पिथमपुर डेवलपमेंट प्लान 2035: DMIC ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

पिथमपुर में सबसे बड़ा जोखिम धोखाधड़ी नहीं, बल्कि ज़ोन क्लासिफिकेशन की गलत जानकारी देना है. DTCP प्लान ज़मीन को आवासीय, जनरल रेजिडेंशियल, औद्योगिक, कृषि और ग्रीन बेल्ट श्रेणियों में बांटता है. ब्रोकर अक्सर कृषि खसरों को सिर्फ इसलिए "रेजिडेंशियल इन्वेस्टमेंट" प्लॉट बताकर बेचते हैं क्योंकि वे मैप पर किसी रेजिडेंशियल ज़ोन बाउंड्री से सटे होते हैं.

यहां रेगुलेटरी जटिलता ज़्यादातर मध्य भारतीय शहरों से कहीं ज़्यादा गहरी है. पिथमपुर मास्टरप्लान 2035 लैंड ज़ोन एक दूसरे, समानांतर भूमि तंत्र के साथ काम करता है: पिथमपुर इन्वेस्टमेंट रीजन (MP इन्वेस्टमेंट रीजन डेवलपमेंट एंड मैनेजमेंट एक्ट 2013 के तहत 12,450 हेक्टेयर), जिसे DTCP नहीं बल्कि MPIDC संचालित करता है. कोई प्लॉट एक साथ डेवलपमेंट प्लान एरिया और इन्वेस्टमेंट रीजन स्कीम एरिया, दोनों के अंदर आ सकता है, और यह इस पर निर्भर करता है कि उस खसरे को कौन-सा अथॉरिटी नियंत्रित करता है — अलग-अलग डेवलपमेंट नियम लागू होते हैं.

इसके अलावा, मध्य प्रदेश हाईकोर्ट ने मास्टरप्लान नोटिफिकेशन को आगे बढ़ने की अनुमति दी है, लेकिन कुछ चुनिंदा याचिकाओं पर यथास्थिति (status quo) के आदेश लागू हैं. इन याचिकाओं में शामिल खसरों को तब तक रजिस्टर या डेवलप नहीं किया जा सकता जब तक कोर्ट इनका निपटारा नहीं कर देता. जो भी ब्रोकर गजट नोटिफिकेशन रेफरेंस नहीं दिखा सकता और यह पुष्टि नहीं कर सकता कि आपका खास खसरा नंबर स्टे प्रोसीडिंग्स में सूचीबद्ध नहीं है, उसे अपना डिपॉज़िट न दें.

पिथमपुर में निवेश के लायक कॉरिडोर खुद पिथमपुर शहर नहीं, बल्कि 19.60 किमी लंबा इंदौर-पिथमपुर इकोनॉमिक कॉरिडोर है, जो ₹2,400 करोड़ की MPIDC परियोजना है और 17 गांवों में फैले 1,331 हेक्टेयर क्षेत्र को कवर करती है. MPIDC ने फरवरी 2025 में ड्राफ्ट नोटिफिकेशन जारी किया, जिसके बाद 17 गांवों में सहमति संग्रह और दावे/आपत्तियां ली गईं. नोटिफिकेशन के छह महीने के भीतर निर्माण शुरू होना तय था, और किसानों को मुआवज़े के रूप में डेवलप्ड प्लॉटिंग एरिया का 60% मिलना था. यह कोई अटकलबाज़ी वाली कहानी नहीं है, बल्कि प्रकाशित खसरा नंबरों और नोटिफाइड स्कीम के साथ एक सक्रिय सरकारी लैंड पूलिंग है.

कॉरिडोर के लैंड यूज़ ब्रेकडाउन से साफ पता चलता है कि कहां वैल्यू बन रही है और कहां यह सिर्फ अटकलबाज़ी है.

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर राऊ-पिथमपुर रोड है. इस स्ट्रेच पर कीमतें सुपर कॉरिडोर रेट्स से 70–80% कम बताई जाती हैं, जो सही है, लेकिन सिर्फ उन प्लॉट्स के लिए जिनका रेजिडेंशियल या मिक्स्ड-यूज़ ज़ोन डेजिग्नेशन कन्फर्म हो. इसी रोड पर मौजूद कृषि खसरों पर बिना CLU अप्रूवल के निर्माण नहीं किया जा सकता, जिसमें 18–24 महीने लग सकते हैं और यह गारंटीड भी नहीं है. पहले ज़ोन क्लासिफिकेशन खरीदें, लोकेशन बाद में.