दुर्ग-बिहलाई मास्टर प्लान

दुर्ग-भिलाई के ज़मीन बाज़ार में एक खास, दस्तावेज़ों में दर्ज फ्रॉड पैटर्न मौजूद है, जिसकी वजह से कई गिरफ्तारियां हुई हैं और पूरे छत्तीसगढ़ में EOW व ACB की जांच अभी भी चल रही है. तरीका यह है: भारतमाला एक्सप्रेसवे प्रोजेक्ट के तहत सरकारी अधिग्रहण के लिए चिन्हित कृषि भूमि को सस्ते में खरीद लिया जाता है, जैसे ही NHAI (नेशनल हाईवेज़ अथॉरिटी ऑफ़ इंडिया) के रोड प्लान लोकल राजस्व प्रशासन के साथ शेयर होते हैं. इसके बाद उन प्लॉट्स को फर्जी चेंज ऑफ़ लैंड यूज़ (CLU) अप्रूवल के ज़रिए गैर-कानूनी तरीके से मल्टी-यूज़ या कमर्शियल स्टेटस में बदल दिया जाता है, जिससे अधिग्रहण फाइनल होने से पहले उनकी मुआवज़ा वैल्यू बढ़ा दी जाती है. रायपुर-दुर्ग सर्किट में एक SDM और राजस्व अधिकारी सीधे तौर पर इसमें शामिल पाए गए. मई 2025 तक मुख्य आरोपी फरार है.

यह प्राइवेट खरीदारों के लिए भी मायने रखता है क्योंकि यही CLU इन्फ्लेशन ट्रिक सिर्फ अधिग्रहण कॉरिडोर तक सीमित नहीं है. दुर्ग के फ्रिंज इलाकों में "डायवर्टेड" या "कमर्शियली कन्वर्टेड" बताकर बेचे जा रहे प्लॉट्स के लिए, कन्वर्ज़न के दावे पर भरोसा करने से पहले DTCP छत्तीसगढ़ पोर्टल पर CLU ऑर्डर की स्वतंत्र रूप से पुष्टि करना ज़रूरी है.

दूसरा सक्रिय जोखिम भारतमाला का 92.5 किमी लंबा एक्सप्रेसवे है, जो दुर्ग से अंजोरा, पटोरा, सुपकोना, अभनपुर होते हुए नया रायपुर से अरांग तक जाता है. सिर्फ दुर्ग में ही एक हज़ार से ज़्यादा किसानों से जुड़े ज़मीन अधिग्रहण विवाद सक्रिय हैं, और ऑफिस ऑफ़ कॉम्पिटेंट अथॉरिटी के सामने 250 से 300 मुआवज़ा संशोधन के मामले लंबित हैं. इस कॉरिडोर के अंदर या आसपास कोई भी ऐसा प्लॉट जिसका मालिकाना हक 2019 के बाद बदला है, उसमें संभावित लियन या विवादित टाइटल का जोखिम है, जिसे सेल डीड खत्म नहीं कर सकता.

नीचे दी गई टेबल में दुर्ग-भिलाई की ज़मीन डील्स के लिए तीन वेरिफाइड जोखिम श्रेणियां दी गई हैं.

दुर्ग में ब्रोकर द्वारा दिए गए किसी भी CLU डॉक्यूमेंट पर अपने आप भरोसा नहीं किया जा सकता. इसे स्वतंत्र रूप से वेरिफाई करें, या वैल्यूएशन के लिए ज़मीन को अनडायवर्टेड कृषि भूमि मानकर चलें.

दुर्ग-भिलाई बाज़ार में तीन साफ तौर पर अलग वैल्यू टियर हैं, और किसी भी खरीदार के लिए इन्हें समझना ज़रूरी है.

पहला टियर BSP टाउनशिप फ्रिंज है. भिलाई स्टील प्लांट की टाउनशिप 16 रेजिडेंशियल सेक्टर्स में 9,103 एकड़ में फैली है. BSP-अलॉटेड सेक्टर ज़मीन प्राइवेट खरीद के लिए उपलब्ध नहीं है; यह SAIL (स्टील अथॉरिटी ऑफ़ इंडिया लिमिटेड) की सरकारी ज़मीन है. जिस प्राइवेट ज़मीन में डील हो सकती है, वह सेक्टर बाउंड्री से सटी रेजिडेंशियल गलियों और कॉलोनियों में है, खासकर जीई रोड, सुपेला, और स्मृति नगर के आसपास, जहां कमर्शियल ज़मीन में सक्रिय रूप से डील हो रही है, और कीमतों को BSP कर्मचारियों की खरीद क्षमता का सहारा मिला हुआ है. SAIL की योजना FY26 में प्लांट विस्तार के लिए ₹7,500 करोड़ के कैपेक्स की है, जो प्लांट से सटे रेजिडेंशियल और कमर्शियल डिमांड को बनाए रखता है. दूसरा टियर रिसाली और कुम्हारी है, ये दोनों इलाके 2025 में सबसे ज़्यादा प्राइवेट रेजिडेंशियल प्लॉट लिस्टिंग वाले हैं. रिसाली भिलाई में 1,000–1,500 वर्ग फुट के प्लॉट्स के लिए ₹20 लाख से ऊपर की सक्रिय रेजिडेंशियल डील्स हो रही हैं, जबकि कुम्हारी में बड़े कमर्शियल और कृषि भूमि के प्लॉट देखने को मिलते हैं. तीसरा टियर AKVN बोराई इंडस्ट्रियल ज़ोन है, जहां 1-एकड़ के इंडस्ट्रियल प्लॉट उपलब्ध हैं, जो मैन्युफैक्चरिंग और BSP की सप्लाई चेन से जुड़े सहायक उद्योगों के लिए बनाए गए हैं. बोराई एक अप्रूव्ड AKVN इंडस्ट्रियल एरिया है; यहां की ज़मीन को राज्य-समर्थित इंडस्ट्रियल ज़ोनिंग मिली हुई है, बिना उस कन्वर्ज़न जोखिम के जो जिले में बाकी जगहों पर कृषि-से-इंडस्ट्रियल कन्वर्ज़न में होता है.

नीचे दी गई टेबल में हर ज़ोन को उसके प्लान समर्थन और जोखिम प्रोफाइल के साथ दिखाया गया है.

सबसे ज़्यादा गलतफहमी कुम्हारी को लेकर होती है. यह दुर्ग और रायपुर की राजस्व सीमाओं के बीच स्थित है, और इसे एक साथ दुर्ग फ्रिंज निवेश और न्यू रायपुर स्पिलओवर, दोनों के तौर पर बेचा जाता है. यह मान लेने से पहले कि दुर्ग-भिलाई मास्टर प्लान 2031 इसे नियंत्रित करता है, खरीदारों को यह कन्फर्म करना चाहिए कि खास खसरा किस म्युनिसिपल प्लानिंग बाउंड्री के अंदर आता है, क्योंकि NRDA और DTCP के अधिकार क्षेत्र में डेवलपमेंट के अलग-अलग मानक हैं.