मोहाली - एसएएस नगर मास्टर प्लान

मोहाली में खरीदार की सबसे महंगी गलती है किसी अनधिकृत कॉलोनी में प्लॉट के लिए पैसे देना. GMADA अपनी ऑफिशियल वेबसाइट पर एसएएस नगर की अनधिकृत कॉलोनियों की एक लिस्ट पब्लिश करता है, जिसे डाउनलोड किया जा सकता है. यह लिस्ट इसलिए बनाई गई है क्योंकि डेवलपर्स बार-बार ऐसे लेआउट में प्लॉट बेच चुके हैं जिन्हें कभी GMADA कॉलोनी लाइसेंस नहीं मिला, जिससे खरीदारों के हाथ ऐसी ज़मीन आती है जिस पर वे न तो कानूनी तौर पर निर्माण कर सकते हैं और न ही बैंक लोन से बेच सकते हैं.

रेगुलेटरी ट्रैप कुछ इस तरह काम करता है. एक ब्रोकर आपको एसएएस नगर प्लानिंग एरिया में आने वाले किसी गांव में प्लॉट दिखाता है. कीमत आकर्षक लगती है क्योंकि लोकेशन किसी लाइसेंस्ड सेक्टर से बस बाहर है. वह यह नहीं बताता कि कॉलोनी के पास वैध GMADA लाइसेंस है या नहीं, रजिस्टर्ड लेआउट प्लान है या नहीं, या ज़मीन को कृषि से रेज़िडेंशियल में बदलने वाला चेंज ऑफ़ लैंड यूज़ (CLU) ऑर्डर है या नहीं. इन तीनों के बिना, सब-रजिस्ट्रार ऑफिस में आपको जो रजिस्ट्री मिलती है वह सिर्फ़ ज़मीन की होती है, किसी अप्रूव्ड कॉलोनी के डेवलप्ड प्लॉट की नहीं.

नीचे दी गई टेबल में बताया गया है कि कोई भी एग्रीमेंट साइन करने से पहले आपको क्या कन्फर्म करना चाहिए.

GMADA साफ़ तौर पर यह भी चेतावनी देता है कि जो भी एलॉटी किसी अप्रूव्ड ज़ोनिंग प्लान को किसी अथॉरिटी के पास जमा करने से पहले उसमें बदलाव या संशोधन करता है, उसके खिलाफ़ पंजाब कानून के तहत दंडात्मक कार्रवाई होगी. बदले हुए ज़ोनिंग दस्तावेज़ मोहाली मार्केट में धोखाधड़ी का एक जाना-पहचाना ज़रिया हैं. अगर कोई विक्रेता आपको प्रिंटेड ज़ोनिंग प्लान थमाता है, बजाय इसके कि वह आपको ऑफिशियल GMADA पोर्टल से डाउनलोड करने को कहे, तो उस पर शक करें.

अभी एसएएस नगर में ज़मीन की कीमतों में हलचल तीन कॉरिडोर से तय हो रही है. हर एक का जोखिम और मैच्योरिटी प्रोफाइल अलग है.

एयरपोर्ट रोड कॉरिडोर, जो शहीद भगत सिंह इंटरनेशनल एयरपोर्ट से होते हुए IT City से Aerocity तक जाता है, सबसे ज़्यादा मैच्योर है. GMADA की ऑनगोइंग प्रोजेक्ट्स लिस्ट कन्फर्म करती है कि Aerocity जंक्शन से खरड़-बनूड़ रोड (PR-9) तक 200 फुट चौड़ी सड़क का निर्माण चल रहा है, साथ ही Aerocity को सीधे एयरपोर्ट से जोड़ने वाली एक सड़क भी बन रही है. यहां प्लॉट्स की कीमत मौजूदा इंफ्रास्ट्रक्चर को ध्यान में रखकर तय की जाती है.

Aerotropolis कॉरिडोर एक्टिव एक्विजिशन ज़ोन है. GMADA ने बनूड़-ज़ीरकपुर रोड के साथ लगे ब्लॉक E से J तक के लिए, उचित मुआवज़ा अधिकार अधिनियम, 2013 के तहत लगभग 3,500 एकड़ ज़मीन का अधिग्रहण शुरू कर दिया है. यह Aerocity का विस्तार है, जिसमें कमर्शियल, इंस्टीट्यूशनल और इंडस्ट्रियल ज़ोन के साथ-साथ 100 से 2,000 वर्ग गज तक के करीब 8,600 रेज़िडेंशियल प्लॉट देने की योजना है. यहां खरीदार मौजूदा इंफ्रास्ट्रक्चर नहीं, बल्कि भविष्य के डेवलपमेंट का दाम चुका रहे हैं.

जिस कॉरिडोर को लेकर ज़्यादातर खरीदार गलतफ़हमी में रहते हैं, वह है मुल्लांपुर. GMADA मास्टर प्लान न्यू चंडीगढ़ के कुल एरिया का करीब 33% हिस्सा ग्रीन स्पेस के लिए तय करता है, जिसमें PLPA (पंजाब भूमि संरक्षण अधिनियम) की ज़मीन भी शामिल है. PLPA ज़मीन ब्रोकर के नक्शों पर डेवलपेबल रेज़िडेंशियल ज़मीन जैसी दिखती है, लेकिन इस पर निर्माण को लेकर कानूनी पाबंदी है. अगर आपका प्लॉट PLPA बफ़र के अंदर आता है, तो कॉलोनी लाइसेंस चाहे जो भी कहे, कोई भी बिल्डिंग प्लान अप्रूव नहीं होगा.