चेन्नई CMDA मास्टर प्लान लैंड ज़ोन सिस्टम क्या है, और इसे कौन नियंत्रित करता है?

2 सितंबर 2008 को तमिलनाडु सरकार के गज़ट में अधिसूचित सेकंड मास्टर प्लान 2026, 1,189 वर्ग किमी क्षेत्र में R1, मिक्स्ड रेज़िडेंशियल, कमर्शियल, इंडस्ट्रियल, एग्रीकल्चरल, और ओपन स्पेस डिज़िग्नेशन तय करता है. TNCP एक्ट 1971 के तहत गठित CMDA इसे नियंत्रित करता है.

क्या मैं बिना ज़ोन कन्वर्ज़न के CMDA सीमा के अंदर कृषि भूमि पर घर बना सकता हूं?

नहीं. CMA के अंदर की कृषि भूमि के लिए CMDA से एक औपचारिक CLU रीक्लासिफ़िकेशन ज़रूरी है, जिसमें गज़ट में प्रकाशित वेरिएशन नोटिफिकेशन भी शामिल है. CLU चार्ज, स्टाम्प वैल्युएशन वैल्यू का 3% है. पेंडिंग आवेदन मंज़ूरी नहीं है. जब तक गज़ट नोटिफिकेशन हाथ में न हो, तब तक निर्माण कानूनी रूप से शुरू नहीं हो सकता.

चेन्नई के किसी प्लॉट के लिए CMDA और DTCP अप्रूवल में क्या फ़र्क है?

CMDA, मूल 1,189 वर्ग किमी CMA के अंदर सभी डेवलपमेंट को नियंत्रित करता है. DTCP इसके बाहर के इलाकों को नियंत्रित करता है. CMA के अंदर के किसी प्लॉट के लिए DTCP अप्रूवल कानूनी कंप्लायंस नहीं बनाता. यहां सिर्फ़ पंचायत की मंज़ूरी कभी मान्य नहीं होती, और बैंक कोई भी लोन मंज़ूर करने से पहले सही अथॉरिटी की पुष्टि करते हैं. पैसे लगाने से पहले यह पुष्टि करने के लिए कि आपका सर्वे नंबर CMDA सीमा के अंदर आता है या नहीं, 1acre Premium चेन्नई मास्टरप्लान लेयर का इस्तेमाल करें.

चेन्नई में प्राइमरी रेज़िडेंशियल R1 ज़ोन में कितना FSI अनुमत है?

तमिलनाडु कम्बाइंड डेवलपमेंट एंड बिल्डिंग रूल्स (TNCDBR) 2019 के तहत, R1 ज़ोन में 15 मीटर तक की स्टैंडर्ड बिल्डिंग का FSI 1.5 होता है. बड़े मिलाए गए (अमैलगमेटेड) प्लॉट्स पर मल्टी-स्टोरी डेवलपमेंट, रोड की चौड़ाई, सेटबैक और ओपन स्पेस कंप्लायंस के अधीन, 2.5 से 2.75 तक FSI पा सकते हैं.

क्या चेन्नई में अनअप्रूव्ड लेआउट 2026 में रेगुलराइज़ेशन के लिए योग्य हैं?

GO 78 के तहत CMDA की रेगुलराइज़ेशन स्कीम सिर्फ़ 31 दिसंबर 1989 को या उससे पहले रजिस्टर्ड प्लॉट्स को कवर करती है. 2026 की शुरुआत तक इसका कोई गज़ेटेड विस्तार मौजूद नहीं है. मद्रास हाई कोर्ट (2025:MHC:426) ने पुष्टि की कि रेगुलराइज़ेशन कोई स्वचालित अधिकार नहीं है. ब्रोकर के ज़ुबानी भरोसे की जगह गज़ट नोटिफिकेशन नंबर मांगें.

चेन्नई CMDA मास्टरप्लान एरिया में प्लॉट खरीदने से पहले मुझे कौन-से दस्तावेज़ों की पुष्टि करनी चाहिए?

पट्टा, चिट्टा, अडंगल, TSLR या फ़ील्ड मेज़रमेंट बुक (FMB) स्केच, CMDA लेआउट अप्रूवल नंबर, 30 साल का एन्कम्ब्रेन्स सर्टिफिकेट (EC), और पूरी पैरेंट डॉक्यूमेंट चेन की पुष्टि करें. अगर 1989 के बाद के लेआउट के लिए कोई CMDA अप्रूवल नंबर मौजूद नहीं है, तो पहले स्वतंत्र कानूनी सलाह लें.

रेज़िडेंशियल निवेश के लिए किन चेन्नई कॉरिडोरों को सबसे मज़बूत CMDA मास्टरप्लान ज़ोन समर्थन मिला है?

सेकंड मास्टर प्लान 2026, OMR पर तिरुपोरुर के पास, GWT रोड पर श्रीपेरंबुदूर, और तिरुवल्लूर व गुम्मिडीपूंडी में सैटेलाइट टाउन के पास रेज़िडेंशियल ज़ोन तय करता है. GST रोड पर गुडुवांचेरी और उरापक्कम को भी रेज़िडेंशियल डिज़िग्नेशन मिली है. फिर भी हर पार्सल के लिए ज़ोन वर्गीकरण की अलग से पुष्टि करें.

क्या मैं चेन्नई मास्टरप्लान को सभी सर्वे नंबरों के साथ देख सकता हूं?

हां. 1acre मैप पर, आप चेन्नई मास्टरप्लान लेयर और सर्वे नंबर लेयर को साथ में लोड कर सकते हैं. इससे आप किसी भी लोकेशन पर, सैटेलाइट इमेजरी पर मास्टरप्लान ज़ोन और अलग-अलग सर्वे नंबर दोनों को एक साथ देख पाते हैं — जिससे पैसे लगाने से पहले आपको पता चल जाता है कि आपका सर्वे नंबर किस ज़ोन में आता है. दोनों लेयर Premium सब्सक्रिप्शन के साथ उपलब्ध हैं. 1acre Premium सब्सक्राइब करें .

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चेन्नई CMDA मास्टरप्लान: ज़ोन चेक और लैंड यूज़ गाइड

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ओवरव्यू

चेन्नई CMDA मास्टरप्लान लैंड ज़ोन फ़्रेमवर्क, चेन्नई मेट्रोपॉलिटन एरिया (CMA) के मूल 1,189 वर्ग किमी क्षेत्र में सभी लैंड यूज़ को नियंत्रित करता है (अक्टूबर 2022 में CMA को बढ़ाकर 5,904 वर्ग किमी कर दिया गया था; सेकंड मास्टर प्लान और आने वाला थर्ड मास्टर प्लान मूल 1,189 वर्ग किमी क्षेत्र को कवर करते हैं; बढ़े हुए क्षेत्र को एक रीजनल प्लान नियंत्रित करेगा). 2 सितंबर 2008 को तमिलनाडु सरकार के गज़ट में अधिसूचित सेकंड मास्टर प्लान 2026, CMA के अंदर हर पार्सल को प्राइमरी रेज़िडेंशियल (R1), मिक्स्ड रेज़िडेंशियल, कमर्शियल, इंस्टीट्यूशनल, इंडस्ट्रियल, स्पेशल एंड हैज़र्डस इंडस्ट्रियल, एग्रीकल्चर, और ओपन स्पेस जैसे ज़ोन आवंटित करता है. इसकी नियंत्रक संस्था चेन्नई मेट्रोपॉलिटन डेवलपमेंट अथॉरिटी (CMDA) है, जिसे 1974 में तमिलनाडु टाउन एंड कंट्री प्लानिंग एक्ट, 1971 के तहत गठित किया गया था. यह पेज उन ज़ोनों को कवर करता है जो डील खत्म कर देते हैं, उन कॉरिडोरों को जो असली मांग दिखाते हैं, और पैसे देने से पहले किसी पार्सल को वेरिफ़ाई करने का सही तरीका.

चेन्नई CMDA मास्टरप्लान में अनअप्रूव्ड लेआउट और एग्रीकल्चरल ज़ोन के जाल

चेन्नई में किसी भी और एक वजह से ज़्यादा, ज़ोन मिसमैच और अनअप्रूव्ड लेआउट स्टेटस की वजह से ड्यू डिलिजेंस स्टेज पर ज़मीन के सौदे टूटते हैं. मद्रास हाई कोर्ट ने हाल ही में फ़रवरी 2025 में पुष्टि की कि यह एक असली एन्फोर्समेंट रिस्क है, कोई काल्पनिक बात नहीं.

नीचे दी गई टेबल में CMDA के पांच ज़ोन टाइप दिखाए गए हैं, जहां खरीदारों को लगातार गलतबयानी या कंप्लायंस फ़ेलियर का सामना करना पड़ता है.

ज़ोन

अनुमत इस्तेमाल

रीक्लासिफ़िकेशन ज़रूरी?

मुख्य जाल

प्राइमरी रेज़िडेंशियल (R1)

हाउसिंग: फ़्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) 1.5 तक; मल्टी-स्टोरी में 2.5/2.75 तक

नहीं, अगर पहले से R1 है

अनअप्रूव्ड लेआउट को CMDA-अप्रूव्ड बताकर बेचा जाना; पट्टा अभी भी कृषि वर्गीकरण के तहत है

मिक्स्ड रेज़िडेंशियल

हाउसिंग के साथ ग्राउंड फ़्लोर पर सीमित कमर्शियल इस्तेमाल

नहीं, अगर ज़ोनिंग सही है

बिना CMDA लेआउट अप्रूवल नंबर के बांटे गए प्लॉट्स

एग्रीकल्चर ज़ोन (CMA के अंदर)

सिर्फ़ खेती

हां: स्टाम्प वैल्यू के 3% पर चेंज ऑफ़ लैंड यूज़ (CLU); TNPCB, TNHB, CMWSSB, PWD से क्लियरेंस ज़रूरी; गज़ट नोटिफिकेशन अनिवार्य

"रेज़िडेंशियल विद पेंडिंग कन्वर्ज़न" बताकर बेचा जाना; पार्सल के लिए कोई गज़ट नोटिफिकेशन मौजूद नहीं

इंडस्ट्रियल / स्पेशल इंडस्ट्रियल

मैन्युफैक्चरिंग, हैज़र्डस इंडस्ट्रीज़

CLU से रेज़िडेंशियल में बदला नहीं जा सकता

अंबत्तूर और मनाली के पास के पेरिफेरल इंडस्ट्रियल प्लॉट्स को अफ़ोर्डेबल रेज़िडेंशियल इन्वेस्टमेंट बताकर बेचा जाना.

ओपन स्पेस और रिक्रिएशनल

पार्क, प्लेग्राउंड — कोई निर्माण अनुमत नहीं

लागू नहीं

फ़ार्महाउस या प्लॉटेड डेवलपमेंट बताकर बेचा जाना; बिजली और पानी के कनेक्शन कानूनी रूप से नहीं दिए जाते

ज़ोन

अनुमत इस्तेमाल

रीक्लासिफ़िकेशन ज़रूरी?

मुख्य जाल

प्राइमरी रेज़िडेंशियल (R1)

हाउसिंग: फ़्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI) 1.5 तक; मल्टी-स्टोरी में 2.5/2.75 तक

नहीं, अगर पहले से R1 है

मिक्स्ड रेज़िडेंशियल

हाउसिंग के साथ ग्राउंड फ़्लोर पर सीमित कमर्शियल इस्तेमाल

नहीं, अगर ज़ोनिंग सही है

बिना CMDA लेआउट अप्रूवल नंबर के बांटे गए प्लॉट्स

एग्रीकल्चर ज़ोन (CMA के अंदर)

सिर्फ़ खेती

इंडस्ट्रियल / स्पेशल इंडस्ट्रियल

मैन्युफैक्चरिंग, हैज़र्डस इंडस्ट्रीज़

CLU से रेज़िडेंशियल में बदला नहीं जा सकता

ओपन स्पेस और रिक्रिएशनल

पार्क, प्लेग्राउंड — कोई निर्माण अनुमत नहीं

लागू नहीं

अनअप्रूव्ड लेआउट की समस्या ढांचागत है. गवर्नमेंट ऑर्डर (GO) 78 के तहत CMDA की रेगुलराइज़ेशन स्कीम सिर्फ़ 31 दिसंबर 1989 को या उससे पहले रजिस्टर्ड प्लॉट्स को कवर करती है. अगर कोई बेचने वाला दावा करे कि 1989 के बाद का कोई अनअप्रूव्ड प्लॉट किसी आने वाली स्कीम के लिए योग्य है, तो उससे इसकी पुष्टि करने वाला गज़ट नोटिफिकेशन मांगना चाहिए. 2026 की शुरुआत तक ऐसा कोई नोटिफिकेशन मौजूद नहीं है. बैंक अनअप्रूव्ड लेआउट के लिए होम लोन देने से इनकार करते हैं. यूटिलिटी कनेक्शन कानूनी रूप से रोके जाते हैं. फ़रवरी 2025 में, मद्रास हाई कोर्ट ने टी नगर में सात अनधिकृत मंज़िलों को नियमित करने की Janpriya Builders की याचिका खारिज कर दी और आठ हफ़्तों के अंदर तोड़फोड़ का आदेश दिया, यह कहते हुए कि रेगुलराइज़ेशन को पूर्ण अधिकार के रूप में नहीं मांगा जा सकता (2025:MHC:426). कोर्ट ने खासतौर पर बड़े पैमाने पर आधिकारिक मिलीभगत को उल्लंघन के एक दशक से ज़्यादा समय तक जारी रहने की वजह बताया.

CMA के अंदर कृषि भूमि की लैंड यूज़ रीक्लासिफ़िकेशन के लिए, CMDA की प्रक्रिया में पट्टा, चिट्टा, अडंगल, और एक टोपो प्लान; एजेंसी क्लियरेंस; टेक्निकल कमेटी और अथॉरिटी के सामने पेशी; और तमिलनाडु सरकार के गज़ट में दो प्रकाशन ज़रूरी हैं. CMDA में जमा की गई फ़ाइल मंज़ूरी नहीं होती. अगर कोई ब्रोकर रीक्लासिफ़िकेशन के लिए गज़ट नोटिफिकेशन नंबर नहीं दिखा पाता, तो प्लॉट कानूनी रूप से कृषि भूमि ही रहता है.

OMR, श्रीपेरंबुदूर, और उत्तरी चेन्नई: CMDA मास्टरप्लान ज़ोन को उन कॉरिडोरों से मिलाना, जिन्होंने अपनी कीमतें कमाई हैं

CMA के हर कॉरिडोर को एक जैसा इन्फ्रास्ट्रक्चर सपोर्ट नहीं मिलता, और CMDA मास्टरप्लान की डिज़िग्नेशन इतनी स्पष्ट होती हैं कि निवेश लायक ज़ोन को सट्टेबाज़ी वाले ज़ोन से अलग किया जा सके. तीन कॉरिडोरों को प्लान का सबसे साफ़ समर्थन मिलता है.

नीचे दी गई टेबल तीन मुख्य ग्रोथ कॉरिडोरों को उनके सेकंड मास्टर प्लान 2026 ज़ोन डिज़िग्नेशन और पक्के इन्फ्रास्ट्रक्चर एंकर के साथ जोड़कर दिखाती है.

कॉरिडोर

मुख्य इलाके

CMDA मास्टरप्लान डिज़िग्नेशन

इन्फ्रास्ट्रक्चर एंकर

रिस्क फ़्लैग

OMR / राजीव गांधी सलाई

तारामणि, शोलिंगनल्लूर, सिरुसेरी, तिरुपोरुर

IT/ITeS ज़ोन: सेकंड मास्टर प्लान में तिरुपोरुर के पास नया रेज़िडेंशियल नेबरहुड तय

स्टेट इंडस्ट्रीज़ प्रमोशन कॉरपोरेशन ऑफ़ तमिलनाडु (SIPCOT) IT पार्क, 868 एकड़ (सिरुसेरी); चेन्नई मेट्रो फ़ेज़ 2 कॉरिडोर 3, थोराइपक्कम जंक्शन से पाइल वर्क जनवरी 2024 में शुरू हुआ

टोल प्लाज़ा के आगे के प्लॉट्स: रेज़िडेंशियल वर्गीकरण मान लेने से पहले मास्टर प्लान ज़ोन डिज़िग्नेशन की पुष्टि करें

GST रोड / वेस्टर्न कॉरिडोर

गुडुवांचेरी, श्रीपेरंबुदूर, इरुंगट्टुकोट्टई, महिंद्रा वर्ल्ड सिटी

इंडस्ट्रियल ज़ोन (श्रीपेरंबुदूर बेल्ट); मास्टरप्लान में GWT रोड के किनारे श्रीपेरंबुदूर के पास नया रेज़िडेंशियल टाउन

इरुंगट्टुकोट्टई-श्रीपेरंबुदूर कॉरिडोर में 35+ Fortune 500 कंपनियां; महिंद्रा पार्क SEZ (1,700 एकड़); श्रीपेरंबुदूर में 260 एकड़ का एयरोस्पेस पार्क, जिसकी सभी क्लियरेंस मिल चुकी हैं

इंडस्ट्रियल बेल्ट से सटे प्लॉट्स को रेज़िडेंशियल CLU नहीं मिल सकता; ज़ोन वर्गीकरण की स्वतंत्र रूप से पुष्टि करें

उत्तरी चेन्नई

तिरुवल्लूर, गुम्मिडीपूंडी, अंबत्तूर, मनाली, मिंजूर

सैटेलाइट टाउन डिज़िग्नेशन (तिरुवल्लूर, गुम्मिडीपूंडी); दोनों मास्टर प्लान में इंडस्ट्रियल अर्बन नोड्स (अंबत्तूर, मनाली)

एन्नोर पोर्ट को थाचूर से जोड़ने वाला चेन्नई पेरिफेरल रिंग रोड (CPRR) सेक्शन 1

अंबत्तूर और मनाली के पास की इंडस्ट्रियल-ज़ोन ज़मीन आमतौर पर रेज़िडेंशियल बताकर बेची जाती है; ज़ोन की पुष्टि हर पार्सल के लिए अलग से करानी होगी

कॉरिडोर

मुख्य इलाके

CMDA मास्टरप्लान डिज़िग्नेशन

इन्फ्रास्ट्रक्चर एंकर

रिस्क फ़्लैग

OMR / राजीव गांधी सलाई

तारामणि, शोलिंगनल्लूर, सिरुसेरी, तिरुपोरुर

GST रोड / वेस्टर्न कॉरिडोर

गुडुवांचेरी, श्रीपेरंबुदूर, इरुंगट्टुकोट्टई, महिंद्रा वर्ल्ड सिटी

उत्तरी चेन्नई

तिरुवल्लूर, गुम्मिडीपूंडी, अंबत्तूर, मनाली, मिंजूर

एन्नोर पोर्ट को थाचूर से जोड़ने वाला चेन्नई पेरिफेरल रिंग रोड (CPRR) सेक्शन 1

सबसे ज़्यादा गलत समझा जाने वाला कॉरिडोर, श्रीपेरंबुदूर के पास का GST रोड है. सेकंड मास्टर प्लान, पश्चिमी GWT रोड के किनारे श्रीपेरंबुदूर के पास नए रेज़िडेंशियल नेबरहुड तय करता है, लेकिन इरुंगट्टुकोट्टई और मुख्य मैन्युफैक्चरिंग क्लस्टरों के बीच का इंडस्ट्रियल बेल्ट, इंडस्ट्रियल ज़ोन वर्गीकरण में आता है. इंडस्ट्रियल-ज़ोन वाली ज़मीन पर रेज़िडेंशियल CLU अप्रूवल की उम्मीद करना कोई प्लानिंग की गलती नहीं, बल्कि एक अयोग्य ठहराने वाली शर्त है. OMR कॉरिडोर ज़्यादा साफ़ तौर पर तय है: मास्टर प्लान साफ़ तौर पर तिरुपोरुर के पास एक नया रेज़िडेंशियल नेबरहुड तय करता है, और सिरुसेरी में SIPCOT IT पार्क (868 एकड़) लगातार रोज़गार की मांग को सहारा देता है. अफ़ोर्डेबल एंट्री पॉकेट्स अब टोल प्लाज़ा के आगे हैं, जहां कुछ भी साइन करने से पहले ज़ोन वेरिफिकेशन सबसे ज़्यादा मायने रखता है.