महासमुंद मास्टरप्लान

महासमुंद में ज़्यादातर ज़मीन विवादों की जड़ इन दो समस्याओं में से एक होती है. या तो खरीदार को पता नहीं था कि ज़मीन ट्राइबल ओनरशिप के नियमों के तहत आती है, या फिर किसी ने फ़र्ज़ी चेंज ऑफ लैंड यूज़ (CLU) दस्तावेज़ बना दिया. अगर पता हो कि किन चीज़ों पर ध्यान देना है, तो दोनों से बचा जा सकता है.

पहले ट्राइबल भूमि के मसले को समझें. महासमुंद, सरायपाली और बसना तहसील को छत्तीसगढ़ अनुसूचित जनजाति आयोग ने शेड्यूल्ड ट्राइबल एरिया के तौर पर सूचीबद्ध किया है. इन तहसीलों में, कोई गैर-आदिवासी खरीदार डिस्ट्रिक्ट कलेक्टर की पहले से लिखित मंज़ूरी के बिना किसी आदिवासी विक्रेता से ज़मीन कानूनी रूप से नहीं खरीद सकता. मंज़ूरी न होने का मतलब है कि रजिस्ट्रेशन ही अमान्य है, बस इतना ही. यह कोई ऐसी तकनीकी बात नहीं है जो बाद में सुलझ जाएगी. कोर्ट ऐसे ट्रांसफर को उसी तारीख से अमान्य मानते हैं, जिस दिन वह हुआ था. इन इलाकों में काम करने वाले ब्रोकर अक्सर आदिवासी-स्वामित्व वाले प्लॉट को आकर्षक कीमत पर पेश करते हैं, लेकिन ओनरशिप क्लासिफिकेशन के बारे में कुछ नहीं बताते. खसरा नकल में जाति की एंट्री दिखेगी; कोई भी पैसा देने से पहले इसे मांग लें.

दूसरा जाल भारतमाला कॉरिडोर के साथ लगे फ़र्ज़ी CLU ऑर्डर से जुड़ा है. एनफोर्समेंट डायरेक्टोरेट की एक सक्रिय जांच में, जिसमें दिसंबर 2025 में रायपुर और महासमुंद जिलों में नौ ठिकानों पर तलाशी ली गई, यह सामने आया कि ब्रोकरों ने एक्सप्रेसवे अलाइनमेंट के पास सस्ते दामों पर कृषि भूमि खरीदी और फिर फ़र्ज़ी CLU कन्वर्ज़न के ज़रिए उसे मल्टी-यूज़ या कमर्शियल स्टेटस दिलवा दिया. EOW की जांच में आरोप लगाया गया कि इस तरीके से कम से कम ₹32 करोड़ की रकम निकाली गई. यह धोखाधड़ी इसलिए चल पाई क्योंकि खरीदारों ने मान लिया कि कमर्शियल स्टेटस दिखाने वाला कागज़ असली है. लेकिन अक्सर वह असली नहीं होता था.

नीचे दी गई टेबल में बताया गया है कि कोई भी पेमेंट करने से पहले क्या-क्या मांगना चाहिए.

अगर बेचने वाला 48 घंटों के अंदर ये दस्तावेज़ नहीं दिखा पाता, तो वहां से हट जाएं. असली मालिक के पास छिपाने के लिए कुछ नहीं होता.

इस समय इस जिले में ज़मीन को लेकर ज़्यादातर दिलचस्पी दो कॉरिडोर की वजह से है, और दोनों का जोखिम प्रोफाइल बिल्कुल अलग है.

रायपुर-विशाखापत्तनम एक्सप्रेसवे (NH-130CD) भारतमाला फेज़-I के तहत 464 किमी लंबा, छह-लेन का ग्रीनफील्ड कॉरिडोर है, जो छत्तीसगढ़, ओडिशा और आंध्र प्रदेश से होते हुए रायपुर को विशाखापत्तनम से जोड़ता है. पीएम मोदी ने नवंबर 2022 में इसकी आधारशिला रखी थी. ज़्यादातर पैकेज में निर्माण कार्य चल रहा है, और चरणबद्ध तरीके से 2027 तक इसे खोलने का लक्ष्य है. यह एक्सप्रेसवे छत्तीसगढ़ के दक्षिण-पूर्वी जिलों से होकर गुज़रता है, जिससे महासमुंद सीधे इस ग्रोथ स्पाइन पर आ जाता है. इंटरचेंज पॉइंट के पास ज़मीन को लेकर पूछताछ बढ़ रही है. लेकिन दिक्कत यह है कि यही कॉरिडोर ज़मीन अधिग्रहण धोखाधड़ी को लेकर ED की सक्रिय जांच के दायरे में है, जिसका मतलब है कि अलाइनमेंट के करीब किसी भी हिस्से के लिए कमिट करने से पहले दस्तावेज़ों की अतिरिक्त जांच ज़रूरी है.

NH-353 बागबहरा रोड बेल्ट एक शांत और ज़्यादा सीधा विकल्प है. इस सड़क पर हाईवे फ्रंटेज वाली कृषि भूमि को मालिकों ने सीधे करीब ₹6 लाख प्रति एकड़ में लिस्ट किया है. यहां मालिक-से-सीधे होने वाले लेन-देन को वेरिफाई करना अपेक्षाकृत आसान होता है, हालांकि महासमुंद और सरायपाली तहसील के ट्राइबल भूमि नियम यहां भी बराबर लागू होते हैं.

NH-130CD बेल्ट पर खरीदार अक्सर एक गलती करते हैं: वे एक्सप्रेसवे के आस-पास अधिग्रहण की गतिविधि देखकर मान लेते हैं कि नज़दीक की कृषि भूमि अपने आप कमर्शियल ज़ोन में बदल जाएगी. यह ऐसे काम नहीं करता. ज़ोन क्लासिफिकेशन मास्टर प्लान तय करता है. सिर्फ हाईवे के करीब होने से, बिना किसी औपचारिक TCPD रीक्लासिफिकेशन के, कुछ नहीं बदलता. किसी भी हिस्से को कमर्शियल रूप से कन्वर्टिबल मानने से पहले 1acre लेयर पर ज़ोन को क्रॉस-चेक करें.