होसुर मास्टरप्लान: ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

होसुर मार्केट में सबसे बड़ी और नुकसानदेह गलतफहमी यह है कि पंचायत अध्यक्ष का अप्रूवल DTCP या HNTDA की मंज़ूरी के बराबर है. ऐसा बिल्कुल नहीं है. DTCP सर्कुलर नंबर 9862/10BA1, दिनांक 14 जून 2010 बिल्कुल साफ़ है: पंचायतों के पास प्लॉट लेआउट को मंज़ूरी देने का कोई अधिकार नहीं है. तमिलनाडु टाउन एंड कंट्री प्लानिंग एक्ट, 1971 के तहत सिर्फ़ DTCP, और होसुर की सीमा के भीतर HNTDA, ही किसी लेआउट को अप्रूव कर सकते हैं. बागलूर रोड पर दर्जनों खरीदार इसी जाल में फंस चुके हैं; अक्टूबर 2016 में मद्रास हाईकोर्ट ने बिना अप्रूवल वाले प्लॉट की बिक्री का रजिस्ट्रेशन बैन कर दिया था. तमिलनाडु द्वारा रेगुलराइज़ेशन ऑफ़ अनअप्रूव्ड लेआउट्स एंड प्लॉट्स रूल्स, 2017 की अधिसूचना के बाद यह बैन 12 मई 2017 को हटाया गया. आज, रजिस्ट्रेशन एक्ट, 1908 की धारा 22-A और 2017 के रेगुलराइज़ेशन नियमों के साथ मिलाकर देखा जाने वाला ढांचा लागू है — बिना अप्रूवल वाले लेआउट का रजिस्ट्रेशन प्रतिबंधित है, पूरी तरह बैन नहीं.

नीचे दी गई टेबल में होसुर में लागू तीन अप्रूवल कैटेगरी और हर एक से असल में क्या मिलता है, यह दिखाया गया है.

DTCP से अप्रूव्ड लेआउट होसुर को राज्य-स्तरीय मंज़ूरी मिलती है, और बैंक, कोर्ट, और भविष्य के खरीदार आपके टाइटल को इसी आधार पर परखेंगे. "HNTDA अप्रूव्ड" बताकर बेचे जा रहे लेआउट के लिए अतिरिक्त वेरिफ़िकेशन ज़रूरी है: चेक करें कि वादा की गई इंफ्रास्ट्रक्चर (सड़कें, ड्रेनेज, ओपन स्पेस) असल में सौंपी जा चुकी है, सिर्फ़ कागज़ पर नहीं. अगर बेचने वाला DTCP अप्रूवल नंबर या वेरिफ़ाई करने लायक HNTDA मंज़ूरी नहीं दिखा पाता, तो उस लेआउट को अनवेरिफ़ाइड मानें. सब-रजिस्ट्रार सेल डीड रजिस्टर कर देगा; लेकिन यह रजिस्ट्रेशन न तो प्लानिंग परमिशन देता है, न ही डिमोलिशन से छूट.

पुराना होसुर और बागलूर रोड का हिस्सा अब घनी बसावट वाला है और उसी हिसाब से इसकी कीमत भी है. होसुर डेवलपमेंट प्लान 2046 की ग्रोथ लॉजिक माथिगिरी सर्कल से दो दिशाओं में चलती है: दक्षिण में केलामंगलम की ओर, और पूर्व में कामनदोड्डी और शूलगिरी की ओर. यही कॉरिडोर प्लान के विस्तार का आधार हैं, क्योंकि होसुर पश्चिम या उत्तर की ओर नहीं बढ़ सकता; कर्नाटक की सीमा इन दोनों रास्तों को बंद कर देती है.

नीचे दी गई टेबल में सक्रिय कॉरिडोर को उनके मास्टरप्लान संदर्भ और हर एक को आगे बढ़ाने वाली इंफ्रास्ट्रक्चर के साथ दिखाया गया है.

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर होसुर के आसपास का STRR (सबअर्बन रिंग रोड) लैंड कॉरिडोर है. 80 किमी का डोबसपेट-होसकोटे सेक्शन (NH-648, बड़े STRR प्रोग्राम का हिस्सा) 11 मार्च 2024 को खुल गया, लेकिन होसुर वाला सेक्शन अभी निर्माणाधीन है; पश्चिमी सेक्शन में सितंबर 2023 के ₹4,750 करोड़ के टेंडर, 2023 की CAG (कंप्ट्रोलर एंड ऑडिटर जनरल) रिपोर्ट में भारतमाला की लागत बढ़ोतरी सामने आने के बाद, जनवरी 2024 में रद्द कर दिए गए थे. नए टेंडर फिर से मंगाए गए हैं; पूरा होने की समयसीमा अभी अनिश्चित है. बेचने वाले STRR को पूरा हुआ मानकर कीमत लगा रहे हैं; आपकी जाँच-पड़ताल में प्रीमियम चुकाने से पहले संबंधित SF नंबर के लिए असल अलाइनमेंट और निर्माण की स्थिति कन्फर्म होनी चाहिए.