शामिल है, को इंस्टीट्यूशनल, बिज़नेस पार्क, और FEZ ग्रोथ के लिए प्लान किया गया. सदर्न रेज़िडेंशियल पॉकेट्स ने वर्कफोर्स हाउसिंग डिमांड का बड़ा हिस्सा सोखा है.

लोहगढ़ रोड और सिंहपुरा नॉर्दर्न क्लस्टर में हैं और रिवाइज़्ड मास्टर प्लान में इन्हें पहले ही 2031 प्लान से डेविएशन के लिए फ्लैग किया जा चुका है. यहाँ की रेज़िडेंशियल कॉलोनियाँ उन इलाकों में हैं जिन्हें अलग तरीके से मैप किया गया था. पटियाला रोड NH-7 कॉरिडोर पर बलटाना, वाकई रेज़िडेंशियल ज़ोन कवरेज के अंदर आता है और चंडीगढ़ व मोहाली आने-जाने वाले वर्कर्स से यहाँ सबसे लगातार डिमांड रही है. पीर मुछल्ला वह जगह है जहाँ से ज़ीरकपुर-पंचकूला बाईपास शुरू होता है: Rs 800 करोड़ का यह NHAI प्रोजेक्ट अंबाला-ज़ीरकपुर हाईवे पर मैकडॉनल्ड्स से शुरू होकर पीर मुछल्ला, सनौली, और गाज़ीपुर से होते हुए सेक्टर 4 पंचकूला के पास खत्म होता है. 17 किमी के बाईपास अलाइनमेंट के अंदर की ज़मीन NHAI एक्विज़िशन के दायरे में थी; उस स्ट्रेच पर बेचा जा रहा कोई भी प्लॉट खरीदने से पहले एक्विज़िशन स्टेटस चेक ज़रूरी है.

पश्चिमी तरफ, Rs 3,167 करोड़ का चंडीगढ़-अंबाला ग्रीनफील्ड कॉरिडोर (61.23 किमी, मध्य-2025 तक 95% पूरा) का कनेक्टिविटी असर सबसे ज़्यादा अंबाला हाईवे कॉरिडोर में महसूस हो रहा है, जहाँ एक्सप्रेसवे खुलने से पहले ही कमर्शियल और मिक्स्ड-यूज़ प्लॉट की कीमत काफी बढ़ चुकी है.

बीर पेर मछैला सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर है. यह FEZ ईस्टर्न क्लस्टर डेज़िग्नेशन के अंदर आता है, लेकिन यहाँ सालों से रेज़िडेंशियल प्लॉट बेचे जा रहे हैं. ज़ोन डेज़िग्नेशन नहीं बदला है. CLU के बिना, उन प्लॉट का इस्तेमाल कानूनी रूप से रेज़िडेंशियल निर्माण के लिए नहीं किया जा सकता.