कोल्लम सिटी मास्टरप्लान 2041 के तहत कौन-कौन से ज़ोन आते हैं?

बीस से ज़्यादा ज़ोन, जिनमें हाई डेंसिटी रेज़िडेंशियल, कमर्शियल, कंज़र्वेशन, हेरिटेज ज़ोन I और II, इंडस्ट्रियल, इको सेंसिटिव एरिया, वॉटर बॉडी, और CRZ-निर्धारित पार्सल शामिल हैं. कोल्लम म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन का हर प्लॉट इन्हीं में से किसी एक में आता है.

क्या मैं कोल्लम में धान की ज़मीन (नीलम) पर घर बना सकता हूं?

नहीं. केरल हाई कोर्ट ने फैसला दिया है कि पैडी एंड वेटलैंड एक्ट 2008 के बाद धान की ज़मीन खरीदने वाले खरीदार, ज़मीन को रेक्लेम करने के बाद भी घर नहीं बना सकते. खरीदारी से पहले लैंड डेटा बैंक ज़रूर चेक करें.

कोल्लम के मास्टरप्लान में कंज़र्वेशन ज़ोन क्या है?

यहां अधिकार के तौर पर किसी भी डेवलपमेंट की इजाज़त नहीं है. मौजूदा वैध इस्तेमाल नॉन-कन्फॉर्मिंग के तौर पर जारी रह सकते हैं. अगर राजस्व रिकॉर्ड में यह सूखी ज़मीन दिखती है, तो सेक्रेटरी के ज़रिए, डिस्ट्रिक्ट टाउन प्लानर की सहमति से पास वाले ज़ोन की अनुमति के लिए आवेदन करें.

CRZ क्या है और यह अष्टमुडी या नीन्दकरा तट के पास की ज़मीन को कैसे प्रभावित करता है?

CRZ हाई टाइड लाइन से 500 मीटर के अंदर नए निर्माण पर रोक लगाता है. कोल्लम में केरल के सबसे ज़्यादा दर्ज CRZ उल्लंघन हैं. किसी भी कोस्टल प्लॉट की खरीदारी से पहले KCZMA क्लीयरेंस वेरिफिकेशन ज़रूरी है.

कोल्लम में हेरिटेज ज़ोन I और हेरिटेज ज़ोन II में क्या फ़र्क है?

दोनों में नए निर्माण पर पाबंदी है और सेक्रेटरी-स्तर की सहमति ज़रूरी है. ज़ोन I में मुख्य हेरिटेज इलाके आते हैं जहां सख्त नियंत्रण है; ज़ोन II में आस-पास के इलाके आते हैं जहां सीमित अनुकूल इस्तेमाल की जांच अलग-अलग की जाती है.

मैं कैसे चेक करूं कि मेरा कोल्लम वाला प्लॉट लैंड डेटा बैंक में धान या वेटलैंड के तौर पर दर्ज है या नहीं?

अपने सर्वे नंबर के साथ कृषि भवन या लोकल बॉडी ऑफिस जाएं. ReLIS पोर्टल पर भी लैंड डेटा बैंक की क्लासिफिकेशन मिलती है. अगर यह नीलम के तौर पर दर्ज है, तो बेचने वाले के दस्तावेज़ चाहे जो भी कहें, निर्माण पर पाबंदी रहेगी.

क्या कोल्लम का मास्टरप्लान केरल म्युनिसिपल बिल्डिंग रूल्स (KMBR) पर हावी रहता है?

हां, टकराव की स्थिति में मास्टरप्लान KMBR पर हावी रहता है. हालांकि, CRZ नोटिफिकेशन, पैडी एंड वेटलैंड एक्ट 2008, और आर्कियोलॉजिकल साइट्स एक्ट खुद मास्टरप्लान पर भी हावी रहते हैं.

कोल्लम के मास्टरप्लान के तहत नॉन-कन्फॉर्मिंग इस्तेमाल क्या है?

2041 प्लान से पहले वैध रूप से शुरू किया गया ऐसा इस्तेमाल जो नई ज़ोनिंग से मेल नहीं खाता. यह जारी रह सकता है, लेकिन सेक्रेटरी और डिस्ट्रिक्ट टाउन प्लानर की मंज़ूरी के बिना मौजूदा बिल्ट-अप एरिया के 1.5 गुने से ज़्यादा इसका विस्तार नहीं किया जा सकता.

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कोल्लम AMRUT मास्टरप्लान: ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

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ओवरव्यू

कोल्लम सिटी मास्टरप्लान 2041, कोल्लम म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन के पूरे 57.28 वर्ग किमी क्षेत्र में लागू लैंड-यूज़ प्लान है. यह AMRUT प्रोग्राम के तहत तैयार किया गया है और इसे S.O.(Kai) No.1/2024/LSGD के ज़रिए 11 जनवरी 2024 को सरकार की अंतिम मंज़ूरी मिली थी, और इसे LSGD (प्लानिंग), कोल्लम प्रशासित करता है. प्लान में बीस से ज़्यादा अलग-अलग ज़ोन तय किए गए हैं, हाई डेंसिटी रेज़िडेंशियल से लेकर हेरिटेज ज़ोन I और II, कंज़र्वेशन ज़ोन, इको सेंसिटिव एरिया, और CRZ-रेगुलेटेड वॉटरफ्रंट पार्सल तक. कोल्लम का हर प्लॉट इन्हीं में से किसी एक कैटेगरी में आता है, और यही कैटेगरी तय करती है कि वहां क्या बनाया जा सकता है, किसके लिए खास सहमति चाहिए, और क्या पूरी तरह मना है.

कोल्लम की खास हेरिटेज और कंज़र्वेशन ज़ोन से जुड़े जाल

कोल्लम के मास्टरप्लान में दो ज़ोन कैटेगरी हैं जो अक्सर खरीदारों के लिए परेशानी की वजह बनती हैं: हेरिटेज ज़ोन I और II, और कंज़र्वेशन ज़ोन. हेरिटेज ज़ोन ऐतिहासिक रूप से अहम इलाकों को घेरते हैं, जिनमें दक्षिणी वॉटरफ्रंट पर स्थित थंगास्सेरी इलाका भी शामिल है. प्लान साफ़ तौर पर थंगास्सेरी को उसके ऐतिहासिक महत्व की वजह से एक संरक्षित ओपन स्पेस के रूप में बनाए रखता है. हेरिटेज ज़ोन के अंदर निर्माण के लिए सेक्रेटरी-स्तर की सहमति ज़रूरी है, और हेरिटेज कैरेक्टर को प्रभावित करने वाले अतिरिक्त बदलावों के लिए LSGD (प्लानिंग) के चीफ़ टाउन प्लानर की मंज़ूरी चाहिए. ब्रोकर शायद ही कभी यह बताते हैं कि हेरिटेज ज़ोन की क्लासिफिकेशन सिर्फ़ टाइटल डॉक्यूमेंट से हमेशा साफ़ नज़र नहीं आती.

कोल्लम AMRUT मास्टरप्लान 2041 के तहत पाबंदी वाली ज़ोन कैटेगरी

नीचे दी गई टेबल में 2041 प्लान की तीन सबसे अहम पाबंदी वाली कैटेगरी का सार दिया गया है:

ज़ोन

अनुमति-प्राप्त इस्तेमाल

क्या कन्वर्ज़न ज़रूरी है?

क्या आमतौर पर गलत तरीके से पेश किया जाता है?

हेरिटेज ज़ोन I और II

रखरखाव; सिर्फ़ हेरिटेज-अनुरूप इस्तेमाल

कोई कन्वर्ज़न उपलब्ध नहीं; सिर्फ़ सेक्रेटरी + चीफ़ टाउन प्लानर की सहमति

हां; एजेंट इसे "रेज़िडेंशियल" बताकर बेचते हैं

कंज़र्वेशन ज़ोन

कोई नया निर्माण नहीं; मौजूदा वैध इस्तेमाल नॉन-कन्फॉर्मिंग के तौर पर जारी रह सकते हैं

सटी हुई ज़मीन को राजस्व रिकॉर्ड से दोबारा वेरिफाई करना ज़रूरी

हां; इसे निर्माण-योग्य कृषि भूमि के तौर पर दिखाया जाता है

इको सेंसिटिव एरिया

कोई रेज़िडेंशियल या कमर्शियल निर्माण नहीं

लागू नहीं

अक्सर इसे ओपन-स्पेस या ग्रीन-बेल्ट प्लॉट समझ लिया जाता है

ज़ोन

अनुमति-प्राप्त इस्तेमाल

क्या कन्वर्ज़न ज़रूरी है?

क्या आमतौर पर गलत तरीके से पेश किया जाता है?

हेरिटेज ज़ोन I और II

रखरखाव; सिर्फ़ हेरिटेज-अनुरूप इस्तेमाल

कोई कन्वर्ज़न उपलब्ध नहीं; सिर्फ़ सेक्रेटरी + चीफ़ टाउन प्लानर की सहमति

हां; एजेंट इसे "रेज़िडेंशियल" बताकर बेचते हैं

कंज़र्वेशन ज़ोन

सटी हुई ज़मीन को राजस्व रिकॉर्ड से दोबारा वेरिफाई करना ज़रूरी

हां; इसे निर्माण-योग्य कृषि भूमि के तौर पर दिखाया जाता है

इको सेंसिटिव एरिया

कोई रेज़िडेंशियल या कमर्शियल निर्माण नहीं

लागू नहीं

अक्सर इसे ओपन-स्पेस या ग्रीन-बेल्ट प्लॉट समझ लिया जाता है

फिलहाल कोई भी सरकारी पोर्टल इस बात को साफ़ तौर पर नहीं दिखाता: अगर आपका प्लॉट मास्टरप्लान मैप में कंज़र्वेशन ज़ोन या हेरिटेज ज़ोन के अंदर आता है, लेकिन राजस्व रिकॉर्ड में इसे सूखी ज़मीन (purayidamदिखाया गया है), तो सेक्रेटरी, डिस्ट्रिक्ट टाउन प्लानर की सहमति सेadjacentज़ोन में लागू इस्तेमाल की अनुमति दे सकता है. इसके लिए लिखित में आवेदन करना ज़रूरी है. ब्रोकर आपके लिए यह नहीं करेगा.

कडप्पक्कड़ा, नीन्दकरा और अष्टमुडी वॉटरफ्रंट: जहां ज़ोनिंग तय करती है ज़मीन की वैल्यू

कोल्लम के कमर्शियल सब-सेंटर, जो चिन्नक्कड़ा से शुरू होकर रामनकुलंगरा, पल्लिमुक्कू, नीन्दकरा और कडप्पक्कड़ा तक फैले हैं, शहर के पुराने डेवलपमेंट प्लान से ही मिक्स्ड-यूज़ कॉरिडोर के तौर पर तय किए गए थे, और यह पहचान 2041 मास्टरप्लान में भी बनी रही है. इन्हीं कॉरिडोर में कमर्शियल डेवलपमेंट राइट्स सबसे साफ़ हैं. अष्टमुडी वॉटरफ्रंट की कहानी अलग है. कोस्टल डिस्ट्रिक्ट कमेटी द्वारा दर्ज 4,868 उल्लंघनों के साथ कोल्लम केरल की CRZ उल्लंघन लिस्ट में सबसे ऊपर है, और अष्टमुडी सिस्टम के 184 द्वीपों को CRZ के दायरे में लाया जा चुका है. अष्टमुडी के किनारे या नीन्दकरा तट पर हाई टाइड लाइन से 500 मीटर के अंदर आने वाली कोई भी ज़मीन कोस्टल रेगुलेशन ज़ोन के तहत आती है.

यह टेबल 2041 प्लान और CRZ के तहत कोल्लम के मुख्य कॉरिडोर की व्यापक जोखिम प्रोफाइल दिखाती है:

कॉरिडोर / इलाका

ज़ोन (मास्टरप्लान 2041)

ग्रोथ ड्राइवर

जाना-पहचाना जोखिम

चिन्नक्कड़ा–पल्लिमुक्कू

कमर्शियल ज़ोन

मुख्य शहर; 20 मीटर तक रोड चौड़ीकरण

रोड-चौड़ीकरण सेटबैक फ्रंटेज प्लॉट को प्रभावित करता है

रामनकुलंगरा–कडप्पक्कड़ा

मिक्स्ड कमर्शियल और रेज़िडेंशियल

पेरिफेरल कमर्शियल विस्तार

ज़ोन की सीमा वेरिफाई करें; किनारे के पार्सल रेज़िडेंशियल में शिफ्ट हो सकते हैं

नीन्दकरा

इंडस्ट्रियल / ट्रांसपोर्टेशन ज़ोन

फिशरीज़ पोर्ट; मौजूदा इंडस्ट्री

इंडस्ट्रियल ज़ोन; रेज़िडेंशियल इस्तेमाल पर पाबंदी

अष्टमुडी वॉटरफ्रंट

वॉटर बॉडी / बफ़र वॉटर बॉडी

टूरिज़्म; बैकवॉटर के करीब

CRZ पाबंदियां; बफ़र वॉटर बॉडी ज़ोन में कोई निर्माण नहीं

थंगास्सेरी

हेरिटेज ज़ोन

ऐतिहासिक महत्व; टूरिज़्म

नए निर्माण का कोई अधिकार नहीं; हेरिटेज ज़ोन I या II