कन्नूर मास्टरप्लान: AMRUT ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

कन्नूर कॉर्पोरेशन एरिया में ज़्यादातर खरीदार जिन दो दीवारों से टकराते हैं, वे एक जैसी हैं. पहली है धान की ज़मीन. दूसरी है कंज़र्वेशन ज़ोन क्लासिफिकेशन.

धान की ज़मीन पर: केरल कंज़र्वेशन ऑफ़ पैडी लैंड एंड वेटलैंड एक्ट 2008 के तहत, ऑफिशियल लैंड डेटा बैंक में धान या वेटलैंड के रूप में क्लासिफाई की गई प्रॉपर्टी पर निर्माण की मनाही है. सबसे अहम बात यह है कि जून 2017 का केरल हाई कोर्ट का आदेश, जिसे रेवेन्यू डिपार्टमेंट लागू करता है, अगस्त 2008 के बाद खरीदे गए प्लॉट के लिए कन्वर्ज़न को रोकता है, चाहे वह इस्तेमाल खरीदार के अपने परिवार के लिए रेज़िडेंशियल मकसद से ही क्यों न हो. चेलोरा, एडक्कड़ और वलियन्नूर के कुछ हिस्सों जैसी जगहों पर बेचने वाले कभी-कभी ऐसे प्लॉट दिखाते हैं जो देखने में धान से साफ़ लगते हैं, लेकिन उन पर अब भी लैंड डेटा बैंक की क्लासिफिकेशन लागू होती है. कन्नूर कॉर्पोरेशन एरिया में कोई भी खरीदारी करने से पहले, अपने लोकल कृषि भवन में या सर्वे नंबर के ज़रिए ReLIS पोर्टल पर लैंड डेटा बैंक ज़रूर चेक करें. जो प्लॉट साफ़ दिखता है लेकिन अब भी डेटा बैंक में दर्ज है, उस पर सेक्शन 27A कन्वर्ज़न किए बिना कानूनी तौर पर निर्माण नहीं किया जा सकता, और इस प्रोसेस के लिए कृषि भवन, विलेज ऑफिस और लोकल अथॉरिटी की मंज़ूरी चाहिए होती है — जिसकी कोई तय समय-सीमा नहीं है.

दूसरा जाल है कंज़र्वेशन ज़ोन. मास्टर प्लान में कंज़र्वेशन ज़ोन की दो कैटेगरी हैं: कंज़र्वेशन ज़ोन-I और कंज़र्वेशन ज़ोन-II. ज़ोन II ज़्यादा सख्त है: सरकारी और पब्लिक-सेक्टर प्रोजेक्ट्स के लिए टाउन प्लानर की सहमति ज़रूरी है, और आस-पास के ज़ोन में जिन इस्तेमाल की इजाज़त या पाबंदी है, वे ज़ोन II के प्लॉट में साफ़ तौर पर बाहर रखे गए हैं. हेरिटेज ज़ोन, जो अराक्कल केट्टु एरिया की सुरक्षा करता है, पर भी इसी तरह की पाबंदियां लागू होती हैं. जिन प्लॉट की सीमा किसी नदी से लगती है, वहां प्लान के मुताबिक कट्टमपल्ली और काक्काड नदियों के 3 मीटर के दायरे में, और कनमपुझा व उसकी सहायक नदियों के 2 मीटर (या नदी की चौड़ाई, जो भी कम हो) के दायरे में कोई निर्माण नहीं किया जा सकता.

नीचे दी गई टेबल में प्लान की ज़ोन कैटेगरी और खरीदार असल में ज़मीन के साथ क्या कर सकता है, यह दिखाया गया है:

प्लान का एक प्रैक्टिकल नियम, जिसका ज़िक्र ब्रोकर शायद ही कभी करते हैं: अगर आपका प्लॉट दो ज़ोन में बंटा है, तो कन्नूर म्युनिसिपल कॉर्पोरेशन का सेक्रेटरी पूरे प्लॉट में दोनों लागू ज़ोन के इस्तेमाल की इजाज़त दे सकता है, सिवाय उस स्थिति के जब किसी हिस्से में वॉटर बॉडी, कंज़र्वेशन ज़ोन-I या II, हेरिटेज ज़ोन, स्पेशल ज़ोन, या रिक्रिएशनल ओपन स्पेस आता हो. ऐसे मामलों में, ज़मीन के उस हिस्से पर सबसे सख्त ज़ोन का नियम लागू होता है, और इसमें कोई छूट नहीं दी जा सकती.

जब आप प्लान के ट्रांसपोर्ट और लैंड-यूज़ प्रस्तावों को साथ में पढ़ते हैं, तो कन्नूर शहर का ज़मीन बाज़ार तीन स्तरों में बंट जाता है.

पहला स्तर NH-66 कॉरिडोर और कन्नूर-मट्टनूर एक्सिस को कवर करता है. प्लान नेशनल हाईवे और स्टेट हाईवे के दोनों तरफ 250 मीटर की गहराई तक कमर्शियल और रेज़िडेंशियल मिक्स इस्तेमाल की इजाज़त देता है, जिससे उस दायरे में आने वाला हर प्लॉट ज़्यादा वैल्यू वाले मिक्स्ड इस्तेमाल के लिए योग्य हो जाता है — यह सीधे मास्टर प्लान की रोड डेप्थ टेबल से तय होता है. थलासेरी-कोडुवल्ली-मम्बरम-अंजारकंडी-मट्टनूर एयरपोर्ट रोड पर कन्नूर डिस्ट्रिक्ट प्रशासन के तहत एक्टिव लैंड एक्विज़िशन नोटिफिकेशन चल रहे हैं, यानी इस स्ट्रेच के कुछ हिस्सों में प्लॉट पर एक्विज़िशन का खतरा है, जबकि कनेक्टिविटी वैल्यू भी बेहतर हो रही है. खरीदारों को कमिटमेंट करने से पहले सर्वे नंबर को एक्विज़िशन गज़ट से क्रॉस-चेक करना चाहिए.

दूसरा स्तर उन बसे हुए रेज़िडेंशियल इलाकों को कवर करता है — पल्लिक्कुन्नु, थोट्टडा, थाना, पय्यम्बलम और थाषे चोव्वा — जिन्हें प्लान मुख्य रूप से रेज़िडेंशियल ज़ोन या रेज़िडेंशियल मिक्स ज़ोन के तौर पर क्लासिफाई करता है. कॉर्पोरेशन की सीमा में इन इलाकों में सबसे ज़्यादा एक्टिव लिस्टिंग एक्टिविटी होती है और यहां ज़ोनिंग को लेकर सबसे कम अस्पष्टता है. जो खरीदार आज ही डेवलपमेंट राइट्स को लेकर पक्का भरोसा चाहते हैं, उनके लिए यह सबसे सुरक्षित एंट्री पॉइंट है.

तीसरा स्तर, और सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला, है एडक्कड़-चेलोरा बेल्ट. इस इलाके के कुछ हिस्सों में ड्राई एग्रीकल्चर ज़ोन की क्लासिफिकेशन है, जो डिफ़ॉल्ट रूप से निर्माण को सिर्फ़ कृषि इस्तेमाल तक सीमित रखती है. ब्रोकर कभी-कभी भविष्य में कन्वर्ज़न की संभावना का हवाला देकर इन प्लॉट की कीमत रेज़िडेंशियल ज़ोन के रेट पर लगाते हैं. यह सिर्फ़ अटकल है: प्लान में सामान्य रेज़िडेंशियल इस्तेमाल के लिए ड्राई एग्रीकल्चर ज़ोन के कन्वर्ज़न का कोई प्रावधान नहीं है, और बड़े प्रोजेक्ट की छूट (₹100 करोड़ का निवेश, 500 सीधी नौकरियां) व्यक्तिगत प्लॉट खरीद के लिए कोई असली आधार नहीं है.

सबसे ज़्यादा गलत कीमत पर बिकने वाला कॉरिडोर है एडक्कड़. देखने में यह मुख्य रेज़िडेंशियल बेल्ट से सटा लगता है, लेकिन इसकी ड्राई एग्रीकल्चर ज़ोन क्लासिफिकेशन का मतलब है कि खरीदार बिना चेंज ऑर्डर के वहां घर नहीं बना सकता, और प्लान यह चेंज ऑर्डर अपने आप नहीं देता. सिर्फ़ ब्रोकर के "रेज़िडेंशियल एरिया के पास" वाले विवरण पर भरोसा न करें, गांव-विशेष प्रस्तावित लैंड यूज़ मैप ज़रूर चेक करें.