त्रिशूर मास्टरप्लान 2039: AMRUT ज़ोन चेक और ज़मीन उपयोग गाइड

त्रिशूर में सबसे बड़ा ट्रैप यह है कि लोगों को पता ही नहीं होता कि यहां दो प्लानिंग सिस्टम एक साथ चल रहे हैं. 26 फरवरी 2021 को गजट हुए मास्टर प्लान ने पुरानी डिटेल्ड टाउन प्लानिंग (DTP) स्कीमों को साफ़ तौर पर रद्द नहीं किया. इसी वजह से केरल हाई कोर्ट के WPC 3573/2024 मामले में एक स्थिति सामने आई, जहां 2021 के मास्टर प्लान में कमर्शियल कोर ज़ोन में आने वाली एक प्रॉपर्टी को कॉरपोरेशन ने पुरानी DTP स्कीम के तहत रेजिडेंशियल ज़ोन बताकर रोक दिया था. कोर्ट ने कॉरपोरेशन को निर्देश दिया कि वह परमिट पर मंज़ूर 2021 प्लान के आधार पर दोबारा विचार करे, न कि निरस्त हो चुकी DTP स्कीम के आधार पर.

यह टकराव कोई इकलौता मामला नहीं है. WP(C) 19523/2013 मामले में कोर्ट ने पाया था कि दशकों पहले बनाई गई DTP स्कीमों का इस्तेमाल बिल्डिंग परमिट रोकने के लिए किया जा रहा था, जबकि वे स्कीमें कभी लागू ही नहीं हुई थीं और इस बीच उस इलाके की प्रॉपर्टी कमर्शियल रूप से विकसित हो चुकी थी. सुप्रीम कोर्ट और केरल हाई कोर्ट दोनों ने माना है कि लागू न हुई, पुरानी पड़ चुकी DTP स्कीमों के आधार पर परमिट देने से मना करना संवैधानिक सिद्धांतों का उल्लंघन है. इसके बावजूद, कॉरपोरेशन के ऑफिस तब तक DTP ज़ोन लागू करते रहते हैं जब तक खरीदार सही दस्तावेज़ों के साथ इसका विरोध न करे. नीचे दी गई टेबल में त्रिशूर मास्टरप्लान 2039 के मुख्य ज़ोन वर्गीकरण और हर एक में क्या मायने रखता है, बताया गया है.

त्रिशूर म्युनिसिपल कॉरपोरेशन के अंदर कोई भी खरीद करने से पहले, विक्रेता से दो दस्तावेज़ मांगें: गजट हुए 2021 मास्टर प्लान में ज़ोन, और अगर प्रॉपर्टी किसी पुरानी DTP एरिया में आती है तो DTP स्कीम वर्गीकरण. अगर ये दोनों आपस में टकराते हैं, तो भले ही मास्टर प्लान आपके तय इस्तेमाल की इजाज़त देता हो, फिर भी आपको बिल्डिंग परमिट को लेकर विवाद का सामना करना पड़ेगा.

त्रिशूर म्युनिसिपल कॉरपोरेशन अपने 55 वार्डों को पांच प्रशासनिक ज़ोन के ज़रिए संभालता है. रियल एस्टेट मार्केट भी बिल्कुल इसी ढांचे को दर्शाता है. अय्यंतोल, जहां डिस्ट्रिक्ट टाउन प्लानर का ऑफिस है, सबसे ज़्यादा मांग वाले इलाकों में से एक है, जहां 2025 में लग्ज़री हाउसिंग की कीमत Rs 8,000 से Rs 12,000 प्रति वर्ग फुट के बीच रही. पुनकुन्नम और स्वराज राउंड मुख्य कमर्शियल कोर इलाके हैं, जहां कमर्शियल प्रॉपर्टी की कीमत Rs 10,000 से Rs 15,000 प्रति वर्ग फुट तक जाती है. कूरकंचेरी और ईस्ट फोर्ट में कमर्शियल प्लॉट पर किराये से अच्छा रिटर्न मिलता है.

नीचे दी गई टेबल में मुख्य कॉरिडोर को मास्टरप्लान 2039 में उनकी पोज़िशन और हर एक में खरीदार के लिए मुख्य जोखिम के साथ दिखाया गया है.

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर पुनकुन्नम है. खरीदार इसे रिटेल और बिज़नेस गतिविधि की भरमार की वजह से कमर्शियल ज़ोन मानते हैं. लेकिन पुनकुन्नम के कुछ हिस्से ऐसे इलाकों में आते हैं जहां पुरानी DTP स्कीमों में अब भी रेजिडेंशियल वर्गीकरण दर्ज है. केरल हाई कोर्ट ने ठीक इसी तरह की स्थिति कल्याण ज्वैलर्स से जुड़ी पुनकुन्नम-क्षेत्र की याचिकाओं में देखी है. हाई कोर्ट ने WP(C) 36069/2016 में कहा कि कॉरपोरेशन किसी ऐसे इलाके में परमिट रोकने के लिए 28 साल पुरानी, कभी लागू न हुई DTP स्कीम का इस्तेमाल नहीं कर सकते जो साफ़ तौर पर कमर्शियल रूप से विकसित हो चुका है. इसके बावजूद, कॉरपोरेशन इसका इस्तेमाल करता है. 2021 के गजट और लागू होने वाली DTP स्कीम, दोनों के तहत ज़ोन पता करें, और अगर वे आपस में टकराते हैं, तो सेल एग्रीमेंट साइन करने से पहले अपने आर्किटेक्ट से इसकी जांच करवाएं.