राजनांदगांव मास्टरप्लान

छत्तीसगढ़ की TCP प्रणाली अधिकार को दो निकायों में बांटती है, और यही बंटवारा वह जगह है जहां खरीदार नुकसान उठाते हैं. DTCP मास्टरप्लान के ज़ोन वर्गीकरण को नियंत्रित करता है. नगर पालिका निगम राजनांदगांव बिल्डिंग परमिशन को नियंत्रित करता है. दोनों अलग-अलग दस्तावेज़ जारी करते हैं. समस्या यह है कि ये कभी-कभी एक ही ज़मीन के बारे में अलग-अलग बातें कहते हैं.

जनवरी 2026 में, DTCP की निरीक्षण समिति ने राजनांदगांव जिले के ग्राम नंदई में ठीक यही पुष्टि की. एक कॉलोनाइज़र के पास DTCP विकास अनुज्ञा थी जो सिर्फ़ रेजिडेंशियल लेआउट डेवलपमेंट के लिए जारी की गई थी. नगर पालिका ने अलग से उसी ज़मीन पर मिश्रित कमर्शियल-रेजिडेंशियल स्ट्रक्चर के लिए बिल्डिंग परमिट दे दिए थे. निरीक्षण में पाया गया कि मंज़ूर ज़ोन वर्गीकरण का सीधा उल्लंघन करते हुए निर्माण चल रहा था. DTCP ने CG लैंड डेवलपमेंट रूल्स 1984 (नियम 25) के तहत सभी कमर्शियल बिल्डिंग परमिट रद्द करने, नियम 34(4) के तहत अनधिकृत स्ट्रक्चर को सील करने, और CG नगर पालिका कॉलोनाइज़र रजिस्ट्रेशन रूल्स 2013 के तहत नगरपालिका अधिकारियों और कॉलोनाइज़र के खिलाफ अनुशासनात्मक कार्रवाई की सिफ़ारिश की.

नीचे दी गई टेबल उन तीन दस्तावेज़ों को दिखाती है जिन्हें किसी भी एडवांस पेमेंट से पहले हर राजनांदगांव खरीदार को खुद वेरिफ़ाई करना चाहिए.

अगर कोई ब्रोकर आपको सिर्फ़ नगर पालिका बिल्डिंग परमिशन दिखा रहा है, तो वह आपको आधी तस्वीर दिखा रहा है. खासतौर पर DTCP विकास अनुज्ञा मांगें. अगर वे इसे नहीं दिखा पाते, तो उस ज़मीन का ज़ोन स्टेटस असत्यापित है.

राजनांदगांव मुंबई-हावड़ा रेल लाइन और नेशनल हाईवे नेटवर्क पर स्थित है, इसलिए कनेक्टिविटी यहां मुद्दा नहीं है. असली मुद्दा यह है कि क्या मास्टर प्लान के तहत ज़ोन वर्गीकरण उस उपयोग का समर्थन करता है जो आपको बेचा जा रहा है.

नीचे दी गई टेबल उन मुख्य कॉरिडोर को दिखाती है जिनमें खरीदार फ़िलहाल सक्रिय हैं, साथ ही हर एक से जुड़े प्लान-स्तर के जोखिम भी.

प्रस्तावित कवर्धा-राजनांदगांव-भानुप्रतापपुर नेशनल हाईवे (482 किमी, जुलाई 2024 में छत्तीसगढ़ सरकार द्वारा केंद्रीय मंत्री गडकरी के साथ उठाया गया) की अभी तक कोई गजट अधिसूचना नहीं है. लेकिन राजनांदगांव जिले में भारतमाला भूमि अधिग्रहण के नोटिस पहले ही जारी किए जा चुके हैं. प्रस्तावित अलाइनमेंट के पास के प्लॉट मास्टर प्लान के तहत ट्रांसपोर्ट ज़ोन रिज़र्वेशन क्षेत्र में आते हैं. यह रिज़र्वेशन रेजिडेंशियल डेवलपमेंट अधिकारों को ओवरराइड करता है.

डोंगरगांव वह कॉरिडोर है जिसे खरीदार सबसे ज़्यादा गलत आंकते हैं. हाईवे फ्रंटेज एक फ़ायदे जैसा लगता है. राजनांदगांव मास्टर प्लान के तहत, इसके साथ हाईवे सीमा से एक अनिवार्य सेटबैक दूरी जुड़ी होती है. उस सेटबैक के भीतर आने वाला प्लॉट का कोई भी हिस्सा रेजिडेंशियल उपयोग के लिए विकसित नहीं किया जा सकता, चाहे बेचने वाले का ब्रोशर लोकेशन के बारे में जो भी कहे.