चेन्नई आउटर रिंग रोड

चेन्नई आउटर रिंग रोड कॉरिडोर पर खरीदार जो सबसे नुकसानदेह गलती करते हैं, वह है "पंचायत अप्रूव्ड" बताकर बेचा जा रहा प्लॉट खरीदना और उसे CMDA या DTCP की मंज़ूरी के बराबर मान लेना. यह बराबर नहीं है. यह कभी नहीं था.

14 जून 2010 का DTCP सर्कुलर नंबर 9862/10BA1 यह साफ़ करता है: लेआउट प्लान को सिर्फ़ CMDA या DTCP जैसी टाउन प्लानिंग अथॉरिटी ही अप्रूव कर सकती है. किसी लोकल पंचायत के पास लेआउट को मंज़ूरी देने का कोई कानूनी अधिकार नहीं है. ORR कॉरिडोर पर ब्रोकर जिसे "पंचायत अप्रूव्ड" या "NOC प्लॉट" कहते हैं, वे असल में कृषि भूमि के टुकड़े हैं जिन्हें बिना किसी प्लानिंग मंज़ूरी के बांटकर बेचा गया है. 2016 में, मद्रास हाईकोर्ट ने तमिलनाडु भर में अनअप्रूव्ड प्लॉट्स, पंचायत-अप्रूव्ड प्लॉट्स, और NOC प्लॉट्स की रजिस्ट्री पर बैन लगा दिया. यह बैन अब भी लागू है. अगर आप आज ऐसा प्लॉट रजिस्टर कराते हैं, तो सब-रजिस्ट्रार का ऑफिस इसे व्यक्तिगत सेल डीड (विक्रय विलेख) के नियमों के तहत प्रोसेस करता है, लेकिन लेआउट खुद अनधिकृत ही रहता है. आपको CMDA से बिल्डिंग प्लान अप्रूवल नहीं मिलेगा. कॉर्पोरेशन से पानी और सीवेज कनेक्शन देने से मना कर दिया जाएगा. और CMDA जो एनफोर्समेंट ड्राइव सक्रिय रूप से चलाता है, उसमें तोड़फोड़ को कानूनी रूप से चुनौती नहीं दी जा सकती.

दूसरा ट्रैप है OSR की कमी. तमिलनाडु में हर अप्रूव्ड लेआउट को कुल ज़मीन का 10 प्रतिशत हिस्सा ओपन स्पेस रिज़र्वेशन (पार्क, प्लेग्राउंड) के लिए रखना ज़रूरी है. ORR की सीमा पर काम करने वाले अनअप्रूव्ड डेवलपर्स बेचने लायक हिस्सा बढ़ाने के लिए इसे पूरी तरह छोड़ देते हैं. जब राज्य आखिरकार कोई रेगुलराइज़ेशन स्कीम शुरू करता है, तो जिन लेआउट्स में OSR का हिस्सा दिखाया नहीं जा सकता, वे रेगुलराइज़ेशन से बाहर हो जाते हैं. सार्वजनिक जल निकायों, अप्रूव्ड लेआउट्स के OSR, और सड़क आरक्षण के भीतर आने वाले इलाके हमेशा के लिए अयोग्य रहते हैं, चाहे कोई भी रेगुलराइज़ेशन स्कीम क्यों न लाई जाए.

नीचे दी गई टेबल चेन्नई ORR कॉरिडोर पर खरीदारों के सामने आने वाली चार अप्रूवल स्थितियों और उनके कानूनी मतलब को दिखाती है.

एक बात जो किसी भी ब्रोकर के ब्रोशर में नहीं मिलेगी: कोई भी एडवांस देने से पहले cmdachennai.gov.in पर CMDA की अनधिकृत लेआउट्स की लिस्ट ज़रूर चेक करें. CMDA यह लिस्ट पब्लिश करता है, और हो सकता है आपके प्लॉट के पैरेंट डॉक्यूमेंट का लेआउट नाम पहले से इस लिस्ट में हो.

चेन्नई ORR एक जैसा निवेश बेल्ट नहीं है. यह 62 किमी में तीन अलग-अलग ग्रोथ प्रोफाइल से होकर गुज़रता है, और गलत सेगमेंट में गलत कीमत पर खरीदना सालों की बढ़त गंवा सकता है.

पूनमल्ली पश्चिमी ORR नोड का केंद्र है और आज कॉरिडोर का सबसे ज़्यादा इंफ्रास्ट्रक्चर-घना हिस्सा है. CMDA का अपना डेवलपमेंट प्लान इसे बिज़नेस डिस्ट्रिक्ट और मल्टी-मोडल कनेक्टिविटी हब बताता है, जिसकी वजह बेंगलुरु हाईवे और मेट्रो कनेक्टिविटी से नज़दीकी है. पूनमल्ली बायपास मेट्रो स्टेशन, जो लाइटहाउस से पूनमल्ली बायपास तक के 26.1 किमी के येलो लाइन कॉरिडोर 4 का हिस्सा है, सीधे ORR से सटा हुआ है. पूनमल्ली में मेन रोड प्लॉट्स की कीमत Rs 4,000 से Rs 6,990 प्रति वर्ग फुट के बीच रही है, और CMDA-अप्रूव्ड गेटेड कम्युनिटी प्लॉट्स की कीमत Rs 22.6 लाख से Rs 88.8 लाख तक है, जो 611 से 2,400 वर्ग फुट के साइज़ के लिए है. मेट्रो एक्सेस, नज़रेथपेट्टई में ORR इंटरचेंज, और पूनमल्ली-वंडलूर हिस्से में CMDA की ई-नीलामी गतिविधि का यह मेल इसे कॉरिडोर का सबसे तुरंत निवेश लायक नोड बनाता है.

वंडलूर NH-45 (GST रोड) पर ORR के दक्षिणी छोर पर स्थित है और उसी ई-नीलामी हिस्से का फ़ायदा उठाता है. वंडलूर ज़ोन के लिए CMDA के रेसिडेंशियल और एजुकेशनल डेवलपमेंट प्लान चिड़ियाघर और गिंडी बायोस्फीयर रिज़र्व के साथ जुड़ते हैं, जिससे यह नॉलेज-इकॉनमी और मिक्स्ड-यूज़ ग्रोथ के लिए तैयार होता है. यहां GST रोड बेल्ट OMR, GST रोड, और ORR को एक ही जंक्शन पर जोड़ती है.

उत्तरी छोर पर मिनजूर और पोन्नेरी कॉरिडोर के इंडस्ट्रियल निवेश लॉजिक को आगे बढ़ाते हैं. इन इलाकों में ऑटोमोबाइल और कॉम्पोनेंट बनाने वाली कंपनियां हैं, जिनमें 50 एकड़ ज़मीन "ऑटो मेन स्ट्रीट" नाम के नीश रिटेल ज़ोन के लिए तय है और 150-से-ज़्यादा एकड़ में रेसिडेंशियल एरिया की योजना है. पट्टाबीरम में टाइडल IT पार्क, जो 11.41 एकड़ में फैली 21-मंज़िला इमारत है और जिसमें 5.57 लाख वर्ग फुट का ऑफिस स्पेस है, नवंबर 2024 में शुरू हुआ, इसने ORR के उत्तरी बेल्ट के 5 किमी के दायरे में व्हाइट-कॉलर रोज़गार जोड़ा है.

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला हिस्सा है रेडहिल्स-से-नेमिलिचेरी. यहां ORR से सटी ज़मीन के टुकड़ों में CMDA द्वारा कराए गए मार्केट स्टडी के मुताबिक 40 प्रतिशत तक की बढ़त देखी गई है. लेकिन इसी इलाके में ORR बेल्ट में पंचायत लेआउट गतिविधि सबसे ज़्यादा घनी है. ब्रोकर असली ORR इफेक्ट से बनी कीमत की रफ़्तार का फ़ायदा उठाकर कृषि भूमि के टुकड़ों को ORR-सटा निवेश ज़मीन बताकर बेचते हैं. cmdachennai.gov.in/LUMaps/Index पर मौजूद CMDA लैंड यूज़ मैप्स से आप किसी खास सर्वे नंबर की ज़ोन क्लासिफिकेशन तुरंत चेक कर सकते हैं. कुछ भी देखने से पहले यह चेक ज़रूर करें.