अमरावती APCRDA मास्टरप्लान 2050: ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

अमरावती एक खास वजह से किसी भी दूसरे भारतीय शहर जैसा नहीं है: कैपिटल रीजन के भीतर ट्रांज़ैक्शन योग्य ज़मीन का बड़ा हिस्सा शुरू में लैंड पूलिंग स्कीम (LPS) के तहत किसानों से पूल किया गया था और उसे रेजिडेंशियल व कमर्शियल रिटर्न प्लॉट के रूप में फिर से बनाया गया. इससे एक ऐसी डॉक्यूमेंट वेरिफिकेशन चुनौती पैदा होती है जो स्टैंडर्ड रियल एस्टेट मार्केट में नहीं होती. खरीदारों को यह कन्फर्म करना ज़रूरी है कि बिक्री के लिए ऑफर किया गया प्लॉट एक वैलिड लैंड पूलिंग ओनरशिप सर्टिफिकेट (LPOC) रखता है, जो वह डॉक्यूमेंट है जो APCRDA मास्टरप्लान 2050 ज़ोन के भीतर किसान के फिर से बने प्लॉट के मालिकाना हक को औपचारिक रूप से दर्ज करता है. बिना LPOC के बेचे गए प्लॉट, या सिर्फ़ LPS ओरिजिन के मौखिक दावे वाले प्लॉट, में एक टाइटल डिफेक्ट होता है जो रजिस्ट्रेशन के समय सामने आएगा.

दूसरा जोखिम है नॉन-CRDA ज़ोन की कृषि भूमि को कैपिटल-एडजेसेंट इन्वेस्टमेंट के रूप में मार्केट करना. APCRDA का जूरिस्डिक्शनल एरिया 8,352.69 वर्ग किमी में फैला है, लेकिन पूरी मास्टरप्लान ज़ोनिंग वाला अमरावती कैपिटल सिटी सिर्फ़ 217.23 वर्ग किमी में है. इस सीमा के बाहर की ज़मीन, भले ही वह सीड कैपिटल एरिया या प्रस्तावित हाई कोर्ट कॉम्प्लेक्स से थोड़ी ही दूरी पर क्यों न हो, APCRDA ज़ोन क्लासिफिकेशन या उसके साथ आने वाले डेवलपमेंट राइट्स नहीं रखती. ब्रोकर आम तौर पर तडिकोंडा, पेदामद्दुरु और गुंटूर के बाहरी गाँवों में कृषि भूमि के पार्सल को "कैपिटल रीजन लैंड" बताकर बेचते हैं, बिना यह बताए कि ये प्लॉट मास्टरप्लान की सीमा से बाहर हैं.

नीचे दी गई टेबल में APCRDA ज़ोनिंग रेगुलेशंस 2016 के तहत ज़ोन कैटेगरी और हर एक से जुड़ा प्रमुख खरीदार जोखिम बताया गया है.

अगर बेचने वाला न तो LPOC दिखा पाता है और न ही सर्वे नंबर से मेल खाता मौजूदा APCRDA लेआउट अप्रूवल सर्टिफिकेट, तो टाइटल स्टेटस अनवेरिफाइड माना जाएगा.

APCRDA मास्टरप्लान 2050, अमरावती को व्यापक कैपिटल फुटप्रिंट के भीतर नौ थीमैटिक सिटी के आसपास व्यवस्थित करता है: जस्टिस सिटी, नॉलेज सिटी, हेल्थ सिटी, फाइनेंशियल सिटी, स्पोर्ट्स सिटी, टूरिज़्म सिटी, गवर्नमेंट कॉम्प्लेक्स, और सेंट्रल बिज़नेस डिस्ट्रिक्ट. इन नोड्स के भीतर और इनके बीच ज़ोन क्लासिफिकेशन तय करता है कि कोई प्लॉट रेजिडेंशियल निर्माण, कमर्शियल डेवलपमेंट, या इंस्टिट्यूशनल इस्तेमाल के लिए उपयुक्त है या नहीं. तय की गई 217.23 वर्ग किमी कैपिटल सीमा के भीतर आने वाले कॉरिडोर APCRDA ज़ोन क्लासिफिकेशन रखते हैं; इसके बाहर वाले नहीं रखते, चाहे वे कितने भी नज़दीक क्यों न हों.

नए LPS नियम 2025 में एक फेज़ 2 विस्तार लाया गया है, जो मूल 54,000 एकड़ के अलावा अतिरिक्त 40,000 एकड़ को टारगेट करता है, और मंगलगिरी, तडेपल्ली, गुंटूर, और विजयवाड़ा को कैपिटल मेगा-सिटी फुटप्रिंट में शामिल करता है. यह विस्तार 2025 के मध्य तक सक्रिय रूप से लागू किया जा रहा है, यानी कुछ कॉरिडोर जिनमें अभी पूरी APCRDA ज़ोन कवरेज नहीं है, फेज़ 2 सीमा नोटिफाई होने पर यह कवरेज पा सकते हैं. इन ट्रांज़िशन-ज़ोन कॉरिडोर के खरीदारों के लिए स्थापित फेज़ 1 सीमा के भीतर वालों की तुलना में ज़्यादा अनिश्चितता है.

नीचे दी गई टेबल मौजूदा APCRDA मास्टरप्लान सीमा के भीतर के कॉरिडोर और उनका ज़ोन प्रोफाइल दिखाती है.

मंगलगिरी सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर है. यहाँ APCRDA-ज़ोन इन्वेस्टमेंट के रूप में मार्केट किए जा रहे प्लॉट अभी तक औपचारिक रूप से नोटिफाई की गई फेज़ 2 सीमा के भीतर नहीं आ सकते. जब तक फेज़ 2 विस्तार सीमा गज़ेट नहीं हो जाती, मंगलगिरी के पार्सल के लिए दावा किया गया कोई भी ज़ोन क्लासिफिकेशन APCRDA पोर्टल पर सीधे वेरिफिकेशन की माँग करता है, न कि ब्रोकर के दावे पर भरोसा.