उरुकुन्नु - कदमपट्टुकोणम इकोनॉमिक कॉरिडोर

उरुकुन्नु-कदमपट्टुकोणम कॉरिडोर के पास ज़मीन खरीदने में दो रेगुलेटरी खतरे हैं, जिन्हें ज़्यादातर खरीदार एक ही समस्या मान लेते हैं. लेकिन ये दोनों अलग-अलग हैं.

पहला खतरा अधिग्रहण में देरी का है. NH-744 वर्कला तालुक स्ट्रेच के साथ भूमि अधिग्रहण के लिए धारा 3A नोटिफिकेशन बहुत पहले 29 सितंबर, 2022 को जारी हुआ था. फिर भी 2024 तक, डेप्रिसिएशन नियमों को लेकर विवाद की वजह से मुआवज़े का भुगतान अटका हुआ था. रोड ट्रांसपोर्ट और हाईवे मंत्रालय की 2018 की भूमि अधिग्रहण नियमावली के तहत, संरचनाओं के मुआवज़े में डेप्रिसिएशन का हिसाब रखना ज़रूरी है. केरल ने NH-66 और NH-966 के लिए इस नियम से छूट हासिल की थी, लेकिन NHAI (National Highways Authority of India) ने फरवरी 2024 में साफ कर दिया कि ये छूट NH-744 पर लागू नहीं की जा सकतीं. राज्य सरकार ने भूमि अधिग्रहण लागत में अपने अनिवार्य 25% हिस्से, राज्य GST और रॉयल्टी भुगतान से भी छूट मांगी है — और यह सब 2024 तक अनसुलझा है. जो खरीदार आज नोटिफाइड पट्टी के अंदर ज़मीन खरीदता है, वह ऐसे मुआवज़ा विवाद में फंस जाता है जो सालों से चल रहा है, महीनों से नहीं.

दूसरा खतरा खासतौर पर केरल से जुड़ा है और अधिग्रहण क्षेत्र के अंदर और बाहर, दोनों जगह की ज़मीन पर लागू होता है: केरल कंज़र्वेशन ऑफ़ पैडी लैंड एंड वेटलैंड एक्ट, 2008. यह कानून केरल में किसी भी धान भूमि या वेटलैंड के रूपांतरण या रिक्लेमेशन पर रोक लगाता है. हर लोकल लेवल मॉनिटरिंग कमेटी (LLMC) अपने पंचायत क्षेत्र में नोटिफाइड धान और वेटलैंड का डेटाबैंक रखती है. अगर जो ज़मीन आप खरीद रहे हैं वह उस डेटाबैंक में दर्ज है, तो बेचने वाला चाहे जो भी कहे, निर्माण या रूपांतरण कानूनी रूप से प्रतिबंधित है. सिर्फ वही ज़मीन जिसे "अनोटिफाइड" (बेसिक टैक्स रजिस्टर में दर्ज है पर LLMC डेटाबैंक में नहीं) माना गया है, उसे एक्ट की धारा 27A के तहत रेवेन्यू डिविज़नल ऑफिसर के पास औपचारिक आवेदन देकर रूपांतरित किया जा सकता है, और तब भी RDO (Revenue Divisional Officer) प्लॉट का 10% हिस्सा जल संरक्षण के लिए अलग रखने को कह सकता है.

नीचे दी गई टेबल इस कॉरिडोर के पास ज़मीन पर लागू होने वाले मुख्य रेगुलेटरी चेकपॉइंट दिखाती है.

अगर बेचने वाला आपको साफ LLMC डेटाबैंक जांच और गजट सत्यापन नहीं दिखा सकता, तो यह रुकने की वजह है, आगे बढ़ने की नहीं.

यह अलाइनमेंट कोल्लम और तिरुवनंतपुरम जिलों से होकर करीब 38.3 किमी चलता है, जिसमें 99% हिस्सा ग्रीनफील्ड ज़मीन पर है. दोनों छोर इस कॉरिडोर की असली निवेश की गुंजाइश बनाते हैं.

उत्तरी छोर पर, उरुकुन्नु-थेनमाला के पास का जंक्शन NH-744 स्पाइन पर स्थित है, जो कोल्लम पोर्ट के भीतरी इलाके को अंदरूनी हिस्से से जोड़ता है. दक्षिणी छोर पर, तिरुवनंतपुरम जिले के वर्कला तालुक में कदमपट्टुकोणम, NH-66 पर कोल्लम-तिरुवनंतपुरम जिले की सीमा पर स्थित है. यह टर्मिनस मदुरई की ओर जाने वाले पूरे NH-744 अलाइनमेंट का शुरुआती बिंदु भी है. इन दोनों बिंदुओं के बीच, अंचल कस्बे के पास से गुजरने वाला मुख्य कॉरिडोर वह जगह है, जहां हाईवे चालू होने के बाद लॉजिस्टिक्स और फीडर रोड की मांग केंद्रित होने की उम्मीद है.

परिप्पल्ली, जिसे प्रस्तावित कॉरिडोर NH-66 से जोड़ने के लिए डिज़ाइन किया गया है, इस रूट पर सबसे सक्रिय ज़मीन बाज़ार है. ज़मीन खरीदारों के बीच लोकप्रिय आसपास के इलाकों में केरलापुरम और अंचल शामिल हैं. हालांकि, प्रस्तावित अलाइनमेंट के नज़दीक होना अपने आप में निवेश की वजह नहीं है: भूमि अधिग्रहण लागत बंटवारे और मुआवज़ा नियमों पर राज्य-केंद्र विवाद की वजह से निर्माण की समयसीमा अनिश्चित है.

इस कॉरिडोर के पास सबसे ज़्यादा गलत समझी जाने वाली स्थिति है बिना LLMC डेटाबैंक क्लियरेंस के अलाइनमेंट के पास कृषि भूमि बेचा जाना. धान भूमि प्रतिबंध लागू होता है, चाहे राज्य अपने राजस्व रिकॉर्ड में उस ज़मीन को कृषि भूमि माने या न माने. साइन करने से पहले हमेशा LLMC सर्टिफिकेट और रेवेन्यू डिविज़नल ऑफिसर की राय लें.