कोझिकोड सिटी मास्टरप्लान 2040: AMRUT ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

कोझिकोड में खरीदार जो सबसे खतरनाक गलती करते हैं वह यह मान लेना है कि आज प्लॉट का जिस तरह इस्तेमाल हो रहा है वही बताता है कि मास्टरप्लान आगे क्या इजाज़त देगा. ऐसा नहीं है. केरल हाई कोर्ट ने DTP-निर्धारित रेजिडेंशियल ज़ोन में ज़मीन के लिए कमर्शियल बिल्डिंग परमिट को खारिज करने के कोझिकोड कॉर्पोरेशन के फैसले को बरकरार रखा, और जस्टिस बेचू कुरियन थॉमस ने साफ़ कहा कि ज़ोनिंग नियमों की परवाह किए बिना बेतहाशा निर्माण प्लांड शहरी विकास को नुकसान पहुंचाता है. एक अलग मामले में यह पुष्टि हुई कि DTP-कवर्ड ज़ोन में कमर्शियल बिल्डिंगों पर 150 वर्ग मीटर की सख्त सीमा और 1.5 का फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) लिमिट लागू होती है, चाहे आस-पास की बिल्डिंगें कैसी भी हों.

किसी भी खरीद से पहले दो खास तरह के ज़ोन पर अतिरिक्त ध्यान देने की ज़रूरत है.

यह प्लान हाई टाइड लाइन के 500 मीटर के दायरे में आने वाली सभी ज़मीन पर एक ब्लैंकेट नियम भी लागू करता है: कोस्टल रेगुलेशन ज़ोन (CRZ) की पाबंदियां ज़ोनिंग से ऊपर लागू होती हैं, चाहे प्लॉट किसी भी ज़ोन में आता हो. पैडी लैंड और वेटलैंड के लिए, केरल कंज़र्वेशन ऑफ़ पैडी लैंड एंड वेटलैंड एक्ट 2008 मास्टरप्लान से ऊपर लागू होता है, वेटलैंड प्लॉट को भरना प्रतिबंधित है भले ही ज़ोन मैप उसे रेजिडेंशियल दिखाए.

निर्माण योग्यता की पुष्टि के लिए रेवेन्यू रिकॉर्ड में "ड्राई लैंड" (पुरयिडम) दिखाए जाने पर भरोसा न करें. कोर्ट ने फैसला दिया है कि पैडी लैंड एक्ट ज़मीनी हकीकत पर लागू होता है, न कि दस्तावेज़ी वर्गीकरण पर. अगर साइट मानसून के दौरान पानी रोकती है, तो चुनौती की उम्मीद रखें.

मास्टरप्लान कोझिकोड में दो तरह के मौके बनाता है: वे ज़ोन जहां ज़ोनिंग डेवलपमेंट को सक्रिय रूप से बढ़ावा देती है, और वे ज़ोन जहां इन्फ्रास्ट्रक्चर अलाइनमेंट ने कीमत से पहले ही डिमांड को शिफ्ट कर दिया है.

साइबरपार्क कोझिकोड (पंथीरामकावु, मावूर रोड के पास) के आस-पास केंद्रित IT पार्क ज़ोन और रामनट्टुकरा में प्रस्तावित IT ज़ोन, मास्टरप्लान-समर्थित सबसे स्पष्ट वैल्यू एंकर हैं. यह प्लान साफ़ तौर पर IT पार्क लैंड यूज़ कैटेगरी तय करता है, जो सिर्फ 23 ज़ोन में से एक है, और यह पुष्टि करता है कि इन नोड्स के आस-पास की पेरिफेरल रेजिडेंशियल ज़मीन मिक्स्ड-यूज़ या लो-डेंसिटी रेजिडेंशियल ज़ोन में आती है जहां परमिट का रास्ता सीधा है.

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर बेयपोर है. पोर्ट गतिविधि से आकर्षित होकर खरीदार अक्सर इंडस्ट्रियल ज़ोन या पोर्ट एंड एलाइड डेवलपमेंट ज़ोन के अंदर या उसके पास प्लॉट खरीद लेते हैं, फिर पता चलता है कि रेजिडेंशियल निर्माण के लिए चीफ टाउन प्लानर की सहमति के साथ सेक्रेटरी-लेवल अप्रूवल ज़रूरी है, यह यूज़ेज़ रिस्ट्रिक्टेड 2 प्रोसेस महीनों ले सकता है और खारिज भी हो सकता है. बेयपोर के किसी भी पार्सल पर कीमत तय करने से पहले सर्वे नंबर लेवल पर सटीक ज़ोन सीमा की पुष्टि करें.