अटल प्रोग्रेसवे
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अवलोकन
कोटा अटल प्रोग्रेसवे में ज़मीन खरीदने का मौका भारत के सबसे बड़े ग्रीनफील्ड एक्सप्रेसवे में से एक के शुरुआती बिंदु पर है: यह 408.77 किमी का एक्सेस-कंट्रोल्ड कॉरिडोर है (कुछ स्रोत मूल अलाइनमेंट के तहत 404 किमी बताते हैं), जो राजस्थान के कोटा ज़िले के सीमलिया गाँव को मध्य प्रदेश के श्योपुर, मुरैना और भिंड ज़िलों होते हुए उत्तर प्रदेश के इटावा से जोड़ता है. NHAI (नेशनल हाईवेज़ अथॉरिटी ऑफ़ इंडिया) द्वारा भारतमाला परियोजना फेज़-I के तहत लगभग ₹23,645 करोड़ की अनुमानित लागत से विकसित इस प्रोजेक्ट का DPR मंज़ूर हो चुका है और भूमि अधिग्रहण सक्रिय रूप से जारी है. यह पेज एक्सप्रेसवे के कोटा एंट्री पॉइंट को मैप करता है, कानूनी निर्माण योग्यता तय करने वाले 90A कन्वर्ज़न नियमों को समझाता है, और उन अधिग्रहण देरियों को बताता है जिन्हें निवेशकों को अपने फ़ैसलों में शामिल करना चाहिए.
यह प्रोजेक्ट हाइब्रिड एन्युटी मॉडल (HAM) के तहत बनाया जा रहा है, जिसमें NHAI कंसेशनेयर को एन्युटी का भुगतान करता है — यह टोल-ऑपरेट-ट्रांसफर (BOT) या शुद्ध इंजीनियरिंग-प्रोक्योरमेंट-कंस्ट्रक्शन (EPC) कॉन्ट्रैक्ट्स से अलग है. HAM प्रोजेक्ट्स को आंशिक रूप से NHAI और आंशिक रूप से कंसेशनेयर द्वारा फंड किया जाता है, जो निर्माण की समयसीमा और वित्तीय जोखिम को प्रभावित करता है.
मार्च 2026 में, NHAI 214 गाँवों से गुज़रने वाले संशोधित रूट को छोड़कर मूल अलाइनमेंट पर वापस लौट आया. चंबल एक्सप्रेसवे के नाम से भी जाना जाने वाला यह कॉरिडोर अब पुराने अलाइनमेंट पर है, जिसमें लगभग 75% सरकारी ज़मीन शामिल है — जो संशोधित अलाइनमेंट की तुलना में अधिग्रहण जोखिम को काफ़ी कम करता है. NHAI मुरैना के 90, श्योपुर के 48 और भिंड के 23 गाँवों में ज़मीन की दोबारा जाँच कर रहा है. मूल अलाइनमेंट पर इन ज़िलों के ज़मींदारों को दोगुना मुआवज़ा मिलेगा. अधिग्रहण जोखिम की स्थिति काफ़ी बदल गई है — किसी भी लेन-देन से पहले अपने खसरा नंबर को मौजूदा अलाइनमेंट के मुक़ाबले ज़रूर जाँच लें.
NHAI टेंडर रद्द होना और भूमि अधिग्रहण जोखिम: कोटा के खरीदारों को क्या नहीं बताया जा रहा
अटल प्रोग्रेसवे में किसी भी मौजूदा NHAI प्रोजेक्ट की सबसे बड़ी अधिग्रहण जटिलताओं में से एक है, और यह कोटा के सीमलिया इंटरचेंज के पास की ज़मीन को सीधे प्रभावित करती है.
NHAI ने जून 2022 में पर्यावरण मंज़ूरी के लिए आवेदन किया और दिसंबर 2022 में निर्माण टेंडर जारी किए, इसके बाद नेशनल ग्रीन ट्रिब्यूनल ने चंबल की खड्डों और कूनो नेशनल पार्क से गुज़रने वाले मूल अलाइनमेंट पर चिंता जताई. इसके बाद NHAI ने रूट बदल दिया. संशोधित अलाइनमेंट अब मूल रूप से तय 162 गाँवों की जगह 214 गाँवों से गुज़रता है, और नए रूट पर लगभग 90% ज़मीन निजी कृषि भूमि है, जबकि पुराने अलाइनमेंट पर यह आंकड़ा 75% था. भूमि अधिग्रहण को लेकर अनसुलझे विवादों के कारण जनवरी 2024 में पैकेज 3-6 के टेंडर रद्द कर दिए गए. NHAI ने संकेत दिया है कि नए टेंडर की योजना है, लेकिन मध्य-2025 तक, पूरे कॉरिडोर में ज़रूरी ज़मीन का लगभग 50% ही अधिग्रहित किया जा सका है.
नीचे दी गई तालिका राज्यों में प्रोजेक्ट की मौजूदा स्थिति का सारांश देती है.
राज्य
कॉरिडोर में लंबाई
राइट ऑफ़ वे की चौड़ाई
भूमि अधिग्रहण की स्थिति
राजस्थान (कोटा एंट्री)
72 किमी
60 मी
अर्थवर्क टेंडर दिए जा चुके हैं; पूरा पज़ेशन बाकी है
मध्य प्रदेश
~313 किमी
100 मी
मध्य-2025 तक ~50% ज़मीन का अधिग्रहण
उत्तर प्रदेश (इटावा छोर)
~23 किमी
60 मी
लगभग पूरा
राज्य
कॉरिडोर में लंबाई
राइट ऑफ़ वे की चौड़ाई
भूमि अधिग्रहण की स्थिति
राजस्थान (कोटा एंट्री)
72 किमी
60 मी
अर्थवर्क टेंडर दिए जा चुके हैं; पूरा पज़ेशन बाकी है
मध्य प्रदेश
~313 किमी
100 मी
मध्य-2025 तक ~50% ज़मीन का अधिग्रहण
उत्तर प्रदेश (इटावा छोर)
~23 किमी
60 मी
लगभग पूरा
अगर कोई ब्रोकर आपको यह मानकर ज़मीन की कीमत बता रहा है कि यह एक्सप्रेसवे सक्रिय निर्माण में है, तो उनसे उस खास खसरा नंबर के लिए NHAI का लैंड पज़ेशन सर्टिफिकेट दिखाने को कहें.
सीमलिया इंटरचेंज और कोटा के वे कॉरिडोर जिन पर नज़र रखनी चाहिए
कोटा अटल प्रोग्रेसवे एंट्री के पास की ज़मीन की वैल्यू सिर्फ़ एक नहीं, बल्कि दो जुड़ी हुई इंफ्रास्ट्रक्चर परियोजनाओं से बढ़ती है.
एक्सप्रेसवे का पश्चिमी छोर कोटा ज़िले के सीमलिया गाँव में है, जहाँ यह सीधे दिल्ली-मुंबई एक्सप्रेसवे इंटरचेंज से जुड़ता है. यह दोहरा इंटरचेंज नोड सीमलिया-बोरखेड़ा बेल्ट को कोटा बाज़ार का सबसे मज़बूत कॉरिडोर बनाता है. दिल्ली-मुंबई एक्सप्रेसवे राजस्थान में पहले से चालू है, इसलिए यह कनेक्टिविटी अटकल नहीं है. अटल प्रोग्रेसवे पूर्व दिशा में ग्वालियर और आगरा-लखनऊ एक्सप्रेसवे की ओर एक दूसरा रास्ता जोड़ता है, जिससे कोटा तीन राज्यों के बीच माल ढुलाई और लॉजिस्टिक्स का नोड बन जाता है.
नीचे दी गई तालिका में सबसे ज़्यादा प्रभावित कॉरिडोर और हर एक के लिए निवेश की रणनीति बताई गई है.
कॉरिडोर / इलाका
कनेक्शन
ग्रोथ ड्राइवर
मुख्य जोखिम
सीमलिया गाँव और आस-पास का इलाका
अटल प्रोग्रेसवे की शुरुआत + दिल्ली-मुंबई एक्सप्रेसवे इंटरचेंज
दोहरा एक्सप्रेसवे नोड; लॉजिस्टिक्स और वेयरहाउसिंग की मांग
NHAI का भूमि अधिग्रहण अभी भी जारी; सीमा को लेकर अनिश्चितता
बोरखेड़ा
NH-27 तक पहुँच, सीमलिया से नज़दीकी
स्थापित रिहायशी बाज़ार; एक्सप्रेसवे से नज़दीकी
ज़मीन का कुछ हिस्सा पहले से शहरीकृत; नए लेआउट के लिए सेक्शन 90A कन्वर्ज़न अनिवार्य
कैथून, कोटा ज़िला
राजस्थान कॉरिडोर के हिस्से में
कन्वर्ज़न की संभावना वाली कृषि भूमि
संशोधित अलाइनमेंट में 90% निजी कृषि भूमि; सोसाइटी पट्टा जोखिम ज़्यादा
कुन्हारी और बारां रोड का किनारा वाला इलाका
NH-27 से जुड़ने वाला द्वितीयक कॉरिडोर
कोटा शहर के एजुकेशन हब से बढ़ी मांग का असर
इंटरचेंज से ज़्यादा दूर; वैल्यू अटल प्रोग्रेसवे के पूरा होने पर निर्भर
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मुख्य जोखिम
सीमलिया गाँव और आस-पास का इलाका
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दोहरा एक्सप्रेसवे नोड; लॉजिस्टिक्स और वेयरहाउसिंग की मांग
NHAI का भूमि अधिग्रहण अभी भी जारी; सीमा को लेकर अनिश्चितता
बोरखेड़ा
NH-27 तक पहुँच, सीमलिया से नज़दीकी
स्थापित रिहायशी बाज़ार; एक्सप्रेसवे से नज़दीकी
ज़मीन का कुछ हिस्सा पहले से शहरीकृत; नए लेआउट के लिए सेक्शन 90A कन्वर्ज़न अनिवार्य
कैथून, कोटा ज़िला
राजस्थान कॉरिडोर के हिस्से में
कन्वर्ज़न की संभावना वाली कृषि भूमि
संशोधित अलाइनमेंट में 90% निजी कृषि भूमि; सोसाइटी पट्टा जोखिम ज़्यादा
कुन्हारी और बारां रोड का किनारा वाला इलाका
NH-27 से जुड़ने वाला द्वितीयक कॉरिडोर
कोटा शहर के एजुकेशन हब से बढ़ी मांग का असर
इंटरचेंज से ज़्यादा दूर; वैल्यू अटल प्रोग्रेसवे के पूरा होने पर निर्भर
सबसे ज़्यादा ग़लत समझा जाने वाला कॉरिडोर कैथून है. ब्रोकर इसे कॉरिडोर के करीब की ज़मीन बताकर, कीमत बढ़ने से पहले के रेट पर बेचते हैं. वे जो बात छिपाते हैं वह यह है कि NHAI का संशोधित अलाइनमेंट खासतौर पर उन इलाकों में केंद्रित था जहाँ भारी मात्रा में निजी कृषि भूमि है, और कैथून बिल्कुल उसी प्रोफ़ाइल में आता है. यहाँ बिना साफ़ जमाबंदी और पक्के 90A कन्वर्ज़न ऑर्डर के ज़मीन खरीदना ऐसी ज़मीन का मालिक बनने जैसा है जिसे न रजिस्टर किया जा सकता है, न उस पर निर्माण हो सकता है, न बैंक लोन मिल सकता है.
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