जोधपुर JODA मास्टरप्लान 2031: ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड
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ओवरव्यू
जोधपुर मास्टरप्लान 2031, जिसे औपचारिक तौर पर मास्टर डेवलपमेंट प्लान कहा जाता है, जोधपुर डेवलपमेंट अथॉरिटी (JDA Jodhpur) द्वारा तैयार किया गया है, जो 395 रेवेन्यू विलेज में फैले 446,733 हेक्टेयर को कवर करता है और फरवरी 2021 में 2031 तक के प्लानिंग होराइज़न के साथ लागू हुआ. यह जोधपुर रीजन को प्लानिंग ज़ोन, U1, U2, इंडस्ट्रियल, और स्पेशलाइज्ड कॉरिडोर में बांटता है, और उस बाउंड्री के अंदर किसी भी पार्सल पर आप क्या बना सकते हैं, कन्वर्ट कर सकते हैं, या बेच सकते हैं, यह सीधे तय करता है. यह पेज बताता है कि हर ज़ोन का क्या मतलब है, किन कॉरिडोर में असली ग्रोथ लॉजिक है, और साइन करने से पहले सर्वे नंबर वेरिफाई करने के लिए 1acre मैप लेयर का इस्तेमाल कैसे करें.
जोधपुर की JDA Jodhpur बाउंड्री में ज़ोन फ्रॉड और एनक्रोचमेंट ट्रैप
जोधपुर में खरीदारों की सबसे महंगी गलती यह है कि वे JDA लैंड ज़ोन चेक वेरिफाई किए बिना किसी अनलिस्टेड या एनक्रोच्ड लेआउट में ज़मीन खरीद लेते हैं. स्टेट कंज्यूमर कमीशन, जोधपुर बेंच, पहले ही खुद JDA Jodhpur के खिलाफ फैसला दे चुका है, एनक्रोच्ड प्लॉट अलॉट करने और रिप्लेसमेंट पार्सल पर बढ़ी हुई कीमतें वसूलने के लिए, और यही पैटर्न प्राइवेट सेल में भी दिखता है. राजस्थान हाईकोर्ट ने अपने 2017 के आदेश में, जो JDA Jodhpur और राजस्थान की दूसरी डेवलपमेंट अथॉरिटीज़ को कवर करता है, यह निर्देश दिया कि मास्टरप्लान के खिलाफ कोई रजिस्ट्रेशन नहीं होना चाहिए, और जिन लैंड यूज़ चेंज को शून्य (void) घोषित किया गया है वे शुरू से ही शून्य माने जाएंगे.
नीचे दी गई टेबल में जोधपुर मास्टरप्लान 2031 की मुख्य ज़ोन क्लासिफिकेशन और हर एक के लिए कन्वर्जन की ज़रूरत दिखाई गई है.
ज़ोन / कोड
परमिटेड यूज़
बनाने से पहले कन्वर्जन ज़रूरी है?
आमतौर पर किस रूप में गलत बताया जाता है
अर्बन एरिया U1
घना रेजिडेंशियल, कमर्शियल, मिक्स्ड यूज़; मौजूदा बना हुआ ढांचा
नहीं, लेकिन JDA Jodhpur से बिल्डिंग प्लान अप्रूवल ज़रूरी है
बिना JDA पट्टे के पहले से "अप्रूव्ड" बताए गए प्लॉट
अर्बन एरिया U2
मिक्स्ड रेजिडेंशियल-रूरल ट्रांज़िशन; कम डेंसिटी वाला डेवलपमेंट
हां: कन्वर्जन और JDA लेआउट अप्रूवल ज़रूरी
रजिस्टर के लिए तैयार रेजिडेंशियल प्लॉट
लैंड पूलिंग और रीडिस्ट्रीब्यूशन ज़ोन
मालिक ज़मीन पूल करते हैं; डेवलपमेंट राइट्स अथॉरिटी या डेवलपर के साथ शेयर होते हैं
स्कीम नोटिफिकेशन के बिना कोई व्यक्तिगत निर्माण नहीं
तुरंत निर्माण अधिकार वाला इन्वेस्टमेंट प्लॉट
इंडस्ट्रियल ज़ोन (बोरानाडा, सालावास रोड, बासनी)
मैन्युफैक्चरिंग, एग्रो-प्रोसेसिंग, लॉजिस्टिक्स
रेजिडेंशियल कन्वर्जन के लिए Change of Land Use (CLU) ज़रूरी
फीस देने पर "कन्वर्टिबल" बताई जाने वाली इंडस्ट्रियल ज़मीन
प्लांटेशन कॉरिडोर / हाईवे कॉरिडोर
नोटिफिकेशन के अनुसार सीमित यूज़; NH-65, बाड़मेर रोड के साथ बफर
खास गजट सैंक्शन के बिना निर्माण का कोई अधिकार नहीं
रोडसाइड कमर्शियल ज़मीन
ज़ोन / कोड
परमिटेड यूज़
बनाने से पहले कन्वर्जन ज़रूरी है?
आमतौर पर किस रूप में गलत बताया जाता है
अर्बन एरिया U1
घना रेजिडेंशियल, कमर्शियल, मिक्स्ड यूज़; मौजूदा बना हुआ ढांचा
नहीं, लेकिन JDA Jodhpur से बिल्डिंग प्लान अप्रूवल ज़रूरी है
बिना JDA पट्टे के पहले से "अप्रूव्ड" बताए गए प्लॉट
अर्बन एरिया U2
मिक्स्ड रेजिडेंशियल-रूरल ट्रांज़िशन; कम डेंसिटी वाला डेवलपमेंट
हां: कन्वर्जन और JDA लेआउट अप्रूवल ज़रूरी
रजिस्टर के लिए तैयार रेजिडेंशियल प्लॉट
लैंड पूलिंग और रीडिस्ट्रीब्यूशन ज़ोन
मालिक ज़मीन पूल करते हैं; डेवलपमेंट राइट्स अथॉरिटी या डेवलपर के साथ शेयर होते हैं
स्कीम नोटिफिकेशन के बिना कोई व्यक्तिगत निर्माण नहीं
तुरंत निर्माण अधिकार वाला इन्वेस्टमेंट प्लॉट
इंडस्ट्रियल ज़ोन (बोरानाडा, सालावास रोड, बासनी)
मैन्युफैक्चरिंग, एग्रो-प्रोसेसिंग, लॉजिस्टिक्स
रेजिडेंशियल कन्वर्जन के लिए Change of Land Use (CLU) ज़रूरी
फीस देने पर "कन्वर्टिबल" बताई जाने वाली इंडस्ट्रियल ज़मीन
प्लांटेशन कॉरिडोर / हाईवे कॉरिडोर
नोटिफिकेशन के अनुसार सीमित यूज़; NH-65, बाड़मेर रोड के साथ बफर
खास गजट सैंक्शन के बिना निर्माण का कोई अधिकार नहीं
रोडसाइड कमर्शियल ज़मीन
U2 ज़ोन वह ट्रैप है जिसमें ज़्यादातर खरीदार फंस जाते हैं. U2 ज़ोन जोधपुर लैंड यूज़ में आने वाला पार्सल रेजिडेंशियल प्लॉट के बराबर नहीं है: किसी भी स्ट्रक्चर की कानूनी अनुमति से पहले इसे JDA-अप्रूव्ड लेआउट, म्यूटेशन (नामांतरण), और स्कीम नोटिफिकेशन चाहिए. सेलर और कुछ ब्रोकर आमतौर पर यह स्टेप छोड़ देते हैं. अगर सेलर आपको U2 पार्सल के लिए JDA Jodhpur पट्टा या लेआउट अप्रूवल नंबर नहीं दिखा पाता, तो रजिस्टर मत कराएं.
JDA Jodhpur मास्टरप्लान के तहत कॉरिडोर और माइक्रो-मार्केट की खासियतें
मास्टरप्लान जोधपुर रीजन में अलग-अलग लैंड-यूज़ कैटेगरी बनाता है, और ये सभी एक जैसा व्यवहार नहीं करतीं.
नीचे दी गई टेबल में कॉरिडोर को उनकी ज़ोन क्लासिफिकेशन, ग्रोथ ड्राइवर, और खरीदारों को ध्यान रखने वाली मुख्य रिस्क के साथ दिखाया गया है.
कॉरिडोर / लोकैलिटी
MDP-2031 के अनुसार ज़ोन
मुख्य ग्रोथ ड्राइवर
मुख्य रिस्क
बोरानाडा (इंडस्ट्रियल एरिया)
इंडस्ट्रियल
259.78 एकड़ में 318 प्लॉट; एग्रो-फूड और एक्सपोर्ट प्रोसेसिंग पार्क स्थापित; RIICO (Rajasthan State Industrial Development and Investment Corporation) द्वारा डेवलप
रेजिडेंशियल यूज़ के लिए स्टेट अथॉरिटी से CLU ज़रूरी; JDA और RIICO के अधिकार क्षेत्र के बीच कन्वर्जन को लेकर विवाद
सालावास रोड / नरनाड़ी
इंडस्ट्रियल + U2 ट्रांज़िशन
हैंडीक्राफ्ट क्लस्टर (दरी बुनाई), S2 ज़ोन के ज़रिए बाड़मेर रोड से पाली रोड तक रिंग रोड कनेक्टिविटी
इंडस्ट्रियल ज़मीन रेजिडेंशियल बताकर बेची जाती है; खरीदने से पहले CLU कन्फर्म करें
झालामंड
U2 + ट्रांसपोर्ट हब डेजिग्नेशन
MDP-2031 में प्रस्तावित ट्रांसपोर्टेशन हब; ईस्ट ज़ोन E2 प्लान में झालामंड की ओर हब दिखाया गया है; पास में बाड़मेर रोड की इंडस्ट्रियल एक्टिविटी
बिना लेआउट अप्रूवल वाली U2 ज़मीन; हब बनने से पहले सट्टेबाज़ी वाली कीमतें
नॉर्थ ज़ोन N1/N2 (नागौर बाईपास कॉरिडोर)
U2 + आर्मी कैंटोनमेंट बाउंड्री
नेशनल हाईवे से कनेक्टिविटी; प्लान में 16,598 हेक्टेयर रेजिडेंशियल + U2 एरिया
कैंटोनमेंट के पास होने से डेवलपमेंट राइट्स सीमित हो जाते हैं; कन्फर्म करें कि कैंटोनमेंट NOC की ज़रूरत तो नहीं
बाड़मेर रोड कॉरिडोर (NH-112 एलाइनमेंट)
इंडस्ट्रियल + कॉर्पोरेट पार्क ज़ोन
पचपदरा रिफाइनरी (₹72,000 करोड़ का HPCL-GoR प्रोजेक्ट) और DMIC का प्रभाव; प्राइम लोकेशन पर ट्रांसपोर्ट हब, MDP-2031 में 751.78 हेक्टेयर
लंबी समय-सीमा; पेट्रोकेमिकल का असर रीजनल है, लोकल नहीं; जोधपुर शहर से 40+ किमी दूर ज़मीन सालों तक सट्टेबाज़ी वाली अनिश्चितता में रह सकती है
कॉरिडोर / लोकैलिटी
MDP-2031 के अनुसार ज़ोन
मुख्य ग्रोथ ड्राइवर
मुख्य रिस्क
बोरानाडा (इंडस्ट्रियल एरिया)
इंडस्ट्रियल
259.78 एकड़ में 318 प्लॉट; एग्रो-फूड और एक्सपोर्ट प्रोसेसिंग पार्क स्थापित; RIICO (Rajasthan State Industrial Development and Investment Corporation) द्वारा डेवलप
रेजिडेंशियल यूज़ के लिए स्टेट अथॉरिटी से CLU ज़रूरी; JDA और RIICO के अधिकार क्षेत्र के बीच कन्वर्जन को लेकर विवाद
सालावास रोड / नरनाड़ी
इंडस्ट्रियल + U2 ट्रांज़िशन
हैंडीक्राफ्ट क्लस्टर (दरी बुनाई), S2 ज़ोन के ज़रिए बाड़मेर रोड से पाली रोड तक रिंग रोड कनेक्टिविटी
इंडस्ट्रियल ज़मीन रेजिडेंशियल बताकर बेची जाती है; खरीदने से पहले CLU कन्फर्म करें
झालामंड
U2 + ट्रांसपोर्ट हब डेजिग्नेशन
MDP-2031 में प्रस्तावित ट्रांसपोर्टेशन हब; ईस्ट ज़ोन E2 प्लान में झालामंड की ओर हब दिखाया गया है; पास में बाड़मेर रोड की इंडस्ट्रियल एक्टिविटी
बिना लेआउट अप्रूवल वाली U2 ज़मीन; हब बनने से पहले सट्टेबाज़ी वाली कीमतें
नॉर्थ ज़ोन N1/N2 (नागौर बाईपास कॉरिडोर)
U2 + आर्मी कैंटोनमेंट बाउंड्री
नेशनल हाईवे से कनेक्टिविटी; प्लान में 16,598 हेक्टेयर रेजिडेंशियल + U2 एरिया
कैंटोनमेंट के पास होने से डेवलपमेंट राइट्स सीमित हो जाते हैं; कन्फर्म करें कि कैंटोनमेंट NOC की ज़रूरत तो नहीं
बाड़मेर रोड कॉरिडोर (NH-112 एलाइनमेंट)
इंडस्ट्रियल + कॉर्पोरेट पार्क ज़ोन
पचपदरा रिफाइनरी (₹72,000 करोड़ का HPCL-GoR प्रोजेक्ट) और DMIC का प्रभाव; प्राइम लोकेशन पर ट्रांसपोर्ट हब, MDP-2031 में 751.78 हेक्टेयर
लंबी समय-सीमा; पेट्रोकेमिकल का असर रीजनल है, लोकल नहीं; जोधपुर शहर से 40+ किमी दूर ज़मीन सालों तक सट्टेबाज़ी वाली अनिश्चितता में रह सकती है
सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर झालामंड है. खरीदार ट्रांसपोर्ट हब डेजिग्नेशन के भरोसे U2 पार्सल के लिए U1 जैसी कीमतें चुका रहे हैं, लेकिन पब्लिक दस्तावेज़ों में हब साइट के लिए किसी गजट नोटिफिकेशन का ज़िक्र नहीं मिलता. जब तक JDA स्कीम नोटिफाई नहीं करता, तब तक उन पार्सल पर पूरी U2 कन्वर्जन शर्तें लागू रहती हैं और इंफ्रास्ट्रक्चर की कोई गारंटी नहीं है.
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