रायगढ़ मास्टरप्लान

रायगढ़ में सबसे आम फ्रॉड पैटर्न यह है कि कृषि भूमि को रेजिडेंशियल-रेडी बताकर बेचा जाता है. सेलर अक्सर कृषि ज़ोन के प्लॉट को तुरंत निर्माण के लिए उपयुक्त बताकर मार्केट करते हैं, और खरीदारों को रजिस्ट्रेशन के बाद ही पता चलता है कि TCP छत्तीसगढ़ अथॉरिटी से चेंज ऑफ़ लैंड यूज़ (CLU) ऑर्डर लेना अभी भी ज़रूरी है. बिना CLU के कोई कानूनी निर्माण नहीं हो सकता.

नीचे दी गई टेबल में रायगढ़ के प्लानिंग एरिया में मौजूद ज़ोन टाइप और आगे बढ़ने से पहले हर खरीदार को पूछे जाने वाले ज़रूरी सवाल दिखाए गए हैं.

कोई भी टोकन पेमेंट करने से पहले TCP छत्तीसगढ़ पोर्टल के ज़रिए रायगढ़ मास्टर प्लान ज़ोन चेक करना ज़रूरी है, इसमें कोई समझौता नहीं. छत्तीसगढ़ टाउन एंड कंट्री प्लानिंग एक्ट 1973 और TCP नियम 2020 नोटिफाइड प्लानिंग एरिया में सभी डेवलपमेंट को नियंत्रित करते हैं. अगर कोई ब्रोकर आपको उस खास सर्वे नंबर का TCP-नोटिफाइड ज़ोन मैप नहीं दिखा सकता, तो बातचीत वहीं खत्म हो जाती है.

दूसरा ट्रैप पेरी-अर्बन गांवों में बिना लाइसेंस वाले लेआउट हैं. जैसे-जैसे रायगढ़ शहर केलो नदी बेल्ट के साथ और घरघोड़ा की तरफ फैल रहा है, प्राइवेट डेवलपर्स राजस्व भूमि को छोटे प्लॉट में बांटकर सिर्फ एक बेसिक खसरा नंबर के साथ बेच देते हैं, बिना TCP से लेआउट लाइसेंस लिए. इन लेआउट में कोई कानूनी रोड एक्सेस नहीं होता, कोई सैंक्शन्ड ड्रेनेज नहीं होती, और बिल्डिंग परमिशन का कोई रास्ता नहीं होता. छत्तीसगढ़ सरकार ऐसे लेआउट के खिलाफ बार-बार नोटिस जारी कर चुकी है, और इन ज़ोन में खरीदारी करने पर पूरा डिमोलिशन (तोड़फोड़) का जोखिम रहता है.

रायगढ़ ज़िला साफ तौर पर तीन तरह के लैंड मार्केट में बंटा है: शहर का कोर एरिया, जहां डिमांड तो स्थापित है लेकिन कीमतें ऊंची और सप्लाई सीमित है; गेरवानी और घरघोड़ा से गुज़रने वाली इंडस्ट्रियल बेल्ट, जहां स्टील और पावर प्लांट के पास होने से वर्कर हाउसिंग की डिमांड बढ़ती है; और धरमजयगढ़ की तरफ NH-49 के साथ उभरता हाईवे कॉरिडोर, जिसे छत्तीसगढ़ सरकार ने अंबिकापुर तक नए नेशनल हाईवे रूट के तौर पर प्रस्तावित किया है.

नीचे दी गई टेबल में इन कॉरिडोर को उनके ग्रोथ ड्राइवर और मुख्य जोखिमों के साथ दिखाया गया है.

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर घरघोड़ा है. घरघोड़ा तहसील के कुछ हिस्से भारतीय संविधान के तहत पांचवीं अनुसूची (Schedule V) नोटिफाइड एरिया में आते हैं, जिसकी वजह से गैर-आदिवासी खरीदार बिना राज्य सरकार की मंज़ूरी के ज़मीन नहीं खरीद सकते. ब्रोकर शायद ही कभी यह बात बताते हैं. इस तहसील में किसी भी पार्सल को देखने से पहले, ज़िला कलेक्टर की पांचवीं अनुसूची अधिसूचना के आधार पर आदिवासी भूमि का स्टेटस वेरिफाई करें.

रायगढ़ में एयरपोर्ट इंफ्रास्ट्रक्चर भी मौजूद है: एक घरेलू (डोमेस्टिक) एयरपोर्ट पहले से शहर को सर्व कर रहा है, और रायगढ़ रेलवे स्टेशन हावड़ा-नागपुर-मुंबई ब्रॉड गेज मेन लाइन पर स्थित है. ये दोनों बिना पुष्टि वाले हाईवे प्रोजेक्ट्स की सट्टेबाज़ी वाले जोखिम के बिना, लॉन्ग-टर्म कनेक्टिविटी की बुनियाद को मज़बूत करते हैं.